кадастр. Курс лекций для аспирантов I1 курса Направление подготовки
 Скачать 2.04 Mb.
|
|
Вопросы для самоконтроля 1. Понятие и назначение государственной регистрации прав? 2.Органы, осуществляющие государственную и специальную регистрацию. 3. Полномочия органов регистрации прав 4.Объекты государственной регистрации. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Основная 1.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. Закон[ ―Электронный ресурс» ] : принят Гос. Думой 28 сен. 2001 г.: по состоянию на 29.12. 2014 г.]. // Правовая система «Гарант», 2015. 2. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним :Федер. закон [принят Гос. Думой 17 июня 1997 года : одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года : по состоянию на 28.12.2014 г.] : [Электронный ресурс]// Правовая система "Гарант", 2015. Дополнительная 1.Варламов, А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр в 6 томах.т.3. Государственная регистрация и учет земель[Текст]/А.А.Варламов, С.А.Гальченко.- М.:КолосС, 2007 -528 с. 2.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]/ В.А.Горемыкин.учебник.6-е изд. перераб. и доп. М.:Юрайт, 2011.- с. 3.Крассов О.И. Земельное право современной России[Текст]/ О.И.Крассов- М.:Закон, 2011.- 528 с. 59 Лекция 8 Совершенствование методологии и технологии государственной кадастровой оценки земель Методология проведения государственной кадастровой оценки земель. Проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения. Методология кадастровой оценки земель населенных пунктов. Кадастровая оценка земель особоохраняемых территории,лесного, водного фонда. Методология проведения государственной кадастровой оценки земель В Российской Федерации вот уже более 10 лет развивается институт кадастровой оценки. Своим названием он обязан основному потребителю результатов его работы – земельному кадастру (кадастру недвижимости). Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр имеет государственный статус. Такой высокий статус кадастровой оценки придаѐт ей особую значимость, приоритет, а заодно и возлагает большую ответственность на организаторов и исполнителей работ. Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 года с выхода Постановления правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». В 2000 году Правительством Российской Федерации установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (Постановление №316), в 2001 году введен в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации и в этом же году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости». В период с 2001 по 2003 годы были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель. Данные методические документы, наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.02.2002 №568-р, до принятия ФСО №4 (октябрь 2010 года), составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации. По состоянию на конец 2012 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы III тура. Работы очередного тура массовой оценки выполняются начиная с земель сельскохозяйственного назначения. Проведение нового тура земельно-оценочных работ земель сельскохозяйственного назначения вызвано тремя причинами. Во-первых, с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет – максимальный законодательно допустимый срок действия показателей оценки без их актуализации. Во-вторых, приказом Министерства экономического развития (№445 от 20.09.2010) приняты новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. И, наконец, в-третьих, показатели кадастровой стоимости земель по объектам оценки за прошедший период утратили свою актуальность. Очередной тур земельно-оценочных работ должен быть проведен с соблюдением следующих, исторически сложившихся основных принципов: методическое единообразие; сопоставимость результатов. 60 Кадастровая оценка —это процедура по установлению кадастровой стоимости земельных участков на конкретную дату в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации в целях: - фискальных: установление ставки земельного налога, величины арендной платы, налогообложения недвижимости; - информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки; -изучения эффективности функционального использования земли, а также для расчетной поддержки проектных разработок; -информирования широкого круга лиц о стоимости земель. Необходимо для выполнения их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью. Проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения. Земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья: пашню, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежь, а также другие виды несельскохозяйственных угодий. Их площадь в Российской Федерации на 1 января 2015 г. составляет 400,0 млн. га или 23,4% земельного фонда страны, в том числе сельскохозяйственные угодья – 196,1 млн. га. Работы по государственной кадастровой оценке земель возникли не на пустом месте. Они явились логическим продолжением работ по массовой экономической оценке сельскохозяйственных угодий. В Российской Федерации с 1971 по 1990 годы проведены четыре тура экономической оценки сельскохозяйственных земель по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий – колхозов и совхозов. Кроме того, в 1989-1991 годах в масштабах России выполнены уникальные и единственные в своем роде работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. В результате работ оценку получили каждое поле, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза. Работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий I тура проведены в Российской Федерации в 2000-2001 годах, при этом в подавляющем большинстве субъектов РФ силами гипроземов (в Европейской части РФ из 50 субъектов землеустроительными предприятиями оценка проведена в 42 субъектах). Научно-методическое руководство работами в субъектах Европейской части РФ осуществлялось ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ им. П.Р.Поповича), Азиатской части – Сибирским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля», которым было разработано также программное обеспечение. В результате проведенной оценки получены следующие показатели кадастровой стоимости земель. Средняя по РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 11 040 руб./га при максимальной величине 43 560 руб./га – по Краснодарскому краю и минимальной – 400 руб./га – по некоторым субъектам РФ. Показатель 400 руб./га был принят за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утверждены приказом Минэкономразвития № 145 от 4 июля 2005 г. В 2006 году выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения или актуализация показателей кадастровой стоимости 2000 года. При этом рассчитаны следующие значения кадастровой стоимости. Средняя по РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий 61 составила 20 570 руб./га при максимальной величине 83 920 руб./га – по Краснодарскому краю и минимальной – 860 руб./га – по ряду субъектов РФ. Значение кадастровой стоимости, равное 860 руб./га было принято за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ, каковым и остается по сегодняшний день. Приказом Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010 года утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они имеют ряд существенных отличий, которые заключаются в следующем. В организационно-методическом плане вместо двухэтапной организации работ: субъект РФ – земельный участок предложен одноэтапный подход – только земельный участок. В методологическом плане: – вместо анализа фактических данных за последние годы об урожайности культур и затратах на их возделывание справедливо предлагается использование показателей нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат, получаемых на основе технологических карт. Нормативные показатели продуктивности и затрат используются также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. От неправомерности использования фактической урожайности вместо нормативной предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при этом «платится налог на интеллигентность»; -определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка по текущему виду землепользования – создания оптимального севооборота на основе возможного (по агроклиматическим параметрам) перечня выращиваемых сельскохозяйственных культур с учетом максимальной доходности и при условии соблюдения экологических требований; -расчет показателей прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации для земельных участков в субъекте РФ. Эти и многие другие нововведения в методических подходах сопровождаются коренными изменениями в технологии выполнения земельно-оценочных работ. В III туре оценки исполнители работ не обеспечиваются, как это происходило ранее, централизованно разработанными Техническими указаниями, Специальным программным обеспечением. Типовой структурой Отчета об оценке и другими необходимыми нормативно-методическими материалами, а вынуждены разрабатывать их самостоятельно. При этом позиция Минэкономразвития и Росреестра заключается в том, что каждая саморегулируемая организация оценщиков, вправе разрабатывать и использовать свои технические указания и программные продукты, или проводить расчеты без них. Вместе с тем, при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости. 1. Не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН). 2. Не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения векторизации (оцифровки почвенных карт). Этот вид работ приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, но он необходим, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, для составления паспорта плодородия земельного участка и др. Некоммерческим партнерством «Кадастр-оценка» разработаны и утверждены (Протокол Правления №29 от 27.12.2010 года) Технические указания по 62 государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они детализируют положения Методических указаний и формируют механизм их практической реализации. В соответствии с Налоговым кодексом РФ массовая или кадастровая оценка формирует налогооблагаемую базу для земельных участков, а в ближайшем будущем и для всех единых объектов недвижимости. К сожалению, в результате недостаточной организованности при проведении государственной кадастровой оценки земель, порой неумелого руководства этим, довольно сложным процессом, отношение к кадастровой оценке в регионах стало негативным. Хотя сама идея массовой оценки абсолютно верна, что подтверждает мировой опыт. И в Российской Федерации в течение 10 лет кадастровая оценка пытается доказать свою состоятельность. К настоящему времени значительно возросла и сама «цена вопроса» по сравнению с периодом начала выполнения работ. Так, если объѐм земельных платежей в целом по Российской Федерации в 2000 году составлял 24,7 млрд. руб., в 2005 году – 48,5, то в 2010 году (в соответствии с данными, приведѐнными руководителем ФНС М.В. Мишустиным на расширенном заседании коллегии Росреестра, состоявшемся в феврале 2011 года) – уже 115 млрд. руб. Таким образом, объем земельных платежей удваивается через каждые 5 лет. За прошедшие 10 лет земельные платежи выросли в 4,6 раза и на сегодняшний день они полностью определяются результатами государственной кадастровой оценки земель. Поэтому и «цена ошибки» кадастрового оценщика, либо других участников этой деятельности также многократно возросла. В соответствии с планами Росреестра работы по этой первой по Земельному кодексу Российской Федерации и важнейшей с точки зрения продовольственной безопасности России категории земель намечено выполнять в 72 субъектах РФ. На сегодняшний день работы проводятся уже в нескольких субъектах РФ. Одновременно с этим начаты работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Это гораздо более ответственная с точки зрения анализа объективности полученных результатов работа. Еѐ результаты, их справедливость и обоснованность, сопоставимость стоимости объектов недвижимости с различными характеристиками между собой, на основе которых будет формироваться налогообложение, станут ещѐ более болезненными для граждан, чем неточности и ошибки земельного налогообложения. В этих условиях у Минэкономразвития, как уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности не всегда хватает сил для контроля за этим важнейшим как с государственной точки зрения, так и с точки зрения каждого налогоплательщика видом деятельности, имеющим как экономические, так и социальные последствия. Стабильности в обществе могут способствовать лишь объективные результаты оценки, формирующие справедливую налогооблагаемую базу. Результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что на сегодняшний день, возможно, самое главное и, во-вторых, надѐжное и устойчивое наполнение местных бюджетов. Справедливое налогообложение, устанавливаемое с учѐтом анализа допустимой тяжести налогообложения для правообладателей земельных участков (объектов недвижимости) стабилизирует ситуацию с платежами и даѐт довольно высокий показатель собираемости налогов (отношение собранного налога к запланированному объѐму). Вполне приемлемым уровнем собираемости налога можно считать показатель в 95-98%. Однако имеющийся опыт введения земельного налога, основанного на кадастровой стоимости, свидетельствует о другом. В отдельные годы при довольно резком повышении земельного налога, его собираемость по субъектам РФ снижалась до 60 – 70 %. 63 В период с 2001 по 2003 годы были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель. Данные методические документы, наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.02.2002 №568-р, до принятия ФСО №4 (октябрь 2010 года), составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации. По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы III тура. К адастровая оценка земель с целью установления стоимости участков разного назначения проводится не менее чем 1 раз в 5 лет. Производится оценка кадастровой стоимости земли с учетом: рыночной стоимости данных земель, арендной платы за земельные участки в границах кадастрового квартала или района, другой информации об объектах недвижимости; площади земельного участка; вида функционального использования (с учетом разрешенных способов) и территориальной зоны; местоположения, окружающей среды и дополнительных географических факторов. На оценку кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель серьезно влияют характеристики недвижимости, которая расположена на изучаемых земельных участках, местонахождение, соседство с другими участками и объектами, экология, ограничения и обременения, физические характеристики почвы и многое, многое другое. Методология кадастровой оценки земель населенных пунктов Для проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов привлекаются квалифицированных оценщиков, имеющих все лицензирующие документы, в соответствии с требованиями Федерального закона «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». В основе методологии кадастровой оценки стоимости земель заложен удельный показатель — расчетная величина, которая представляет стоимость единицы площади в целом или кадастрового квартала в составе земель по видам их разрешенного использования. Специалисты-оценщики определяют данный параметр в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными для всех видов категорий земель. Результаты работы экспертов вносятся в Государственный земельный кадастр. Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов. Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости. Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а 64 также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов. Кадастровая оценка недвижимости осуществляется одновременно по всем землям административно-территориального образования. Полученные показатели не могут превышать уровень рыночных цен или статические значения базовой стоимости на земли с аналогичным видом использования, устанавливаемые государственными органами по оценочно-территориальным зонам, городам и поселкам. Кадастровая оценка земель населенных пунктов может проводиться в следующих целях: создание государственной системы земельного кадастра, работающей в автоматизированном режиме; уточнение территориально-экономического разделения зон; установление арендной ставки на муниципальные земли; формирование налоговой базы земель поселений; обоснование перспективных и оптимальных способов использования городской застройки; установление суммы компенсационных выплат при изъятии земель в муниципальных целях; установление стартовых цен продажи прав собственности, долгосрочной аренды в случае участия на конкурах, аукционах; информирование органов муниципальной власти, предоставление платных услуг субъектам земельного права разного вида; создание фондового рынка бумаг и ипотеки. В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов1 кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе следующих видов разрешенного использования. 1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки. 2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. 3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. 4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. 5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. 6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. 7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. 8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. 9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. 10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. 11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. 65 12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте. 13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. 14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. 15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования. 16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные. Рыночная оценка земельных участков городских земель, в первую очередь, формируется на фоне кадастровой стоимости, а во вторую очередь является специфическим анализом каждого конкретного участка. Берется в расчет целевое использование, конъюнктура рынка и количественные характеристики. Сложность процедуры вызвана уникальным местоположением, необходимостью изучать ценообразующие факторы для каждого вида функционального использования земель. Для того чтобы кадастровая оценка земель населенных пунктов была выполнена максимально точно и верно, анализируются цены продаж и предложений объектов недвижимости, перспективы изменения цен, спроса и предложения на рынке, текущие условия продажи и финансирования, а также период времени, в течение которого недвижимое имущество находилось в форме публичного предложения. Не меньшее значение для изучения стоимости имеют рыночные арендные ставки, нормы заключения договоров аренды и многие другие показатели, формирующие кадастровый условный показатель. Первоначально осуществляется анализ рынка недвижимости по 3 сегментам: Жилая недвижимость; Производственная недвижимость; Коммерческая недвижимость. При необходимости для изучения кадастровой стоимости изучаются и другие сегменты. При выполнении расчетов учитываются различные факторы, оказывающие влияние на стоимость, в том числе и удаленность от центра мегаполиса, назначение земли, наличие коммуникаций и благоустройства, водоѐма рядом с участком, состояние инфраструктуры. Результат кадастровой оценки —это точная стоимость землеоценочной зоны. Данный показатель исчисляется, как рыночная стоимость единицы площади всех похожих, типичных для рассматриваемой территории участков, установленная в отношении средних рыночных цен на земельные участки подобного типа. Рассматриваются и другие факторы, которые могут существенно повлиять на итоговый результат. Можете быть уверены —кадастровая оценка земель поселенийбудет 66 проведена обязательно правильно и достоверно, без необходимости оспаривания стоимости в дальнейшем. Адресный ориентир земельного участка производится на основании написания заявления его правообладателя или доверенного лица, а также при написании акта органа государственной власти на присвоение адресов земельных участков. Рекомендуется иметь при себе все сведения, идентифицирующие объект. Остальные материалы, необходимые государственным и другим учреждениям, мы подготовим для вас. Повторная кадастровая оценка земель промышленности или сельскохозяйственного назначения необходима при внесении изменений в основные сведения о земельном участке: Изменение функционального использования земельного участка; Перевод земельного участка в другую категорию; Изменение площади или упорядочивание границ земельного участка. Часто мы встречаемся со случаями, когда требуется исправление кадастровой ошибки. Может быть, была неправильно проведен кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения или в документах была поздно обнаружена ошибка. Выполняется исправление следующим образом: в порядке, который требует учет изменений параметров объектов недвижимости в государственных органах; в порядке информационного наполнения и взаимодействия (в том случае, если документы, в которых содержится ошибка, поступили в качестве информационного взаимодействия); на основании вступившего в силу судебного решения об исправлении ошибки. В соответствии с Налоговым Кодексом налоговая база устанавливается, на основе данных, которые даѐт оценка кадастровой стоимости. Определяется в отношении каждого участка по состоянию на 1 января года налогового периода. Размер исчисляется по истечении налогового периода. Ставки земельного налога утверждаются нормативными актами госучреждений. Кадастровая оценка земельного участка должна проводиться не реже, чем 1 раз в 5 лет. Таким образом, оценка кадастровой стоимости должна проводиться с расчетом на конкретную дату и не может изменяться в течение налогового периода (кроме случаев законного оспаривания). Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах установления кадастрового удельного показателя. Комиссия формируется органом, который ответственен за функции кадастровой оценки. |