кадастр. Курс лекций для аспирантов I1 курса Направление подготовки
 Скачать 2.04 Mb.
|
|
Вопросы для самоконтроля 1. Понятие и назначение государственной кадастровой оценки земель? 2. Порядок проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.. 3. Методика выполнения кадастровой оценки земель населенных пунктов 4. Факторы, определяющие кадастровую стоимость земель населенных пунктов. 5.Методика кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и лесного фонда 6. Оспаривание результатов кадастровой оценки земель СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Основная 1.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. Закон[ ―Электронный ресурс» ] : принят Гос. Думой 28 сен. 2001 г.: по состоянию на 29.12. 2014 г.]. // Правовая система «Гарант», 2015. 67 2. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним :Федер. закон [принят Гос. Думой 17 июня 1997 года : одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года : по состоянию на 28.12.2014 г.] : [Электронный ресурс]// Правовая система "Гарант", 2015. 3.Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]// Правовая система "Гарант", 2015. Дополнительная 1.Варламов, А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр в 6 томах.т.3. Государственная регистрация и учет земель[Текст]/А.А.Варламов, С.А.Гальченко.- М.:КолосС, 2007 -528 с. 2.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]/ В.А.Горемыкин.учебник.6-е изд. перераб. и доп. М.:Юрайт, 2011.- с. 3. П остановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; 4.П остановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»; 5.П риказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»; 6 Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; 7. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; 8 Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; 9.П риказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»; 10. приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»; 11.П риказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» Лекция 9 Проблемы рыночной оценки земельных участков различного целевого назначения и объектов недвижимого имущества. Цель, методика, практика применения. В теории оценки земля рассматривается с одной стороны, как природный ресурс, с другой стороны, как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития рыночной экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так физические и юридические лица при совершении разного рода сделок. Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости ( оценщиком).Оценка стоимости недвижимости проводится в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика на конкретную дату. Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения достоверных результатов оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную (юридическую) силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным: - при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям; -при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства; -при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов. -в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов. 69 Таким образом, система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает: правообладателей - гарантиями прав на имущество; систему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения; рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях; систему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования ипроведения государственной политики в сфере управления землей и недвижимостью, а также планирования иразвития территорий. По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку). Земельным кодексом РФ предусмотрены два вида оценки: кадастровая оценка- для целей налогообложения; рыночная -для сделок с земельными участками и объектами недвижимости Массовая оценка недвижимости- это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная оценка недвижимости -это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, выполняемых последовательно,объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшимколичеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Подходы, методы и принципы оценки В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл.5) . Выбор оптимального использования земельного участка зависит: от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту; 70 Таблица 5 Принципы оценки недвижимости Группа Принцип Характеристика Принципы пользователя недвижимого имущества Полезности Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу Замещения Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью Ожидания Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью Принципы, связанные с объектом недвижимости Остаточной продуктивно-сти В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала Предельной продуктивно-сти В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек Вклад Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов Возрастающей и убывающей доходности Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений Сбалансированно сти (пропорциона- льности) Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой Оптимальных величин Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости Оптимального разделения имуществен-ных прав Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости Наиболее эффективного использования Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования Принципы внешней рыночной среды Соответствие Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка Зависимость Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. Спрос и предложение Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка Конкуренция Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций 71 Изменение Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки* возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты; правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения; технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно- монтажных работ; финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного; проекта; физических, грунтовых и ландшафтных характеристик. Подходы к оценке недвижимости Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода: сравнительный; доходный; затратный (рис. 16 ). 72 Этапы оценки недвижимости № этапа Содержание этапа 1 Определение проблемы 1.1 идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики 1.2 выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом 1.3 устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки 1.4 определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат 1.5 определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью 1.6 формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества 2 Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку 2.1 Предварительный осмотр и знакомство с администрацией 2.2 Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик 2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов 2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия 2.5 Составляется календарный план работ по оценке 2.6 Подготовка и подписание договора на оценку 3 Сбор и анализ данных 3.1 Сбор и обработка информации и документации: правоустанавлива- ющих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости. 3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование 4 Оценка земельного участка 4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка 4.2 Определение стоимости земельного участка 73 6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов Получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев 7 Подготовка отчета и заключения об оценке. Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на их цену Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения. Стоимость объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д. |