ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
 Скачать 4.24 Mb.
|
|
Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка» ТОР «Камчатка – это территория с особым правовым режимом ведения предпринимательской деятельности с масштабными налоговыми и административными государственными преференциями. Муниципальные образования, вошедшие в зону ТОСЭР, характеризуются наибольшим потенциалом для развития инфраструктуры, создания рабочих мест, улучшения качества жизни, и как следствие развитие рынка недвижимости. Условия для развития рынка недвижимости для муниципальных районов, которые на дату проведения оценки не вошли в состав ТОСЭР – менее благоприятны, потенциал развития на таких территориях недостаточно высок. Для ценообразующего фактора «Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка» деление муниципальных образований осуществляется на 2 группы (таблица 40). Таблица 40 - Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка»
Плотность населения Плотность населения формируется в процессе исторического развития территории под влиянием экономических законов общественных формаций, уровня социально-экономического развития общества и природно-географической среды. Заселенность территории складывается в процессе хозяйственного освоения и является одним из факторов, способствующих размещению производства в данном районе, и в то же время — это следствие экономического развития территории. Неравномерность размещения населения в Камчатском крае в целом характерна для дальневосточных регионов и объясняется значительной удаленностью от развитых регионов страны, ограниченными возможностями транспортных магистралей, а также имеющими место историческими факторами. В соответствии с определением плотности населения, ее расчет производится по формуле деления численности населения на общую площадь поверхности, занятую населением. Общая площадь поверхности представляет собой общую площадь поверхности территории муниципального образования, включая общую площадь суши и внутренних вод. Плотность населения выступает показателем освоенности территории и интенсивности хозяйственной деятельности людей в муниципальном образовании, и, следовательно, зависимость стоимости объектов недвижимости от данного показателя прямая. Учитывая неравномерность размещения населения в 41 кадастровом округе для ценообразующего фактора «Плотность населения» оптимальным является деление муниципальных образований на 6 групп по установленным критериям (таблица 41). Таблица 41 - Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Плотность населения»
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами (без субъектов малого предпринимательства) в расчете на одного жителя муниципального образования Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами характеризует уровень развития муниципального образования, его экономические возможности, потенциал, значимость и долю в экономике региона. Таким образом стоимость недвижимости напрямую зависит от показателей данного фактора. То есть, чем выше объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами в расчете на одного жителя муниципального образования, тем, как правило, выше стоимость объектов недвижимости на его территории. Низкие показателями по данному ценообразующему фактору свидетельствуют о слабом развитии промышленности. Слабое развитие промышленности порождает нехватку рабочих мест и скрытую безработицу, и, как следствие, рост преступности по сравнению с другими районами, что приводит к снижению стоимости объектов недвижимости. Учитывая значительный разброс показателей муниципальных районов в 41 кадастровом округе для данного ценообразующего фактора оптимальным является деление муниципальных образований на 5 групп по установленным критериям (таблица 42). Таблица 42 - Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами (без субъектов малого предпринимательства) в расчете на одного жителя муниципального образования»
Концентрация рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств Рыбохозяйственный комплекс Камчатского края занимает одно из важнейших мест в рыбном хозяйстве страны и экономике региона в целом. Большая часть уловов в 2019 году - 66,7% переработана береговыми производствами: на западном побережье - 106 тысяч тонн (93%), на восточном побережье - 142 тысячи тонн (55%). Для муниципальных районов, населенные пункты которого расположены вдоль побережья, основное богатство — дикий тихоокеанский лосось, на добыче и переработке которого базируется самая крупная отрасль экономики района — рыбная. Вместе с тем, большинство рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств имеют сезонное действие. Для работы на указанных предприятиях, чаще всего, привлекаются трудовые ресурсы из других регионов, а их проживание осуществляется в вахтовых поселках. Таким образом, наблюдается обратная связь между стоимостью объектов недвижимости и концентрацией рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств, т.е. чем выше концентрация, тем, как правило, дешевле объекты недвижимости. В зависимости от уровня концентрации рыбоперерабатывающих, рыбоконсервных, рыбодобывающих береговых производств в муниципальных районах 41 кадастрового округа для данного ценообразующего фактора деление муниципальных образований осуществляется на 3 группы (1 – отсутствует; 2 – низкая; 3 - высокая). Доходы местного бюджета, фактически исполненные на одного жителя муниципального образования Доходы местного бюджета – это денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации в распоряжение органов местного самоуправления (средства самообложения граждан; доходы от местных налогов и сборов; доходы от региональных налогов и сборов; доходы от федеральных налогов и сборов; безвозмездные поступления из других бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, включая дотации на выравнивание бюджетной обеспеченности муниципального образования, субсидии и иные межбюджетные трансферты, и другие безвозмездные поступления; доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности; часть прибыли муниципальных предприятий, остающейся после уплаты налогов и сборов и осуществления иных обязательных платежей, в размерах, устанавливаемых нормативными правовыми актами представительных органов муниципального образования, и часть доходов от оказания органами местного самоуправления и муниципальными учреждениями платных услуг, остающаяся после уплаты налогов и сборов; штрафы, установление которых в соответствии с федеральным законом отнесено к компетенции органов местного самоуправления; добровольные пожертвования; иные поступления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и решениями органов местного самоуправления). Исполнение бюджета по расходам осуществляется на основе сводной бюджетной росписи и кассового плана в порядке, установленном соответствующим финансовым органом, с соблюдением требований Бюджетного кодекса Российской Федерации. Наличие бюджета укрепляет экономическую самостоятельность органов местного самоуправления, способствует активизации хозяйственной деятельности и развитию инфраструктуры муниципального образования. Таким образом, чем выше значение указанного показателя, тем дороже стоимость объектов недвижимости в муниципальном образовании. Для данного ценообразующего фактора в 41 кадастровом округе оптимальным является деление муниципальных образований на 5 групп по установленным критериям (таблица 43). Таблица 43 - Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Доходы местного бюджета, фактически исполненные на одного жителя муниципального образования»
Численность населения Исторически сложилось так, что поселения появляются на территориях с наиболее благоприятными климатическими и рельефными условиями, промышленным и экономическим потенциалом. В ходе развития хозяйственной деятельности поселения происходит рост численности его населения. Показатель «Численность населения» рассчитывается на 1 января, учету подлежит только постоянное население. Расчет производится, исходя из данных на 1 января предыдущего года, с учетом естественного и миграционного приростов, а также изменений численности населения в результате изменения границ субъектов Российской Федерации, изменения границ и состава муниципальных образований и преобразований сельских населенных пунктов в городские и городских населенных пунктов в сельские в течение предыдущего года. После принятия Федерального закона от 29.12.2004 №191, которым с 30 декабря 2004 года введен в действие Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ, разделение городских и сельских поселений в зависимости от численности населения не производится. Вместе с тем, согласно, положениям Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в понятии «городской округ» закреплено, что не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах. Таким образом, можно сделать вывод о существовании связи между численностью населения и статусом муниципального образования. Главный критерий отличия сельского поселения от городского заключается в том, что большинство экономически активного населения городского поселения не занято в сельском хозяйстве. Кроме того, города, остаются основными местами концентрации промышленного производства, центрами разнообразных экономических связей, играют руководящую и организующую роль. В городах больше вариантов трудоустройства граждан и выше уровень качества жизни, а населенные пункты с более высоким уровнем заработной платы и лучшими условиями для жизни более привлекательны для населения. Кроме того, чем больше численность населения, тем больший уровень товарооборота и деловой активности там. Напротив, меньшая численность населения означает меньшие покупательские потоки, меньший уровень товарооборота и деловой активности. Следовательно, большая численность муниципального района означает более высокую цену на расположенные в нем объекты недвижимости. Учитывая существенную разницу в значениях, для данного ценообразующего фактора в 41 кадастровом округе оптимальным является деление муниципальных образований на 6 групп по установленным критериям (таблица 44). Таблица 44 -Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Численность населения»
Объем инвестиций в основной капитал (в фактических ценах, за исключением бюджетных средств) в расчете на одного человека В официальном статистическом учете инвестиции в основной капитал представляют собой затраты на строительство, реконструкцию (включая расширение и модернизацию) объектов, которые приводят к увеличению их первоначальной стоимости, приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, бухгалтерский учет которых осуществляется в порядке, установленном для учета вложений во внеоборотные активы, инвестиции в объекты интеллектуальной собственности; культивируемые биологические ресурсы18. Затраты на приобретение зданий, сооружений, машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, а также объектов, не завершенных строительством, числившихся ранее в основных фондах (средствах) у других организаций, в инвестициях в основной капитал не отражаются. Кроме того, в инвестициях в основной капитал не учитываются затраты на приобретение квартир в объектах жилого фонда. В объем инвестиций в основной капитал не включаются затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков и объектов природопользования; контрактов, договоров аренды, лицензий (включая права пользования природными объектами), деловой репутации организаций ("гудвилла") и деловых связей (маркетинговых активов), которые в соответствии с СНС относятся к непроизведенным нефинансовым активам. Ориентация на будущие доходы при вложении капитала - существенная черта, отличающая инвестиции от текущих затрат на производство товаров и услуг. Такие вложения осуществляются путем приобретения экономических активов, т.е. объектов, владение и пользование которыми приносит их владельцам экономическую выгоду в течение определенного периода времени. Целью любой инвестиционной деятельности является получение прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, высокие значения данного показателя, как правило, свидетельствуют о перспективном развитии муниципального образования и соответственно более дорогих ценах на объекты недвижимости. Учитывая существенную разницу в значениях, для данного ценообразующего фактора в 41 кадастровом округе оптимальным является деление муниципальных образований на 5 групп по установленным критериям (таблица 45). Таблица 45 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Объем инвестиций в основной капитал (в фактических ценах, за исключением бюджетных средств) в расчете на одного человека»
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя –всего Значение данного показателя рассчитывается как отношение всего жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования на конец года к численности постоянного населения муниципального образования по состоянию на конец года. Жилищный фонд, в соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Функционирование рынка жилой недвижимости является сложным социально-экономическим процессом, в котором взаимосвязи не бывают одномерными. В рамках оценочного зонирование, установлено обратное влияние данного фактора на стоимость объектов недвижимости. Высокая обеспеченность жильем населения, как правило, достигается не за счет активного жилищного строительства, а в результате сокращения численности населения. Таким образом, чем выше значение данного показателя в муниципальном образовании, тем ниже цены на объекты недвижимости. Для данного ценообразующего фактора в 41 кадастровом округе оптимальным является деление муниципальных образований на 3 группы по установленным критериям (таблица 46). Таблица 46 - Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя –всего»
В результате оценочного зонирования в зависимости от значений ценообразующих факторов, муниципальным образованиям присвоены баллы (количество баллов соответствует номеру группы), результаты группировки приведены в таблице 47. С учетом значимости каждого из факторов (таблица 37) определено суммарное значение влияния факторов социально - экономического и иного характера. Следует отметить, что суммарное значение влияния факторов находится в диапазоне от 1,57 до 4,00 и соответствует распределению от благоприятных для развития условий до сложных в освоении и неблагоприятных для развития (таблица 48). Таблица 47 – Критерии деления территории 41 кадастрового округа на ценовые зоны в зависимости от суммарного значение влияния факторов
На основе данных о ценах сделок и реальных предложений за 2018-2019 гг. в рамках выделенных ценовых зон проведен расчет удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади, ценовые зоны, имеющие отличие по данному показателю менее 10 процентов, были объединены. Учитывая неразвитый рынок недвижимости Алеутского муниципального, он включен в одну ценовую зону с наиболее близким к нему по значениям ценообразующих факторов Соболевским районом. В результате оценочного зонирования, в 41 кадастровом округе выделено 7 ценовых зон и для них установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости (таблица 49). Описание границ и основные характеристики ценовых зон 41 кадастрового округа приведено в таблице 50. Таблица 48 – Группировка муниципальных образований 41 кадастрового округа по значениям ценообразующих факторов
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||