Жилищное право. Дагестанский государственный университет народного хозяйства кафедра гражданское право далгатова аида османгаджиевна ибрагимова асият шамсудиновна жилищное право учебное пособие (курс лекций)
 Скачать 0.97 Mb.
|
|
2. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы- приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам. Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 18 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ. Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об 19 обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. 3. В специализированный жилищный фонд входят: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Напомним, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется за счет жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов РФ и внутренних войск Министерства внутренних дел РФ, а также помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством. Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. 20 Общежития создаются для проживания одиноких граждан, а также для проживания семей (преимущественно молодых). Студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного профессионального образования на период обучения. В отдельных случаях учебные заведения вправе принять решение о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Проживание в общежитии носит временный характер. Общежитие должно быть специально оборудовано для проживания. Не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает в комментируемой статье возможности переселения лиц, являющихся собственниками жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции. Контрольные вопросы: 1. Жилое помещение как объект жилищных правоотношений. Требования, предъявляемые к жилым помещениям?? 2. Определите понятие жилищного фонда. 3. Основания классификации жилищных фондов, виды жилищных фондов? 4. Что понимается под управлением и эксплуатацией жилищного фонда? 5. Каковы цели учета жилищного фонда и какие органы его осуществляют? 21 Лекция 3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 1. Основания и порядок предоставления 2. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения 3. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма 1. Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования осуществляется на основе двух разновидностей договоров: договора социального найма (в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда) и договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ). Предоставление жилых помещений по договору социального найма определенным категориям граждан зависит от формы собственности жилищного фонда. Так, договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда заключается преимущественно с малоимущими гражданами, признанными по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими признаются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Например, критерии признания гражданина малоимущим в Нижегородской области определены Законом Нижегородской области от 16 ноября 2005 г. № 181-ФЗ «О порядке признании граждан малоимущими в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма». Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма также могут быть предоставлены и иным отдельным категориям граждан, перечень которых установлен федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ, в случае наделения органов 22 местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. В таких случаях предоставление жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в общем порядке, если иное не будет установлено вышеперечисленными правовыми актами. Предоставление жилого помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма осуществляется в основном в отношении отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ, и признанных по установленным ЖК РФ, иным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ нуждающимися в жилых помещениях. К таким категориям населения отнесены, например, военнослужащие, инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды и ветераны боевых действий, судьи Конституционного Суда РФ, жертвы политических репрессий (в соответствии с Федеральными законами от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах», 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», Указом Президента РФ от 14 сентября 1995 г. № 941 «О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации», региональными законами о мерах социальной поддержки жертв политических репрессий). Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, регламентируются: в отношении малоимущего населения — Жилищных кодексом РФ, а в отношении других категорий граждан — также иными федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ. Так, в соответствии со ст. 51 ЖКРФ основаниями нуждаемости в жилых помещениях признаются: 1) проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 2) отсутствие факта найма жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, права собственности на жилое помещение; 3) обеспечение общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (при проживании по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, на основании права собственности на жилое помещение). При определении нуждаемости граждан в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и предоставлении жилых помещений по таким договорам, учитываются следующие критерии: учетная норма площади жилого помещения и норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Порядок принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях регламентирован ст. 52 ЖК РФ. По общему правилу принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, 23 поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр. К заявлению должны быть представлены документы, подтверждающие право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых органом, осуществляющим принятие на учет, по межведомственным запросам. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято органом местного самоуправления не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления заявителем всех необходимых документов. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином, но только в судебном порядке. 2. Ранее ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР устанавливала норму жилой площади в размере 12 квадратных метров на одного человека. Эта норма являлась предельным размером предоставляемой жилой площади. На практике жилое помещение предоставляется в Российской Федерации гражданам в размере от 9 до 12 кв.м. жилой площади. В некоторых регионах предоставление жилья осуществлялось по общей площади, в качестве «социальной нормы площади жилья». Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм: 1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма), 2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий), 3) социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья коммунальных услуг). Учетной нормой площади жилого помещения признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления и ее размер не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. В свою очередь под нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем 24 муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Например, согласно ст. 3 Закона Республики Дагестан от 03.02.2006г. №4 нормы предоставления площади жилого помещения из жилищного фонда Республики Дагестан устанавливаются: на семью из трех и более человек - по 18 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи; на семью из двух человек - 42 квадратных метра общей площади; на одиноко проживающих граждан - 33 квадратных метра общей площади. Учетная норма площади жилого помещения принимается равной учетной норме, установленной органом местного самоуправления в соответствующем муниципальном образовании. Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования в квартире. Места общего пользования квартиры – вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям граждан, предусмотренным федеральным законодательством, предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 квадратных метров общей площади, если иное не установлено федеральным законодательством. При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период, установленный законодательством РФ. |