Доклад. Семинара Первые шаги в науке исследовательская работа молодого учёного

• Название: Семинара Первые шаги в науке исследовательская работа молодого учёного
• Анкор: Доклад
• Дата: 09.11.2022
• Размер: 2.65 Mb.
• Имя файла: nom-n3-78_1_7.doc
• Тип: Семинар; #779188
• страница: 52 из 55

Государственное регулирование и поддержка прав сторон при сделках с недвижимостью

Аннотация: данная статья посвящена особенностям государственного регулирования и поддержки прав сторон при сделках с недвижимостью. Необходимо отметить, что государство выполняет не только функцию регулирования отношений в сфере оборота недвижимости, но и оказывает активную защиту прав и законных интересов граждан. Актуальность заключается в том, что особая роль отводится государственно-частному партнерству в решении задач по социальному развитию России. В целях обеспечения безопасности и стабильности в правоотношениях, касающихся оборота недвижимого имущества, действует определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество - это государственная регистрация прав и сделок с ним. Для точного соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать ключевые положения законодательства.

Ключевые слова: недвижимость, сделки, регулирование, государство.

В условиях динамики развития экономических отношений в посткризисный период эпохи модернизации, глобализации, интеграции, появления множества рисков при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, государство как гарант защиты прав граждан вступает на путь не только регулирования отношений в сфере оборота недвижимости, но и активной защиты прав и законных интересов граждан.

Словосочетание «правовое сопровождение сделок» - знакомо каждому. Но, стоит задуматься, основой является само право, которое находится в тесной взаимосвязи с государством, и, в первую очередь государственно-правовое регулирование лежит в основе всех известных в юридической науке способов защиты прав сторон при сделках с недвижимым имуществом. Таким образом, роль государства в решении важных социальных задач первостепенна, именно от того, как осуществляется поддержка сторон при сделках с недвижимым имуществом зависит стабильное будущее России, что очень важно в рамках социального ориентирования государственной политики и направленности на инновационные решения сложившихся правовых проблем. Одной из целенаправленных форм государственно-частного партнерства (ГЧП), основная задача которого – гарантировать нацеленность различных экономических решений и инвестиционных проектов на конечные общественно и социально значимые цели при соответствующей поддержке основной массы предпринимателей и рядовых наемных рабочих со стороны государства [12], является пересмотрение концепции отношения государства к предпринимателю и наемному работнику и взгляд на них как на партнеров в построении социального государства и инновационной экономики. Действенной мерой стала бы помощь, проявившаяся в создании комплексного механизма, включающего в себя как нормативно-правовую базу, так и партнерство с целью реализации функций государства по поддержке сторон при сделках с недвижимостью и реализации контроля за результатами этой деятельности.

Влияние данной темы чувствуют не только все участники рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и органы судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации [16].

Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актом, регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности [11]; право частной собственности охраняется законом [11]; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами [11].

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131), как мы уже подчеркивали, - закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Непосредственно в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также внесены существенные изменения и дополнения, последние от 17.07.2009 № 174-ФЗ.

На практике может возникнуть логичный вопрос: какой законодательный акт должен применяться в случае противоречия, допустим, между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации…».

Федеральный закон «О государственной регистрации…» - это специальный акт публичного законодательства, направленный на регулирование административных правоотношений между гражданами (организациями) и полномочными государственными органами по поводу регистрации прав (перехода прав) на недвижимое имущество и сделок с ним. С одной стороны, в силу того, что Закон «О государственной регистрации…» является специальным законодательным актов - принят во исполнение положений гражданского законодательства, его нормы не должны противоречить ГК РФ; с другой стороны, в виду того, что Закон направлен на регулирование особых публичных правоотношений - Закон имеет совершенно иной (в отличие от ГК РФ) предмет правового регулирования. Представляется, что поставленный нами вопрос должен решаться следующим образом. В ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации…» закон поставлен в ряд правовых основ государственной регистрации недвижимости после Гражданского кодекса РФ, тем самым, законодатель еще раз установил иерархию актов. Аналогичная точка зрения представляется и в юридической литературе.

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации…», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В России для обеспечения безопасности и стабильности в правоотношениях, касающихся оборота недвижимого имущества, действует определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество - это государственная регистрация прав и сделок с ним. Для точного соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать ключевые положения законодательства. Положения о регистрации также содержатся в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и других нормативно-правовых актах. Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования права на недвижимость.

В соответствии с законодательством регистрации подлежат права, ограничения прав и сделки с недвижимым имуществом.

ГК РФ устанавливает, что государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение. К иным вещным правам относят: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования. Обязательность государственной регистрации возникает в двух случаях:

- если права приобретены после 31 января 1998 г.;

- если права возникли до 31 января 1998 г., но собственник недвижимости в настоящее время собирается совершить сделку, влекущую отчуждение или ограничение прав на недвижимое имущество (для этого перед сделкой необходимо зарегистрировать ранее возникшие права на недвижимость).

Последнее можно сделать одновременно со сделкой или переходом права. Тогда платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права не нужно. В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, государственную пошлину взимают в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию прав. Если никакой сделки с недвижимым имуществом не предвидится, то регистрировать ранее возникшие права необязательно.

Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации [19].

В настоящее время помимо помощи и поддержки нотариусов, юристов, особую функцию берет на себя государство, поддерживая молодые семьи и другие социально-незащищенные категории населения в процессе формирования социально-стабильного пути развития страны. Для дальнейшего развития этих функций необходимо сформировать специальный институт – Банк городского развития, наделенный специальной правоспособностью. Создание такого банка позволило бы продолжить деятельность, осуществляемую в рамках федеральной целевой программы «Жилище», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675, на возвратной и экономически обоснованной базе.

В заключении необходимо сказать, что в современном мире именно поддержку сторон сделок с недвижимостью со стороны государства следует включить в стратегию социального развития России. Так недвижимость в качестве фундамента основы жизнедеятельности является одним из факторов благосостояния социума в целом, а следовательно и отражением состояния государства.

Литература:

1. 
   Аксюк И. В. Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на нее : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.03 Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на нее : Ростов-на-Дону, 2007.
   
2. 
   Барщевский М. Ю. Все о недвижимости : оформление сделок, строительство и приобретение жилья, перепланировка, снятие самозастроя, земельные вопросы, ипотека. Москва: АСТ: Астрель, 2009.
   
3. 
   Бочков С.О., Краснопольский Б.Х. Нравственные принципы хозяйствования и общественные индикаторы государственно-частного партнерства. // Недвижимость и инвестиции, №2(43), 07.2010.
   
4. 
   Викторова Р.Н. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества. // Юрист, 2009, № 2.
   
5. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 08.05.2010) // СПС Консультант плюс.
   
6. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010) // СПС Консультант плюс.
   
7. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008) // СПС Консультант плюс.
   
8. 
   Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: договоры и комментарии. Москва: Юрайт, 2009.
   
9. 
   Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки: новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов, М.: РГБ, 2009.
   
10. 
    Козлов С.С., Воронин И.К. Статья: Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Нотариус", 2009, № 1 СПС Консультантплюс.
    
11. 
    Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 // СПС Консультант плюс.
    
12. 
    Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист, 2009, № 2 СПС Консультантплюс.
    
13. 
    Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование) : [микроформа] Учеб. пособие (для студентов юрид. вузов и юрид. фак. ун-тов) / Науч. ред. А.И. Казанник ; М-во образования Рос. Федерации. Ом. гос. ун-т : Оригинал:.- Омск :ОмГУ2003.- Тип. ИД Наука.- 694 с.: схем. ; 21 см Шифр:3 04-2/347 М.: РГБ, 2007.
    
14. 
    Оглоблина О. М., М. Ю. Тихомиров. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. Москва.: Тихомиров М. Ю., 2009.
    
15. 
    Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". // СПС КонсультантПлюс.
    
16. 
    Ткаченко А.Ю. Регистрация прав на недвижимость: проблемы участников рынка при оформлении сделок. / Под ред. А.А. Лазаревского. М.: Фонд "Ин-т экономики города", 2009.
    
17. 
    Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СПС Консультант плюс.
    
18. 
    Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 07.05.2009) "О содействии развитию жилищного строительства" (принят ГД ФС РФ 04.07.2008) // СПС Консультант плюс.
    
19. 
    http://legal.giswelland.com/right_to_property/registration_rights.htm
    

Сподырев Роман Николаевич

Аспирант кафедры гражданского права и процесса

Специальность: 12.00.03 Гражданское право; предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Научный руководитель: к.ю.н., доцент Кузахметова С.Е.