|
|
ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
Рисунок 41 – Структура земельных участков мониторинга рынка по сегментам
В общем объеме земельных участков мониторинга рынка наибольшую долю – 50,36% занимает субрынок «Садоводство и огородничество», затем следует сегмент «Малоэтажная жилая застройка» - 35,78% и сегмент «Производственная деятельность» - 5,61%.
Доля сегмента «Сельскохозяйственное использование» составляет 1,87%, а наименьшую долю занимает сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» - 0,07%.
Анализ рынков объектов капитального строительства и земельных участков, отнесенных к разным сегментам, приведен в томах настоящего отчета, посвященных оценке этих объектов.
Факторы, характеризующие объекты недвижимости
В разделе приводятся результаты сбора сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, с описанием способов определения состава ценообразующих факторов с обоснованием существенности влияния ценообразующих факторов на кадастровую стоимость объектов оценки, процесса определения ценообразующих факторов с указанием на источники информации об их значениях.
Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, приведен в приложении к отчету «Прил 1.2. Перечень ОН, подлежащих ГКО».
Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки, приведены в приложении к отчету «Прил 1.3. Результаты сбора и обработки инф-ции».
Результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, приведены в приложении к отчету «Прил 1.4. Результаты обработки Перечня».
Информация о согласовании предположения о наименовании вида разрешенного использования объектов недвижимости с органами местного самоуправления приведена в «Прил 1.5. Согласование ВИ ОН».
Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), приведены в приложении к отчету «Прил 1.6. Результаты сбора рынка ОН».
Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов приведены в приложении к отчету «Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ».
Информация об определении ценообразующих факторах и источниках сведений о них
Выбор и определение значений ценообразующих факторов осуществляется двумя методами: экспертным и (или) посредством построения статистической модели корреляционно-регрессионным методом.
Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов недвижимости на основе экспертного мнения.
Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения статистической модели тех факторов, которые в основном формируют стоимость объектов недвижимости.
Одним из основных условий для применения корреляционно-регрессионного метода является наличие достаточно большого объема исследуемой выборочной совокупности (рыночной информации).
Для построения статистической модели, выбор ценообразующих факторов осуществляется исходя из следующих критериев:
Корректность направления влияния ценообразующего фактора. Например, для факторов, учитывающих расстояние до объекта, как, например, удаленность объекта от административного центра населенного пункта, существует обратная взаимосвязь между расстоянием до центра и стоимостью объекта оценки (т.е. чем больше величина данного фактора, тем ниже стоимость);
В статистическую модель включаются ценообразующие факторы с высоким влиянием. Влияние ценообразующего фактора на объекты оценки основано на анализе актуального рынка недвижимости и математического анализа. Как правило, показателем высокого влияния является высокое значение коэффициента значимости. При этом низкий показатель коэффициента значимости может свидетельствовать о наличии нелинейной зависимости;
Проводится анализ рыночной информация на предмет репрезентативности. Это обосновывается тем, что, чем более широко представлены значения какого-либо ценообразующего фактора в рыночной выборке, тем более точно определяется функциональная зависимость стоимости объекта оценки от данного фактора.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществлялся из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения в границах оцениваемых территорий. Источниками информации о значениях факторов стоимости послужили:
Данные Перечня: характеристики, идентифицирующие местоположение Объекта оценки: кадастровый номер, кадастровый квартал, адрес, сведения о виде разрешенного использования.
Сведения органов местного самоуправления муниципальных образований Камчатского края.
Сведения, предоставленные Учреждению органами исполнительной власти Камчатского края и подведомственными им учреждениями.
Сведения Федеральной службы государственной службы кадастра и картографии, Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online, https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.
Геоинформационные слои, которые представляют собой графические сведения об объектах с семантической привязкой.
Сведения, находящиеся в открытом доступе (данные средств массовой информации: Яндекс Карт (www.maps.yandex.ru), Google Карт (www.google.ru/maps), картографических материалов Дубль-Гис (www.2gis.ru) публичная кадастровая карта (http://pkk5.rosreestr.ru/) и др.).
Градостроительные регламенты муниципальных образований.
Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ. Под ред. С.И. Носова. – Ответственный исполнитель: Оглезнев А.К. Москва, 2010.
Пособие «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения РФ». Под общей редакцией: Сапожникова П.М., Носова С.И., Москва, 2012 (Пособие ГКО земель с/х назначения).
Данные государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Камчатского края (отчет № 41–СХН–2016, выполненный ООО НПО «ГеоГИС»).
Справочник шкал классификации земель сельскохозяйственного назначения по их пригодноности для использования в сельском хозяйстве, Москва, 2007.
Рынок недвижимости в Камчатском крае напрямую зависит не только от социально-экономических и природных особенностей территории, развития федеральной и региональной правовой базы – он формируется вокруг краевого центра, районных центров и самые высокие цены на складываются именно там.
Состав ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости, предусмотренных Методическими указаниями
Приложение № 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке содержит примерный перечень ценообразующих факторов, которые можно использовать для целей определения кадастровой стоимости земельных участков (ЗУ) и объектов капитального строительства (ОКС).
Таблица 35 содержит список факторов, перечисленных в Приложении № 3 Методических указаний. В графе 9 данной таблицы приведены сведения об использовании или отказе от использования конкретного ценообразующего фактора и обоснование принятого решения.
.
Таблица 35 - Перечень основных характеристик (ценообразующих факторов)
№
|
Наименование ценообразующего фактора
|
Единицы измерения, идентификатор
|
Комментарий
|
Вид (графический/ семантический)
|
Статус фактора (из Метод.указаний или введен дополнительно)
|
Источник сведений
|
Документы, подтверждающие сбор сведений из указанных источников информации
|
Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями / Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
|
1
|
Характеристики земельного участка
|
|
1.1.
|
Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования
|
-
|
-
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке
|
Приложение 1.2. Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО
|
Использовался.
Вид разрешенного использования накладывает ограничения на возможность осуществления на участке любого вида деятельности. Тем самым, чем более доходным является вид разрешенного использования, тем выше будет стоимость участка; при прочих равных условиях участки с различными видами разрешенного использования могут существенно отличаться друг от друга.
Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными правообладателями и инвесторами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.
В настоящее время, в Камчатском крае можно выделить следующие основные виды предлагаемых к продаже земель:
• под индивидуальное жилищное строительство;
• под промышленное производство;
• под коммерческое использованиее.
|
|
1.2.
|
Площадь земельного участка
|
кв.м
|
-
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке (выгрузка Росреестра)
|
Приложение 1.2. Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО
|
Использовался.
Стоимость земельного участка имеет выраженную тенденцию к снижению с увеличением площади земельного участка.
|
|
1.3.
|
Вид использования
|
-
|
-
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке;
Органы местного самоуправления, Публичная кадастровая карта
|
Приложение 1.4. Результаты обработки перечня
|
Использовался.
Как правило, максимальными ценами, как продажи, так и аренды, характеризуются участки под офисно-торговую застройку и многоэтажное жилое строительство.
Минимальные цены на рынке складываются для участков сельскохозяйственного назначения.
Фактическое использование должно соответствовать виду разрешенного использования. В случае фактического изменения вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах данные сведения подлежат учету.
|
|
1.4.
|
Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)
|
пог.м
|
Величина
 > 1.2, где
k - коэффициент;
P - периметр;
S - площадь,
свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3,5) участка
|
семантический
|
из Метод.указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Недостаточно данных
|
|
1.5.
|
Наличие обременений (ограничений) земельного участка
|
-
|
Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение.
В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное указание каждого (например, водоохранная зона, зона запрета застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Графическая часть перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке. Копии (образы) страниц сайтов, отображающие текст объявления, данные публичной кадастровой карты
|
Приложение 1.2.3. Графическая часть перечня ОН. Приложение 1.6. Результаты сбора рынка ОН
|
Использовался частично.
Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее - объекты культурного наследия), охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства. Невозможно определить публично-правовые ограничения прав для всех объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, так как у большого количества объектов отсутствуют графические данные.
Земельный участок, имеющий обременения (ограничения), как правило, на рынке стоит дешевле, поскольку сделка проводится не в рамках стандартных рыночных условий, а на ее совершении сказываются чрезвычайные обстоятельства, а именно, одна из сторон реализовывает объект недвижимости с оговоренными ограничениями и допущениями, которые, скорее всего, определенным образом будут ограничивать владельца земельного участка в его использовании, реализации.
|
|
1.6.
|
Характеристики застройки земельного участка
|
-
|
Отношение площади застройки всех ОКС к площади земельного участка, отношение общей площади всех ОКС к площади земельного участка
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Копии (образы) страниц сайтов, отображающие текст объявления, данные публичной кадастровой карты
|
Приложение 1.6. Результаты сбора рынка ОН
|
Использовался.
Наличие на участке объектов капитального строительства: здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, приводит к увеличению, либо уменьшению стоимости земельного участка (так, наличие ветхого здания, несет затраты на снос и очистку территории).
|
|
1.7
|
Уклон
|
%
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
Программное обеспечение NextGIS QGIS
|
Приложение 1.6. Результаты сбора рынка ОН
|
Использовался.
Особенностью ландшафта населенных пунктов Камчатского края является наличие холмов, сопок, возвышенностей на которых находится значительная часть жилых зданий. Расположение и строительство объектов недвижимости на склоне подразумевает, как минимум труднодоступность к ним и сложности в обработке земельных участков сельскохозяйственного назначения, так и дополнительные затраты при строительстве зданий и сооружений. Расположение объектов на равнинных местностях является более привлекательным для покупателей.
|
|
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»
|
|
1.8.
|
Вид угодий
|
-
|
Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Текстовая часть перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке
|
Приложение 1.6. Результаты сбора рынка ОН
|
Использовался.
В соответствии с п. 9.2.2.1. Земельные участки сегмента "Сельскохозяйственное использование" Методических указаний
|
|
1.9.
|
Нормативная урожайность
|
ц/га
|
Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании разных культур указывается нормативная урожайность по каждой культуре
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Справочник агроклиматического зонирования субъектов РФ
|
Прил 1.6. Результаты сбора рынка ОН\ЗУ\Сегмент 1_С-Х использование
|
Использовался.
В соответствии с п. 9.2.2.1. Земельные участки сегмента "Сельскохозяйственное использование" Методических указаний
Использовался.
|
|
1.10.
|
Гранулометрический состав почв (механический состав)
|
-
|
Относительное содержание в почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси, суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Почвенные карты
|
Прил 1.6. Результаты сбора рынка ОН\ЗУ\Сегмент 1_С-Х использование\
|
Использовался.
В соответствии с п. 9.2.2.1. Земельные участки сегмента "Сельскохозяйственное использование" Методических указаний
|
|
1.11.
|
Каменистость почв
|
-
|
Содержание твердых частиц размером более 3 мм
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Справочник шкал классификации земель сельскохозяйственного назначения по их пригодности для использования в сельском хозяйстве
|
Прил 1.6. Результаты сбора рынка ОН\ЗУ\Сегмент 1_С-Х использование\
|
Использовался.
В соответствии с п. 9.2.2.1. Земельные участки сегмента "Сельскохозяйственное использование" Методических указаний
|
|
1.12.
|
Засоление почв
|
-
|
Накопления в почве более 0,25% от ее массы солей, вредных для растений (хлориды, карбонаты натрия, сульфаты)
|
семантический
|
из Методических указаний
|
Справочник шкал классификации земель сельскохозяйственного назначения по их пригодности для использования в сельском хозяйстве
|
Прил 1.6. Результаты сбора рынка ОН\ЗУ\Сегмент 1_С-Х использование\
|
Использовался.
В соответствии с п. 9.2.2.1. Земельные участки сегмента "Сельскохозяйственное использование" Методических указаний
|
| |
|
|
Скачать 4.24 Mb.