кадастр. Курс лекций для аспирантов I1 курса Направление подготовки
 Скачать 2.04 Mb.
|
|
Вопросы для самоконтроля 1) Перечислите основные этапы развития землеустройства и кадастра в России 2) Современные методы и технологии ведения кадастра недвижимости 3) Полномочия Росреестра в области ведения кадастра недвижимости. 17 4) Принципы создания единой системы кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. 5) Приоритетные направления развития кадастра недвижимости. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Основная 4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон : принят Гос. Думой 28 сен. 2001 г.: [с изм. и доп. на 29.12.2014] . Электронный ресурс] // Правовая система "Гарант", 2015. 5. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Текст]: [федер. закон : принят Гос. Думой 24 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 года : по состоянию на 22.12.2014 г] : [Электронный ресурс] // Правовая система "Гарант", 2015. 6. Варламов, А.А. Государственный кадастр недвижимости. Учебник для студентов высших учебных заведений[Текст] /А.А.Варламов, С.А.Гальченко.М.:КолосС,-2012, 680 с.ISBN 978-5- 9532-0829-1. Дополнительная 7. Земельный кадастр. Теория, методика, практика: Учебное пособие. – М.: ГУЗ, 2010- 535с. 8. Государственный национальный доклад о состоянии использования земель Российской Федерации за 2009-2012 г г. 9. Алакоз В.В. Земельные отношения и кадастр недвижимости: проблемы и их решение./Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.-2010.-№11.с.15-17. 10. Барцев А.В. Теоретические перспективы землеустройства и кадастров в России//Землеустройство, кадастр и мониторинг.-2011.-№9.-с.16-20 11. Журналы: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», «Международный сельскохозяйственный журнал», « Вестник Росреестра», 12. Официальный сайт Росреестра - www.rosreestr.ru 18 ЛЕКЦИЯ 3 НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ Современная нормативно-правовая база ведения кадастра недвижимости и пути ее совершенствования. Организация кадастровой деятельности в России и зарубежных странах. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости (ГКН). Развитие и совершенствование земельных отношений невозможно без создания полноценной нормативно-правовой базы, необходимой для функционирования отдельных общественно-социальных институтов и общества в целом, для обеспечения постоянного повышения уровня жизни населения и высоких темпов экономического роста, снижения социального неравенства, дальнейшего утверждения экономической и политической роли России в мировом сообществе. Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Федеральные законы «О Государственном кадастре недвижимости» (2007г.)», «О землеустройстве (2001 г.)», «О разграничении государственной собственности на землю (2001 г.)», «Об охране окружающей среды (2002 г.)», « О внесении изменений в ФЗ О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», « О внесении изменений в ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и др.; Указы Президента РФ: о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (1993 г.), реализации конституционных прав граждан на землю (1996 г.), о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии № 1847 от 25 декабря 2008 года; Постановления Правительства РФ: о мониторинге земель (1992 г.), о порядке ведения государственного земельного кадастра (1992 г.), от 6 сентября 2000 г № 660 , Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»; Приказы, инструкции правила методики: Письмо Роснедвижимости от 21.07.2008 № ВК/3192 «О кадастровых инженерах»; Письмо Управления Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии от 10.02.2011 № 899 (по вопросу осуществления кадастровой деятельности и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости), приказ Росреестра от 05.05.2010 № П/219 « О формировании информационных ресурсов, содержащих сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН), приказ Росреестра от 25.05.2010 № П/247 «О вводе в промышленную эксплуатацию интернет-портала государственных услуг, оказываемых Росреестром в электронном виде». Верховенство среди законов на всей территории России принадлежит Конституции РФ. Конституционные положения служат отправными для различных отраслей права, в том числе и для земельного. Нормы Конституции РФ условно подразделяются на непосредственно посвященные земельным отношениям и управлению земельными ресурсами (например, о земле и иных природных ресурсах, находящихся в различных формах собственности (ст. 9); о праве частной собственности на землю (ст. 36)) и непосредственно 19 участвующие в их регулировании (о демократическом, правовом, социальном характере Российского государства (ст. 1 и 7); об обязанности каждого платить законно установленные налоги и сборы (ст. 57)). Основные правовые нормы регулирования земельных отношений сведены в ныне действующий Земельный кодекс РФ. В нем раскрываются основные принципы, предмет регулирования земельного законодательства, состав земель РФ по целевому назначению (7 категорий), полномочия органов власти в области регулирования земельных отношений; прописаны цели, содер- жание и порядок охраны земель; рассматриваются вопросы собственности на землю, основополагающие механизмы управления; дается подробное описание характеристик земель по их категориям. Тесная естественная взаимосвязь земли и других природных ресурсов (недр, вод, лесов, окружающей природной среды в целом) предопределяет наличие норм, регулирующих отношения, связанные с землей, в источниках таких отраслей права, как водное, лесное, горное и природоохранительное. Содержащиеся в этих источниках нормы, регулирующие отношения по поводу земли, подчинены нормам земельного права. Они условно делятся на законы природоресурсного блока, которые, как и земельные, регулируют отношения по управлению, использованию и охране иных природных ресурсов (кроме земли), но затрагивают и земельные отношения («О недрах» (1992 г.) и законы иных отраслей права. В законодательстве о недрах, атмосферном воздухе, животном мире и другом природоресурсном законодательстве имеется немало норм, связанных с землепользованием. Например, Водный кодекс РФ предусматривает нормы о береговой линии и прибрежной полосе внутренних морских вод и территориального моря, водоохранных зон водных объектов, о порядке ведения работ в них, особенностях предоставления земельных участков в водоохранных зонах и контроле за их использованием, зонах и округах санитарной охраны вокруг водоемов (ст. 16, 108, 111, 112 и 115 ВК РФ). Еще более детально увязывают с земельными отношениями лесные отношения. В Лесном кодексе РФ предусматриваются земли лесного фонда, право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке (ст. 8 и 20), порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) порядок изъятия земель лесного фонда (ст. 63 и 64), особенности использования, охраны, защиты и воспроизводства древесно-кустарниковой растительности, расположенной на землях сельскохозяйственного назначения, железнодорожного и автомобильного транспорта, на землях водного фонда (ст. 134... 136 ЛК РФ). Таким образом, регулирование лесных отношений тесно переплетается с регулированием землепользования. Нормы земельного права также содержатся в Гражданском, Кодексе РФ об административных правонарушениях. В условиях России основной источник земельного права, как и остальных отраслей права, — подзаконные нормативные акты. К ним, прежде всего, относятся указы Президента РФ, а также постановления Правительства РФ, ведомственные акты, нормативные акты организаций, акты субъектов Федерации и органов местного самоуправления. К документам следующего уровня относятся приказы, инструкции, правила, наставления, принимаемые центральными органами исполнительной власти, к которым относятся министерства, государственные комитеты и ведомства (Центральный банк, Федеральная служба безопасности, Федеральная пограничная служба, Росреестр, Росгидромет и другие). 20 К источникам земельного права в последнее время также начинают относить общие принципы права, нормативные договоры и соглашения, некоторые обладающие юридической силой обычаи. Для современных условий некоторые правовые нормы устарели, содержат определенные противоречия, по ряду аспектов развития земельных отношений практика требует новых правовых норм. Для дальнейшего развития системы управления земельными ресурсами в Российской Федерации необходимо создание полноценного земельного законодательства, призванного комплексно регулировать правовые отношения по поводу земли как объекта земельного права. Исходя из особенностей этого объекта, можно выделить следующие основные направления в формировании правового механизма системы управления земельными ресурсами: - правовое регулирование земель как основного природного ресурса (вопросы рационального использования и охраны земель); - правовое регулирование земель как объекта права собственности (установление особенностей оборота земельных участков); - правовое регулирование земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на территории Российской Федерации (государственный контроль и государственное регулирование земельных отношений). Современные земельные отношения в России не должны ограничиваться только созданием новых собственников, наделением различных юридических лиц землей. Более важно и сложно сегодня организовать эффективное использование земельных ресурсов. Здесь речь должна идти о содержании и способах реализации самого права собственности. Практика свидетельствует, что успешное решение проблем земельных преобразований невозможно без создания соответствующей системы государственных органов управления в области регулирования земельных отношений. Организация кадастровой деятельности в России и зарубежных странах Учетом и оценкой земель и объектов недвижимости в разные годы занимались различные организации (табл.1.) С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно Закону орган кадастрового учета Росреестр (с 1 марта 2009 года Роснедвижимость и Роскартография упразднены) курирует вопросы ведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН), который содержит как сведения о кадастровом учете земельных участков, так и информацию о технической составляющей объектов недвижимости. Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), их структурные подразделения (далее – обособленные подразделения). 21 Таблица 1 Функции органов земельной службы по проведению учета земель и объектов недвижимости Наименование органа, осуществляющего кадастровый учет земель До 1990 года 1990-2000 гг. С 2001 по настоящее время Отделы землеустройства Министерства сельского хозяйства СССР Учет количества и качества земель - - Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству РФ Учет количества и качества земель Территориальные отделы Росреестра РФ Учет количества и качества земель Федеральные государственные земельно-кадастровые палаты (ФГУ ЗКП) Кадастровый учет земельных участков с 2008 г ГКУОН Органы Ростехинвентаризации Технический учет зданий, помещений, объектов капитального строительства (до 01.01.2010 г) Техническое описание объектов недвижимости (с 2010 г) В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенный в государственный кадастр недвижимости, переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации, которые в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 473 реорганизованы в филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации. Основная цель службы - оказание более доступных и качественных услуг в сфере недвижимости и прав на нее, а также формирование российской инфраструктуры пространственных данных, востребованных во всех секторах российской экономики. Создание нового ведомства необходимо для унификации административных процедур, повышения управляемости, технологического объединения информационных систем, что позволит снизить издержки государства, граждан и организаций. В настоящее время для оформления прав собственности, например на дачу, гражданам не придется обивать пороги разных ведомств, а достаточно будет обратиться в "одно окно".(многофункционального центра) Государственный технический учет объектов недвижимости осуществлялся органами БТИ до 01.01.2010 г. В переходный период органы БТИ в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдавали кадастровые паспорта объектов недвижимости. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) 22 Сегодня существует ряд проблем, которые необходимо разрешить, чтобы обеспечить выполнение следующих принципов ведения ГКН (таблица 2) Таблица 2 Принципы ведения кадастра недвижимости Признаки успешной системы кадастра Некоторые заявленные принципы ведения ГКН Существующие проблемы Полнота данных: * по объектам учета; * по объѐму учитываемых сведений Непрерывность актуализации сведений Постоянство хранения Отсутствие большей части сведений о ранее учтенных земельных участках Добавление данных о объектах капитального строительства только предвидится Точность и достоверность данных Единство технологии ведения Значительное количество технических и кадастровых ошибок Увязка с системой координат: * единой для учетного округа; * с национальной системой координат Используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат Отсутствие полноценных систем координат и сетей пунктов Секретность Простые и ясные правила учета Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации Правила учѐта размыты по документам, общее количество которых исчисляется сотнями Многие моменты не отражены Способность к восприятию новых задач — — Возможность сопряжения с другими базами данных Сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах Ведомственная обособленность делает обмен невозможным По данным на 2007-2008 гг. в ГКН внесены сведения далеко не по всем земельным участкам. При этом сведения по некоторым из них устарели и не актуальны, многие земельные участки имеют неправильную конфигурацию или существуют расхождения между фактическим положением земельного участка на местности и его 23 представлением в кадастровых документах вследствие ошибок как при внесении сведений в кадастр, так и при их подготовке. Существовавшие до 1 марта 2008 г. в России две основные системы учета недвижимости — система учета объектов капитального строительства (техническая инвентаризация ОКС) и система учета земельных участков (ГЗК) — слабо стыковались друг с другом, в том числе информационно. У них разные принципы организации работы, разные технологии. Земельный кадастр практически полностью автоматизирован. А в системе органов технической инвентаризации подавляющее количество документов хранится в бумажном виде. Только за последние несколько лет организации технической инвентаризации приступили к процессу автоматизации. Исходя из этого, обмен информацией между органами затруднен. Поэтому часто в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах. Информация о недвижимости документируется в основном на бумажные носители, обладающие рядом недостатков: вследствие большого и постоянно увеличивающегося объема массива архивных документов увеличивается потребность в площадях и затрудняется поиск документов; работа с оригиналами документов может вызвать утерю документов, содержащих информацию государственной важности, эту утерю достаточно сложно обнаружить при больших объемах документов; документы могут быть повреждены: бумага имеет свойства протираться от многократных прикосновений, рваться, выцветать. Информация при этом может быть частично или полностью утеряна; неудобство тиражирования информации с бумажных носителей. Общие проблемы архивов: 3% документов — размещены не правильно, 7% документов — утеряны, 90% документов — не востребованы, 20-100% документов — добавляются ежегодно. Сделки с землей по-прежнему трудны, непонятны и требуют больших финансовых средств, а гарантии собственности нечетки. Поэтому государство не достаточно эффективно собирает налоги на недвижимость. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате так называемого самовольного захвата земель (самозахвата). «Повышение качества предоставляемых государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета предполагает создание в данной сфере единой системы, обеспечивающей реализацию следующих принципов: - открытость (публичность) предоставления услуг; - минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы; - доступность услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения (ценовая, территориальная и т.п.); - снижение издержек участников оборота недвижимости и издержек государства на оказание услуг; - комфортность обслуживания потребителей услуг; - полнота и достоверность информационных ресурсов; 8 - недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета. » Наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на "регистрации документов" (deedsregistration), и системы, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration). В системах, которые базируются на "регистрации документов", в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного 24 соглашения (например, нотариусом). При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения. В системах, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration), регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников. Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или каких- то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос. Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в ЕГРПН, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также, гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантия прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав. В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей: картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.). документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п. |