Экономика. Проектирование многоквартирного дома.. ЭКОНОМИКА принята от 29.05.2022 г. Шеметова мдас-211. Оценка экономической эффективности инвестиционностроительного проекта 3х секционный 14ти этажный ширококорпусный 156ти квартирный жилой дом из монолитного железобетона в г. Белгороде
 Скачать 6.54 Mb.
|
Вывод о сложившейся конъюнктуре рынкаи целесообразности инвестиционного решенияЛюди, которые покупают квартиру на первичном рынке, выделяют следующие преимущества: стоимость; низкая вероятность возникновения различных юридических проблем с приобретенным имуществом; применяются инновационные методы и технологии, увеличивающие надежность конструкций, и обеспечивающие достаточно высокие качественные характеристики. Новое жилье имеет свободную планировку и можно самостоятельно определить количество жилых комнат, их расположение. Отсутствие перебоев или поломок, по части коммуникаций и электрических сетей, поскольку все они новые и рассчитаны на современные потребности человека. Комфортные просторные подъезды и новые исправные лифты. Сегодня уже не стоит бояться высоких этажей, а наоборот, именно они представляют наибольшую ценность при выборе квартиры. Немаловажно и наличие скидок, акционных предложений от застройщика, что дает возможность заключить более чем выгодную сделку. Наиболее важным преимуществом является момент юридической чистоты сделки, поскольку ранее квартира не эксплуатировалась. Здесь нет никаких тайн и рисков, все предельно прозрачно и надежно. Современное жилье имеет большую социальную направленность. Застройщик старается создать максимум удобств: облагородить территорию и дать людям возможность жить счастливой жизнью, несмотря на множество бытовых проблем. Глава 2. Определение стоимости строительства инвестируемого объекта 2.1. Введение Сметная стоимость объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом из монолитного железобетона в г. Белгороде»определена на основе укрупненных показателей стоимости строительно-монтажных работ на единицу измерения зданий различного назначения (в уровне цен на 01.01.2000 г.). Корректировка сметной стоимости объекта аналога производится по результатам архитектурного и конструктивного сравнения, оцениваемого и аналогичного проектов с определением коэффициентов корректировки на архитектурные отличия и составлением локальных смет на дополнительные строительно- монтажные работы (СМР), не учитываемые проектом-аналогом и определяемые конструктивными отличиями от объекта-аналога. Локальные сметы составлены в нормах и ценах 2000 г. на основе сборников федеральных единичных расценок на строительные работы (ФЕР 81–2001), федеральных единичных расценок на ремонтные работы (ФЕРр 81–2001), федеральных сборников средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ФСССЦ), федерального сборника сметных цен на перевозки грузов для строительства по Белгородской области ФСЦ 81–0–2001. Часть 1. Сметная стоимость СМР определена в соответствии с методическими указаниями по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81–35.2004. Накладные расходы и сметная прибыль приняты в процентах от фонда оплаты труда рабочих- строителей и механизаторов по видам работ (МДС 81–33.2004; МДС 81– 25.2001) соответственно со следующими нормативами накладных расходов и сметной прибыли по видам СМР, % от сметной стоимости работ: Таблица 2.1.1 – Нормативы накладных расходов и сметной прибыли по видам СМР, %
Пересчет стоимости в текущий уровень цен осуществляется со следующими индексами Минстроя России на 2 квартал 2021 г. и 1 квартал 2022 г. для Белгородской области: строительно-монтажные работы — 8,06 [28, с. 2]; оборудование — 5,30 [29, с. 36]; проектно-изыскательские работы — 4,83 [30, с. 12]; прочие работы и затраты — 10,11[29, с. 33].Объемы работ для корректировки сметной стоимости оцениваемого объекта определены на основе имеющейся проектной документации. Стоимость строительства (включая стоимость проектных работ) увеличивается на сумму НДС по ставке 20 %. 2.2. Краткое описание объемно-планировочного и конструктивного решения объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом из монолитного железобетона в г. Белгороде» Вид строительства — новое. Этажность — 14. Высота этажа — 3 м. Общее количество квартир — 156. Площадь застройки — 1 389,52 м2. Строительный объем — 63 865 м3. Общая площадь квартир —10 811,4 м2. Площадь жилого здания — 15 460,1 м2. Основные конструктивные решения здания: — фундамент, цоколь — монолитная ж/б плита; — внутренние стены — несущие монолитные ж/б толщиной 180 мм; — перегородки — ненесущие, из блоков СКЦ толщиной 90 мм; — балконные двери и окна — с тройным остеклением в раздельно-спаренных деревянных переплетах с вент клапанами; — кровля — рулонная с внутренним водостоком и уклоном 2%; — наружные стены — ненесущие слоистой конструкции кирпичные со слоем эффективного утеплителя; — лестницы — сборные, железобетонные марши с монолитными ж/б площадками; — покрытие — монолитное железобетонное над теплым техническим этажом; — наружная отделка — лицевой керамический кирпич, кладка с расшивкой швов; — перекрытия — монолитные железобетонные толщ. 180 мм; — технические системы — водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, пожаротушение, автоматика, диспетчеризация лифтового хозяйства, мусорудаление. 2.3. Поиск объекта-аналога Для определения сметной стоимости строительства по проекту-аналогу воспользуемся справочником «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)» [31, с.320]. Информация, представленная в Части I УПБС-2001 может быть использована на ранних стадиях инвестиционного процесса, при выборе проекта строительства и для проведения ориентировочных расчетов по определению необходимого размера инвестиций, для подготовки предварительного расчета стоимости строительства, в т.ч. при формировании стартовых цен для проведения подрядных торгов и аукционов, а также для решения других задач, например, оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, связанных с оперативным определением стоимости строительства или капитального ремонта или реконструкции зданий и сооружений. В Части I УПБС-2001, указаны технико-экономические показатели, приведенные на единицу «мощности» здания или сооружения; стоимость строительства 1 куб. м здания, стоимость 1 кв. м общей площади здания, 1 кв.м общей площади квартир для жилых зданий. Показатели стоимости, приведенные в Части I, определены на базе уже построенных объектов по проектам, привязанным к конкретным условиям строительства. В показатели включены затраты: стоимость строительно-монтажных работ, оборудования, мебели, лимитированных и прочих работ и затрат, относимых на строительство самого здания, без учета НДС. Наиболее близким проектом-аналогом для определения сметной стоимости строительства объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом №2 из монолитного железобетона в г. Белгороде» из базы УПБС-2001 является объект «10-этажный монолитный жилой дом с подвальным и техническим этажом» [31,с.320] со следующими объемно-планировочными и конструктивными характеристиками: Вид строительства — новое. Этажность —10. Высота этажа — 3,3 м. Общее количество квартир — 238. Строительный объем — 62 167 м3. Общая площадь квартир — 14 504,6 м2. Площадь здания, общая полезная — 14 823,8 м2. Основные конструктивные решения здания: — фундамент, цоколь — монолитная ж/б плита на естественном основании; — несущие конструкции — монолитный железобетонный каркас; — наружные стены — газобетонные навесные панели; — внутренние стены — монолитный ж/б каркас; — перекрытия — монолитные ж/б; — перегородки — гипсовые из пазогребневых плит; — наружная отделка — фасад окрашен; — внутренняя отделка — подготовка под чистовое покрытие; — двери, окна — деревянные; — окна — металлопластиковые; — кровля — мягкая; — лестницы — из сборных ж/б элементов; — технические системы — отопление и горячее водоснабжение; электроснабжение, водоснабжение и канализация — централизованное обеспечение с подключением к наружным сетям, выполнена разводка без устройства оконечных приборов и устройств. Здание оборудовано лифтами, мусоропроводами и всеми инженерными коммуникациями. Стоимостные характеристики объекта-аналога в ценах 2000 г. следующие: — общая стоимость строительства — 60 748 251 руб. в т.ч. СМР — 59 418 744 руб. (97,82%), оборудование — 1 329 506 руб. (2,18%); — стоимость 1 кв. м. общей полезной площади здания — 4 098 руб.; — стоимость 1 кв. м. общей площади квартир — 4 132 руб.; — стоимость 1 куб. м. строительного объема здания — 977 руб. 2.4. Анализ наиболее существенных архитектурных и конструктивных отличий оцениваемого объекта от объекта-аналога Используемые для корректировки стоимости строительства архитектурные показатели сравниваемых объектов представлены в таблице2.4.1. Площадь застройки объекта-аналога, не указанную в справочнике, определим приближенно, разделив строительный объем на число и высоту этажей: Sзастр = 62 167 /10/3,3 = 1 883,8 м2 Таблица 2.4.1 – Архитектурные показатели сравниваемых объектов
Состав и величины поправочных коэффициентов к сметной стоимости на архитектурные отличия представлены в таблице2.4.2. Таблица 2.4.2 – Коэффициенты корректировки сметной стоимости на архитектурные отличия, сравниваемых объектов
Все представленные коэффициенты корректировки меньше единицы, что свидетельствует о том, что объект-аналог имеет более компактное объемно-планировочное решение, в меньшей степени использующее имеющуюся в здании площадь под полезную. Поскольку коэффициенты корректировки отражают схожие архитектурные показатели (площади) и относятся к стоимостям общих конструктивных элементов здания, формирующих площадь (стены, перекрытия), интегральный коэффициент корректировки на архитектурные отличия получаем их арифметическим усреднением: Kарх = (0,700 + 0,729 + 0,700)/3 = 0,709 Наиболее существенные конструктивные отличия объектов и удельный вес отличающихся конструктивных элементов в стоимости здания представлен в таблице 2.4.3. Удельные веса стоимости СМР по конструктивным элементам зданий и сооружений гражданского назначения взяты из таблицы 2.4.4. Таблица 2.4.3 – Конструктивные отличия объекта-аналога от рассматриваемого объекта
Таблица 2.4.4 – Примерный удельный вес стоимости СМР по конструктивным элементам зданий и сооружений гражданского назначения
2.5. Составление локальных смет на СМР по установленным конструктивным отличиям Установленные конструктивные отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога относятся к СМР, составляющим более чем 10% сметной стоимости здания, в связи с чем необходимо произвести корректировку удельных сметных показателей стоимости объекта-аналога на конструктивные отличия. С этой целью требуется составить локальные сметы на отличающиеся СМР в объемах, предусмотренных проектом оцениваемого объекта: — устройство стен из газобетонных блоков (2 184,12 м3), локальная смета №1; — устройство наружных стен из кирпича керамического обыкновенного (3 503,43 м3), локальная смета №2; — устройство наружной отделки из кирпича керамического обыкновенного (1 133,34 м3), локальная смета №3.    2.6. Определение сметной стоимости строительства оцениваемого объекта Сметную стоимость строительства оцениваемого объекта, вводимую в сводный сметный расчет, определим на основании удельных показателей сметной стоимости объекта-аналога, скорректированных на архитектурные и конструктивные отличия от оцениваемого объекта. Корректировка на архитектурные отличия заключается в умножении сметных показателей объекта-аналога на Kарх (0,709, определен в п. 2.3): Скорректированная стоимость 1 м3 объекта-аналога в ценах 01.01.2000 г.: 977 х 0,709 = 692,693 руб. Стоимость оцениваемого объекта до корректировки на конструктивные отличия в ценах 2000 г. получается умножением его строительного объема на скорректированную стоимость 1 м3 объекта-аналога: 63 865 х 692,693 = 44 238 838,445 руб. Корректировка на конструктивные отличия заключается в определении объема исключаемых из стоимости объекта-аналога строительно-монтажных работ и добавлении новых СМР согласно локальным сметам, составленным в п.4. Расчет сведем в таблицу (таблица 2.6.1). Таблица 2.6.1 – Корректировка сметной стоимости
Сметная стоимость оцениваемого объекта, скорректированная на архитектурные и конструктивные отличия от объекта-аналога, получается исключением и добавлением к его стоимости до корректировки итогов таблицы 2.6.1: Скорр = 44 238 838,445 – 7 962 990,89 + 913 733,07 = 37 189 580,625 руб. В пересчете на удельные показатели оцениваемого объекта его сметная стоимость составит: — на 1 кв. общей площади квартир: С1 = 37 189 580,625/10 811,4 = 3 439,848 руб. — на 1 куб. м строительного объема: С2 = 37 189 580,625/63 865 = 582,315 руб. 2.7. Сводный сметный расчет стоимости строительства Сводный сметный расчет стоимости строительства — основной документ, объединяющий все затраты и определяющий сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Результатом сводного сметного расчета является полная сметная стоимость строительства оцениваемого объекта. Для объектов производственного и жилищно-гражданского строительства затраты в сводных сметных расчетах стоимости средства распределяются по 12 главам: 1. “Подготовка территории строительства”. 2. “Основные объекты строительства”. 3. “Объекты подсобного и обслуживающего назначения”. 4. “Объекты энергетического хозяйства”. 5. “Объекты транспортного хозяйства и связи”. 6. “Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения”. 7. “Благоустройство и озеленение территории”. 8. “Временные здания и сооружения”. 9. “Прочие работы и затраты”. 10. “Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия”. 11. “Подготовка эксплуатационных кадров” (учитывается только для проектов производственных зданий с новой технологией, не имеющей профиля соответствующей профессиональной подготовки в вузах и ссузах). 12. “Проектные и изыскательские работы, авторский надзор”. В УПБС-2001 удельные показатели стоимости строительства учитывают все затраты на строительство зданий и сооружений, включая: — затраты на подготовку территории к строительству; — затраты заказчика-застройщика; — затраты на рекламу; — затраты по аренде земельных участков для строительства (рыночная стоимость земельных участков в показателях не учтена); — затраты на управление проектом; — затраты на страхование строительно-монтажных рисков; — прямые затраты; — накладные расходы; — сметную прибыль; — затраты на временные здания и сооружения; — прочие работы и затраты (зимнее удорожание и т.п.); — резерв средств на непредвиденные работы и затраты, относимые на стоимость строительства объектов капитального строительства. Так как перечисленные затраты не следует учитывать при составлении сводного сметного расчета, то главы сводного сметного расчета №1, 8, 9, 10 не предусматриваем. В главу 2 «Основные объекты строительства» включается сметная стоимость зданий и сооружений, определенная согласно УПБС-2001 по сметным показателям объектов-аналогов. Доля строительно-монтажных работ в общей сметной стоимости строительства определяется по таблице 2.7.1, доля стоимости оборудования в стоимости строительства — по сметным показателям объекта-аналога. Таблица 2.7.1 – Отношение стоимости строительно-монтажных работ к общей стоимости строительства
Для оцениваемого объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом №2 из монолитного железобетона в г. Белгороде» доля СМР в общей сметной стоимости строительства составляет 75% (37 189 х 0,75 = 27 891,75 тыс. руб.), стоимость оборудования — 2,18% (37 189 х 0,0218 = 810,72 руб.). В главах 3-7 включаются объекты, перечень которых соответствует наименованию глав. Объем расходов на соответствующие главы берется по фактической стоимости вспомогательных объектов, либо в пределах 3 - 10%, если сведения о стоимости таких объектов отсутствуют. В главе 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» указывается стоимость соответствующих работ, определяемая в зависимости от категории сложности проектирования оцениваемого здания и его сметной стоимости (в ценах 1991 г.) в виде процента от сметной стоимости строительства (итога по главам 1-7) по Справочнику базовых цен на проектные работы для строительства [32, с.7-55].Пересчет сметной стоимости строительства из цен 2000 г. в цены 1991 г. осуществляется их делением на коэффициент K2001-1991 = 16. Категория сложности проектирования определятся согласно п. 2.10 [32, с.16], доля затрат на проектные работы от стоимости строительства объекта — по табл. 1, п. 2.4[32, с.13]. Стоимость авторского надзора составляет 0,2% от итогов глав 1-10 [33], экспертизы проектов — от 0,3 до 20% от стоимости проектно-изыскательских работ [34]. Сметная стоимость объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом №2 из монолитного железобетона в г. Белгороде» (по сумме глав 1-7 ССР) в ценах 1991 г. составляет 46 486/16 = 2 905 тыс. руб. Для оцениваемого объекта доля соответствующих расходов составляет: — проектно-изыскательские работы (ПИР) — 5,96%, согласно таблице 1, п. 2.4 [32]. Стоимость ПИР в ценах 1991 г. составляет 2 905 х 5,96% = 173,1 тыс. руб. — экспертиза проекта — 7,2% от стоимости ПИР в ценах 1991 г. — авторский надзор — 0,2% от итогов глав 1-10 (п. 4.91 [33]). Резерв на непредвиденные затраты начисляется по итогу глав 1–10 сводного сметного расчета в размере не более 2% для объектов социальной сферы и не более 3% — для объектов производственного назначения и предназначен для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в ходе проектирования или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренном в утвержденном проекте. Итог сводного сметного расчета переводится в текущие цены умножением затрат по разделам сметной стоимости на коэффициенты удорожания сметной стоимости работ в 1 квартале 2021 г. и 1 квартале 2022 г., утвержденные Минстроем РФ: — для строительно-монтажных и пусконаладочных работ— 8,06 [28]; — для оборудования —5,30 [29]; — для проектно-изыскательных работ — 4,83 [30]; — для прочих затрат и работ — 10,11 [29]. В конце сводного сметного расчета добавляется налог на добавленную стоимость, не учтенный в затратах, представленных в УПБС-2001. Сводный сметный расчет по оцениваемому объекту представлен в таблице 2.7.2. Таблица 2.7.2 – Сводный сметный расчет стоимости строительства объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом №2 из монолитного железобетона в г. Белгороде»  2.8. Сметные показатели по оцениваемому объекту Полная сметная стоимость объекта «3-х секционный 14-ти этажный ширококорпусный 156-ти квартирный жилой дом №2 из монолитного железобетона в г. Белгороде» по сводному сметному расчету составляет 473 482 руб. в ценах на 1 квартал 2021г. и 1 квартал 2022г. с НДС. В пересчете на удельные показатели: — сметная стоимость 1 кв. м общей площади квартир здания — 473 482/10 811,4 = 43,79 тыс. руб.; — сметная стоимость на 1 куб. м строительного объема здания — 473 482/63 865 = 7,41 тыс. руб. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||