ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
 Скачать 4.24 Mb.
|
|
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при помощи которых осуществляется построение единых моделей определения кадастровой стоимости для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объекта, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. Доходный подход Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, как правило, путём сдачи объекта в аренду. Доходный подход основан на предположении о том, что текущая стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи (реверсии). Существует два основных метода доходного подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Для определения стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода используются показатели дохода (как правило, чистого операционного дохода) и ставки (коэффициента) дисконтирования и/или капитализации. Оценка недвижимости методом прямой капитализации использует формулу (1):
Где V стоимость объекта недвижимости; NOI типичный чистый операционный годовой доход объекта оценки; R коэффициент (ставка) капитализации. Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков выполняется с использованием следующей формулы (2)):
Где NOI типичный чистый операционный годовой доход объекта оценки; q – номер периода от 1 до k. Y ставка дисконтирования, Vp стоимость реверсии. Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершённого строительства, объектов реконструкции, т.е. Объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения. Так, для целей определения кадастровой стоимости в части (сегментов) земельных участков по которым имеются данные о потоке доходов и расходов, генерируемых объектами оценки, возможно их прогнозирование, а также определение ставок дисконтирования и капитализации применяются метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться: 1) методом прямой капитализации; 2) методом дисконтирования денежных потоков. Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц. Доходный подход реализуется в следующей последовательности: - определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижимости, при этом в качестве величины арендной платы понимаются сведения о величине вероятных затрат, необходимых для аренды объекта недвижимости; - определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости; - определяется действительный валовый доход, как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки; - определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости; - определяется чистый операционный доход, как разница действительного валового дохода и операционных расходов; - полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода. Потенциальный валовый доход, в первую очередь, зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест (для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно-курортная функции и прочее) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости. При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт). Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок. Затратный подход Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу. Затратный подход при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на создание (замещение, воспроизводство) объектов недвижимости на основании удельных показателей затрат на создание аналогичных объектов. Группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее. В рамках затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка, затрат на строительство улучшений на этом участке с учетом прибыли предпринимателя за минусом накопленного износа и устареваний. Основные этапы процедуры оценки стоимости улучшений при затратном подходе: - определение суммы затрат на строительство улучшений; - определение прибыли предпринимателя; - определение величины накопленного износа. - расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания величины износа из суммы затрат на строительство оцениваемого объекта с учетом прибыли предпринимателя. Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. При определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину налога на добавленную стоимость в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. В случае если типичные для рынка элементы затрат не содержат налог на добавленную стоимость, корректировка использованных справочных показателей на величину налога на добавленную стоимость по этим элементам не производится. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации. При проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе: укрупненных нормативов цен строительства (НЦС); укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС); укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87). Существует четыре основных метода оценки стоимости улучшений при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный. Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части. Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков. Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения известной стоимости на соответствующий индекс. Затратный подход при определении кадастровой стоимости земли Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться: - для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ; - для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание; - для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей; - для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям. Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка. При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора). В соответствии с Методическими Указаниями: «Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением: земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности; земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков). Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых – данный подход в чистом виде не применим. Так, для целей определения кадастровой стоимости в части (сегментов) земельных участков по которым оказалось недостаточно информации, либо наблюдается ее отсутствие, применяется данный подход. Сравнительный подход Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Процедура оценки в рамках данного подхода основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по тем параметрам, в отношении которых объекты отличаются друг от друга. Данные параметры носят название элементов сравнения и выступают ценообразующими факторами (факторами стоимости) объектов-аналогов и объекта оценки. Расчёт стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога имеет следующий вид:
где Pi – цена i-го аналога; ki – количество ценообразующих факторов, по которым подвергается корректировкам i-й аналог; ∆pij – значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору. Скорректированная цена объектов-аналогов служит базой для определения наиболее вероятной его стоимости. Сравнительный подход основан на принципе спроса и предложения, согласно которому цена за объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Сравнительный подход является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. В соответствии с п. 7.2 Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов): метод статистического (регрессионного) моделирования; метод типового (эталонного) объекта недвижимости; метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС); метод индексации прошлых результатов. Метод статистического (регрессионного) моделирования Метод основан на построении статистической модели оценки, под которой понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости). Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает: определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора; определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости; определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов; определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели; анализ показателей качества статистической модели. Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования. Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе: линейной, мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов), экспоненциальной. Анализ качества статистической модели проводится в соответствии с п. 7.2.1.2 методических указаний. Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости Метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем: определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости; определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать; проводится типологизация объектов недвижимости; формируется типовой (эталонный) объект недвижимости; определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости; корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости. Методы (техники) оценки Для достижения целей Методических указаний в рамках сравнительного подхода возможно использование следующих количественных методов (техник) оценки: анализ пар данных; статистический анализ, в том числе регрессионный анализ; графический анализ; анализ тенденций; анализ издержек; метод квалиметрического моделирования. А также возможно использование следующих качественных методов (техник) оценки: относительный сравнительный анализ; распределительный анализ; метод экспертных оценок. Выбор методов зависит от объёма и качества доступной информации об объектах-аналогах. Для целей определения кадастровой стоимости в части (сегментов) земельных участков, аналоги которых представлены на рынке недвижимости в количестве, позволяющем получить достаточную и репрезентативную информацию о сделках (предложениях) с объектами недвижимости, расчеты проводились методом типового (эталонного) объекта недвижимости, в рамках которого применялись метод экспертных оценок и сравнительного анализа. В случае невозможности использования указанных выше методов определения кадастровой стоимости допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано. Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования. Метод заключается в следующем: определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации); определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости; кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики. Метод индексации прошлых результатов Метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке. Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки. Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных пунктом 8.6 Указаний. Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости. |
