лекции по мдк 04.01. Жилищнокоммунальное обслуживание

• Название: Жилищнокоммунальное обслуживание
• Дата: 14.02.2023
• Размер: 0.57 Mb.
• Имя файла: лекции по мдк 04.01.docx
• Тип: Лекция; #935854
• страница: 1 из 23

Лекция 1

Тема:Жилищно-коммунальное обслуживание
Вопросы, подлежащие изучению:

1.1 Жилищный фонд. Основные законодательные и нормативно-технические документы по эксплуатации зданий. Оценка недвижимости

1.2 Требования к эксплуатации инженерной инфраструктуры в системе ЖКХ. Типовые структуры эксплуатационных организаций.

1.3Жилищно-коммунальные услуги. Обязанности и права исполнителя ЖКУ. Методика определения нормативов потребления коммунальных услуг

1.4Права и обязанности собственников жилища. Представление ЖКУ собственникам индивидуальных жилых домов


1.1 Жилищный фонд. Основные законодательные и нормативно-технические документы по эксплуатации зданий. Оценка недвижимости
Жилищная сфера - область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. 

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. 

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений неза­висимо от форм собственности, включая жилые дома, специали­зированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома манев­ренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для времен­ного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служеб­ные жилые помещения, иные жилые помещения в других строе­ниях, пригодные для проживания. В зависимости от права соб­ственности жилищный фонд может быть: частным, государствен­ным, муниципальным и общественным.

Частный жилищный фонд включает в себя:

• 
  фонд граждан: индивидуальные жилые дома, приватизиро­ванные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квар­тиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным первым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобре­тенные в собственность гражданами на иных основаниях, преду­смотренных законодательством;
  
• 
  фонд юридических лиц (созданных в качестве частных собствен­ников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных
  кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
  

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• 
  ведомственный фонд, состоящий в государственной собствен­ности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оператив­ном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
  
• 
  фонд субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном ведении государственных пред­приятий или оперативном управлении государственных учрежде­ний, относящихся к соответствующему виду собственности.
  

Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, нахо­дящийся в собственности района, города, входящих в них адми­нистративно-территориальных образований, в том числе в Моск­ве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном ведении муниципальных пред­приятий или оперативном управлении муниципальных учрежде­ний.

Общественный жилищный фонд — это фонд, состоящий в соб­ственности общественных объединений.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Домовладелец – собственник помещения в комплексе недвижимого имущества кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество.

Помещение – единица комплекса недвижимого участка (часть жилого здания), иной связанной с жилым зданием объект недвижимости.

Собственник жилищного фонда — организация (лицо), в соб­ственности которой находится жилищной фонд, в том числе орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо.
Эксплуатация жилищного фонда предусматривает использова­ние его помещений, систем, прилегающих территорий для опре­деленных целей. Например, эксплуатация жилого здания преду­сматривает использование жилых квартир для проживания людей. Для удовлетворения потребностей проживающих необходимы без­отказное функционирование всех инженерных систем (водопро­вода, канализации, горячего водоснабжения, теплоснабжения, лифтовых установок и др.), надежность конструктивных элемен­тов, благоустройство придомовой территории, периодическая ее уборка и уборка помещений.

Таким образом, задачи технической эксплуатации жилищного фонда можно определить как комплекс мероприятий, обеспечи­вающих комфортное проживание людей в жилом доме, который связан с системой взаимоотношений проживающих и собствен­ников жилищного фонда и включает в себя управление жилищ­ным фондом, его техническое обслуживание и ремонт, санитар­ное содержание жилищного фонда.

Управление жилищным фондом:

• 
  организация эксплуатации;
  
• 
  взаимоотношение со смежными организациями и поставщи­ками;
  
• 
  выполнение всех видов работ с нанимателями и арендаторами.
  

Техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда (содержа­ние):

• 
  техническое обслуживание строительных конструкций и ин­женерных систем зданий, включая диспетчерское и аварийное;
  
• 
  осмотры;
  
• 
  подготовка к сезонной эксплуатации;
  
• 
  текущий ремонт;
  
• 
  капитальный ремонт.
  

Санитарное содержание территории жилищного фонда:

• 
  уборка мест общего пользования;
  
• 
  уборка мест придомовой территории;
  
• 
  уход за зелеными насаждениями.
  

Содержание мероприятий системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т.е. от перечня, состава и перио­дичности работ или стандартов эксплуатации. Она должна обеспе­чить нормальное функционирование зданий и инженерных сис­тем в течение установленного срока службы здания с использова­нием в необходимых объемах материальных и финансовых ресур­сов.

Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состоя­ния.
Оценка недвижимости
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом ранке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические или физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется « Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (далее именуется - лицензирующий орган).

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Этим договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать:

- основание заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты оценки), а также его (их) описание.

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком- индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

-оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
1.2 Требования к эксплуатации инженерной инфраструктуры в системе ЖКХ. Типовые структуры эксплуатационных организаций
Порядок предоставления ЖКУ регулируется соответствующи­ми нормативно-правовыми актами федерального правительства России, приказами Минрегионразвития РФ, постановлениями руководства субъектов РФ, нормативными актами органов мест­ного самоуправления. Например, постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммуналь­ных услуг гражданам» утверждены Правила предоставления ЖКУ.

Обязательства и ответственность за предоставление коммуналь­ных услуг необходимого качества всегда имеются у всех исполни­телей перед своими потребителями.

Состав предоставляемых потребителям коммунальных услуг определяется степенью благоустройства жилого фонда (дома), что предполагает рациональную эксплуатацию внутридомовых ин­женерных подсистем и оборудования, позволяющих предостав­лять потребителям основные услуги по следующим видам дея­тельности:

холодному водоснабжению — круглосуточное обеспечение по­требителей холодной питьевой водой надлежащего качества, по­даваемой в заданных объемах по присоединенным сетям в жилое помещение или до водосборной колонки;

горячему водоснабжению — круглосуточное обеспечение по­требителей горячей водой необходимого качества, подаваемой в заданных объемах по присоединенным сетям в жилое помещение;

отоплению — поддержание в жилом помещении, отапливае­мом по присоединенным сетям, необходимой температурой воз- Духа;

газоснабжению — круглосуточное обеспечение потребителей газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенным сетям в жилое помещение;

электроснабжению — круглосуточное обеспечение потребите­лей электроэнергией надлежащего качества, подаваемой в необ­ходимых объемах по соответствующим сетям.

Могут быть и другие коммунальные услуги, получаемые как Результаты эксплуатации различной инфраструктуры ЖКХ (вентиляция, мусоропровод, лифт).

При предоставлении услуг должно быть обеспечено беспере­бойное выполнение следующих мероприятий:

подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежа­щего качества в необходимых для потребителя объемах;

отведение из жилого помещения бытовых стоков и отходов мусора;

отопление жилого помещения в течение отапливаемого перио­да в зависимости от температуры наружного воздуха. Необходи­мые перерывы для проведения ремонтно-профилактических ра­бот, а также работ по подключению новых потребителей допус­кается после предварительного уведомления в письменной форме потребителей в установленном порядке.

В настоящее время техническое состояние коммунальной инф­раструктуры характеризуется высоким (более 60%) уровнем фи­зического износа, аварийностью, низким КПД и большими по­терями энергоносителей.

Это привело к тому, что планово-предупредительный ремонт (ППР) инженерного оборудования уступил место аварийно-спа­сательным работам, при больших рисках и затратах в 2...3 раза превышающих плановые нормы.

В итоге обострилась проблема ресурсоснабжения при эксплуа­тации системы ЖКХ, когда повсеместно на местах, в муници­пальных образованиях возникает перерасход топливно-энергети­ческих ресурсов. В России затраты электроэнергии на производ­ство и реализацию 1 м³ воды на 30 % выше среднеевропейского уровня; численность персонала в расчете на 1 000 обслуживаемых жителей в 1,5...2 раза выше, чем на аналогичных европейских предприятиях; потребление воды на одного жителя в 1,5...2 раза выше, чем в западноевропейских странах.

Исходя из изложенного, необходимо решать задачи замены устаревшего инженерного оборудования на более экономичное (менее энергоемкое), обеспечение его рациональной эксплуата­ции, внедрения инноваций в подсистемах ресурсоснабжения ЖКХ. Требуется стимулирование энергоресурсоснабжения как со сто­роны жилищно-коммунальных предприятий для снижения про­изводственных издержек, так и со стороны потребителей для умень­шения стоимости потребляемых услуг.

Администрация муниципальных образований и служба ЖКХ должны строго соблюдать Правила и нормы технической эксплу­атации жилищного фонда, утвержденные 27.09.2003 г. постанов­лением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170.

К обязательным регламентным работам по обслуживанию и ремонту (текущему и капитальному) жилищного фонда относят в качестве приоритетных ремонтно-обслуживаемые работы внут-ридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, центрального кондиционирования, лифтов, мусоропроводов и другого инженерного оборудования. Сюда включается и внутриквартирное оборудование, являющие­ся элементом общедомового и влияющее на его работу (стоки, конвекторы и радиаторы центрального отопления, вентиляцион­ные короба и др.).
Типовые структуры эксплуатационных организаций

Структуры управления
Конечная цель технической эксплуатации зданий — достижение эффективного и безотказного их функционирования. Поэтому при проектировании организационной структуры и показателей качества управления и функционирования эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений поступают так, чтобы была достигнута максимальная эффективность эксплуатации зданий и прилегающих территорий домовладений.

В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление коллективами (подразделениями).
Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перефуппировки на наиболее ответственных участках работ. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной, оперативной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих управляющих воздействий для достижения поставленных задач наиболее эффективными методами.

Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатаци-онных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других непредвиденных работ. Известно, что случайные неисправности предупредить невозможно. Для их устранения создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых машин и механизмов. Объем запасного оборудования и материалов, а также число рабочих для устранения возникающих аварий и неисправностей — величины случайные и определяются двумя параметрами: средним значением числа машин, материалов и оборудования, а также средним числом рабочих данной специальности. Но эти средние величины гарантируют выполнение только части возникающих неисправностей и аварий (около 50%). Для повышения гарантии устранения как можно большего числа неисправностей и аварий создаются запасы гарантированного числа машин, оборудования, материалов и комплектуется расчетное число рабочих, превышающее среднюю потребность в них из условия выполнения непредвиденных работ в предельно допустимое время.

В ряде случаев, когда ресурсы недефицитны (при этом трудоемкость и сложность сбора, обработки и передачи информации могут существенно снизить эффективность работы подразделений), целесообразно применять децентрализованную систему управления, например, в аварийных службах, когда дежурный диспетчер сразу после получения заявки о неисправности или аварии принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, как правило, соблюдается принцип иерархического построения системы управления, при котором задачи управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о состоянии выполнения мероприятий по эксплуатации зданий передается в орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляющего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют также обобщенный характер. Такие обобщенные решения конкретизируются в органах низшего ранга.

Следует иметь в виду: чем меньше рангов управления, тем более оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффективное функционирование ее звеньев.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

— непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю;

— линейная структура;

— функциональная структура;

— линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление осуществляется в малочисленных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба и др.). Структура управления (рис. 1.2). При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров.



Рис. 1.2. Линейная структура ремонтно-эксплуатационных подразделений

При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разносторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими системами и автоматическими устройствами.

Указанных недостатков лишена функциональная структура построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (рис. 1.3), при которой общие для нескольких подразделений функции передаются для исполнения подразделениям, специализирующимся на выполнении одной из них. Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий — пример функционального структурного построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (служб).



Рис. 1.3. Функциональная структура ремонтно-эксплуатационных подразделений

Наибольшее распространение получила в последнее время смешанная линейно-функциональная структура ремонтно-эксплуата-

ционных подразделений, при которой отдельные системы и конструкции эксплуатируются специализированными организациями по договорам с низовыми ремонтно-эксплуатационными подразделениями — линейными звеньями.

Линейные подразделения выполняют некоторые ремонтно-экс-плуатационные работы собственными силами и отвечают за конечный результат деятельности ремонтно-эксплуатационньгх подразделений, для чего они наделяются правом контроля и координации работ всех функциональных звеньев специализированных служб.

Эксплуатация жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности находится под контролем органов местного самоуправления.

Для организации технической эксплуатации зданий создаются соответствующие органы управления. Низовым органом управления является жилищно-эксплуатационная контора (домоуправление, дирекция по эксплуатации зданий, ремонтно-эксплуата-ционное управление и др.).

Для эксплуатации административных и других гражданских зданий в крупных городах имеются специальные эксплуатационные подразделения, выполняющие техническое обслуживание и ремонт всех систем, конструкций и оборудования зданий собственными силами (хозяйственный способ ведения работ, линейная структура подразделений) или по договорам со специализированными службами (подрядный способ ведения работ, линейно-функциональная структура подразделений).

Жилищный фонд, принадлежащий местным органам самоуправления, находится в подчинении их жилищных органов. Жилищным фондом предприятий, организаций и учреждений, а также министерств и ведомств (ведомственный жилищный фонд) управляют соответствующие органы этих организаций. Кооперативными домами управляют правления жилищно-строительных кооперативов.

Задача ремонтно-эксплуатационньгх организаций — обеспечение технической эксплуатации и обслуживания жилищного фонда в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации зданий, а также другими нормативными документами.

Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник.

Кроме начальника в штате жилищно-эксплуатационной организации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируемой жилой и приравненной к ней площади): главный (старший) инженер, инженер, техники, работники бухгалтерии, экономист, паспортисты, товаровед-кладовщик, секретарь-машинистка, курьер-уборщица. Должность техника в штате жилищно-эксплуатационной организации вводится при эксплуатации более 7,5 тыс. м2 приведенной площади.

В жилищно-эксплуатационных организациях, эксплуатирующих более 15 тыс. м2 жилой площади, должность техника предусматривается на каждые 15—25 тыс. м2 приведенной площади.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций, где техническую эксплуатацию жилищного фонда осуществляют подрядным способом специализированные организации, исключаются некоторые должности, а норма эксплуатируемой площади на одного техника увеличена до 20—25 тыс. м2. При этом техник (начальник участка техника) контролирует работу специализированных служб.

Начальник жилищно-эксплуатационной службы организует работу всех звеньев жилищного хозяйства микрорайона, координирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очистку и уборку территорий домовладений (если эти работы выполняются подрядным способом), экономично и рентабельно ведет хозяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, лично организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением.

Главный инженер жилищно-эксплуатационной организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспективные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполнением мероприятий по безопасным методам эксплуатации жилищного фонда, участвует в работе комиссий по приемке домов в эксплуатацию (законченных строительством и после ремонта).

Кроме того, главный инженер организует техническое обучение, повышение квалификации инженерно-технических работников и рабочих, обеспечивает повышение производительности труда путем внедрения передовых методов и механизации работ.

Главный инженер руководит объединенной диспетчерской службой (ОДС), которая организует и контролирует работы по своевременному устранению возникающих неисправностей подразделениями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт зданий.

Старший инженер подчиняется главному инженеру жилищно-эксплуатационной организации (а при отсутствии в штате должности главного инженера выполняет его функции) и руководит работами по текущему ремонту жилищного фонда микрорайона. В ведении старшего инженера находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд. Старший инженер непосредственно выдает бригаде задания на производство работ и через техников контролирует их выполнение. Он контролирует также ход работ и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает своевременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и контролирует ход изготовления проектно-сметной документации.

Технику подчиняются уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий персонал, закрепленный за группой домов, обслуживаемых техником. Он контролирует организацию и качество текущего и капитального ремонта в закрепленных за ним домах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий домовладений, а также зеленых насаждений.

Поскольку все рабочие, выполняющие текущий ремонт, как правило, работают в составе бригады, они осваивают смежные профессии и в процессе технического обслуживания зданий выполняют несколько видов работ.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций предусматриваются также должности младшего обслуживающего персонала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских систем), уборщицы, дворники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства жилых домов.

Низовым звеном ремонтно-строительной или специализированной организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является участок мастера (производителя работ), который закрепляется за конкретными эксплуатационными организациями и оперативно подчиняется их руководителям. Участок производителя работ объединяет 3—4 участка мастера. Группу (не менее трех) участков производителей работ возглавляет старший прораб.

Для планирования и координации деятельности подчиненных участков в составе аппарата управления специализированной или ремонтно-строительной организации создаются плановый, финансовый, производственный отделы, группы снабжения, проектно-сметная группа, а также отделы проектирования работ, бухгалтерия и др. В штатном расписании аппарата управления предусмотрены также должности инженеров по технике безопасности, кадрам, главный механик и др.

Штаты аппарата управления специализированных и ремонтно-строительных организаций и численность линейных инженерно-технических работников устанавливают в зависимости от объемов работ, их сложности и трудоемкости на основании типовых структур.

Должностные обязанности работников управленческого персонала и линейных работников, специализированных и ремонтно-строительных организаций разрабатывает руководитель подразделения применительно к конкретным условиям производства работ на основании типовых должностных инструкций для данной категории работников.

Для эксплуатации общественных зданий создаются соответствующие эксплуатационные службы, которые выполняют мероприятия по содержанию и ремонту аналогично ранее рассмотренным схемам для жилых зданий. Однако для таких зданий не утверждены типовые структуры эксплуатационных организаций. Обязанности инженерно-технических работников соответствующих категорий и специальностей аналогичны ранее рассмотренным и определяются должностными инструкциями, утвержденными руководителями организации, на балансе которой находится здание. При этом учитывают особенности технологических процессов, протекающих в эксплуатируемом здании.

В зависимости от технологических процессов эксплуатационные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эк-сплуатационного персонала для различных категорий гражданских зданий отличаются друг от друга. Так, в зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксплуатационного персонала является обеспечение пожарной безопасности, что учитывается при определении структуры и штатов, соответствующих ремонтно-эксплуатационных служб, а также при утверждении должностных инструкций инженерно-технических работников этих служб.