|
|
ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
Таблица 54 – Итоговые показатели оценочного зонирования муниципальных образований 82 кадастрового округа
Наименование муниципального образования
|
Суммарное значение влияния факторов
|
Номер зоны, в зависимости от влияния факторов
|
Удельные показателей средних рыночных цен для муниципального образования, руб.
|
Сравнение удельных показателей средних рыночных цен,%
|
Номер ценовой зоны
|
Удельные показателей средних рыночных цен для ценовой зоны, руб.
|
|
Олюторский
|
1,600
|
зона 1
|
27 216,71
|
-
|
Зона КО-1
|
24 503,09
|
|
Тигильский
|
1,800
|
зона 1
|
25 026,61
|
8%
|
|
Городской округ поселок Палана
|
1,825
|
зона 1
|
23 280,90
|
7%
|
|
Пенжинский
|
2,000
|
зона 2
|
14 817,85
|
36%
|
Зона КО-2
|
12 273,75
|
|
Карагинский
|
2,100
|
зона 2
|
11 683,15
|
21%
|
|
Таблица 55 – Основные характеристики ценовых зон 82 кадастрового округа
|
Номер ценовой зоны
|
Краткая характеристика значений основных ценообразующих факторов
|
Описание границ
|
Характеристика рынка недвижимости
|
Зона КО-1
|
Наличие регулярного авиасообщения с краевым центром; концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств средняя или высокая.
|
Территория 82:01 и 82:03 кадастровых районов
|
Средний уровень развития рынка недвижимости. В данной зоне сосредоточены наибольшие денежный и количественный объемы предложений, указывающие на активность рынка ценовой зоны.
|
Зона КО-2
|
Отсутствие регулярного авиасообщения с краевым центром; низкая концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств.
|
Территория 82:02 и 82:04 кадастровых районов
|
Рынок недвижимости плохо развит в связи с отдаленным и труднодоступным местоположением муниципальных образований и особенностями хозяйственной деятельности.
|
Результат оценочного зонирования 41 и 82 кадастровых округов
В результате раздельного оценочного зонирования кадастровых округов на территории Камчатского края было выделено 9 ценовых зон (рисунок 46)
Рисунок 46 – Схема ценовых зон Камчатского края
Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости для каждой ценовой зоны приведены в таблице 56.
Таблица 56 – Характеристики типового объекта недвижимости
для ценовых зон Камчатского края
Наименование муниципального района
|
Общие характеристики типового объекта недвижимости для всех ценовых зон
|
Местоположение типового объекта недвижимости в границах ценовой зоны
|
Номер ценовой зоны
|
Удельные показателей средних рыночных цен для ценовой зоны, руб.
|
Петропавловск-Камчатский ГО
|
Квартира общей площадью от 41 до 50 кв.м., расположенная на средне этаже в многоквартирном жилом доме 1976-1990 гг постройки, пригодная для постоянного проживания в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Дом находится в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием в соответствии в границах соответствующей ценовой зоны
|
внутригородская зона ПК №4 г.Петропавловск-Камчатский
|
зона 1
|
61 659,54
|
Елизовское ГП
|
Елизовский
|
п.Пионерский Елизовского района
|
зона 2
|
43 523,53
|
Быстринский
|
с.Эссо Быстринского района и внутригородская зона В №1 г.Вилючинск
|
зона 3
|
24 990,82
|
Вилючинский ГО
|
Мильковский
|
с.Мильково Мильковского района
|
зона 4
|
20 529,46
|
Усть-Большерецкий
|
п.Усть-Большерецк Усть-Большерецкого района
|
зона 5
|
15 584,46
|
Усть-Камчатский
|
п.Усть-Камчатск Усть-Камчатского района
|
зона 6
|
12 622,81
|
Соболевский
|
с. Соболево Соболевского района
|
зона 7
|
9 062,73
|
Алеутский
|
Олюторский
|
пгт. Палана.
|
Зона КО-1
|
24 503,09
|
Тигильский
|
Городской округ поселок Палана
|
Пенжинский
|
п.Оссора Карагинского района
|
Зона КО-2
|
12 273,75
|
Карагинский
|
Для каждой из зон установлен удельный показатель средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости. Диапазон цен варьируется в зависимости от наличия и состава ценообразующих факторов каждой ценовой зоны.
Отличия типового объекта, расположенного в разных ценовых зонах выражено методом корректировок
Существует несколько методов расчета корректировок: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета и внесения поправок, статистические методы 82.
Значения корректировок выражены в виде отношения удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости, расположенного в различных ценовых зонах и основаны на допущении, что в случае отсутствия достаточной информации о ценах объектов недвижимости по которым осуществляется сравнение показателей, существует связь между уровнем цен в соответствующем сегменте недвижимости, к которому относится типовой (эталонный) объект, и уровнем цен на квартиры в сегменте «Жилая застройка» (таблица 22)21.
Таблица 57 – Матрица коэффициентов ценовых зон Камчатского края
|
зона 1
|
зона 2
|
зона 3
|
зона 4
|
зона 5
|
зона 6
|
зона 7
|
Зона КО-1
|
Зона КО-2
|
зона 1
|
1,00
|
1,42
|
2,47
|
3,00
|
3,96
|
4,88
|
6,80
|
2,52
|
5,02
|
зона 2
|
0,71
|
1,00
|
1,74
|
2,12
|
2,79
|
3,45
|
4,80
|
1,78
|
3,55
|
зона 3
|
0,41
|
0,57
|
1,00
|
1,22
|
1,60
|
1,98
|
2,76
|
1,02
|
2,04
|
зона 4
|
0,33
|
0,47
|
0,82
|
1,00
|
1,32
|
1,63
|
2,27
|
0,84
|
1,67
|
зона 5
|
0,25
|
0,36
|
0,62
|
0,76
|
1,00
|
1,23
|
1,72
|
0,64
|
1,27
|
зона 6
|
0,20
|
0,29
|
0,51
|
0,61
|
0,81
|
1,00
|
1,39
|
0,52
|
1,03
|
зона 7
|
0,15
|
0,21
|
0,36
|
0,44
|
0,58
|
0,72
|
1,00
|
0,37
|
0,74
|
Зона КО-1
|
0,40
|
0,56
|
0,98
|
1,19
|
1,57
|
1,94
|
2,70
|
1,00
|
2,00
|
Зона КО-2
|
0,20
|
0,28
|
0,49
|
0,60
|
0,79
|
0,97
|
1,35
|
0,50
|
1,00
|
Таким образом, при отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на аналогичные типовые объекты.
|
|
|
Скачать 4.24 Mb.