Экономика. Проектирование многоквартирного дома.. ЭКОНОМИКА принята от 29.05.2022 г. Шеметова мдас-211. Оценка экономической эффективности инвестиционностроительного проекта 3х секционный 14ти этажный ширококорпусный 156ти квартирный жилой дом из монолитного железобетона в г. Белгороде

• Название: Оценка экономической эффективности инвестиционностроительного проекта 3х секционный 14ти этажный ширококорпусный 156ти квартирный жилой дом из монолитного железобетона в г. Белгороде
• Анкор: Экономика. Проектирование многоквартирного дома
• Дата: 04.10.2022
• Размер: 6.54 Mb.
• Имя файла: ЭКОНОМИКА принята от 29.05.2022 г. Шеметова мдас-211.docx
• Тип: Анализ; #714118
• страница: 7 из 11

Количество комнат

Это процентная корректировка. При необходимости корректировка вносится в размере 1% на разницу в каждую одну комнату. Количество комнат в объекте и объектах аналогах совпадает. Корректировка составляет 0,00%.

2. 
   Общая площадь
   

Это процентная корректировка. Учитываетснижениестоимостив пересчете на единицу сравнения (м²)с увеличением площади помещений. Поправка на общую площадь квартиры в рамках данной работы определялась на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфер, квартиры [39]. Выдержка из справочника представлена в таблице3.4.3.

Таблица 3.4.3 – Корректировки, заданные в матричном виде



Корректировка составляет 0,00%, так как разница между объектом и объектами-аналогами составляет:

для 1-ой квартиры общей площадью 47,9 м² не более 1 м²;

для 2-ой квартиры общей площадью 77,1 м² не более 8,7 м²;

для 3-ой квартиры общей площадью 88,7 м² не более 2,4 м²;

3. 
   Площадь кухни
   

Это процентная корректировка. Зависимость определяется анализом рынка. Поправка принимается в размере 1% за каждые 2 кв. м. Нет достаточных данных для определения площади кухонь для объектов-аналогов. Корректировка составляет 0,00%.

4. 
   Наличие балкона/лоджии
   

Это процентная корректировка. Предпочтение покупателя при приобретении жилой недвижимости отдается квартирам, оборудованным балконом/лоджией. В квартире объекта и квартирах объектов-аналогах имеется балкон/лоджия. Корректировка составляет 0,00%. Поправка на наличие балкона/лоджии в квартире в рамках данной работы определялась на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфер, квартиры [32]. Выдержка из справочника представлена в таблице 3.4.4.

Таблица 3.4.4 – Матрица корректирующих коэффициентов

5. 
   Вид из окна
   

Это процентная корректировка. Характеризует преимущество квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали). Объект и объекты-аналоги имеют одинаковый хороший вид из окна. Корректировка составляет 0,00%. Поправка на вид из окна в квартире в рамках данной работы определялась на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфер, квартиры [39]. Выдержка из справочника представлена в таблице 3.4.5.

Таблица 3.4.5 – Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов

6. 
   Высота потолков
   

Это процентная корректировка. Корректировка составляет 1% за каждые 20 см. Нет достаточных данных для определения высоты потолков для объектов-аналогов. Корректировка составляет 0,00%.

7. 
   Санузел
   

Это процентная корректировка. Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещенным, а также квартиры с 2 и более санузлами перед1санузлом. Объект и объекты-аналоги имеют одинаковые санузлы. Корректировка составляет 0,00%. Поправка на тип санузла в квартире в рамках данной работы определялась на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфер, квартиры [32]. Это процентная корректировка. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок. Объект и объекты-аналоги имеют одинаковую отделку. Корректировка составляет 0,00%.

Таблица 3.4.6 – Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов

8. 
   Корректировка на состояние отделки
   

Это процентная корректировка. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок. Объект и объекты-аналоги имеют одинаковую отделку. Корректировка составляет 0,00%.

9. 
   Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости
   

У оцениваемого объекта и объектов-аналогов такие компоненты отсутствуют. Корректировка составляет 0,00%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом корректировок представлен в таблице 3.4.7 и 3.4.8.

Таблица 3.4.7 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом корректировок

Характеристика объекта	Оцениваемый объект		Объект Аналог №1		Объект Аналог №2
1-ая квартира общей площадью 47,9 м2
Цена предложения, руб.	определяется	4 700 000		4 660 920
Общая площадь, м2	47,9	40,7		47,1
Цена за единицу общей площади, руб./м2	определяется	115 479		98 958
Местоположение	Белгородская область, г. Белгород, ул. Лермонтова, д.29Б	Белгородская область, г. Белгород, ул. Есенина, д.15		Белгородская область, г. Белгород, ул. Кирпичная, д.65
Корректировка на местоположение, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на местоположение, руб.		115 479 *(1+0,00%)		98 958 *(1+0,00%)
		115 479		98 958
Торг		предусмотрен		предусмотрен
Корректировка на торг, %		-5,7%		-5,7%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на торг, руб.		115 479 *(1-5,7%)		98 958 *(1-5,7%)
		108 869,6		93 317,4
Права на недвижимость	право собственности	право собственности		право собственности
Корректировка прав на недвижимость, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на недвижимость, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Условия финансирования	типичные	типичные		типичные
Корректировка на условия финансирования, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на условия финансирования, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Условия продажи	рыночные	рыночные		рыночные
Корректировка на условия продажи, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на условия продажи, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Дата предложения	апрель 2022г.	апрель 2022г.		апрель 2022г.
Корректировка на дату предложения, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на дату предложения, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Тип дома	монолитный	монолитный		монолитный
Корректировка тип дома, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на тип дома, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Благоустройство дома	металлическая дверь, домофон	металлическая дверь, домофон		металлическая дверь, домофон
Корректировка на благоустройство дома, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на благоустройство дома, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Состояние здания (физические характеристики)	хорошее	хорошее		хорошее
Корректировка на физическое состояние, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на физическое состояние, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Инженерные системы	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление		электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление
Корректировка на инженерные системы, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на инженерные системы, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Количество комнат	1	1		1
Корректировка на количество комнат, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на количество комнат, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Общая площадь	47,9	40,7		47,1
Корректировка на общую площадь, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на общую площадь, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Наличие балкона/лоджии	балкон	балкон		Балкон
Корректировка на наличие балкона/лоджии, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на балкон/лоджию, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Вид из окна	хороший	хороший		хороший
Корректировка на вид из окна, %		0,00%		0,00%
Скорректированная ед. цены объекта-аналога с учетом корректировки на вид из окна, руб.		108 869,6 *(1+0,00%)		93 317,4 *(1+0,00%)
		108 869,6		93 317,4
Тип санузла	раздельный	раздельный		раздельный
Корректировка на тип санузла, %		0,00%		0,00%