Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме Жилищный кодекс РФ 2005 г. устранил часть практических проблем, касающихся владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, возникавших ранее, в период применении к этим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и утратившего ныне силу Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72- ФЗ О товариществах собственников жилья (далее – Закон о ТСЖ). Однако при наличии положительных моментов следует отметить определенную бессистемность легального подхода к вопросу о механизмах реализации права собственности применительно к отношениям общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. При рассмотрении существующих проблем в первую очередь следует обратить внимание на реализацию правомочия распоряжения, в частности на способы распоряжения, приводящие к уменьшению размера этого имущества. Их значимость обусловлена тем, что именно они осуществимы исключительно с согласия всех 50 СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963. собственников помещений в данном доме. В законодательстве предусмотрены только реконструкция помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) и общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. ЖК РФ обходит стороной вопросы о допустимости отчуждения общего имущества в многоквартирном доме и о порядке этого отчуждения. Применительно к такому имуществу установлено правило о возможности уменьшения его размера только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Очевидно, что в указанном случае достичь согласия в действительности весьма проблематично. По мнению цивилистов, решение вопроса подобным образом практически невозможно, так как принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия. Данная позиция обоснована тем, что правомочия, принадлежащие сособственнику, имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, во-первых, в силу специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав. Таким образом, в целях разрешения проблем, связанных с осуществлением собственниками своих правомочий на общее имущество в многоквартирном доме, следует работать именно в этих двух направлениях. Специфика назначения объекта В законодательстве вполне четко сформулирован принцип отнесения объектов к общему имуществу критерием выступает назначение имущества. Объект, предназначенный для обслуживания интересов более одного собственника, признается общим имуществом независимо оттого, находится ли он внутри или за пределами помещения – самостоятельного объекта права собственности. 51 См Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. № 12. С. 26. 52 Там же. С. 26. На первый взгляд вывод о возможности отчуждения общего имущества в МКД явно абсурден и с теоретической, и с практической точек зрения, поскольку функциональное назначение общего имущества в МКД установлено императивно и не зависит от прав на указанное имущество в том смысле, что их обладатель, в том числе собственник, не вправе изменить его. Невозможность отчуждения общего имущества в МКД отдельно от расположенных в нем помещений косвенно следует из ч. 1 ста также из ч. 2 ст. 37 ЖК РФ, определяющих субъектов данной долевой собственности и устанавливающих право следования долив праве собственности на общее имущество за правом собственности на обслуживаемое им помещение. По мнению И.А. Дроздова, закон должен установить запрет на отчуждение третьим лицам общего имущества в многоквартирном доме как самостоятельного предмета сделки. К.И. Скловский также отмечает, что общее имущество как оно определено в законе, не может быть отчуждено, не имеет самостоятельной ценности и потому не в состоянии выступить отдельным предметом договора, пока оно сохраняет свое функциональное назначение. Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом, а также к доле вправе собственности на общее имущество, которые не могут выступать самостоятельным предметом договоров. Однако, если рассматривать в ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД пообъектно, нетрудно заметить, что в состав такого общего имущества входят неоднородные объекты. С одной стороны, это оборудование и инженерные сооружения, ас другой – вспомогательные (подсобные) и иные помещения, земельный участок, а также иные объекты, расположенные на земельном участке. Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению одни предназначены для 53 Там же. С. 176. 54 Скловский К.И. Указ. соч. С. 180. нормальной эксплуатации и обслуживания самого дома и помещений, расположенных в нем, тогда как другие служат благоустройству и помещений дома, и дома в целом. Такие объекты общего имущества, как перечисленные в законе оборудование, межквартирные лестничные клетки, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также другие вспомогательные помещения общего пользования – холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки и т.п., непригодны для самостоятельного использования, их назначением является исключительно эксплуатация и обслуживание квартир (помещений. Такие вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консьержные, непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, но, несомненно, повышают комфортность проживания в нем и могут быть отнесены к объектам благоустройства. При определенных условиях назначение таких помещений может быть изменено без ущерба для нормальной эксплуатации и обслуживания МКД. На наш взгляд, отчуждение объекта общего имущества означает утрату его целевого назначения – служить помещениям. В принципе тот или иной объект, который являлся общим имуществом, может быть отчужденно лишь после того, как он будет исключен из состава общего имущества и утратит свое специальное назначение. В данном случае такое имущество перейдет в обычную долевую собственность собственников помещений, те. станет самостоятельным объектом права. Это может произойти, например, при замене устаревшего инженерного и технического оборудования старое оборудование демонтируется и перестает служить помещениям. Оборудование переходит в обычную долевую собственность собственников помещений ввиду исключения его из состава недвижимого имущества и перехода в разряд движимых вещей. Другой пример принятие собственниками помещений в доме решения о том, чтобы освободить помещение дворницкой и продать его. Основанием перехода дворницкой в обычную долевую собственность служит решение собственников об отказе от использования данного помещения в качестве дворницкой, в результате чего функциональное назначение данного помещения изменилось. На основании изложенного полагаем, что наиболее целесообразен дифференцированный подход к общему имуществу в МКД. В законодательстве и литературе был предложен ряд классификаций общего имущества в МКД в зависимости от его функционального назначения ив зависимости от возможности отчуждения и целевого использования объектов общего пользования в жилых домах 56 Наиболее рациональной представляется дифференциация объектов, входящих в состав общего имущества в МКД, в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности 57 Всё общее имущество в доме можно подразделить на объекты 1) не имеющие самостоятельного целевого назначения предназначенные лишь для обслуживания помещений в доме) и не обладающие оборотоспособностью (любые способы их отчуждения, передачи в пользование иным лицам абсолютно недопустимы) – межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения 2) не имеющие самостоятельного целевого назначения обеспечивающие нормальное обслуживание помещений в доме, а 55 См Минкина Л.М. Указ. соч. С. 8; Мантул НМ Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Краснодар, 2009. С. 7. 56 См Закон г. Москвы от 9 ноября 1994 г. № 19-87 О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений // СПС «КонсультантПлюс. Региональное законодательство. Версия 3000.00.17. 57 См Сидоренко АД, Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. № 4. С. 13. также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома) и обладающие ограниченной оборотоспособностью (не могут быть выделены в натуре и сформированы в качестве самостоятельных объектов права собственности, но такие объекты или их части могут быть переданы в пользование, в том числе аренду) – холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, подвалы, эксплуатируемые крыши, земельный участок, на котором расположен данный дом 3) потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение объекты благоустройства в составе многоквартирного дома, либо за его пределами, которые могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома) и обладающие оборотоспособностью (могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем также, как другие помещения в многоквартирном доме) – дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки и иные объекты благоустройства. Специфика множественности субъекта Прежде, до введения в действие Жилищного кодекса РФ, законодатель уже предпринимал попытку снятия существенных ограничений в реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме путем уменьшения числа управомоченных лиц на стороне собственника. Так, признанный в настоящее время недействующим Закон о ТСЖ, в силу п. 2 ст. 5, допускал возможность образования кондоминиума, а следовательно, и ТСЖ в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания входи межквартирный лестнично-лифтовой узел, те, по существу, в рамках одного подъезда, притом условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного в тот период законодателем, по мнению В.В. Андропова и И.Б. Миронова, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов довольно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда) без нарушения целостности других частей здания. В настоящее время, во избежание нарушения целостности общего имущества в МКД как единого объекта права, создание нескольких ТСЖ водном таком доме Жилищный кодекс РФ не допускает (ч. 1 ст. 136). Представляется, что данную проблему следует разрешить иным способом. Поскольку правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются участниками долевой собственности совместно (с множественностью субъектов на стороне собственника, необходимо вновь обратиться к вопросу о сути понятия размера долив праве общей собственности. Как ранее было отмечено, размер доли указывает на меру распределения материальных благ и бремени расходов на общее имущество между участниками долевой собственности в рамках относительных правоотношений, в которые сособственники вступают между собой исключительно в целях реализации принадлежащего каждому из них права собственности на общее имущество. Размер доли собственника помещения вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, определяет долю его участия а) внесении расходов по содержанию общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 39); б) в управлении многоквартирным 58 Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2) М Профиздат; Молодежь и образование, 2006. № 4. С. 13. 59 См Минкина Л.М. Указ. соч. С. 6, 7. домом (ч. 3 ст. 48). Таким образом, чем большей площади помещение, тем больше доля вправе на общее имущество, а значит, и доля участия. В этом смысле примечательно мнение ДБ. Савельева о том, что доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затратна содержание общего имущества. Таким образом, по мнению автора, доля участия домовладельца обусловлена степенью его интереса. Вместе стем указанная степень интереса может быть неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в данном доме. В связи с этим ученые ранее высказывали предположение о возможности нахождения определенной группы объектов общего имущества в многоквартирном доме во владении и пользовании отдельных жильцов. Достойно внимания и предложение, которое сводится к возможности осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме только теми домовладельцами, для обслуживания чьих помещений оно предназначено, которые имеют к нему доступ 62 Одобряя такую идею, все же считаем, что целесообразно подобным образом установить порядок реализации правомочий пользования ив определенных пределах распоряжения общим имуществом в МКД, исполнения обязанностей содержания такого имущества, оставив реализацию правомочий владения и, частично, распоряжения общим имуществом (например, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение его размера) за всем коллективом собственников помещений в доме. 60 Савельев ДБ Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев Дис. … канд. юрид. наук. МС См Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере Дисс. … канд. юрид. наук. МС Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 175, 176. 62 См Филимонов С.Л. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и долив праве на общее имущество // ЖКХ. 2004. № 7. Ч 1. С. 23; Савельев ДБ Указ. соч. С. 72. Между тем законодатель не делает различий нив правовом режиме объектов общего имущества различного целевого назначения, нив правовом режиме общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав многоквартирного дома. Не урегулированы и вопросы, возникающие в связи с развитием комплекса недвижимого имущества. Например, кто-то из собственников помещений в многоквартирном домене имея интереса к устройству на крыше солярия, хранилища в подвальных помещениях, крытой автомобильной стоянки во дворе или к строительству хозяйственных кладовых, отказывается от участия внесении соответствующих расходов. Как это обстоятельство после создания объекта должно повлиять, и повлияет ли оно вообще, на размер долив праве такого собственника на общее имущество На практике различные улучшения общего имущества в многоквартирном доме производятся только за счет тех собственников, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, при которой затраты на приобретение имущества несет часть собственников помещений в многоквартирном доме, а имущество переходит в долевую собственность всех собственников помещений в таком доме, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса. В связи с этим следует обратиться к вопросу о правовом режиме таких дополнительных объектов. На наш взгляд, пока дополнительные объекты общего имущества не сформированы в качестве самостоятельного объекта права, входят в состав единого комплекса общего имущества в многоквартирном доме и связаны общим назначением – обслуживанием помещений в доме, и поскольку собственниками этих объектов являются исключительно собственники помещений данного дома, на такое имущество должен распространяться специальный правовой режим общей долевой собственности, установленный для общего имущества в многоквартирном доме. Между тем данный вывод отнюдь не означает, что эти объекты не должны обладать оборотоспособностью. Представляется, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме они могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, после чего могут в полном объеме быть включены в гражданский оборот. Считаем, что к доле собственника помещения вправе общей собственности на данные объекты все же необходимо применять правила, установленные для долив праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, возникает вопрос возможен ли иной расчет размера долив праве на данное имущество По общему правилу размер доли зависит от характера тех юридических оснований, из которых возникли отношения по общей собственности. Например, если отношения общей собственности возникают в результате совместного строительства, размер доли определяется трудовыми затратами и имущественными взносами, произведенными для приобретения общего имущества тем или иным сособственником 64 Таким образом, поскольку право общей долевой собственности на дополнительные объекты возникает не в силу закона (те. независимо от воли собственников, при приобретении помещения в многоквартирном доме, а на основании решения собственников помещений в доме, в результате их совместной волевой деятельности, на первый взгляд, при определении так называемых долей участия в данном случае следует исходить именно из вклада собственников, принимавших участие в создании этих объектов. Между тем нельзя 63 Вывод о собственниках дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме вытекает из п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. 64 См Иоффе ОС Советское гражданское право. МС забывать, что основной целью возведения дополнительных объектов должно быть обслуживание принадлежащих собственникам помещений в доме. Поэтому, учитывая императивность правила, установленного в п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляется, что вклад каждого собственника помещения в многоквартирном доме, участвующего в создании дополнительного объекта, следует все же рассчитывать в соответствии сего долей вправе собственности на основное общее имущество дома, определяемой пропорционально размеру площади принадлежащего ему помещения. В целях разрешения обозначенных проблем предлагаем систему максимального учета интересов собственников при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, формируемую потрем направлениям. Во-первых, в изложенных выше случаях разумным выходом видится дифференцированный подход к общему имуществу многоквартирного дома. В связи с этим целесообразно, возвращаясь к предложенному делению общего имущества натри группы объектов, внести некоторые уточнения наряду с делением натри группы все объекты общего имущества в многоквартирном доме следует разделить на основные предусмотренные проектом) и дополнительные (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме в свою очередь а) основные объекты общего имущества, входящие в каждую из трех групп, в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома можно дифференцировать на подгруппы объектов, обслуживающих помещения, например, всего здания, блок-секции, подъезда б) дополнительные объекты общего имущества дома (например, приобретенные земельные участки, возведенные на них объекты благоустройства) следует выделять в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении. Рекомендуем отображать указанную дифференциацию объектов общего имущества в техническом паспорте многоквартирного дома 65 и в акте о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в виде таблицы – экспликации общего имущества, которая поможет детально регламентировать как состав объектов общего имущества, таки процедуру принятия сособственниками решений в отношении каждого объекта общего имущества в многоквартирном доме. Во-вторых, в результате рассмотрения вопросов об осуществлении собственниками общего имущества в многоквартирном доме их правомочий, в том числе о произведенных улучшениях общего имущества, представляется, что в любом случае размер доли собственника помещения вправе общей собственности на общее имущество дома как единица измерения участия такого собственника в реализации его правомочий и исполнении обязанностей остается неизменным. Он в принципе не может измениться, пока не изменится площадь принадлежащего собственнику помещения, поскольку зависит именно от ее размера. На наш взгляд, в данных случаях расширяются либо сужаются границы зона) интереса собственника в отношении различных объектов общего имущества или досягаемое пространство реализации его права. 65 Предложение о составлении технического паспорта на многоквартирный дом с включением в него состава общего имущества дома внесено в ГД ФС РФ в виде поправки в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. См Проект Федерального закона № 369394-4 О приостановлении действия отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации ив Федеральный закон О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс. Законопроекты. Версия 3000.03.12. 66 См Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 О порядке проведения органом местного самоуправлении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом // Российская газета. 2006. № 37. |