Кас. Богданова Е Е Богданов Д Е Василевская Л Ю Василенко Н В Гринь О. Е., Василевская Л. Ю., Василенко Н. В., Гринь О. С., Подузова Е. Б., Тягай Е. Д., Файзрахманов К. Р. Гражданское право. Часть первая
 Скачать 1.72 Mb.
|
16.3. Отдельные виды ограниченных вещных прав: общая характеристика16.3.1. Ограниченные вещные права по использованию земельных участковДействующий ГК РФ допускает установление в отношении земельных участков трех видов ограниченных вещных прав: - право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК РФ); - право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 268 ГК РФ), субъектами которого могут стать только некоторые юридические лица; - сервитуты (ст. 274 ГК РФ). Вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками созданы в начале 90-х гг. в связи с переходом России на рыночный путь развития и появлением частной собственности, когда назрела необходимость предоставления частным лицам (гражданам и юридическим лицам) ограниченного использования земли, находящейся и остающейся в публичной, преимущественно в государственной собственности. Для справки. Впервые право пожизненного наследуемого владения было установлено в п. 4 ст. 6 Закона о собственности в СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1, затем вместе с правом постоянного (бессрочного) пользования закреплено в п. 2 ст. 6 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР", а затем воспроизведено в ст. 49 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. N 2211-1). Земельный кодекс РФ 2001 г. исключил появление новых прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей с момента введения его действия (30 октября 2001 г.), а впоследствии с 1 марта 2015 г. из ЗК РФ были исключены ст. 20 и 21, устанавливающие режим этих ограниченных вещных прав. В п. 1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указано, что эти два вещных права, возникшие до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняются. В соответствии с нормами этого Закона граждане вправе зарегистрировать на такие земельные участки право собственности, а юридические лица обязаны переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в право аренды, в отдельных случаях - в сервитут, либо приобрести их в собственность. Следует обратить внимание, что в основу правовой конструкции права пожизненного наследуемого владения был положен известный еще римскому частному праву эмфитевзис, который в российской интерпретации предлагается Законопроектом N 47538-6/5 в качестве такого ограниченного вещного права, как право постоянного землевладения. Римский эмфитевзис (по сути бессрочная аренда) был рецепирован в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права. Важно! Права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования имеют объектами исключительно земельные участки, находящиеся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, и не могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности. Нормы об этих ограниченных вещных правах остались в ГК РФ. В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, "приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством", что, безусловно, свидетельствует о юридико-технической нестыковке двух кодексов (ГК РФ и ЗК РФ) и поспешности законодателя, связанной с отменой этого устаревшего института. В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в ЗК РФ. Речь идет исключительно о юридических лицах - несобственниках (казенные предприятия и различные учреждения). Различаются эти ограниченные вещные права в основном субъектным составом, а по содержанию они сходны: обладатели указанных вещных прав имеют возможность владеть и пользоваться земельным участком в пределах, установленных законодательством (ст. 266 и 269 ГК РФ) и актом органа публичной власти о предоставлении земельного участка. Особо следует отметить и допускаемое законом "правомочие застройки" (п. 2 ст. 266 ГК РФ и п. 2 ст. 269 ГК РФ). Однако несмотря на провозглашенный российским законодателем известный римскому праву принцип "superfi cies solo cedit" (от лат. "строение следует за землей", т.е. право собственности на строение неотделимо от права собственности на земельный участок), именно пользователь, а не собственник земельного участка становится и собственником построенных зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, поскольку в условиях государственной собственности исключается действие этого принципа. Что касается правомочия распоряжения земельными участками, то оно не допускается. Исключение сделано для случая перехода по наследству права на земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении (ст. 267 ГК РФ). Сервитуты, или сервитутные права (от лат. servitus - рабство, неволя, невольничество, подчиненность, служение вещи) первоначально получили признание в римском частном праве. Представления о сервитутах в дореволюционном российском праве мало чем отличались от римской догмы и германского пандектного учения. В проекте Гражданского уложения (кн. 3. Вотчинное право) были предусмотрены нормы о содержании и видах сервитутов. Как правило, своим объектом они имеют земельные участки (п. 1 ст. 274 ГК РФ), но закон допускает установление сервитутов на здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст. 277 ГК РФ). Важно! Сервитут - ограниченное вещное право на чужую недвижимую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Для справки. Водный кодекс РФ 2006 г. первоначально закреплял водные сервитуты (ст. 43 и 44) в виде прав на забор воды, водопой скота, для паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками. В настоящее время эти нормы отменены, вместо "водных сервитутов" допускается использование чужих водных объектов на основании договоров водопользования (ст. 12), которые рассматриваются Кодексом в качестве разновидностей договора аренды. Подобно этому действующая редакция ст. 21 Лесного кодекса РФ также не упоминает более о лесных сервитутах, которые ранее рассматривались в виде ограниченных прав пользования участками леса. Аналогичным образом законодатель поступил и с нормами о строительных сервитутах (п. 3 ст. 64) в Градостроительном кодексе РФ, которые регламентировали использование для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и т.п. Однако в 2011 г. ст. 23 Земельного кодекса РФ была дополнена новым п. 10, где предусмотрена возможность установления строительных сервитутов, связанных с дорожным строительством. Это означает, что в будущем может быть восстановлена правовая регламентация указанных сервитутов (водных, строительных и иных), тем более что Законопроект N 47538-6/5 в § 2 гл. 20.2 предусматривает различные виды сервитутов, не получившие закрепления в действующем ГК РФ (сервитуты перемещения и мелиорации, строительные сервитуты, горный и коммунальный сервитуты). Очевидно, что сервитуты имеют весьма широкую и разнообразную сферу применения - от регулирования отношений соседствующих землепользователей до оформления эксплуатации линейных объектов (линий связи и электропередач, трубопроводов, железных и автомобильных дорог и проч.), от регламентации на чужом, служебном земельном участке (т.е. участке, обремененном сервитутом) работ по геологическому изучению недр, разведке или добыче полезных ископаемых до размещения соответствующего оборудования в целях строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности господствующего земельного участка (т.е. участка сервитуария - обладателя сервитутного права) для осуществления строительных работ и проч. Субъектами сервитутных правоотношений являются: собственник имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лицо (сервитуарий), осуществляющее сервитутное право, - с другой. Сервитуарием может быть не только собственник недвижимой вещи, но и субъект ограниченного вещного права. Так, п. 4 ст. 274 ГК РФ прямо допускает установление сервитута в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (а случаях, прямо предусмотренных законом, - и иных лиц). В любом случае субъектами сервитутных правоотношений могут быть как граждане, так и юридические лица. Содержание сервитутного права составляет правомочие ограниченного пользования чужой недвижимой вещью. Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, обязан претерпевать определенные ограничения своих прав. Обременение сервитутом недвижимой вещи не лишает собственника служащей вещи прав владения, пользования и распоряжения ею. Сервитут обременяет не собственника, а именно вещь. Соответственно, сервитуту как ограниченному вещному праву свойствен такой признак, как право следования. При переходе права собственности на служащую вещь к другому лицу обременение в виде сервитута сохраняется. По общему правилу сервитуты, как правило, устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимой вещи либо по требованию заинтересованного лица - судом в принудительном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Сервитуты как права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 и 131 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ). В связи с особым характером данного ограниченного вещного права закон устанавливает и специальные основания для прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ). Прежде всего основанием для прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Другим основанием для прекращения сервитута является невозможность собственника служащей вещи использовать ее в соответствии с назначением в результате обременения сервитутом. Доктрина. В науке гражданского права до сих пор не решен вопрос о возможности разделения сервитутов на частные и публичные. По мнению Е.А. Суханова, И.А. Емелькиной, Л.Ю. Василевской и др. авторов, главную особенность "публичных сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они не могут считаться субъективными вещными правами и регистрироваться в ЕГРН в качестве ограниченных вещных прав. В отличие от частных сервитутов они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах и с "учетом результатов общественных слушаний" (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, как считают авторы, "публичный сервитут" в действительности представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности (в том числе публичной) на конкретный объект недвижимости - земельный участок, участок лесного фонда или водный объект - и именно в этом качестве подлежит государственной регистрации*(38). В качестве аргумента в пользу предлагаемой правовой квалификации "публичных сервитутов" следует сослаться на авторитетные мнения представителей и последователей как германской пандектистики, так и отечественной дореволюционной цивилистики (Г.Ф. Пухта, Б. Виндшейд, Г. Дернбург, О. Гирке, Г.Ф. Шершеневич, Д.Д. Гримм, Л.А. Кассо, И.А. Покровский и др.), отрицавших частноправовую природу "публичных сервитутов". В отношении сервитутов Законопроект N 47538-6/5 предусматривает его регламентацию только нормами ГК РФ или в установленном им порядке (п. 5 ст. 301), что предполагает исключение норм о сервитутах из Земельного кодекса и одновременно делает его объектом не только земельные участки, здания и сооружения, но и отдельные жилые и нежилые помещения (п. 7 ст. 301). Важно обратить внимание на предусмотренную Проектом систематизацию сервитутов: 1) восстановление их традиционного деления на положительные и отрицательные (ст. 301.1); 2) закрепление специальных правил о пяти отдельных видах сервитутов: - сервитутах перемещения (ст. 301.6); - строительных сервитутах (ст. 301.7); - сервитутах мелиорации (ст. 301.8); - горных сервитутах (ст. 301.9); - коммунальных сервитутах (ст. 301.10). В соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 301 Законопроекта установление сервитутов, не предусмотренных ГК РФ, не допускается. |