Экономика. Проектирование многоквартирного дома.. ЭКОНОМИКА принята от 29.05.2022 г. Шеметова мдас-211. Оценка экономической эффективности инвестиционностроительного проекта 3х секционный 14ти этажный ширококорпусный 156ти квартирный жилой дом из монолитного железобетона в г. Белгороде
 Скачать 6.54 Mb.
|
|
К основным государственным внебюджетным фондам относятся следующие организации: Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (5,1%) – фонд, финансирующий медицинское обслуживание населения и регулирующий распределение целевых денежных средств; Фонд социального страхования Российской Федерации (2,9%) – фонд, занимающийся вопросами обязательного социального страхования населения и обеспечения страховой поддержки гражданам РФ; Пенсионный фонд Российской Федерации (22%) – фонд, созданный для обеспечения прав граждан на пенсионное обеспечение и управления денежными средствами пенсионной системы РФ. Таблица 3.3.7 – Расчеты по нормативным показаниям 1-ой квартиры общей площадью 47,9 м2
Примечание: над чертой приведены тарифы с 01.01.2021г. по 30.06.2021г.; под чертой – тарифы с 01.07.2021г. по 31.12.2022 г. Таблица 3.3.8 – Расчеты по нормативным показаниям 2-ой квартиры общей площадью 77,1 м2
Примечание: над чертой приведены тарифы с 01.01.2021г. по 30.06.2021г.; под чертой – тарифы с 01.07.2021г. по 31.12.2022 г. Таблица 3.3.9 – Расчеты по нормативным показаниям 3-ой квартиры общей площадью 88,7 м2
Примечание: над чертой приведены тарифы с 01.01.2021 г. по 30.06.2021г.; под чертой – тарифы с 01.07.2021г. по 31.12.2022 г. Таблица 3.3.10 – Расчеты по нормативным показаниям нежилого помещения общей площадью 808,8 м2
Примечание: над чертой приведены тарифы с 01.01.2021 г. по 30.06.2021г.; под чертой – тарифы с 01.07.2021г. по 31.12.2022 г. Таблица 3.3.11 – Расчеты по нормативным показаниям всех помещений в «Многоэтажном жилом доме в г. Белгороде»
Таблица 3.3.12 – Нормативные документы на ресурсы и виды услуг
Таблица 3.3.13 – Размер платы за размещение рекламных материалов
На рисунках 3.3.3 и 3.3.4представлена стоимость рекламы на щитах и ситилайтах.  Рисунок 3.3.3 – Расположение и стоимость наружной рекламы на щитах в г. Белгороде  Рисунок 3.3.4 – Расположение и стоимость наружной рекламы на ситилайтах в г. Белгороде Таблица 3.3.14 – Свод годовых затрат
Расчет доходной части инвестиционно-строительного проекта Для расчета доходной части «Многоэтажного жилого дома в г. Белгороде» применяется сравнительный анализ продажи квартир и сдачи в аренду нежилого помещения. Информация о реальных фактически проведенных сделках отсутствует. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. На дату оценки апрель-май 2022 г. имеется достаточное число предложений по продаже квартир и аренды помещений, расположенных в г. Белгороде и имеющих различные площади и местоположение в пределах города и пригорода. Результаты анализа рынка квартир и нежилого помещения на дату оценки представлены в таблицах 3.3.15 – 3.3.17. Таблица 3.3.15 – Объекты-аналоги для квартир «Многоэтажного жилого дома в г. Белгороде»  Таблица 3.3.16 – Объекты-аналоги для нежилого помещения «Многоэтажного жилого дома в г. Белгороде»  Таким образом, для целей оценки были выбраны 2 максимально схожих по качественным и количественным характеристикам объекта, имеющие аналогичные параметры по основным критериям сравнения. Таблица3.3.17 – Значение цен на квартиры и нежилого помещения объектов-аналогов
3.4. Определение корректировок и порядок их внесения Для того, чтобы определить рыночную стоимость квартир «Многоэтажного жилого дома в г. Белгороде», необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки. Корректировки применяются в случае отличия объектов-аналогов от оцениваемого. Если отличий нет, поправка не применяется, т.е. равна нулю. При отличии объектов-аналогов в лучшую сторону, вносятся понижающие корректировки, при отличии в худшую сторону – вносятся повышающие корректировки. Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы: • Корректировка на торг; • Корректировка на передаваемые права; • Корректировка на условия финансирования; • Корректировка на особые условия; • Корректировки на месторасположение; • Корректировка на физические характеристики здания и квартиры. Для квартир «Многоэтажного жилого дома в Белгороде» будем использовать сравнительный подход для определения рыночной стоимости квартиры. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Корректировка наторг Это процентная корректировка. Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной стороны – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Поправка на торг на квартиры в рамках данной работы определялась на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфер, квартиры [39]. Среднее значение для активного рынка составляет «-5,7%». Выдержка из справочника представлена в таблице 3.4.1. Таблица 3.4.1 – Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов  Корректировка на передаваемые права на недвижимость Это процентная корректировка. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, стоимость государственной пошлины при регистрации права собственности на объект недвижимости в Белгородской области на дату оценки составляет 2000 руб. [40]. Квартиры с оформленным правом собственности имеют преимущество над квартирами с правом требования. Корректировка по объекту составляет 0,00%. Корректировка на условия финансирования Это процентная корректировка. Корректировка по условиям финансирования должна производиться, если условия финансирования сделки отличаются от условий финансирования, типичных для данной категории имущества. Так как нетипичных условий финансирования потенциальных сделок не выявлено, корректировка по данному фактору составляет 0,00%. Корректировка на условия продажи (особые условия) Данный фактор учитывает, был ли объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность (по Гражданскому кодексу это отношения «связанности» юридических и физических лиц) покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п. Поскольку трудно получить достоверную информацию об обстоятельствах вышеописанных условий и выявить зависимость рыночной стоимости объекта от влияния данного фактора, логично исключать такие сделки из сопоставимых. Величина корректировки составляет 0,00% Корректировка на время продажи Это процентная корректировка. Поскольку в расчетах использовалась актуальная на дату оценки информация, корректировка по данному фактору составляет 0,00%. Корректировка на местоположение Это процентная корректировка. Месторасположения объекта является главным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости. Поправка на местоположение в рамках данной работы определялась на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфер, квартиры [39]. Объекты-аналоги и объект оценки имеют аналогичные характеристики и находятся в аналогичных районах, корректировка составляет 0,00%. Выдержка из справочника представлена в таблице 3.4.2. Таблица 3.4.2 – Границы расширенного интервала значений территориальных коэффициентов  Корректировки на параметры дома: Тип дома Это процентная корректировка. Учитывает разницу в цене на объекты, отличные по материалу стен. На основании анализа рынка недвижимости, разницы в ценах для домов, в которых расположены объекты-аналоги, нет. Корректировка составляет 0,00%, так как все квартиры находятся в монолитных домах. Благоустройство дома Это процентная корректировка. Наличие в доме лифта увеличивает стоимость на 11%, наличие мусоропровода – на 2%. В зданиях, в которых расположены объекты-аналоги, присутствует такой же набор инженерного обеспечения, что и в объекте оценки. Корректировка составляет 0,00%. Состояние дома Это процентная корректировка. Она учитывает ситуацию, когда при прочих равных условиях стоимость квартиры выше в доме, находящемся в хорошем состоянии, чем в доме с состоянием хуже. Здание объекта и объектов-аналогов, находится в одинаково хорошем состоянии. Корректировка составляет 0,00%. Инженерные системы Это процентная корректировка. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения и при наличии колонки корректировка составляет 3,5%. В объектах-аналогах присутствует такой же набор коммуникаций, что и в объекте оценки. Корректировка составляет 0,00%. Корректировки на параметры квартиры | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||