кадастр. Курс лекций для аспирантов I1 курса Направление подготовки
 Скачать 2.04 Mb.
|
|
Вопросы для самоконтроля 1) Основные цели организации многофункциональных центров. 2) Современные технологии оказания государственных услуг через МФЦ. 3) Организация электронного документооборота. 4) Подготовка межведомственного запроса. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Основная 1.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон : принят Гос. Думой 28 сен. 2001 г.: [с изм. и доп. на 29.12.2014] . Электронный ресурс] // Правовая система "Гарант", 2015. 2.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Текст]: [федер. закон : принят Гос. Думой 24 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 года : по состоянию на 22.12.2014 г] : [Электронный ресурс] // Правовая система "Гарант", 2015. 3.Варламов, А.А. Государственный кадастр недвижимости. Учебник для студентов высших учебных заведений[Текст] /А.А.Варламов, С.А.Гальченко.М.:КолосС,-2012, 680 с.ISBN 978-5-9532-0829-1. Дополнительная 1Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008 годы)";Подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 – 2011 годы и до 2017 г)». 2. Земельный кадастр. Теория, методика, практика: Учебное пособие. – М.: ГУЗ, 2010-535с. 5.Журналы: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», «Международный сельскохозяйственный журнал», « Вестник Росреестра», 6.Официальный сайт Росреестра - www.rosreestr.ru 7. Методика проектирования межведомственного взаимодействия при предоставлении государственных и муниципальных услуг на уровне субъекта Российской Федерации ), размещенным по адресу: (http://210fz.ru/mdx/index.php?id=311); 8.http://smev.gosuslugi.ru/portal/ электронный ресурс 9.https://rosreestr.ru/wps/portal/. электронный ресурс 10.http://smev.gosuslugi.ru/portal/ электронный ресурс 11.https://rosreestr.ru/wps/portal/ электронный ресурс 52 Лекция 7 РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ Роль и место государственной регистрации в системе кадастра недвижимости. Органы государственной регистрации. Объекты и субъекты регистрации. Взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления, органами по учету объектов недвижимости, государственного и муниципального имущества. Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также исполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует законные права его владельца, и обязанности. Например, нести бремя расходов по содержанию объектов. платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом. В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Она предусматривает существенные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г. Рассмотрим цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости (рис. 17) . В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом. Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует следующие важ- нейшие цели: 1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы основной массы населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все 53 необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан. 2.Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость. 3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц, является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью составляют существенную часть государственных доходов.Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и прочее). Обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характеристике и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В банке данных о правах на недвижимость отражается все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ будет способно оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка, данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития. Предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно содержится и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение. В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней устанавливаются отношения между двумя группами участников: с одной сторо 54 Рисунок Регистрация прав на объект недвижимости и сделки с ними. обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой — учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законодательством . 55 Регистрация уже имеющегося права на недвижимость— это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации ( с 01.02.1998). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации прав.Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Органы государственной регистрации Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 осуществляет Росреестр (Регистрационные палаты) и ее территориальные органы — самостоятельные юридические лица в системе Минэкономразвития России. Создают территориальные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней субъекты РФ. Но назначение и освобождение от должностей самих регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Росреестра по согласованию с субъектом РФ. Возглавляют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, — руководителем Росреестра. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции . На органы по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся: (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 122-ФЗ) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах; (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей; выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. 56 Объекты государственной регистрации Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету (рис.18). Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права — это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъ- екты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст.216,265,268,294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о госрегистрации (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться. Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона о госрегистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда. Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли- продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства. 57 Рисунок 18. Объекты государственной регистрации Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о госрегистрации. В соответствии с п. 2 ст. 6 данного Закона его права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона о госрегистрации, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта. 58 Кроме государственной регистрации осуществляются и специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельная служба и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество . Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является. Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ проводится регистрация земельных участков в едином государственном кадастре недвижимости. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает. |