|
|
ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности|
|
5. Прочие сведения
|
5.1.
|
Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)
|
руб./чел.
|
|
семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Недостаточно данных.
|
|
5.2.
|
Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)
|
руб./чел.
|
|
семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Недостаточно данных.
|
|
5.3.
|
Наличие в сельском населенном пункте магазина
|
Наличие/отсутствие
|
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Фактор учтен в составе других социально – экономических показателей по муниципальным образованиям.
|
|
5.4.
|
Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы
|
Наличие/отсутствие
|
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Фактор учтен в составе других социально – экономических показателей по муниципальным образованиям.
|
|
5.5.
|
Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых
|
км
|
Указывается расстояние от границ земельных участков до границы участка разработки полезных ископаемых
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Недостаточно данных.
|
|
5.6.
|
Зоны особого режима использования в границах земельных участков
|
|
Указывается расстояние от границ земельных участков до границ свалок, объектов Минобороны России (военных полигонов), кладбищ и прочее
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Учитывался фактор «Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка» - включена или нет территория муниципального образования в ТОСЭР.
|
|
5.7.
|
Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне
|
км
|
Указывается расстояние от границ земельных участков до границы ближайшей организованной промышленной зоны
|
семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Фактор учтен в составе других социально – экономических показателей по муниципальным образованиям.
|
|
5.8.
|
Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости
|
км
|
К положительно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но положительно влияющие на стоимость объектов недвижимости
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Учитывался фактор «Туристическая привлекательность», содержащий критерии по концентрации культурно-досуговых учреждений, природных и этнографических достопримечательностей; уровень развития туристической инфраструктуры и время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей.
|
|
5.9.
|
Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости
|
км
|
К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но отрицательно влияющие на стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность или экологическое загрязнение территории и прочее. В случае наличия нескольких факторов информация по каждому фактору указывается индивидуально
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
-
|
-
|
Не использовался.
Недостаточно данных.
|
|
5.10
|
Транспортная доступность
|
|
|
графический/ семантический
|
из Методических указаний
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Учитывались следующие критерии: наличие автомобильных дорог общего пользования и их качество; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром и удаленность от краевого центра.
|
|
|
Плотность населения
|
чел./кв. км
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует уровень освоенности территории и интенсивности хозяйственной деятельности.
|
|
5.11
|
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами (без СМП) в расчете на одного жителя МО
|
тыс. руб./чел.
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует уровень развития муниципального образования, его экономические возможности, потенциал, значимость и долю в экономике региона.
|
|
5.12
|
Концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств
|
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует сезонность экономической активности территории.
|
|
5.13
|
Доходы местного бюджета, фактически исполненные на одного жителя МО
|
тыс. руб./чел.
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует экономическую самостоятельность муниципального образования.
|
|
5.14
|
Численность населения по состоянию на 01.01.2020
|
чел.
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует в т.ч. уровень товарооборота и деловой активности.
|
|
5.15
|
Объем инвестиций в основной капитал (в фактических ценах, за исключением бюджетных средств) в расчете на одного человека
|
руб.
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует перспективность развития муниципального образования.
|
|
5.16
|
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя –всего
|
кв.м.
|
|
семантический
|
введен дополнительно
|
ОМС, официальная статистическая информация
|
Прил 1.7. Исходная информация для ЦОФ
|
Использовался в оценочном зонировании.
Фактор характеризует уровень обеспеченности муниципального образования жилищным фондом.
|
|
Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования
Рынок недвижимости Камчатского края, как и во многих субъектах Российской Федерации, в настоящее время находится в стадии формирования. Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости является сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» - 84,27% от всех предложений и сделок, а преобладающая доля в нем (98%) принадлежит виду жилых помещений «Квартиры». Наибольшее количество предложений и сделок (83%) представлено в городах Петропавловске-Камчатском и Елизово.
В процессе определения кадастровой стоимости Учреждением проведено оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.
В соответствии с требованиями Методических указаний, оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.
Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.
По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования.
По данным мониторинга рынка недвижимости в Камчатском крае, достаточная рыночная информация имеется только в отношении вида жилых помещений «Квартиры», поэтому в процессе определения кадастровой стоимости оценочное зонирование проводилось в отношении указанного вида в сегменте «Жилая застройка».
Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости, поэтому в процессе его проведения можно выделить следующие этапы:
Разделение территорий на основании их основных характеристик;
Анализ фактического использования земельных участков и ОКС;
Определение характеристик типового объекта недвижимости;
Расчет удельных показателей средних рыночных цен для ценовых зон;
Объединение ценовых зон;
Составление цифровых тематических карт (схем) ценовых зон;
Установление удельных показателей средних рыночных цен для ценовых зон;
Описание границ ценовых зон.
На первом этапе, на кадастровом плане территории Камчатского края по состоянию на 01.01.2020, совмещенного с Геоинформационной системой Камчатского края "Государственная кадастровая оценка", проведено деление территорий на основании факторов социально - экономического и иного характера, влияющих на их использование. Разделение территорий проводилось по результатам анализа: административно-территориального устройства региона; итогов социально-экономического развития субъекта и муниципальных образований; стратегии социально-экономического развития Камчатского края до 2030 года и программ социально-экономического развития муниципальных образований (раздел 4.4.1).
При проведении оценочного зонирования особое внимание уделено факторам, влияющим на экономическое устаревание объектов недвижимости. Экономическое устаревание – это уменьшение стоимости объекта недвижимости относительно затрат на создание объекта с аналогичной полезностью, возникшее вследствие негативного влияния факторов внешней среды.
Подробное описание анализируемых факторов приведено в разделе 1.2. настоящего отчета.
Для выделения ценовых зон на втором этапе оценочного зонирования в границах территориальных зон муниципальных образований проанализированы виды разрешенного использования объектов недвижимости, а также характеристики планируемого развития этих зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.
На третьем этапе в составе каждой выделенной ценовой зоны, на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) определены характеристики типового объекта недвижимости.
Для вида жилых помещений «Квартиры», в качестве основных характеристик определены: местоположение, площадь, год постройки многоквартирного жилого дома в котором расположена квартира и этаж, на котором она находится.
В структуре ценовой зоны определялся населенный пункт или внутригородская зона с максимальной концентрацией объектов. В качестве примера, на рисунке 42 приведено распределение объектов по внутригородским районам г. Петропавловска-Камчатского. По данным диаграммы видно, что наиболее распространенной на рынке квартир является зона ПК№4.
Рисунок 42– Структура сделок и предложений с квартирами в г. Петропавловске-Камчатском в 2018-2019 гг. по внутригородским зонам
По данным мониторинга рынка недвижимости наиболее часто встречающаяся - 34,5% общая площадь квартир в регионе находится в диапазоне от 41 до 50 кв.м. (см. рисунок 43), а среднее значение этого показателя по Камчатскому краю составляет 48,8 кв.м.
Рисунок 43 – Гистограмма распределения сделок и предложений с квартирами в Камчатском крае в 2018-2019 гг. по параметру «Общая площадь квартир»
На рынке недвижимости преобладают квартиры, расположенные в многоквартирных жилых домах с годами постройки с 1976 по 1990 (см. рисунок 44), а среднее значение этого показателя по Камчатскому краю составляет 1982.
Рисунок 44 – Гистограмма распределения сделок и предложений с квартирами в Камчатском крае в 2018-2019 гг. по параметру «Год постройки многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира»
Для многоквартирных жилых домов при анализе рынка недвижимости выявлена зависимость от этажа, на котором располагается квартира (том 3 настоящего отчета). С учетом разной этажности многоквартирных жилых домов, целесообразно установить по параметру «Этаж» следующее разделение объектов: цокольный, первый, середина и последний (рисунок 45).
Рисунок 45 – Структура сделок и предложений с квартирами в Камчатском крае
в 2018-2019 гг. по параметру «Этаж многоквартирного жилого дома,
на котором расположена квартира»
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Объекты, в отношении которых выявлена принадлежность к аварийному, ветхому и непригодному для проживания жилью, были исключены из анализа и в расчетах не участвовали. Таким образом, типовой объект должен соответствовать требованиям пригодности для постоянного проживания.
На основании вышеизложенного установлено, что на территории Камчатского края типовым объектом является вид жилого помещения «Квартира» сегмента «Жилая застройка», имеющая следующие характеристики:
общая площадь от 41 до 50 кв.м.;
располагается на среднем этаже многоквартирного жилого дома 1976-1990 годов постройки в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
пригодная для постоянного проживания в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Далее, по данным мониторинга рынка недвижимости в Камчатском крае в границах выделенных зон (этапы 1 и 2 оценочного зонирования) на четвертом этапе проведен расчет удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади. Определение средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования было основано на обобщении информации о ценах сделок и реальных предложений в рамках выделенных ценовых зон за два года, предшествующих дате проведения государственной кадастровой оценки (2018-2019 гг.). Обобщение типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора не проводилось, по причине отсутствия достаточной и достоверной информации для всех ценовых зон.
На пятом этапе после ранжирования ценовых зон по убыванию удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади, ценовые зоны, имеющие отличие по данному показателю менее 10 процентов, были объединены в одну.
По результатам оценочного зонирования на шестом этапе составлены цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон, а на седьмом этапе - установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости.
В заключении процесса зонирования (на восьмом этапе) проведено описание границ установленных ценовых зон, которое позволяет сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону. В связи с недостаточным количеством информации по отдельным населенным пунктам, описание границ ценовых зон Камчатского края для типового объекта – «Квартира» проведено в виде совокупности муниципальных образований со схожими социально-экономическими характеристиками и близкими значениями удельных показателей средних рыночных цен.
Источниками информации о значениях ценообразующих факторов муниципальных образований и городских округов являлись:
база данных "Показатели муниципальных образований", размещенная на официальном сайте территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Камчатскому краю;
информация органов исполнительной власти, размещенная на официальном сайте Правительства Камчатского края (отчеты, результаты мониторингов, справочная информация);
постановление Правительства Российской Федерации от 28.08.2015 № 899 «О создании территории опережающего социально-экономического развития «Камчатка»»;
постановление Правительства Камчатского края от 27.07.2010 №332-П «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Камчатского края до 2030 года»;
нормативно-правовые акты и официальные письма муниципальных образований Камчатского края.
Оценочное зонирование сегмента «Жилая застройка»
Камчатский край, как субъект Российской Федерации образован в результате объединения Камчатской области - 41 кадастровый округ и Корякского автономного округа - 82 кадастровый округ (таблица 36).
Таблица 36 - Распределение муниципальных районов и городских округов по кадастровым округам
41 кадастровый округ
|
82 кадастровый округ
|
Петропавловск-Камчатский городской округ
|
Городской округ «поселок Палана»
|
Елизовский МР
|
Олюторский МР
|
Вилючинский городской округ
|
Тигильский МР
|
Усть-Большерецкий МР
|
Карагинский МР
|
Мильковский МР
|
Пенжинский МР
|
Усть-Камчатский МР
|
|
Быстринский МР
|
|
Соболевский МР
|
|
Алеутский МР
|
|
|
|
Скачать 4.24 Mb.