Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
§ 3.3.3. Содержание и текущий ремонт многоквартирного дома. Осмотры (обследования) технического состояния жилых зданий Целью осмотров является выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования зданий, и организация их устранения, а также накопление информации для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов. Проведение осмотров (обследований): № п/п Элементы и помещения здания (объекта) К-в о осмотров в г од Примечание 1. Крыши В период подготовки к сезонной эксплуатации. Фасады 1 В период подготовки к весенне- летней эксплуатации. Инженерное оборудование и коммуникации здания (с оформлением акта готовно- сти) 1 Перед началом отопительного сезона. Тоже, обслуживаемое специализированными организациями по договору с собственником, владельцем (управляющим) здания 1 В сроки, установленные нормативными документами. Вспомогательные помещения здания (лестничные клетки, чердаки, подвалы, технические подполья, коллекторы) с проверкой состояния оборудования и коммуникаций, расположенных в них 1 В период подготовки к весен- не-летнему сезону. Внешнее благоустройство зданий (домовые знаки, указатели, флагодержате- ли и др, отмостки, входы в подъезды, тамбуры 1 В течении года Помещения здания, его конструктивные элементы, инженерные системы подлежат также осмотру после аварийных повреждений, пожаров, явлений стихийного характера, а также в связи с жалобами и обращениями граждан. Результаты осмотра (обследования) фиксируются в журнале по прилагаемой схеме, где данные систематизируются по элементам жилого здания для определения вида ремонтных работ 3.3.4. Работы, выполняемые при технический осмотрах и по заявкам населения в счет платы за содержание и ремонт многоквартирного дома. Состав и сроки выполнения заявок: № п/п Наименование работ по заявкам Пр еде льный срок исп олн ения Пр им еч ани е 1 2 3 Устранение неисправностей в системах водоснабжения и канализации, обеспечивающее их удовлетворительное функционирование, замена прокладок, набивка сальников у водоразборной и водозапорной арматуры с устранением утечки, уплотнение сгонов. В течение смены 2. Устранение течи или смена гибкой подводки присоединения сантехприборов, смена выпусков, переливов сифонов, участков трубопроводов к сантехприбо- рам, замена резиновых манжет унитаза, смена груши с поводком, шарового крана, поплавка, коромысла в бачке, подче- канка раструбов, регулировка смывного бачка с устранением утечки, укрепление сантехприборов В течение смены 3. Устранение засоров внутренней канализации с проверкой исправности канализационных вытяжек В течение смены 1 2 3 Устранение неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения трубопроводов, приборов, арматуры, расширительных баков, обеспечивающее их удовлетворительное функционирование, наладка и регулировка систем с ликвидацией непрогревов (в теч.3-х суток, завоздушивания, замена при течи отопительных приборов и полотенцесу- шителей (стандартных, крепление трубопроводов и приборов, мелкий ремонт теплоизоляции В течение смены 5. Смена вентилей и сборки к вентилю В течение смены Выполняет- ся собств. силами или по договору по специа- лиз. орг. 6. Смена вентильной головки в вентилях В течение смены 7. Ремонт естественной вентиляции В течение 15 дней 8. Устранение неисправностей электротехнических устройств смена перегоревших электролампочек, ремонт светильников с заменой патронов, стартеров, ламп, выключателей, автоматов, рубильников, устройств защитного отключения (УЗО), мелкий ремонт электропроводки и др. во вспомогательных помещениях Ремонт распределительных щитов и вводно-распределительных устройств В течение смены В течение смены в соотв. с графиком ППР 9. Проверка и восстановление заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов В течение смены Выполняет- ся собств. силами или по договору со специа- лиз. орг. Проверка технического состояния электроплит (отечественных, и ремонт с заменой переключателей, регулировка работы электроплит В течение смены 2 3 4 11. Проверка технического состояния, ремонт и обслуживание пожарной сигнализации в домах повышенной этажности В течение смены по мере необх.,и в со- отв.с графиками ППР 12. Очистка кровель от наледи, мусора, грязи, листьев и посторонних предметов В течение смены по мере необход. 13. Локализация (прекращение) протечек от неисправности кровли В течение суток. Устранение неисправности в системах организованного водоотвода с кровли внутреннего водостока наружного водостока суток суток. Замена разбитых стекол и сорванных створок оконных переплетов, форточек, дверных полотен, витражных и витринных заполнений, стеклоблоков во вспомогательных помещениях в зимнее время в летнее время В течение смены По мере необ- ход. Общестроительные работы в объемах, необходимых (в жилых помещениях не по вине проживающих) для поддержания эксплуатационных качеств строительных конструкций ликвидация последствий протечек, мелкий ремонт полов, оконных и дверных заполнений, расшивка рустов и ремонт отслоившейся штукатурки потолков и верхней части стен, угрожающих обрушением В течение смены по мере необход.с принятием немедленных мер безопасности в квартирах- в сроки, согласован. с заявителем. Устранение неисправности электроснабжения и электрооборудования (короткое замыкание и др) В течение смены. Восстановление функционирования автоматики противопожарной защиты и сигнализации В течение смены по мере необход. 19. Устранение засоров и неисправностей мусоропроводов В течение смены по мере необход. § 3.3.5. Работы аварийного характера в жилых зданиях. К аварийным ситуациям относятся: ¾ повреждения трубопроводов систем инженерного оборудования зданий во вспомогательных и жилых помещениях, приводящие к нарушению функционирования систем и повреждению помещений выходы из строя запорной, водоразборной и регулировочной арматуры систем инженерного оборудования зданий во вспомогательных и жилых помещениях, приводящие к нарушению функционирования систем; ¾ засоры канализации в жилых и вспомогательных помещениях, приводящие к затоплению помещений; ¾ поступление воды в жилые и вспомогательные помещения; ¾ выход из строя оборудования ВРУ, повреждения электрокабе- лей, отключение электроэнергии в здании, подъезде, квартире. Договоры с подрядчиками по аварийно-техническому обслуживанию должны предусматривать: ¾ выезд специалистов на место немедленно после получения сообщения от диспетчеров или граждан (в последнем случае с обязательным уведомлением диспетчера о приеме заявки); ¾ принятие мер по немедленной локализации аварии; ¾ проведение необходимых ремонтных работ, исключающих повторение аварии. Подготовка к сезонной эксплуатации жилых домов. Подготовка к эксплуатации в весенне-летний период. Виды работ: ¾ очистка кровель от посторонних предметов и мусора. Укрепление водосточных труб, колени воронок. Снятие с воронок наружных водостоков установленных на зиму крышек-лотков; ¾ снятие пружин и доводчиков на входных дверях; ¾ приведение в порядок чердачных и подвальных помещений; ¾ проверка состояния облицовки и штукатурки фасадов, мелкий ремонт; ¾ ремонт отмосток при просадках, отслоений от стен; ¾ ремонт полов на лестничных клетках. Подготовка к эксплуатации в осенне-зимний период. Работы выполняются во всех зданиях по утвержденному графику в период с 1 мая по 15 сентября. Виды работ: ¾ ремонт, промывка и гидравлическое испытание систем отопления; ¾ ревизия и ремонт инженерного оборудования тепловых узлов и водопроводных вводов в жилых домах; ¾ ревизия и ремонт запорной арматуры систем отопления, горячего и холодного водоснабжения в подвалах и чердаках жилых домов; ¾ восстановление тепловой изоляции на трубопроводах, регулирующей арматуре; ¾ очистка от коррозии и окраска газопроводов (по балансовой принадлежности, ограждение приямков в подвалах, герметизация вводов инженерных коммуникаций; ¾ ремонт, утепление и прочистка вентиляционных каналов; ¾ замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, ремонт входных дверей и дверей вспомогательных помещений; ¾ ремонт и установка пружин и доводчиков на входных дверях; ¾ устранение причин подтопления подвальных помещений. Документальное оформление выполненных работ по подготовке к сезонной эксплуатации 3.3.6. Уборка, очистка придомовой территории и их периодичность Холодный период Подметание свежевыпавшего снега толщиной до 2 см разв сутки в дни снегопада Сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см Через 2 часа вовремя снегопада Посыпка территории песком или смесью песка с хлоридами разв сутки вовремя гололеда Очистка территорий от наледи и льда разв трое суток вовремя гололеда Подметание территории в дни без снегопада разв двое суток в дни без снегопада Очистка урн от мусора разв сутки Промывка урн разв месяц Уборка контейнерных площадок разв сутки Сдвигание свежевыпавшего снега в дни сильных снегопадов раза в сутки Теплый период Подметание территории в дни без осадков ив дни с осадками до 2 см разв двое суток Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2 см разв двое суток (50% территории) Очистка урн от мусора разв сутки Промывка урн раза в месяц Уборка контейнерных площадок разв сутки Подметание территории в дни с сильными осадками разв двое суток Уборка в жилых домах и периодичность уборки мест общего пользования Вид работы Вид оборудования на лестничных клетках Оборудова- ние отсут- ствует Мусоропро- вод Лифт Лифт и му- соропро- вод Влажное подметание площадок и маршей нижних двух этажей Ежедневно Ежедневно Ежедневно Ежедневно Влажное подметание площадок и маршей выше второго этажа раза в неделю раза в неделю раза в неделю раза в неделю Влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропроводов пола кабины лифта - - Ежедневно Ежедневно Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта раза в месяц раза в месяц Мытье лестничных площадок и маршей раза в месяц раза в месяц раза в месяц раза в месяц Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, обметание пыли с потолков разв год разв год разв год разв год Мытье окон разв год разв год разв год разв год Очистка металлической решетки и приямка. Уборка площадки перед входом в подъезд разв неделю разв неделю разв неделю разв неделю Удаление и периодичность мусора, вывоз ТБО Вид работ Периодичность Профилактический осмотр мусоропроводов раза в месяц Удаление мусора из мусороприемных камер Ежедневно Уборка мусороприемных камер Ежедневно Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов разв неделю Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода 1 разв месяц Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода разв месяц Дезинфекция мусоросборников разв месяц Устранение засора По мере необходимости. Критерии оценки качества работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома п/п Ви ды р аб от Оценк а выполнения р аб оты «хор ош о» «у до вл етв ор ит ельн о» 1 2 3 Санитарное содержание придомовой территории 1.1Сани тарное содержание придомовой территории в зимний период Покр ы тия тротуаров, пешеходных дорожек, внутриквартальных проездов своевременно очищены от снега, а при образовании гол ол едн ой пленки посыпаны п еск ом. П ор ебр ик очищен полностью. Контейнерные площадки очищены от снега, наледи, мусор а. Кр ышки колодцев канализационных, водопроводных, ливневых, пожарных) очищены от снега и н ал еди. П окр ы тия тротуаров, пешеходных дорожек, внутриквартальных проездов своевременно очищены от снега, а при образовании гол ол едн ой пленки посыпаны п еск ом. Ко нт ейн ер ны е площадки очищены от снега, наледи, мусор а. 1.2. С ани тарное содержание придомовой территории в вес енн ел етний период Ас ф аль то вое покрытие территории, грунты, зеленые насаждения очищены от см ёт а, мусора полн ос тью. Пр оизв ед ен о прочесывание газонов граб лями. Пр оизв ед ен око ст ерр ит ор ии полн ос тью. Пр оизв ед ены вырезка иуда лени ест ерр ит ор ии сухих сучьев, деревьев и кустарник ов. От мостка вокруг здания чист ая. Ко нт ейн ер ны е площадки чисты е. В засушливый период произведена поливка зеленых нас аж дений. Ас ф аль то вое покрытие территории, грунты, зеленые насаждения очищены от см ёт а, мусора полн ос тью. Ко нт ейн ер ны е площадки чисты е. М ус ор вывезен ст ерр ит ор ии. 1 2 3 Внешнее благоустройство Отсутствие загрязненности на ограждениях и элементах оборудования п ло ща до к. От су тс тви е загрязненности на ограждениях и элементах оборудования п ло ща до к. 2. С ани тарное содержание дома Обслуживанием ус ор опр оводов Пот олки, стены, полым ус ор окам ер чистые. Площадки перед мусор окам ерами очищены от снега, наледи, пескам ус ор а. Ств ол мусоропровода, загрузочные клапаны чистые ив исправном с ос то янии. Ко нт ейн ер ны е и пер ен осны е. М ус ор опр ие мники чистые ив исправном состоянии. Проходы к загрузочным клапанам не з ахл амл ены. Дв ер и из ап ор ны е устройствам ус ор окам ер вис- пр авн ом с ос то янии. Св оевр ем енн ая обработка дератизация и дезинсекция. Исправно работает освещением ус ор окам ер ив ходов в них. П от олки, стены, полым ус ор о- камер чисты е. Пл оща дки перед мусор окам ерами очищены от снега, наледи, пескам ус ор а. Ств ол мусоропровода, загрузочные клапаны чистые ив исправном с ос то янии. Св оевр ем енн ая обработка дератизация и д езин секция. 2.2. С од ер жа ни е фундаментов и подвальных помещений Дв ер ив подвали запорные устройства в исправном состоянии Подвальные помещения и проходы к ним не захламлены и у бр аны. П ос то янн оп одд ер жив ае тся нормативный температурный р ежим. Пр иямки у бр аны. Дв ер ив подвали запорные устройства в исправном состоянии. Своевременная обработка дератизация и д езин секция. 2.3. С од ер жа ни е наружных ст ен. Н ом ер ны е знаки и указатели улиц хорошо закреплены и ясно чи тае мы. От су тс тви е загрязненных участков и посторонних н адпи сей. Н ом ер ны е знаки и указатели улиц хорошо закреплены и ясно чи тае мы 1 2 3 Содержание входов в дом Свободный подход кв хо дным дверями отсутствие захламленности во входной зоне зда ния. От су тс тви е снега, наледи, песка им ус ор ан а площадках икры льцах перед входом в под ъе зды. Вхо дн ая дверь снабжена доводчиком, пружиной, упор ом. От су тс тви е снега, наледи, песка им ус ор ан а площадках икры льцах перед входом в под ъе зды. Вхо дн ая дверь снабжена доводчиком, пружиной, упор ом. 2.5. Уб ор кап ло ща док этажей ил ес тни чных маршей в подъездах Пл оща дки им ар ши чисты е. От су тс тви е пыли натру бах и радиатор ах. Окн а, остекление и подоконные доски чисты е. От су тс тви е паутины на потолках и дв ер ях. Ли ф то вая кабина чист ая. Пл оща дки им ар ши чисты е. Окн а, остекление и подоконные доски чисты е. Ли ф то вая кабина чист ая. 2.6. С од ер жа ни е окон и дверей в местах общего п ольз о- ва ния Окн а остеклены полн ос тью. Ут еп лени е окон позволяет поддерживать нормативный температурный режим в пом ещ ениях. П ов ер хн ость дверей без следов р азру ш ения. М ех аниз мы открывания дверей работают испр авн о. Вхо дны е двери снабжены необходимыми доводчиками, пружинами, упор ами. Окн а остеклены полн ос тью. Ут еп лени е окон позволяет поддерживать нормативный температурный режим в пом е- щ ениях. М ех аниз мы открывания дверей работают испр авн о. 2.7. С од ер жа ни ел ес тниц П ер ила и поручни чисты е. Ле стницы не захламлены, испр авны. Ле стницы не захламлены, испр авны. 2.8. С од ер жа ни е крыши чердачных помещений От су тс тв уе т захламленность чердачных помещений. Выходы нач ер да к икр ыш у не нуждаются в ремонте и находятся в закрытом с ос то янии. За пор ны е устройства выходов нач ер да к икры- шу в исправном с ос то янии. Сл ухо вы е окна исп еци альны е люки в исправном состоянии из акры ты.Кр ов ля очищена от мусор а. Выхо ды нач ер да к икр ыш у не нуждаются в ремонте и находятся в закрытом с ос то янии. За пор ны е устройства выходов нач ер да к икр ыш у в исправном сост оянии. Примечание: оценка неудовлетворительно по отдельным позициям ставится при полном или частичном несоответствии требованиям для оценки удовлетворительно 3.3.8. Прейскурант платных услуг, оказываемых ООО Управляющая организация «Зодчий»» Н аим ен ов ани е С ос та в р аб от Ед. из м. К- во Ст ои - мо сть су bbчеbb-bbтомbbНДbbС руб 2 3 4 5 Смена ванны отечественного производства и стран СНГ (с демонтажем и вынос ом) Сня ти е умывальника, отсоединение сифона от выпуска канализации, установка ванны с подсоединением сифона к выпуску канализации и пер еливн ой трубы, проверка наполнения и сброса воды изв анны в канализацию, установка умывальника без смесителя спр ис ое дине- ни ем сифона к выпуску канализации шт 1000 1а. Ус та но вка ванны отечественного производства и СНГ без демонтажа и выноса сменного оборудования шт 700 Смена ванны импортного производства (с демонтажем ивы- носом Снятие умывальника, отсоединение сифона от выпуска канализации, установка выпусков сифона и подсоединение пер еливн ой трубы, установка ванны с подсоединением сифона к выпуску канализации, проверка наполнения и сброса воды в ванной контр оль) ш т 2500 1 2 3 4 5 6 2а. Ус та но вка ванны импортного производства без демонтажа и выноса сменного оборудования шт 1800 Установка сидячей ванны Установка на основание с подготовкой пом ес туза- крепление, установка, закрепление выпусков сифона и пер еливн ой трубы, контроль наполнения ванны и сброса воды в канализацию шт 1050 Установка прямой гидромассаж- ной ванны (с демонтажем ивы- носом ванны, установленной пристроит ельс тв ед ом а). См ен а внутренних трубопроводов канализации с демонтажем ванны, установленной пристроите льс тв е дома, установка ванны, подключение к трубопроводам, электромонтажные работы, кроме прокладки кабеля (в связи с разными объемами работ в каждом конкретном случае расчет производится под оп ол - ните льн ой калькуляции) шт 5000 4а. Ус та но вка прямой гидромассаж- ной ванны (без демонтажа ивы- носа ванны, установленной пристроит ельс тв ед ом а) ш т 4500 Установка угловой гидромассаж- ной ванны угловой (с демонтажем и выносом ванны, установленной пристроите льс тв ед ом а) См ен а внутренних трубопроводов канализации с демонтажем ванны, установленной пристроите льс тв е дом а. Ус та но вка ванны, подключение к трубопроводам, контроль Эл ек тр ом он тажны ер аб оты — в стоимость не включена прокладка кабеля, в связи разными объемами работ ив каждом конкретном случае расчет производится по э лек тр ор аб от ам под оп олни тельной калькуляции шт 4200 1 2 3 4 5 6 5а. Ус та но вка угловой гидромассаж- ной ванны (без демонтажа ивы- носа ванны, установленной пристроит ельс тв ед ом а) ш т 3700 Замена сифона под ванной импортного производства после установки ванной сторонними пр едпр ия тиями) ш т 200 Установка душевой кабины с поддоном Ус та но вка кабины, подключение к трубопроводам холодной и горячей воды, контроль качества выполненных работ шт 2000 Установка душевой кабины с гидромассажем Ус та но вка кабины, подключение к трубопроводам холодной и горячей воды, контроль качества выполненных работ ,Эл ек тр ом он тажны ер аб оты, кроме прокладки кабеля (в связи с разными объемами работ в каждом конкретном случае расчет производится под оп ол - ните льн ой ка льк уляции) ш т 3800 Смена поддона Де монтаж поддона, демонтаж трапам он таж трапа, монтаж поддона, контроль шт 500 Установка биде Разметка месту стан овки икр еп лений, подгонка канализационных труб, присоединение прибора к трубопроводам, переключение квартирных вентилей шт 1000 Смена умывальника импортного производства типа Тюльпан без смеси те ля) От соединение умывальника, сифона от трубопровода, установка и присоединение нового умывальника, присоединение сифона, заделка раструба, контроль шт 600 Смена умывальника отечественного производства и стан СНГ типа Тюльпан (без смеси те ля) От соединение умывальника, сифона от трубопровода, установка и присоединение нового умывальника, присоединение сифона, заделка раструбов, контроль шт 260 1 2 3 4 5 Смена смесителя типа Елочка импортного производства от еч ес тв енн ого производства ш т. ш т 1 500 200 Смена отечественного умывальника без смесителя От соединение умывальника, сифона от трубопровода, установка и присоединение нового умывальника, присоединение сифона, заделка раструбов, контроль шт 200 Смена кухонной мойки без шкафа (без смеси те ля) От соединением ойки, сифона от трубопроводов, установка и присоединение новой мойки, присоединение сифона, заделка раструбов, контроль шт 450 Смена кухонной мойки сошка- ф ом и смесителем От соединением ойки, сифона от трубопроводов, установка и присоединение новой мойки, присоединение сифона, заделка раструбов, снятие арматуры смесителя) со тс ое дин ени ем от трубопровода, установка арматуры нам ес то с подготовкой из акр еп лени ем, демонтаж им он таж шкафа шт Смена смесителя с душем отечественного производства и стран СНГ Сня ти е арматуры смесителя) со тс ое дин ени ем от трубопроводов, Установка арматуры нам ес то с подгонкой из акре- пле ние м ш т 260 Смена смесителя с душем импортного производства стоимостью более ру б. Сня ти е арматуры) смесителя) со тс ое дин ени ем от трубопроводов ,Ус та но вка арматуры нам ес то с подгонкой из акре- пле ние м ш т 500 Смена унитаза типа Компакт импортного производства От соединение унитаза от трубопровода, установка нового унитаза, су креплением и присоединением, заделкой раструбов, контроль шт 1000 Смена унитаза типа Компакт отечественного производства и стран СНГ От соединение унитаза от трубопровода, установка нового унитаза су креплением и присоединением, заделкой раструбов, контроль шт 450 1 2 3 4 5 6 Смена пол от енц ес уши те ля хромированного на сварке От соединение приборов от трубопровода, установка новых приборов су креплением и присоединением к линии, заделкой раструбов, контроль шт 700 Смена пол от енц ес уши те ля хромированного нар езьб е От соединение пол от енц ес уши те ля от трубопровода, установка нового пол от енц ес уши те ля су креплением и присоединением, контроль шт 1000 Ремонт пол от енц ес уши те ляп осле установки сторонними организациями шт 300 Перенос стояков независимо от материалов )Ду 20 мм Ду 25 мм Ду 32 мм П ер ер езка труб нам ес тес о снятием креплений и труб, заготовка новых труб спор езк ой и нарезкой длинных и коротких, сборка трубопроводов сна- верткой фасонных частей арматуры. Отключение и включение стоякам мм Смена труб горячего и холодного водоснабжения, пригодных к эксплуатации, на новые, дополнительная прокладка труб к отечественным приборам Д к импортным Д, 25, Снятие средств крепления, расчеканка и разборка старых труби фасонных частей Пр им ер кат руби фасонных частей, прокладка труб со сваркой при необходимости установка средств крепления длят руб, промывка мм 1 150 350 Ремонт трубопровода со сваркой в случаен ару ш ения целостности по вине жильца Восстановление трубопровода спр имен ени ем сварки час Замена перенос) стояка кана ли- за ции Сня ти е средств крепления, расчеканка труби фасонных частей, разборка старых труби фасонных частей, примерка нового комплекта тру б, Пр ок ладка труб с заделкой раструба, установка средств крепления тру б, Отк лю чени е и включение стояка канализации м 1000 Врезка в стояк канализации Ра зм етка места врезки, примерка трубы и фасонных частей, при необходимости, производство сварочных работу стан овка тройника и компенсатора, отключение и включение стояка канализации час Отключение и включение стояка канализации час Замена входного вентиля наша- ро вой кран или дополнительная установка Сня ти е арматуры со тс ое дин ени ем от трубопровода, установка арматуры нам ес то с подгонкой из акре- пле ние м шт 1 100 Врезка фитинга в действующую систему трубопроводов шт 200 Врезка фильтра в действующую систему водоснабжения шт 100 Чистка фильтра, установленного в систему водоснабжения шт 50 Подключение стиральной или посудомоечной машины кв од осн аб ж ению и канализации, включая выдачу технических условий на подключение шт 600 1 2 3 4 5 6 Установка водонагревателя Ус та но вка прибора наг от ов ое основание, присоединение прибора к трубопроводу водоснабжения, в состав работ не включены электромонтажные работы, которые работы расцениваются в каждом конкретном случае шт 1000 Смена радиатора отопления с демонтажем без сварки безо пр ес - со вки)* От соединение нагревательных приборов от трубопроводов, снятие приборов, установка прибора шт1 400 Смена радиатора отопления с демонтажем со сваркой безо пр ес - со вки)* От соединение нагревательных приборов от трубопроводов, снятие приборов, установка прибора, сварочные работы шт 630 Опрессовка радиатора б лк — 7 секций каждая последующая секция шт 100 10 Работа компрессорной установки со бсл ужив аю щим персоналом час Прокладка электропровода в готовой штрабе пм1 50 Пробивка штрабы в стене гип солит кир пи ч бе тон п\м п/м п/м 1 1 1 50 50 220 Прокладка электропроводов спр обивкой штрабы в стене гип солит кир пи ч бе тон п\м п/м п/м 1 1 1 100 100 270 1 2 3 4 5 Замена э лек трое диницы Ро зе тка, выключатель силовые Розетка, выключатель неси ло вы е шт шт 1 50 25 Подключение дополнительного электрооборудования с последующим отключением, присутствие электромонтера вовремя работы оборудования час Подключение дополнительного электрооборудования с последующим отключением без присутствия электромонтера вовремя работы оборудования Одно отключен По д- ключе н 150 Обесточивание этажных распределительных щитов раз Замер сопротивления изоляции х фазной сети поз аявкам Эл цепь 350 Замер сопротивления изоляции фазной цепи Эл цепь 150 Прокладка слаботочного провода телефон, радио, к датчикам пожарной сигн ализ ации) п.м. 1 20 Восстановление пожарного датчика, пришедшего в негодность по вине жильца шт 50 1 2 3 4 5 6 Пробивка отверстий в полу и перекрытии перфоратором электрическим шт 100 Разработка схемы или сметы в соответствии со СНиП (в зависимости от трудоемкости раб от) шт 1 от 450 Оформление пакета документов напер ео бору до ва ни е санитарно и электротехнических устройств в зависимости от трудоемкости раб от) па ке т доков от 600 Выдача технических условий и схемы на установку квартирных счетчиков холодной и горячей воды (при установке неси ла - ми МУП «ЖКХ») па ке т доков Выдача актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности пакет доков Выдача технических условий на подключение дополнительного электрооборудования (при подключении неси лами МУП «ЖКХ») па ке т доков Отключение и включение стояка холодной и горячей воды, отопления час Примечание. Стоимость платных услуг установлена без учета стоимости материалов, необходимых для выполнения работ. Для выполнения платных услуг поданному Прейскуранту квартиросъемщик подает заявление на имя директора ООО «УО Зодчий, специалисты ООО «УО Зодчий проводят обследование, оценивают работы и назначают по договоренности с заявителем, сроки выполнения работ. После оплаты квартиросъемщику выдается квитанция, в которой уполномоченным сотрудником ООО «УО Зодчий делается отметка о выполнении работ. Данная квитанция является гарантийным документом качества и ответственности ООО «УО Зодчий. Стоимость услуг, выполняемых ООО «УО Зодчий на платной основе, не вошедших в данный перечень, определяется по отдельной калькуляции, составленной специалистами ООО «УО Зодчий и согласованной заказчиком. После установки сантехнических приборов силами ООО «УО Зодчий их обслуживание осуществляется бесплатно в пределах перечня работ, утвержденного постановлением Главы города № 669 от г. К пунктам 37, 38. Радиаторы, приобретенные в ООО «УО Зодчий опрессовываются и доставляются бесплатно. Контрольные вопросы и задания. Кто составляет договор на предоставление услуг УО пользователям помещений. Перечислите общие требования к договору управления МКД. 3. На какой срок может быть заключен договор управления МКД? 4. В каких случаях договор управления МКД может быть расторгнут или приостановлен. Кто определяет сроки, формы и порядок отчетности управляющей организации. Какие лица признаются пользующимися жилыми и нежилыми помещениями. Что является предметом договора на предоставление услуг УО пользователям помещений. Кто вносит предложение о капитальном ремонте МКД и что должно быть указано в этом предложении. Может ли УО вступать в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в МКД? 10. Нужны ли дополнительные соглашения к договору об управлении УО с собственниками жилых помещений и Владельцами нежилых помещений. Кто обеспечивает пользователей помещений коммунальными услугами электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжение, водоотведения, отопления (теплоснабжения. Перечислите обязательства собственников жилых помещений и Владельцев нежилых помещений относительно пользования принадлежащими им помещениями. Перечислите обязательства наймодателей жилых помещений. Перечислите обязательства УО по управлению МКД. 15. Перечислите права собственников жилых помещений и Владельцев нежилых помещений. Перечислите права УО. 17. Что составляет основу расчета платы за капитальный ремонт общего имущества МКД? 18. Какова ответственность УО за невыполнение договора. Назовите основные условия ответственности Заказчика. Сформулируйте порядок осуществления контроля за выполнением договора Глава Разработка годового плана технического обслуживания многоквартирного дома Годовой план технического обслуживания многоквартирного дома — это план реализации мероприятий (действий, направленных на управление домом, в рамках календарного года с указанием стоимости мероприятий, ответственных за их выполнение и рисков при их осуществлении, а также конечного результата деятельности. В основе любой эффективной деятельности лежит процесс планирования. В плане управления ставится конкретная цель и устанавливаются сроки, в которые будут выполняться мероприятия по ее достижению. При этом отслеживается эффективность деятельности лиц, которые управляют домом, по различным показателям, например: ¾ выполняются ли установленные планом мероприятия (сравниваем план и факт); ¾ соблюдаются ли сроки выполнения мероприятий и т.д. Если выявляются отклонения от плана, то их анализ либо позволяет корректировать цель или сроки, либо обращает внимание нате риски, которые изначально небыли учтены. Годовой план необходим для того, чтобы и собственники, и лица, управляющие многоквартирным домом правильно понимали общие цели и задачи, которые они собираются достичь при совместных усилиях. Для этого УО готовят проект плана управления, а собственники помещений его утверждают. В результате поправок и обсуждений возникает цель, которую каждый из участников должен воспринять как свою. При разработке годового плана необходимо учесть) конкретные мероприятия или действия, которые предстоит выполнить в текущем году лицу, управляющему домом (возможно, и собственникам помещений, для того чтобы дом и все его элементы хорошо функционировали, предоставлялись все необходимые жилищные и коммунальные услуги, а собственниками нанимателям помещений были созданы благоприятные и комфортные условия проживания) стоимость каждого мероприятия или действия, заложенного в плане (бюджет мероприятия или действия) сроки выполнения мероприятий (действий) лица, ответственные за качественное и своевременное выполнение указанных в плане мероприятий (действий) планируемый результат каждого мероприятия или действия. Процесс составления годового плана включает следующие этапы Этап Составление перечня всех работ, которые требуется произвести исходя из технического состояния дома в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Данный этап складывается из следующих мероприятий) осмотри составление акта осмотра технического состояния дома) составление перечня обязательных периодических и регулярных работ, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.03 № 170 (далее — Постановление № 170)), 3) анализ всех неисполненных предписаний надзорных органов например, Государственной жилищной инспекции) составление перечня всех необходимых в доме работ. Осмотр технического состояния дома и составление акта осмотра первоначально осуществляются при принятии дома в управление, заключения договора управления с управляющей организацией. Порядок проведения осмотра технического состояния определен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда Постановление Для проведения осмотра дома и составления заключения создается специальная комиссия, в которую входят специалисты из обслуживающей жилой дом организации (например, ЖЭУ, управляющей организации или комитета городского хозяйства). Общие осмотры технического состояния дома должны производиться два раза в год весной и осенью (до начала отопительного сезона). Периодичность плановых и частичных осмотров установлена Постановлением рекомендательно и определяется обслуживающей организацией самостоятельно. Но при этом осмотры технического состояния дома должны производиться не реже чем разв лет. По результатам осмотра составляется акт технического состояния дома. Следует отметить, что этот документ первоначально основывается на данных технической инвентаризации, проведенной при подготовке технического паспорта дома, те. основные элементы общего имущества (конструкции, сети и т. п) должны совпадать сданными паспорта Помимо осмотра технического состояния дома и определения проблемных зон на данном этапе предполагается ознакомление с перечнем регулярных и периодических работ указанных в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, которые направлены на обеспечение технической, пожарной, санитарной безопасности проживания. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают примерный рекомендательный перечень работ по текущему содержанию и обслуживанию жилья, определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда. Этап 2. Определение перечня мероприятий. В соответствии сак- том осмотра технического состояния дома, Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление № 170), функциями обслуживающей компании и пожеланиями собственников помещений определяется полный перечень мероприятий, необходимых для эксплуатации дома. В перечень включаются мероприятия, в первую очередь предусмотренные правилами и нормами технической эксплуатации, а также необходимые для исполнения в ближайший год исходя из технического состояния дома. Этап 3. Определение стоимости мероприятий. Для определения необходимой на эксплуатацию дома суммы надо рассчитать стоимость всех мероприятий. Осуществить это можно двумя способами) путем самостоятельного составления смет, калькуляций) путем запроса стоимости у подрядчиков, обслуживающих ор- ганизаций. Первый способ требует профессиональной подготовки в области составления смети знания расценок на услуги и работы, а также дополнительного программного обеспечения. Второй способ более удобен. Полный перечень мероприятий составляется в виде таблицы и направляется подрядным организациям, которые указывают стоимость услуг, работ, материалов и отсылают его обратно. После чего вся информация аккумулируется и выбирается наиболее приемлемый вариант. По результатам данного этапа определяется затратная часть на содержание и ремонт многоквартирного дома. Определение стоимости мероприятий Для определения необходимой на эксплуатацию дома суммы надо рассчитать стоимость всех мероприятий. Осуществить это можно двумя способами) путем самостоятельного составления смет, калькуляций) путем запроса стоимости у подрядчиков, обслуживающих ор- ганизаций. Разовые платежи вносятся на основании решения общего собрания и направляются на выполнение однократных действий (оформление стендов и т. п.). Размер платы за жилое помещение в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ определяется общим собранием собственников помещений на основании предложений управляющей организации с учетом реального состояния дома. Этап 5. Уточнение мероприятий на год. После определения суммы бюджета в случае нехватки денег на запланированные мероприятия необходимо сократить их перечень. Для этого мероприятия нужно ранжировать по различным параметрам. Для ранжирования строится таблица, в которой указываются мероприятия, а также параметры для оценки. Параметры оценки могут быть любыми, их количество также не ограничено (см. пример табл. Таблица Ранжирование мероприятий Мероприятие_Важность_Срочность_Необходимость_Итого'>Мероприятие Важность Срочность Необходимость Итого 1 8 10 4 22 2 10 3 6 В представленном примере выбраны следующие параметры важность (значимость запланированного мероприятия для содержания дома, срочность (близость крайнего срока исполнения) и необходимость данного мероприятия (предусмотрено к выполнению различными нормативными актами. Далее каждое мероприятие оценивается по шкале от 1 до 10 по выбранным параметрам. Шкала также может быть любая удобная (например, от 1 до 100, от 9 доит. д, важен сам принцип ранжирования. Выставление балы суммируются. Этап 6. План действия по реализации мероприятий. После определения точного перечня мероприятий разрабатывается план действий по их реализации Делается это следующим образом. Каждое мероприятие разбивается на составляющие его действия по принципам: ¾ взаимной исключительности — все аспекты мероприятия разделены и четко определены; ¾ совместного исчерпывания — все действия следуют одно за другим (именно одно за другими при этом учтены все аспекты мероприятия. По каждому действию определяются сроки период исполнения, стоимость работ (если необходимо). Детализация мероприятия позволяет исходя из его содержания более точно определить стоимость, временные рамки осуществления, ответственных за каждое действие, что в дальнейшем повышает вероятность исполнения каждого мероприятия. После ранжирования по важности составляется таблица, в которой указываются мероприятия по убыванию суммы баллов (табл. Таблица Определение перечня мероприятий исходя из доходной части бюджета на год п/п Мероприятие Балл Стоимость Сумма 1 Ремонт крыши 30 Опреде- ляется поданным этапа Система отопления 28 (1+2) 3 Горячее водоснабжение 25 (1+2+3) 4 Канализация 21 (1+2+3+4) 5 Ремонт водостоков 18 (1+2+3+4+5) 6 Электрооборудование доходная часть бюджета - 6 - 11 -При достижении суммы, равной части бюджета, ставится черта, и все мероприятия, находящиеся за чертой, отсекаются. Если мероприятия, находящиеся за чертой, имеют высокий балл по сумме оценок, то необходимо провести дополнительные мероприятия по изысканию средств либо дополнительный анализ мероприятий, попавший в список принятых к исполнению возможно произвести переоценку их по различным параметрам. Этап 7. Определение ответственных за реализацию действий, мероприятий. Действия и (или) мероприятия могут быть выполнены: ¾ собственными силами жильцов (например, проведение субботников, ремонт подъезда, отработка долгов за жилищно- коммунальные услуги), ¾ сотрудниками, нанятыми организацией, осуществляющей управление и эксплуатацию дома, ¾ работниками, подрядными организациями, привлеченными по гражданско-правовым договорам. Для каждого действия, мероприятия для гарантии достижения результатов, определенных годовым планом, назначается ответственное лицо: ¾ производящее работы, ¾ организующее работы, ¾ контролирующее качество и ход выполнения работ. Этап 8. Определение рисков. Как и при любой деятельности, при осуществлении годового плана управления возможно возникновение различного типа рисков. Для эффективной организации работы рисками необходимо управлять. Управление рисками включает следующие процессы: ¾ выявление и идентификация предполагаемых рисков; ¾ анализ и оценка рисков; ¾ выбор методов управления рисками, построение сценарного плана, в котором описываются мероприятия по управлению рисками применение выбранных методов управления рисками; ¾ реагирование на наступление рискового события; ¾ разработка и реализация мер снижения рисков; ¾ контроль, анализ и оценка действий по снижению рисков ивы- работка решений При выполнении годового плана могут возникнуть следующие типичные виды рисков) финансово-экономические: ¾ риск изменения цены продукции или услуги; ¾ риски возникновения непредвиденных расходов и снижения доходов; ¾ инвестиционные риски) природно-климатические, те. риск воздействия стихии (например, из-за дождливого лета могут нарушиться сроки ремонта крыши) производственные (организационно-технологические): ¾ ошибки в организации производства, нарушение заранее определенной технологии; ¾ риски неисполнения договоров (контрактов) организация- ми-подрядчиками; 4) риски несоблюдения запланированных сроков) имущественные риски: ¾ риск, связанный с потерей имущества в результате стихийных бедствий, вследствие действий злоумышленников; ¾ риск утраты или повреждения имущества из-за аварийной ситуации риск, связанный с отчуждением имущества в результате действий органов власти и других собственников. ¾ риск законодательных изменений — непредвиденное изменение законодательного регулирования хозяйственной деятельности и др. Существуют различные методы управления рисками. Наиболее универсальными являются) разработка подробного плана с четкой и выверенной последовательностью действий) строгий контроль над реализацией плана) составление сценарного плана с указанием возможных рисков, методов их предотвращения, реагирования в случае наступления и снижения негативных последствий наступления рискового случая) создание при планировании резервов времени и финансовых средств. Сценарный план управления рисками прописывается в особом разделе годового плана. После реализации всех последовательных этапов составляется непосредственно годовой план управления многоквартирным домом (табл. Таблица Годовой план управления многоквартирным домом М ер опр ия ти е, дей стви е Ст оим ос ть мероприятия, действия, р уб. Ср оки Сцен ар ий Отв ет ст- венны е Пл анир уе мый ис по лне - ния упр ав ления р иск ами лиц а ре зу ль та т 1 2 3 б. Мероприятие июня Иванов И И Эк он омия тепловой теплоизоляция труб в подвале с ен- тябр я (ор гик он- тр оль) 000 «ЖКХ» (и сп) эн ер гии на Экономический эффект, руб. Д ей стви е: За купить материалы июня июля Риск увеличения стоимости. Действие привлечение средств с накопительного счета, увеличение срока до июня Иванов И.И. За ку пка материалов высокого качества, в пределах сметы затрат. Действие. Мероприятие -Годовой план при исполнении может изменяться, мероприятия могут передвигаться по срокам, привоз- никновении непредвиденных доходов и расходов количество запланированных действий может увеличиваться или уменьшаться. Составление годового плана позволяет эффективно распределить ресурсы для исполнения запланированных мероприятий. Кроме того, это делает прозрачной отчетность. При отчете в конце года перед общим собранием собственников можно достаточно четко показать, на что были потрачены средства, рассчитать стоимость 1 кв.м. Контрольные вопросы и задания. Сформулируйте определение годового плана технического обслуживания МКД 2. Возможна ли корректировка годового плана технического обслуживания МКД? 3. Какие этапы включает процесс составления годового плана. Из каких мероприятий состоит этап подготовки перечня работ по техническому обслуживанию МКД? 5. Кто проводит осмотр здания. Назовите периодичность плановых и частичных осмотров. Из каких мероприятий состоит этап определения перечня мероприятий по техническому обслуживанию МКД? 8. Назовите способы определения стоимости мероприятий потех- ническому обслуживанию МКД? 9. Каким образом проводится ранжировка параметров по уточнению мероприятий на год. Изложите последовательность составления плана действия по реализации мероприятий. По каким направлениям определяются ответственные за реализацию действий, мероприятий. Какие процессы включает управление рисками. Назовите типичные финансово-экономические риски. Назовите типичные производственные риски. Назовите типичные имущественные риски. 16. Какие вызнаете методы управления рисками? |