землеустройство. Ббк 65. 325я73 В67 Симонова Л. А. Виноградова Е. А. Актуальные проблемы землеустроительного проектирования учебное пособие для бакалавров направления подготовки
 Скачать 2.44 Mb.
|
|
2.2 СОДЕРЖАНИЕ ПРОЕКТА ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ При проведении землеустройства с учётом вида и площади несельскохозяйственного объекта разрабатываются мероприятия, обеспечивающие размещение землепользования, рациональное использование и охрану земель. В этой связи, проект подразделяют на следующие составные части. 1. Установление и обоснование площади предоставляемого участка образуемого землепользования несельскохозяйственного назначения. 2. Размещение земельного участка на территории. 3. Определение состава угодий в границах землепользования, выявление отрицательных последствий их изъятия и размещения объекта, установление мер по их предотвращению. 4. Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду. 5. Подготовка предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель для несельскохозяйственных объектов. 5.1 Подготовка технических условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка. 5.2 Установление местоположения и площади участков землевания. 5.3 Подготовка технических условий рекультивации нарушенных земель. 6. Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка. 7. Разработка предложений по установлению сервитутов. 8. Разработка предложений по реорганизации нарушаемых землевладений и землепользований, их территории, производства, по расселению жителей. 9. Расчёт размера земельного налога. В дальнейшем будет рассмотрен проект образования землепользования несельскохозяйственного назначения на примере отвода земель под строительство автомобильной дороги. 2.2.1 Установление и обоснование площади предоставляемого участка образуемого землепользования несельскохозяйственного назначения Для установления и проверки правильности определения образуемого землепользования необходимо иметь схему размещения объекта (варианты). Для осуществления строительства автомобильной дороги возникает необходимость в земельных участках, во-первых, для размещения самого объекта (дороги), т.е. непосредственно полотна дороги и сопутствующих объектов, необходимых для её эксплуатации (кюветы, лесные полосы, переезды, мосты и др.). Данные земельные участки изымаются у прежних владельцев, пользователей и предоставляются заказчику на неограниченный период на правах аренды (преимущественно на 49 лет) с изменением их целевого использования и передачей в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Во-вторых, необходимы площади земель для осуществления строительства (складирование в отвалах плодородного слоя почв, размещение площадок для строительных материалов, полос обслуживания для проезда строительной техники и транспортных средств и др.). Эти земли не изымаются у владельцев или пользователей земельных участков, а оформляются во временное пользование или краткосрочную аренду на период строительства (для линейных объектов до 5 лет). По истечении срока аренды (временного пользования) эти земли возвращаются прежнему владельцу или пользователю в восстановленном виде, т.е. их качество не должно ухудшиться с момента их передачи в аренду или временное пользование. В-третьих, необходимо установить площадь земель, которая будет подвержена загрязнению при введении в эксплуатацию объекта (автомобильной дороги). Эти земли не изымаются у землепользователей и землевладельцев, но на данной территории устанавливаются ограничения в их использовании. Кроме того, она необходима для установления размера убытков землепользователей и землевладельцев. Площадь земель, предоставляемых для строительства автомобильной дороги, зависит от её протяжённости и категории, которая определяет ширину полосы отвода земель под постоянное и временное пользование или аренду. Для того чтобы установить окончательную площадь автомобильной дороги, необходимо составить графический план проекта отвода земель (в вариантах). 2.2.2 Размещение земельного участка на территории Для нахождения лучшего решения рассматривают несколько вариантов размещения земельных участков для объекта строительства, приемлемых для заинтересованных в их предоставлении организаций и предприятий. В интересах максимального сохранения ценных сельскохозяйственных и лесных угодий, существующей организации территории, предотвращения ухудшения состояния и качества земель при размещении несельскохозяйственных объектов (землепользований) следует: размещать несельскохозяйственные землепользования в первую очередь на землях запаса, не пригодных для сельского хозяйства или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (определяется по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом, занятых малоценными насаждениями и кустарником; не нарушать существующие землевладения и землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, и внутреннюю организацию их территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель; предусматривать предотвращение процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других видов деградации и нарушения земель; не допускать неблагоприятных последствий, ухудшающих условия хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки. Составление графического проекта отвода земель На основании схемы размещения объекта строительства и с учётом норм отвода земель составляется проект отвода земель. Для этого на план затрагиваемого отводом землепользования в масштабе 1:10 000 наносят границы земельных участков образуемых несельскохозяйственных землепользований и других объектов (отвалы, участки землевания и др.). Площадь земельных участков в этих границах не должна превышать расчетную величину. Чертежи оформляются в соответствии с требованиями, предъявляемыми к оформлению землеустроительных проектов. Составление крупномасштабного детального плана отвода земель Крупномасштабный детальный план составляется для иллюстрации основных участков проекта отвода, так как проект в масштабе 1:10 000 не позволяет отразить детально элементы проекта. Рекомендуются масштабы 1:1000, 1:2000 в зависимости от размера объекта строительства. Так, если линейные объекты (дороги, ЛЭП и др.) имеют различную ширину полосы отвода земель, то на каждый из этих участков составляется отдельный чертёж. На чертеже показываются границы постоянного и временного отвода и зон негативного влияния, выписывается ширина отвода и специальных зон (охранные зоны, придорожные полосы и т.д.). Чертёжные работы выполняются с помощью прикладных компьютерных программ на листе бумаги (формат А4). Граница постоянного отвода показывается красной сплошной линией, временного отвода – красной пунктирной линией, граница зоны негативного влияния – чёрной сплошной линией. Если образуемое несельскохозяйственное землепользование имеет большую площадь или протяженность и затрагивает несколько землевладений и землепользований с.-х. и других предприятий, то подготавливается обзорный план в масштабе 1:25 000 или мельче. После размещения землепользования несельскохозяйственного объекта составляется список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собственности, владения или пользования землёй. 2.2.3 Определение площади и состава угодий в границах землепользования, выявление отрицательных последствий, установление мер по их предотвращению Определение площади и состава угодий, изымаемых для линейных объектов В границах, установленных в каждом варианте проекта отвода земельных участков, определяют состав и площади угодий. Устанавливают площади земель по формам собственности и срокам использования участков по годам осуществления проекта. Для линейных сооружений площадь постоянного и временного отвода рассчитывается на основании рекомендуемых норм отвода земель: Нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 сентября 2009 г. № 717), СН 452-73 Нормы отвода земель для магистральных трубопроводов, 14278 тм-т1 Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38 - 750 кВ, СН 468-74 ОСН 3.02.01-97. Следует обратить внимание на то, что ширина полосы отвода колеблется в зависимости от технической характеристики линейного объекта и вида земельных угодий. Причем, ширина полосы постоянного отвода и зоны негативного влияния объекта отсчитывается от оси трассы, а временного отвода - от границы постоянного отвода по обе стороны дороги. Число земельных участков, вид угодий, протяженность участков в полосе отвода определяется на плане землепользования (рис. 1). С учётом размеров (ширины и протяженности) полосы отвода, необходимой для размещения линейного объекта, определяется площадь постоянного и временного отвода по видам изымаемых земельных угодий по формуле (1): ) ( 00001 , 0 1 i i n i n h L P , (1) где Р п – площадь изымаемых для размещения линейного промышленного объекта земель, га; L i - ширина полосы отвода на і-том участке земельных угодий, м; h і - протяженность і -того участка отвода, м; п – число участков по видам угодий. Расчёты производятся по форме таблицы 1. Площадь, предоставляемая для строительства нелинейных (площадных) объектов, определяется графическим, графо-механическим способами после нанесения на проектный план границ размещаемого объекта. Таблица 1-Расчет площадей земельных участков, изымаемых в постоянное и временное пользование Вид отвода № из ы м ае м ог о уч ас тк а Вид изымаемых угодий Протяжен- ность участка, м Ширина полосы отвода, м Площадь изымаемых земель, га в том числе по видам угодий пашня пастбище лесополоса прочие 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 П ос то ян ны й 1 пашня 1000 20 2,0 2,0 2 пастбище 5000 22 11,0 11,0 3 пашня 500 20 1,0 1,0 4 лесополоса 20 22 0,04 0,04 5 навес для с.-х. техники 0,1 0,1 Итого 6520 14,1 3,0 11,0 0,04 0,1 В ре м ен ны й (с пр ав а от о си ) 6 пашня 1000 18 1,8 1,8 7 пастбище 5000 18 9,0 9,0 8 пашня 500 18 0,9 0,9 9 лесополоса 20 18 0,04 0,04 Итого 6520 11,7 2,7 9,0 0,04 В ре м ен ны й (с ле ва о т ос и) 10 пашня 1000 18 1,80 1,8 11 пастбище 5000 18 9,00 9,0 12 пашня 500 18 0,90 0,9 13 лесополоса 20 18 0,04 0,04 14 кустарники 0,49 0,49 Итого 6250 11,74 2,70 8,51 0,04 0,49 Примечание.: для удобства расчет площадей отвода для линейных объектов можно проводить раздельно по обе стороны относительно оси трассы. Вычисления проводятся по каждому виду земельных угодий. Границы контуров изымаемых земель устанавливаются на основе генерального плана строящегося объекта. Составление проектной экспликации изымаемых земель. В проектную экспликацию изымаемых земель (табл. 2) из таблицы 1 заносятся итоговые площади участков, изымаемых в постоянное и временное пользование. Проектная экспликация составляется по каждому землепользованию (землевладению). Таблица 2-Проектная экспликация изымаемых земель Вид отвода Всего земель, га в том числе всего с.- х. угодий в т.ч лесополоса прочие пашня пастбище 1 2 3 4 5 6 7 Постоянный 14,14 14,00 3,00 11,00 0,04 0,10 Временный 23,48 22,91 5,40 17,51 0,07 0,49 Итого 37,62 36,91 8,40 28,51 0,12 0,59 Определение площади и состава угодий в границах зон особого режима использования территории. Автомобильные дороги, как и иные виды линейных промышленных объектов, являются объектами повышенной экологической опасности. Таким образом, их можно отнести к режимообразующим объектам – объектам, вдоль (вокруг) которых устанавливается особый режим землепользования и выделяются зоны с особыми условиями использования территории - территории с особым режимом землепользования и природопользования, выделяемые на основании правоустанавливающих или нормативных документов. Особый режим использования земель на территории соответствующих зон задается системой запрета или ограничений тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон особого режима использования земель. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. №257- ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» придорожные полосы автомобильной дороги - территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги. Строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги. Ширина придорожной полосы (в обе стороны от дороги) устанавливается в зависимости от класса и (или) категории дороги с учетом перспектив развития: Таблица 3-Расчет площади придорожной полосы автомобильной дороги Вид ЗОРИЗ Номер участка Наименование с.-х. угодий в зоне с особыми условиями использования территории Ширина зоны, м Протяжен- ность зоны, м Площадь с.-х. угодий в зоне с особыми условиями использования территории, га 1 2 3 4 5 6 Придорожная полоса I пашня 50 1000 5,0 III 50 500 2,5 IV 50 1000 5,0 VI 50 450 2,3 Итого 14,8 II пастбище 50 4730 23,7 V 50 5000 25,0 Итого 48,7 Всего 63,4 В таблице 3 проведен расчет площади с.-х. угодий в границах придорожной полосы автомобильной дороги третьей категории Одновременно выявляют отрицательные последствия (экологические, территориальные, экономические и др.), вызываемые изъятием сельскохозяйственных земель, размещением несельскохозяйственного объекта и влиянием его на окружающую территорию и природную среду. Такими последствиями могут быть: нарушение существующих землевладений и землепользований и внутрихозяйственной организации территории сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, ухудшение транспортных связей; снижение качества земель, прилегающих к образуемому несельскохозяйственному землепользованию в связи их с возможным временным или постоянным загрязнением, нарушением, затоплением, подтоплением, переувлажнением, иссушением, возникновением эрозии; загрязнением водных источников, атмосферы и т. п. Кроме того, возможны отрицательные воздействия на существующие населенные пункты: необходимость сноса и перенесения зданий и сооружений, расположенных на предоставляемом участке или в определённой зоне, возникающей возле него, и др. Определяют мероприятия, необходимые для предотвращения или сокращения негативных процессов, связанных с изъятием земли и размещением несельскохозяйственного объекта, и рассчитывают затраты на эти мероприятия. 2.2.4 Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду В состав убытков Гражданское законодательство РФ включает: расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; реальный ущерб (утрата или повреждение имущества); упущенная выгода (неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено) – ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков сельского и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков регулируется ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с нормами данной статьи возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные следующими обстоятельствами: изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд; ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; временным занятием земельных участков; ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. При строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных промышленных объектов в той или иной мере возникают все вышеперечисленные случаи. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель. Размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр РФ) по согласованию с Министерством экономического развития и торговли и Министерством имущественных отношений РФ. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке. При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении их прав. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков при их изъятии, учитываются убытки, которые арендаторы несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода , арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав. При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель. Порядок возмещения убытков устанавливается Правительством Российской Федерации. В настоящее время он регулируется «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262. Основанием для возмещения убытков собственнику земельного участка является: а) соглашение о временном занятии земельного участка между лицом, обладающим правами на данный участок и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка; б) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав на земельный участок , соглашение о сервитуте; в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц; г) решение суда. Те же самые основания действуют при изъятии земельного участка у землепользователя, землевладельца и арендатора. Кроме того, основанием в данном случае также является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При выкупе земельного участка убытки собственников учитываются в цене выкупаемого участка. Практикой в составе вышеперечисленных групп убытков выделяют следующие виды убытков: 1. убытки за отчуждение недвижимого имущества; 2. убытки за отчуждение многолетних насаждений; 3. убытки незавершённого производства; 4. убытки, причиняемые неудобствами (недостатками) землепользований, возникающими при отчуждении земельных участков; 5. убытки за ухудшение качества земель; 6. убытки, связанные с ограничением прав пользователя земли, возникающие при отводе земель для режимообразующих объектов; 7. убытки, связанные с упущенной выгодой пользователя или владельца земли. Убытки за отчуждение недвижимого имущества возникают в случае, если на отчуждаемых в постоянное или временное пользование, а также аренду земельных участках (или за их пределами) располагаются жилые здания, объекты культурно-бытового назначения, производственные и другие здания и сооружения, дальнейшее использование которых окажется невозможным. Здания и сооружения оцениваются по сметной стоимости строительства новых объектов равного качества. Предприятия, организации и учреждения, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными землепользователями вместо возмещения стоимости недвижимого имущества, расположенного на этих участках, могут перенести его или построить заново за счёт средств заказчика. В случае, если при строительстве новых зданий, иных объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются землепользователем, для которого ведётся строительство. Расчёт размеров убытков, вызываемых сносом зданий и сооружений, производятся в таблице 4. Для этого необходимо выявить наличие недвижимого имущества (количество, стоимость, пожелания землепользователя) на изымаемых участках. Эти данные можно установить по плану землепользования, заданию на проектирование и актов изъятия недвижимости. Убытки за отчуждение многолетних насаждений возникают при размещении на земельных участках, подлежащих отчуждению во временное и постоянное пользование, а также аренду плодово-ягодных насаждений, защитных и других многолетних насаждений. Таблица 4-Расчёт размеров убытков землепользователей, вызванных сносом зданий и сооружений Номер сносимого, переносимого объекта Наименование недвижимого имущества Сметнаястоимость недвижимого имущества, тыс. руб. Количество объектов Общая сумма убытков, тыс. руб. 1 2 3 4 5 1 Навес для с.-х. техники 600 1 600 Итого 600 Оценка их стоимости производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах базового года). Расчёт убытков за отчуждение многолетних насаждений производится по формуле: в саж мн мн З С Н Р У , (2) где У мн – убытки за отчуждение многолетних насаждений, тыс. руб.; Р мн – площадь изымаемых многолетних насаждений, га; Н – норма высаживания саженцев многолетних насаждений на 1 га (81- 90 шт.); С саж – стоимость единицы посадочного материала, тыс. руб(0,1 тыс.руб.); З в – затраты на выращивание многолетних насаждений до их плодоношения или смыкания крон, тыс. руб. на 1 га (20 тыс.руб.). Данные о наличии многолетних насаждений (виды, площади, их размещение, продуктивность, цены) приводятся в задании на проектирование и актах на изъятие многолетних насаждений и отражены на плане. Расчет проводится по форме (2)в таблице 5. Таблица 5-Расчет убытков за отчуждение многолетних насаждений Номер изымаемого участка П ло щ ад ь из ы м ае м ы х м но го ле тн их на са ж де ни й, г а Н ор м а вы са ж ив ан ия са ж ен це в, ш т. /г а С то им ос ть ед ин иц ы по са до чн ог о м ат ер иа ла , т ы с. ру б. /ш т. За тр ат ы н а вы ра щ ив ан ие м но го ле тн их на са ж де ни й, т ы с. ру б. /г а О бщ ая с то им ос ть уб ы тк ов , т ы с. р уб 1 2 3 4 5 6 4, 9, 13 0,12 85 0,1 20 19,7 Итого 19,7 Примечание |