землеустройство. Ббк 65. 325я73 В67 Симонова Л. А. Виноградова Е. А. Актуальные проблемы землеустроительного проектирования учебное пособие для бакалавров направления подготовки
 Скачать 2.44 Mb.
|
|
1.2 Методы, землеустроительного проектирования С развитием землеустроительного проектирования изменились методы применяемые проектировщиками. В пору когда землеустройство сводилось к выполнению землемерно-техническим действиям, связанным с установлением границ, площадей их разделении применялись в основном аналитические,, графические, механические способы. Из инструментов использовались палетки, измерители, масштабные линейки, позже – планиметры. Со временем проекты землеустройства значительно усложнились; в ходе образования, разделения, перераспределения, объединения земельных участков стали широко использоваться статистические, земельно-учётные и земельно-оценочные данные, а основным методом принятия землеустроительных проектных решений стал метод последовательных приближений – от общего к частному, основанный на логических умозаключениях. Успешность применения данного метода во многом зависел от умения и знаний землеустроителя и его профессиональной классификации. Большое разнообразие природных и экономических условий хозяйствования, неоднородности почвенного покрова, мелиоративного состояния земель, пространственных различий территории, различных систем расселения, а также Организационно-хозяйственный характер землеустройства затрудняет или не позволяет применять типовые решения при землеустроительном проектировании и вызвал необходимость применения расчетно-конструктивного метода Он основан на системе расчетов, проводимых по определенной методике, в строгой последовательности, позволяющий получить конкретное проектное решение. В сложных случаях расчетно-конструктивный метод заменяется расчетно-вариантным, при котором разрабатываются несколько вариантов проектных решений, оцениваемых по определенной системе показателей. На их основании выбирают лучший вариант проекта землеустройства. Развитие теории и методов научного познания, вычислительной техники привело к использованию при землеустроительном проектировании математического моделирования, экономико-математических и экономико- статистических методов. Математическое моделирование основано на построении модели изучаемого объекта с помощью математических зависимостей, даёт возможность формально установить закономерности организации территории, вскрыть причины её изменения, наметить пути совершенствования в различных моделируемых условиях. Экономико-математические методы предназначены для решения широкого круга проектных землеустроительных задач, носящих экономический характер. Они включают методы дифференциального исчисления, линейного, статистического, динамического и других видов математического программирования и предназначены для практического использования математических моделей. При этом ставится задача поиска оптимальных решений, то есть выбора из возможных вариантов лучшего проекта землеустройства с учётом существующих ограничений (условий) и выбранного критерия оптимальности. Экономико-статистические методы основаны на обработке массовых данных методами математической статистики. В них входят корреляционно- регрессионный и дисперсионный анализ, экспертные оценки, производственные функции. При землеустроительном проектировании данные методы применяют в ходе подготовительных работ к составлению проектов землеустройства при изучении экономики землеустраеваемых предприятий, состояния и использования земель. А также разработке нормативов проектирования и экономического обоснования проектов. В современных условиях в связи с появлением геоинформационных (ГИС) и земельно-информационных (ЗИС)систем, мощной компьютерной техники и программного обеспечения, развитием информационной базы землеустроительных данных система землеустроительных методов стала трансформироваться в технологию и методы автоматизированного проектирования с использованием ЭВМ На основании цифровых моделей местности , различных имитационных моделей, информационной базы данных позволили составлять и экономически обосновывать проекты землеустройства в автоматизированном режиме на ЭВМ. При проведении научных исследований в землеустройстве, кроме этих методов, используют методы научной абстракции, монографический метод, хронометражный метод, экспериментальный метод землеустроительного проектирования. Методика проектирования это последовательность действий, включающая совокупность методов (способов, приёмов, алгоритмов, программ) практического решения конкретных задач проекта землеустройства В отличии от методики технология проектирования –это процесс , включающий совокупность производственных операций по решению проектных задач. Она базируется не только на методике проектирования. Но и на конкретных действиях с техническими измерительными и вычислительными средствами, той или иной организации работ. В настоящее время выделяют три основные технологии в землеустроительном проектировании: традиционную, комплексную и автоматизированную. Традиционная технология основана на решении землеустроительных задач методом последовательного приближения, от общего к частному. Процесс принятия проектного решения и его качества в данном случае зависит от знаний и опыта проектировщика. Комплексная технология основана на сочетании традиционных методов проектирования с использованием для решения отдельных землеустроительных задач математического моделирования и экономико- математических методов. Данная технология предусматривает решение оптимизированных задач. Автоматизированная технология представляет собой процесс получения полностью законченных землеустроительных решений по заранее заданным программам. Для этого требуется специальное техническое, программное информационное обеспечение. При разработке проектов землеустройства руководствуются следующими принципами: максимально-возможное использование достижений научно- технического прогресса в области техники, технологии и организации проектирования; соответствие техническим условиям и требованиям проведения землеустройства, строгое соблюдение экологических параметров, техническая правильность, юридическая грамотность и экономическая обоснованность проектных решений; создание условий для улучшения использования земельных, трудовых и денежно-материальных ресурсов; комплексное решение проектных задач; максимально полный учёт природных и экономических условий землевладений, землепользований или их систем; обеспечение экологической, экономической и социальной эффективности проектов землеустройства Землеустроительное проектирование изучает закономерности организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землёй, поэтому его принципы должны быть согласованы с принципами землеустройства, а не противоречить им. 1.3 Проекты землеустройства их классификация Землеустроительный проект – это совокупность документов (расчетов, чертежей и др.)по созданию новых форм организации территории, их экологическому, техническому и юридическому обоснованию, обеспечивающих организацию рационального использования и охраны земель. Намечаемые в проекте землеустройства изменения (преобразования) в землевладении и землепользовании, перераспределении земельных участков, размещении производства, использовании и охране земли, создающие новую пространственную организацию территории составляют основное его содержание. В проекте выделяю графическую и текстовую части. Графическая часть проекта включает проектный план , рабочие чертежи перенесения проекта в натуру, карты, схемы, графики, рисунки, а также диаграммы, отражающие фактическое состояние территории объекта и используемые при проектировании почвенные, геоботанические, земельно- оценочные, агро-экологические и другие карты. Основным документом является проектный план, на котором отображаются все проектные решения по организации территории . В текстовую часть проекта входят задание на проектирование, расчётно- пояснтительная записка, материалы технико-экономического обоснования проекта, ведомости площадей угодий (проектная экспликация), сметно- финансовые расчеты, материалы экспертизы, согласования и утверждения проекта. Графическая и текстовая части проекта в совокупности образуют проектно-сметную документацию. Все задачи землеустройства по организации, рациональному использованию и охране земель, регулированию землепользования и землевладения могут быть решены только на основе проектов землеустройства или использованием имеющихся в них данных. Поэтому землеустроительное проектирование является основной и неотъемлемой частью землеустройства, без которой невозможно организовать рациональное использование и охрану земель. Землеустроительное проектирование осуществляется с помощью определённых действий включающих: подготовительные работы; составление проекта землеустройства; согласование, экспертиза и утверждение проектной документации; перенесение проекта в натуру; подготовка и выдача землеустроительных материалов и документов; авторский надзор за выполнением проекта собственниками земли, землевладельцами и землепользователями. Иными словами для землеустроительного проектирования характерна стадийность, то есть осуществление землеустроительных действий в строго установленном порядке, в соответствии с действующим законодательством. Классификация проектов землеустройства. Проекты землеустройства отличаются большим разнообразием и подразделяются на три группы: проекты межхозяйственного (территориального) землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства; рабочие проекты, связанные с использованием и охраной земель. Состав и содержание землеустроительного проекта зависит от его принадлежности к той или иной группе. Многообразие видов проектов землеустройства требует их чёткой классификации. Это позволит решить следующие задачи: определить вид и содержание проектов землеустройства; обосновать способы и методику разработки проектов; выявить недостающие звенья в общей системе землеустроительного проектирования. Учитывая многообразие проектов землеустройства, различную их направленность, тематику, характер и содержание, в основу группировки проектов положены следующие классификационные признаки: вид землеустройства; стадийность проектирования; степень готовности проекта; вид землеустроительных действий; порайонные особенности землеустройства. 2.МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОЕ (ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ) ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО 2.1.ПРОЕКТ ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Проекты образования землепользований несельскохозяйственных объектов разрабатываются с целью подготовки предложений, обоснованных в правовом, экономическом, социальном, экологическом и территориальном отношениях, для принятия решений о предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд. Составление проекта землеустройства является гарантией обоснованности проектных решений, полноты и точности соблюдения законов и других нормативных документов по использованию земель, охране окружающей среды и природы. Порядок предоставления земельных участков для строительства определяется Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом, Гражданским кодексом РФ (частями первой и второй, Федеральными законами от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» и др. законами и подзаконными нормативными актами органов власти Российской Федерации, субъектов Федерации и актами органов местного самоуправления. Предоставление земельных участков в соответствии с ст. 29 Земельного кодекса РФ осуществляется на основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя способами: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов. В первом случае предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В случае образования землепользования линейных промышленных объектов предоставление земельных участков осуществляется вторым способом. Основанием для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий является заявление заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется только в аренду или же в постоянное бессрочное пользование (органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям). Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) проведение работ по формированию земельного участка, включающее: выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о земельном участке; государственный кадастровый учета земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и величины соответствующей платы; принятие решения компетентными органами о предоставлении земельного участка; публикация сообщения о предоставлении земельного участка; 2) предоставление земельного участка в аренду на основании заявления заинтересованного гражданина или юридического лица и решения исполнительного органа государственной власти (органа местного самоуправления), о предоставлении земельного участка для строительства; 3) подписание договора аренды земельного участка. В соответствии со ст. 31 ЗК РФ заинтересованное в предоставлении земельного участка лицо, обращается в орган исполнительной власти, обладающий соответствующим правом, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на земельный участок, обосновывается примерный размер. К заявлению может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства. Пунктом 3 ст. 31 ЗК РФ устанавливается обязанность органов местного самоуправления информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и право населения участвовать в решении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков (в порядке проведения общественных слушаний). Кроме того, на этом же этапе собственники земельных участков, чьи земельные участки необходимо изъять (выкупить) в целях размещения объектов строительства, также должны быть проинформированы органом местного самоуправления об их возможном выкупе. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в необходимых случаях с органами государственной власти, местного самоуправления, муниципальными организациями. Если размещение объекта на испрашиваемой территории является возможным, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях - для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К акту выбора прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения возможных вариантов выбора земельных участков на кадастровом плане (карте) территории В случае предполагаемого изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. На основании представленного комплекта документов компетентный исполнительный орган власти принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка (об отказе в размещении объекта). Копия решения (выписка из него) о предоставлении земельного участка для строительства (об отказе в его предоставлении) выдается заявителю в семидневный срок со дня принятия. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта с утвержденным проектом границ земельного участка являются основанием для проведения межевых работ по установлению на местности границы земельного участка последующего принятия и последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Далее, на основании заявления заинтересованного лица и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления в 2-недельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства. На основании решения заключается договор аренды (безвозмездного срочного пользования) земельного участка. Договор (в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Следует отметить, что предельные размеры земельных участков, выделяемых для размещения линейных промышленных объектов, устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 32 ЗК РФ). Кроме того, непосредственное предоставление земельных участков для строительства осуществляется (ст. 30 ЗК РФ) на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документов по планировке территории. В зависимости от разновидности территориального землеустройства содержание проектов образования землепользований может быть различным. Однако во всех случаях эти проекты имеют общие вопросы, подлежащие обязательному решению. |