|
|
ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
Таблица 49 – Итоговые показатели оценочного зонирования муниципальных образований 41 кадастрового округа
Наименование муниципального образования
|
Суммарное значение влияния факторов
|
Номер зоны, в зависимости от влияния факторов
|
Удельные показателей средних рыночных цен для муниципального образования, руб.
|
Сравнение удельных показателей средних рыночных цен,%
|
Номер ценовой зоны
|
Удельные показателей средних рыночных цен для ценовой зоны, руб.
|
Петропавловск-Камчатский ГО
|
1,575
|
зона 1
|
61 206,50
|
-
|
зона 1
|
61 659,54
|
Елизовское ГП
|
1,675
|
зона 1
|
64 317,49
|
-5%
|
Елизовский
|
1,750
|
зона 2
|
43 523,53
|
32%
|
зона 2
|
43 523,53
|
Быстринский
|
2,625
|
зона 3
|
26 860,96
|
38%
|
зона 3
|
24 990,82
|
Вилючинский ГО
|
2,850
|
зона 4
|
24 931,85
|
7%
|
Мильковский
|
2,900
|
зона 5
|
20 529,46
|
18%
|
зона 4
|
20 529,46
|
Усть-Большерецкий
|
3,000
|
зона 6
|
15 584,46
|
24%
|
зона 5
|
15 584,46
|
Усть-Камчатский
|
3,225
|
зона 7
|
12 622,81
|
19%
|
зона 6
|
12 622,81
|
Соболевский
|
3,500
|
зона 8
|
9 062,73
|
28%
|
зона 7
|
9 062,73
|
Алеутский
|
4,000
|
зона 8
|
-
|
-
|
Таблица 50 – Основные характеристики ценовых зон 41 кадастрового округа
|
Номер ценовой зоны
|
Краткая характеристика ценообразующих факторов
|
Описание границ
|
Характеристика рынка недвижимости
|
|
зона 1
|
Наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром (более 70 рейсов в день); краевой центр или удаленность от краевого центра не более 34 км.; высокая концентрация культурно-досуговых учреждений, природных и этнографических достопримечательностей; развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.); время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 1 часа; на территории муниципального образования создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка"; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств либо низкая и имеющих круглогодичное производство, либо отсутствует; плотность населения от 50 до 600 чел./кв.км.
|
Территория 41:01 кадастрового района и территория Елизовского городского поселения в кадастровом районе 41:05
|
Первая зона имеет наибольший потенциал для развития рынка недвижимости. В данной зоне сосредоточены наибольшие денежный и количественный объемы предложений, указывающие на активность рынка ценовой зоны.
|
|
зона 2
|
Наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром (преимущественно более десяти рейсов в день); удаленность от краевого центра не более 200 км.; транзитная территория - доступ к другим районам осуществляется по территории данного муниципального образования; высокая концентрация природных и этнографических достопримечательностей; развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.); время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 1 часа; на территории муниципального образования создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка"; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств либо низкая и имеющих круглогодичное производство, либо отсутствует; плотность населения от 0,4 до 2 чел./кв.км.
|
Территория 41:05 кадастрового района, за исключением территории Елизовского городского поселения
|
Во второй зоне рынок недвижимости достаточно активен. Условия для развития рынка благоприятные из-за близости краевого центра и большого количества свободных земельных участков, потенциально пригодных для строительства жилых и коммерческих объектов.
|
|
зона 3
|
Наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и переходным (гравийным) покрытием; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром; высокая концентрация природных и этнографических достопримечательностей; развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.), либо закрытое административно-территориальное образование; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств либо низкая и имеющих круглогодичное производство, либо отсутствует.
|
Территория 41:02 и 41:04 кадастровых районов.
|
В третьей зоне рынок недвижимости имеет среднюю активность (снижение активности обусловлено закрытостью и отдаленностью территорий). Условия для развития рынка благоприятные.
|
|
зона 4
|
Наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром; удаленность от краевого центра от 200 до 460 км.; транзитная территория - доступ к другим районам осуществляется по территории данного муниципального образования; средняя концентрация природных и этнографических достопримечательностей; слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.); время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 3 часов ; на территории муниципального образования не создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка".
|
Территория 41:06 кадастрового района.
|
Рынок недвижимости в четвёртой зоне имеет среднюю активность, обусловленную низкой инвестиционной привлекательностью. Условия для развития рынка благоприятные.
|
|
зона 5
|
Наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и переходным (гравийным) покрытием; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром не более двух рейсов в день; удаленность от краевого центра не более 250 км.; низкая концентрация природных и этнографических достопримечательностей; слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.); время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 3 часов; на территории муниципального образования создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка"; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств высокая.
|
Территория 41:08 кадастрового района.
|
Рынок недвижимости в пятой зоне, в связи с сезонным характером основного вида производства (рыбное хозяйство) и слабым развитием туристической отрасли, имеет слабую активность.
|
|
зона 6
|
Наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и переходным (гравийным) покрытием; наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром не более одного рейса в день; удаленность от краевого центра от 500 до 750 км.;высокая концентрация природных и этнографических достопримечательностей; слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.); время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 8 часов; на территории муниципального образования создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка"; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств высокая.
|
Территория 41:09 кадастрового района.
|
В шестой зоне рынок имеет слабую активность из-за значительной удаленности от краевого центра и сезонным характером основного производства.
|
|
зона 7
|
Отсутствие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и (или)переходным (гравийным) покрытием; отсутствие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром; авиационная доступность (местные авиалинии); низкая концентрация природных и этнографических достопримечательностей; слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.); время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 3 часов; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств высокая.
|
Территория 41:03 и 41:07 кадастровых районов.
|
Седьмая зона характеризуется депрессивным состоянием рынка недвижимости, характерным для малочисленных и труднодоступных муниципальных образований.
|
|
Оценочное зонирование 82 кадастрового округа
При проведении оценочного зонирования 82 кадастрового округа использовалось 8 ценообразующих факторов, учитывая, что подробное их описание приведено в разделе 4.5.1.1, целесообразно привести только значения удельных весов ценообразующих факторов и критериев группировки муниципальных образований 82 кадастрового округа (таблица 51), а также рассмотреть особенности влияния отдельных факторов в Корякском автономном округе.
Специфика рынка недвижимости Корякского автономного округа определяется особенностями его географического положения и климата (отдаленность округа от краевого центра, сезонный завоз топлива, производственного оборудования и товаров народного потребления, отсутствие транспортного сообщения между населенными пунктами, преимущественно авиационная пассажирская доступность, сезонная занятость населения в рыбодобывающей отрасли в период летней лососевой путины и т.п.).
Большинство береговых рыбоперерабатывающих заводов имеют сезонный характер работы и ориентированы на обработку тихоокеанских лососей в летний период времени. Поскольку все муниципальные образования 82 кадастрового округа располагаются вдоль побережья, влияние ценообразующего фактора «Концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств» на стоимость объектов недвижимости отличается от зависимости, описанной для 41 кадастрового округа.
В зависимости от уровня концентрации рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств в муниципальных районах 82 кадастрового округа для данного ценообразующего фактора деление муниципальных образований осуществляется на 4 группы (1 - высокая; 2 - средняя; 3 - низкая; 4 - очень низкая).
По аналогии с 41 кадастровым округом в зависимости от значений ценообразующих факторов, муниципальным образованиям присвоены баллы, результаты группировки приведены в таблице 52. С учетом значимости каждого из факторов (таблица 51) определено суммарное значение влияния факторов социально - экономического и иного характера. Суммарное значение влияния факторов находится в диапазоне от 1,60 до 2,10 и соответствует распределению от благоприятных для развития условий до сложных в освоении и неблагоприятных для развития (таблица 53).
Таблица 51 – Критерии деления территории 82 кадастрового округа на ценовые зоны в зависимости от суммарного значение влияния факторов
Номер зоны
|
Содержание критерия
|
зона №1
|
менее 1,90
|
зона №2
|
более 1,90
|
По данным о ценах сделок и реальных предложений за 2018-2019 гг. в рамках выделенных ценовых зон проведен расчет удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади, ценовые зоны, имеющие отличие по данному показателю менее 10 процентов, были объединены.
По итогам оценочного зонирования, в 82 кадастровом округе выделено 2 ценовые зоны, для которых установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости (таблица 54). Основные характеристики с описанием границ ценовых зон 82 кадастрового округа приведены в таблице 55.
Таблица 52 – Значения удельных весов ценообразующих факторов и критериев группировки муниципальных образований
82 кадастрового округа
|
№ фактора
|
Наименование ценообразующего фактора:
|
Удельный вес
|
Максимальное количество групп
|
Критерии группировки
|
Краткая характеристика ценообразующего фактора
|
1
|
Транспортная инфраструктура
|
0,300
|
2
|
1 - наличие; 2 - отсутствие
|
Фактор учитывает наличие или отсутствие регулярного авиасообщения с краевым центром
|
2
|
Доходы местного бюджета, фактически исполненные на одного жителя муниципального образования, тыс. руб./чел.
|
0,175
|
3
|
1 - более 400 тыс. руб./чел.; 2 - от 300 до 400 тыс. руб./чел.;
3 - от 200 до 300 тыс. руб./чел.
|
Фактор учитывает уровень активности деятельности.
|
3
|
Концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств
|
0,150
|
4
|
1 - высокая; 2 - средняя; 3 - низкая; 4 - очень низкая
|
Фактор учитывает долю предприятий сезонного действия.
|
4
|
Плотность населения, чел./кв.км.
|
0,100
|
3
|
1 - более 0,09 чел./кв.км.; 2 - от 0,05 до 0,09 чел./кв.км; 3 - менее 0,05 чел./кв.км.
|
Фактор учитывает степень освоения территории.
|
5
|
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами (без субъектов малого предпринимательства) в расчете на одного жителя муниципального образования, тыс. руб./чел.
|
0,100
|
3
|
1 - более 1000 тыс. руб./чел.; 2 - от 400 до 1000 тыс. руб./чел.;
3 - менее 400 тыс. руб./чел.
|
Фактор учитывает уровень развития промышленности и (или) сельского хозяйства.
|
6
|
Объем инвестиций в основной капитал (в фактических ценах, за исключением бюджетных средств) в расчете на одного человека, руб.
|
0,075
|
4
|
1 -более 500 000 руб./чел.; 2 - от 50 000 до 500 000 руб./чел.; 3 - от 5 000 до 50 000 руб./чел.; 4 - менее 5 000 руб./чел.
|
Фактор учитывает уровень перспектив развития.
|
7
|
Численность населения по состоянию на 01.01.2020, чел.
|
0,050
|
2
|
1 -более 3 000 чел.; 2 - менее 3 000 чел.
|
Фактор учитывает количество постоянных жителей.
|
8
|
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя –всего, кв.м.
|
0,050
|
2
|
1-менее 30 кв.м.; 2 - более 30 кв.м.
|
Фактор учитывает уровень обеспеченности населения жильем.
|
Таблица 53 – Группировка муниципальных образований 82 кадастрового округа по значениям ценообразующих факторов
|
Наименование муниципального образования
|
Количество баллов по ценообразующему фактору
|
Транспортная инфраструктура
|
Доходы местного бюджета, фактически исполненные на одного жителя муниципального образования
|
Концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств
|
Плотность населения
|
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами (без субъектов малого предпринимательства) в расчете на одного жителя муниципального образования
|
Объем инвестиций в основной капитал (в фактических ценах, за исключением бюджетных средств) в расчете на одного человека
|
Численность населения по состоянию на 01.01.2020
|
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя –всего
|
Карагинский
|
2
|
3
|
3
|
2
|
1
|
1
|
1
|
2
|
Пенжинский
|
2
|
1
|
4
|
3
|
1
|
1
|
2
|
1
|
Городской округ поселок Палана
|
1
|
3
|
1
|
1
|
3
|
4
|
2
|
1
|
Тигильский
|
1
|
3
|
1
|
2
|
3
|
3
|
1
|
1
|
Олюторский
|
1
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
1
|
1
| |
|
|
Скачать 4.24 Mb.