кадастр. Курс лекций для аспирантов I1 курса Направление подготовки
 Скачать 2.04 Mb.
|
|
5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости 5.1 Применение сравнительного подхода 5.2 Применение доходного подхода 5.3 Применение затратного подхода 74 Потребительская стоимость(стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога. Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости Инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты. Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имуществаюридическихи физических лицопределяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщикамина основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже. Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования. 75 Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа. Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке. Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Залоговая стоимость объекта недвижимости -стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита. Стоимость специализированных объектов недвижимости– стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке. Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на: - макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.); - микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок. 2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама , инфляционные ожидания; симпатии, осведомленность и т.д. 3. Физические факторы: - местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости; - архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; - состояние объекта недвижимости; - наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); - экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир). 4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир : - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города; - объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); - престижность района; - экологическая обстановка в районе; - транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; - социальная однородность дома; 76 - характер сделки («прямая» или «встречная» продажа); - юридическая «чистота» объекта. Вопросы для самоконтроля 1. Виды оценки недвижимости. Назначение индивидуальной оценки. 2. Как классифицируются методы оценки недвижимости? 3. Составьте алгоритм проведения оценки. 4.Назначение и основные функции оценки недвижимости. 5. Перечислите основные виды стоимости недвижимости 6. Какие факторы влияют на цену? СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Основная 1.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон : принят Гос. Думой 28 сен. 2001 г.: по состоянию на 23 июля 2013 г.]. - СПб.: Victory : Стаун-кантри, 2012. 2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон : принят Гос. Думой 21.10. 1994 гг.: по состоянию на 23.07. 2013 г.] 3.Российская Федерация.Законы «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/ федер. Закон; приянтГос Думой 29.07.1998 №135 по состоянию на 22.07.2010 г ]. 4.. Варламов. А.А. Основы кадастра недвижимости[Текст] /А.А. Варламов, С.А. Гальченко.- М.: Изд. Академия.2013.-224 с.ISBN 978-5-7695-9578-2. Дополнительная 1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости Учебник для вузов /А.Н.Асаул.-.2-е изд.- СПб.:Питер, 2010.-624 с. 978-5-91180-181-6. 2.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]/ В.А.Горемыкин.учебник.6-е изд. перераб. и доп. М.:Юрайт, 2011 3..Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ Г.А.Маховикова,Т.Г.Касьяненко.-2е изд. перераб.-М.:КНОРУС,2014.-312 с- .(Бакалавриат).ISBN 978-5-406-01671-8 4.www.rosreestr.ru 77 Лекция 10 Рынок недвижимости Виды рынков недвижимости. Факторы, влияющие на рынок недвижимости. Развитие и совершенствование рыночных механизмов управления территориями Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы. «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] . Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих. «Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости». Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: - создание новых объектов недвижимости; - передачу прав на недвижимость; - установление равновесных цен на объекты недвижимости; - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; - распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; - инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: • со сменой собственника: - куплю-продажу объектов недвижимости; - наследование; - дарение; - мену; - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); •с частичным или полным изменением состава собственников: 78 - приватизацию; - национализацию; - изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; - внесение в уставный капитал; - банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); • без смены собственника: - инвестирование в недвижимость; - развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; - изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; - управление, эксплуатация; - залог; - аренду; - передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; - регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; - ренту; - пожизненное содержание с иждивением; - передачу в доверительное управление; - введение (снятие) сервитутов и иных обременении; - страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [I]. Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис.). Рис. Цикличность развития рынка недвижимости Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями: - низкой ликвидностью; - цикличным характером; Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду 79 экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. - высокой степенью регулирующего государственного воздействия; - наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени; - высоким уровнем трансакционных издержек. 1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире. Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса, Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием 80 инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1. Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение. Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах. Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости [3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости. В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость). Таблица |