ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности

• Название: Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
• Дата: 20.06.2022
• Размер: 4.24 Mb.
• Имя файла: ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020).docx
• Тип: Отчет; #605971
• страница: 29 из 42

Выбор подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и их обоснование

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы (подгруппы) (при необходимости) в соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям (Таблица 58).

Таблица 58 - Рекомендации по применимости подходов

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Земельные участки
1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3. Общественное использование	-	1	2
4. Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7. Транспорт	-	1	2
8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11. Водные объекты	-	2	1
12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	-	1	2
Объекты капитального строительства
1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	1	2,3	2,3
2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3-х этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садовые дома	1	2,3	2,3
3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений	1	2,3	2,3
4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции	1	2,3	2,3
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	1	2,3	2,3
6. Административные и бытовые объекты	1	2,3	2,3
7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	1	2,3	2,3
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты	1	2,3	2,3
9. Прочие объекты	1	2,3	2,3
10. Сооружения	1	2,3	2,3
Единые недвижимые комплексы
1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	2	1	3
2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3-х этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садовые дома	2	1	3
3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений	2,3	1	2,3
4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общественного питания, заправочные станции	3	2	1
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	2	3	1
6. Административные и бытовые объекты	3	2	1
7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	1,2	3	1,2
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты	1	2,3	2,3
9. Прочие объекты	1	2,3	2,3
10. Сооружения	1	2,3	2,3

1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, ранг 3 - наименее весомый подход.

Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. Таблицы 59 и 60 содержат обоснования применения моделей оценки кадастровой стоимости для земельных участков, зданий, сооружений, ОНС и помещений (подробные таблицы представлены в Прил 2.5. Обоснование использования моделей).

Таблица 59 - Применение и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости земельных участков

№ п/п	Расчетная (оценочная) подгруппа	Наименование (краткое описание) группы	Наименование подхода	Метод расчета	Обоснование применения метода расчета (п/п МУ)	Формула
1	01 СХ_СП	Сельскохозяйственное использование	Доходный	Капитализация земельной ренты	п. 9.2.2.1	УПКС=упкс(база)*(100%-Куд)
2	01СХ_Р	Рыбоводство	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п. 7.2.3.	УПКС = среднее УПКС по модели 06 ПД_СХ1
3	02-13 ЖЗ1	Среднеэтажная жилая застройка. Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Уклон + переменная Х3 * Коммуникации
4	02-13 ЖЗ 2		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации
5	02-13 ЖЗ 3		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации
6	02-13 ЖЗ 4		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = (Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон зоне2 * Кзон НП ЕМР * ВРИ
7	02-13 ЖЗ 5		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = (Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон ЕГП З1/срзнач* Кзон ЕГП/ВГО * Внутрегородская ценовая зона
8	03 ОИ	Общественное использование	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталон*Кври*Кцз*Квцз*Ккатегории*Ккл*Кs*Ккоммун
9	03 ОИ_УПКС		Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п. 7.2.3	УПКС = среднее УПКС по модели 03 ОИ
10	04 ПР_АДМ	Коммерческое использование	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталон*Кцз*Квцз*Ккатегории*Ккл*Кs*Ккоммун
11	04 ПР_ОП	Общественное питание	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталон*Кцз*Квцз*Ккатегории*Ккл*Кs*Ккоммун
12	04 ПР_ТОРГ	Объекты торговли	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталон*Кцз*Квцз*Ккатегории*Ккл*Кs*Ккоммун
13	5 РЕКР_СТ	Санаторная деятельность. Туристическое обслуживание	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталон*Кцз*Ккатегории*Кдороги*Ккоммун
14	06 ПД_ПС	Объекты придорожного сервиса	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС=164,16*EXP(2,9173*Квал.оценки)*Кцз*Ккатегории
15	06 ПД_СХ1	Сельскохозяйственное промышленное использование	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС=36,146*EXP(3,0214*Квал.оценки)*Кцз*Ккатегории
16	06 ПД_СХ2	Обеспечение сельскохозяйственного производства	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС=102,96*EXP(3,0214*Квал.оценки)*Кцз*Ккатегории
17	06 ПД_СХ3	Обеспечение сельскохозяйственного производства	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС=73,388*EXP(3,0214*Квал.оценки)*Кцз*Ккатегории
18	06 ПД_НЛО	Промышленное использование	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС=109,53*EXP(3,0214*Квал.оценки)*Кцз*Ккатегории
19	06 ПД_ЛО	Объекты инфраструктуры (линейные объекты)	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п 9.2.2.5.3.3	УПКС = среднее УПКС по модели 06 ПД_НЛО
20	07 ТРАНСП	Объекты транспорта	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталон*Кцз*Квцз*Ккатегории*Кs
21	08 ООБ	Обеспечение обороны и безопасности	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на формирование ЗУ и оформление прав на него	п. 7.1.2	УПКС = Затраты на формирование ЗУ
22	09 ОПТ_УПКС	Охраняемые природные территории и благоустройство	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п. 7.2.3	УПКС = среднее УПКС по модели 02-13 ЖЗ
23	09 ОПТ		Затратный	Метод моделирования на основе затрат на формирование ЗУ и оформление прав на него	п. 9.2.2.2.1	УПКС = Затраты на формирование ЗУ
24	10 ИЛ	Использование лесов	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п. 7.2.3	УПКС = среднее УПКС по модели 01 СХ_СП
25	11 ВОД	Водные объекты	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на формирование ЗУ и оформление прав на него	п. 9.2.2.2.1	УПКС = Затраты на формирование ЗУ
26	12 СПЕЦ	Специальное, ритуальное использование, запас	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п. 7.2.3	УПКС = среднее УПКС по модели 06 ПД_НЛО
27	13 ЖЗ_МЗ1	Малоэтажная многоквартирная застройка	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Уклон + переменная Х3 * Коммуникации
28	13 ЖЗ_МЗ2		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации
29	13 ЖЗ_МЗ3		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации
30	13 ЖЗ_МЗ4		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС =(Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон зоне2 * Кзон НП ЕМР
31	13 ЖЗ_МЗ5		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС =(Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон ЕГП З1/срзнач* Кзон ЕГП/ВГО * Внутрегородская ценовая зона
32	13 ЖЗ_СНТ1	Ведение садоводства	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации
33	13 ЖЗ_СНТ2		Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 9.2.2.6.2	УПКС =(Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон зоне2 * Кзон НП ЕМР * К 41КО * Внутрегородская ценовая зона
34	13 ЖЗ_О1	Ведение огородничества	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Уклон + переменная Х3 * Коммуникации
35	13 ЖЗ_О2		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС =(Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон зоне2 * Кзон НП ЕМР * К 41КО * Внутрегородская ценовая зона
36	13 ЖЗ_О3		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации
37	13 ЖЗ_О4		Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 9.2.2.6.2	УПКС =(Y-пересечение + переменная Х1 * Ценовая зона + переменная Х2 * Коммуникации) * Кзон ЕГП/ВГО * Кзон НП ЕМР
38	14 ИНОЕ	Иное использование	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на формирование ЗУ и оформление прав на него	п. 9.2.2.2.1	УПКС = Затраты на формирование ЗУ

Таблица 60 - Применение и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства: зданий, сооружений, ОНС, помещений

№ п/п	Расчетная (оценочная) подгруппа	Наименование (краткое описание) группы	Наименование подхода	Метод расчета	Обоснование применения метода расчета (п/п МУ)	Формула
1	КВ ЗУ_бр	"Квартиры на земле без "родителя"	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)	п. 7.2.3	УПКС = УПКС среднее по Ценовой зоне
2	КВ ЗУ_ср	"Квартиры на земле с "родителем"	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)	п. 7.2.3	УПКС = УПКС родителя
3	КВ_ВГО	"Квартиры в Вилючинском городском округе"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1 * ln (S) + переменная Х2 * Расположение на этаже + переменная Х3 * Планировка + переменная Х4 * Ценовая зона
4	КВ_ЕГП	"Квартиры в Елизовском городском округе"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*ln (S) + переменная Х3*Планировка + переменная Х4*Расположение на этаже
5	КВ_ЕМР	"Квартиры в Елизовском муниципальном районе"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*ln (S) + переменная Х3*Материал стен + переменная Х4*Расположение на этаже
6	КВ_ПК	"Квартиры в Петропавловск-Камчатском городском округе"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*Планировка+ переменная Х3*ln (S) + переменная Х4*Расположение на этаже
7	КВ_УДМР	"Квартиры в удаленных муниципальных районах"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*Год постройки+ переменная Х3*ln (S) + переменная Х4*Этажность
8	КВЗУ_КМН_ВГО	"Квартиры на земле, комнаты в Вилючинском городском округе"	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)	п. 7.2.3	УПКС = УПКС родителя
9	КВЗУ_УДМР	"Квартиры на земле в удаленных муниципальных районах"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*Год постройки+ переменная Х3*ln (S) + переменная Х4*Этажность
10	КМН ЕГП-ЕМР	"Комнаты в Елизовсокм городском округе и Елизовском муниципальном районе"	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)	п. 7.2.3	УПКС = УПКС среднее по Ценовой зоне
11	КМН_МР	"Комнаты в муниципальных районах"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п 7.2.1	УПКС = (Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*Планировка+ переменная Х3*ln (S) + переменная Х4*Расположение на этаже) * Коэффициент перехода от внутригородской зоны к ПК * Коэффициент перехода от зоны ПК к МР * Коэффициент перехода от МР к НП
12	КМН_ПК	"Комнаты в Петропавловск-Камчатском городском округе"	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования.	п 7.2.1	УПКС = Y-пересечение + переменная Х1*Ценовая зона + переменная Х2*ln (S) + переменная Х4*Расположение на этаже + переменная Х3*Планировка
13	ТХ_ПК	"ТаунХаусы"	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	п 7.2.2	УПКС = УПКС эталонного объекта * Внутригородская ценовая зона * Коэффициент площади * Физическое состояние дома

1. 
   
   
2. 
   
   
3. 
   
   
4. 
   
   
   1. 
      
      
   2. 
      
      
   3. 
      
      
   4. 
      
      
   5. 
      
      
   6. 
      
      
   7. 
      
      
   8. 
      
      
   9. 
      
      

7. 
   Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки
   
   1. 
      Обоснование подходов к сегментации земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки
      

Согласно Методическим указаниям, для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки сгруппированы в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям.

Группировка объектов недвижимости была ориентирована на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, на модели оценки кадастровой стоимости, на состав ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Перечень земельных участков, отнесенных к категории земель, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный в соответствии с Приказом Министерства экономического развития России № 74, по состоянию на 01.01.2019 г., направлен Управлением Росреестра по Камчатскому краю (Приложение 1.2. Перечень объектов недвижимости «Перечень ОН»).

Обработка Перечня объектов недвижимости произведена ГБУ в соответствии с главой III Методических указаний.

В соответствии с пунктом 3.1 Методических указаний в случае несоответствия наименования ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" ГБУ направляло в органы государственной власти субъектов Российской Федерации и в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них), для согласования предположения о наименовании вида разрешенного использования такого земельного участка, которое может соответствовать классификатору.

С целью установления корректного кода расчета для земельных участков вид разрешенного использования которых отличается от вида фактического использования, ГБУ были направлены сведения о фактическом использовании в уполномоченные органы и в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них) (результаты в Приложении1. Исходные данные\Прил 1.3. Результаты сбора и обработки информации\Прил 1.3.5 Сведения отраслевых ведомств)