ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
 Скачать 4.24 Mb.
|
|
Доходность инвестиций в объекты недвижимости При решении вопроса какой из объектов недвижимости будет наилучшим объектом инвестиций (с точки зрения местоположения, назначения, размеров и т.д.) учитываются потенциальная прибыль от объекта и расходы на его приобретение. При анализе эффективности инвестиций в недвижимость сначала прогнозируются параметры доходов и расходов, а затем определяются показатели, характеризующие соотношение между ними. Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности: долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала; невысокая ликвидность отдельных видов недвижимости - продажа и покупка объекта занимает много времени и средств; потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок; необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации; потребность в профессиональном управлении недвижимостью и затратах по ее обслуживанию; относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования; многообразие источников инвестирования. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий: прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже; текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта; дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов. В Камчатском крае самым доступным и популярным способом получения дохода от недвижимости для физических и юридических лиц является долгосрочная и краткосрочная аренда жилых помещений. Объекты коммерческого назначения более сложны в управлении и зачастую для получения стабильной прибыли требуют привлечения профессиональных посредников. Управление недвижимостью в таких случаях происходит в рамках договора аренды или договора доверительного управления. Профессиональные агентства успешно функционируют на рынке недвижимость более 10 лет. Накопленный за это время опыт в оформлении сделок любой сложности и обширная клиентская база служат гарантией их надежности. Специалисты таких компаний способны в максимально сжатые сроки на высоком уровне предоставить полный пакет необходимых услуг - от поиска и оценки коммерческой недвижимости до полного юридического сопровождения сделки. Исходные данные о рынке недвижимости Обзор фактического состояния рынка объектов недвижимости и общей его активности выполнен двумя подходами: сплошным обследованием сделок (100% за период с 01.01.2018 по 31.12.2019) и выборочным обследованием предложений (проведен максимально возможный сбор информации из открытых публичных источников) за вышеуказанный период. Сбор предложений о продаже проведен из объявлений, размещенных на сайтах продажи недвижимости и в печатных изданиях, а также из предложений, поступающих в адрес органов местного самоуправления. В информационно-телекоммуникационной сети Интернет имеется множество сайтов, для размещения объявлений о купле-продаже и аренде объектов недвижимости. Вместе с тем, наиболее популярными в Камчатском крае являются сайты: avito.ru; multilisting.su; mirkvartir.ru; farpost.ru и kamchatka.move.ru. Предложения о продаже объектов недвижимости в населенных пунктах муниципальных районов, содержатся преимущественно на сайтах multilisting.su и mirkvartir.ru. Учитывая, что объявления дублируются на различных сайтах, в качестве основных источников сбора информации применены сайты: avito.ru multilisting.su и mirkvartir.ru. Отсутствие скоростного доступа к сети Интернет у жителей отдаленных населенных пунктов региона способствует использованию в качестве размещения информации о продаже (аренде) объектов недвижимости местных печатных изданий89 и направление предложений в местные администрации. По отдельным населенным пунктам, предложения о продаже объектов за указанный период полностью отсутствуют в газетах и на сайтах и единственным источником информации являются поступившие от правообладателей в адрес органов местного самоуправления заявления о продаже квартир. Анализ закупок для государственных и муниципальных нужд проведен по данным официального сайта единой информационной системы в сфере закупок (zakupki.gov.ru). С официального сайта для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) получена информация о продаже и аренде государственного и муниципального имущества, а также аренде и продаже земельных участков. Информация о совершенных сделках получена из ЕГРН. До проведения расчета основных показателей, проведена предварительная обработка базы данных мониторинга Учреждения (далее – БД): выделение «уникальных объектов» (очистка от «повторов» - записей предложения одного и того же объекта из различных источников и «дублей» - несколько записей одного и того же объекта в течение одного заданного для анализа периода); типизация (классификация) объектов по качеству (типы, классы), размерам (диапазон площади), местоположению (зона, район города) и другим признакам; исключение объектов с «выскальзывающим» значением цены. Общий объем БД составляет 43980 объектов (тип операции: предложение – продажа и сделка – купля-продажа) их распределение по территории региона представлено на рисунке 38.  Рисунок 38 – Распределение объектов мониторинга рынка по территории Камчатского края Наибольшая активность рынка наблюдается в краевом центре – г.Петропавловск-Камчатский (58,74%), затем следуют самый крупный в регионе Елизовский район (18,18%) и г.Елизово (11,77%), доля объектов, расположенных в г.Вилючинск составляет 4,70%. Самая низкая активность рынка прослеживается в Алеутском районе (0,05%). На территории Корякского округа максимальная концентрация объектов на рынке недвижимости Карагинского района (0,41% в целом по краю и 27,19% по округу), а наименьшая в Пенжинском райне (0,07% в целом по краю и 4,68% по округу). Рынок недвижимости подразделяется на сегменты, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социально-экономические, экологические и иные факторы. Укрупненно на рынке недвижимости можно выделить следующие сегменты: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости и рынок земельных участков. Структура БД по виду (типу) объектов приведена на рисунке 39.  Рисунок 39 – Структура объектов мониторинга рынка по виду (типу) объектов В соответствии с пунктом 4.1.3 Методических указаний анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов объектов недвижимости: 1) "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)", 2) "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка", 3) "Транспорт", 4) "Предпринимательство", 5) "Отдых (рекреация)", 6) "Общественное использование", 7) "Производственная деятельность", 8) "Сельскохозяйственное использование". Группировка рыночной информации по видам объектов недвижимости проведена в разрезе вышеуказанных сегментов. Учитывая, неоднородность сегмента "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка", Аналитиками принято решение о декомпозиции его на субрынки: «Садоводство и огородничество» и «Малоэтажная жилая застройка». Результаты группировки объектов капитального строительства мониторинга рынка по сегментам представлены в таблице 33, а структура на рисунке 40. Таблица 33 - Группировка объектов капитального строительства мониторинга рынка по сегментам
 Рисунок 40– Структура объектов капитального строительства мониторинга рынка по сегментам В общем объеме объектов капитального строительства мониторинга рынка наибольшую долю – 84,27% занимает сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», который на 98% представлен квартирами в многоквартирных жилых домах и 2% - комнатами. Самая малая доля приходится на сегмент «Отдых (рекреация)» - 0,03%. Сегмент «Транспорт» занимает 5,35% в объеме мониторинга на 85% данный сегмент представлен сблокированными индивидуальными гаражами и на 15% иными объектами, предназначенными для хранения транспорта. На субрынок «Малоэтажная жилая застройка» приходится 4,80% объектов мониторинга, данный сегмент на 77% состоит из индивидуальных жилых домов; 18% - квартир (частей жилого дома) с приусадебными участками; 4% коттеджей и 1% - таунхаусов. Объекты капитального строительства в сегменте «Сельскохозяйственное использование» отсутствуют. Результаты группировки земельных участков мониторинга рынка по сегментам представлены в таблице 34, а структура на рисунке 41. Таблица 34 - Группировка земельных участков мониторинга рынка по сегментам
|