Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
правообязанность 32 При рассмотрении категории правообязанности собственников общего имущества в многоквартирном доме по управлению этим имуществом следует обратить внимание натри аспекта. 31 См Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. № 1. С. 3. 32 См Алексеев Н.Н. Русский народи государство / Дугин А, Тараторин Д. сост. М Аграф, 1998. С. 155–159; Nowgorodzeff P. Uber die eigentumlichen Elemente der mssischen Rechtephilosophie // Philosophic und Recht. II September, 1922; Евразийский Временник. Кн. 5. 1927. С. 265. Влияние размера долив праве общей собственности на общее имущество в МКД на реализацию правообязанности собственников по управлению им Как известно, гл. 16 ГК РФ устанавливает общий принцип правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 ГК РФ) независимо от размера их долив праве и от числа собственников. Применительно к общей долевой собственности в многоквартирном доме установлен иной принцип – права большинства распоряжение общим имуществом допускается по решению собственников, имеющих в совокупности большинство голосов, число которых определяется пропорционально их доле вправе на это имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Таким образом, можно утверждать, что возможность участия сособственника общего имущества многоквартирного дома в общем собрании – это предпосылка для реализации принадлежащих ему вещных правомочий. Данным правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все собственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования – это реализация его правомочий в отношении общего имущества. В сущности, именно она реализация) зависит от размера его долив праве собственности на указанное имущество 33 Установленная в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ прямая пропорциональная зависимость размера долив праве общей собственности от размера общей площади помещения подчеркивает несамостоятельность 33 В подтверждение данного вывода комментаторы ЖК РФ верно отмечают Устанавливая безусловную возможность участия в общем собрании каждого из собственников Кодекс исходит из того, что весомость их голосов, их влияние на формирование решения собрания может быть различно. Вполне логичным представляется, что число голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, пропорционально его доле вправе См Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, МН. Долгова. МС указанной доли участия, обусловленную конструкцией зависимого права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего при приобретении собственником помещения в таком доме помимо его воли. Поэтому для определения размера долив праве на общее имущество в Жилищном кодексе РФ установлены императивные правила, не подлежащие изменению соглашением или решением домовладельцев. Очевидно, что при определении размера долив праве общей собственности общая площадь многоквартирного дома должна учитываться без площади, находящейся в общей долевой собственности домовладельцев. Наиболее подробно и верно, на наш взгляд, формула определения размера доли расшифрована СВ. Стрембелевым, отмечающим, что, поскольку собственники всех помещений вместе обладают полным правом собственности на общее имущество, сумма всех долей вправе собственности на общее имущество собственников всех помещений равна единице, а значит, единице должна соответствовать сумма общих площадей всех этих помещений. Следовательно, размер долив праве собственности на общее имущество, приходящейся на отдельное помещение, должен быть равен частному общей площади данного помещения и суммы общих площадей всех самостоятельных помещений 34 Подходы к подсчету количества голосов в научной литературе весьма разнообразны. Одни авторы предлагают рассчитывать число голосов каждого собственника как произведение его долив праве на общее имущество в домена общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливаемое при незначительном числе помещений равным 100, при большом – равным 1000 35 . Другие считают, что количество принадлежащих собственнику голосов должно быть равно его доле 34 Стрембелев СВ Указ. соч. С. 62, 63. 35 См Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. Св праве на общее имущество в доме, выраженной в процентах, в виде десятичной дроби, округленной с точностью до пяти знаков после запятой. Приверженцы третьей точки зрения утверждают, что для расчета числа голосов каждого собственника помещения в качестве критерия удобнее избрать определенное количество квадратных метров. Одни из сторонников данной позиции предлагают выражать количество голосов в процентах от площади всех помещений в многоквартирном доме, другие – считать число голосов каждого собственника равным размеру общей площади помещения, принадлежащего данному лицу на праве собственности 39 Именно эти два способа предложены Правительством Самарской области для применения на практике 40 В принципе все предложенные выше варианты законны, тем не менее, исходя из целей упрощения подсчетов, наиболее приемлемым представляется последний способ. Необходимо также рассмотреть ситуацию, когда помещение в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности. Сособственнику такого помещения принадлежит доля вправе собственности на долю вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме. И.А. Дроздов именует данную конструкцию мини-долей участия. На наш взгляд, количество голосов указанного сособственника должно рассчитываться аналогично как размер площади помещения, пропорциональный его доле вправе общей собственности на указанное помещение. 36 См Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. № 1. С. 5. 37 См, например Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, МН. Долгова. МС См Стрембелев СВ Указ. соч. С. 62. 39 См Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119. 40 См Всем, кто любит свой дом Пособие для начинающих собственников жилья по выбору способа управления многоквартирным домом. Правительство Самарской области. Самара, 2006. С. 8, 9. 41 Дроздов И.А. Указ. соч. С. 181. Кворум общего собрания собственников помещений в МКД Безусловно, общее собрание должно быть легитимным. Универсальное требование для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума, те. минимально необходимого количества голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Иными словами, как отмечает В.В. Андропов, общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое число собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме 42 Требование о кворуме в ЖК РФ связано с необходимостью присутствия на собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников (ч. 3 ста решения затем принимаются простым или квалифицированным большинством голосов в зависимости от вопроса, по которому принимается решение ч. 1 ст. 46). Поскольку во многих домах значительная часть помещений входит в муниципальный жилищный фонд и, следовательно, большинство голосов принадлежит органу местного самоуправления, а в других домах целые этажи, являющиеся нежилыми помещениями, и верхние этажи, представляющие собой многоуровневые квартиры, нередко принадлежат небольшому числу лиц, тоне нужно делать сложных математических расчетов, чтобы увидеть, что при такой системе решения могут быть приняты небольшим числом собственников (более того, возможны ситуации, когда общее собрание может состояться даже при участии только одного собственника, имеющего более 50% голосов, безучастия остальных мелких собственников. В данном случае, как верно 42 Андропов В.В. Указ. соч. С. 4. подчеркивается в цивилистике, предлагаемая система вообще приобретает черты диктата меньшинства» 43 Для обоснования необъективности предложенного законодателем требования о кворуме необходимо, во-первых, обратиться к основополагающему принципу российского законодательства – принципу равенства участников гражданских отношений (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, ст. 1 ЖК РФ, дающему каждому собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Во-вторых, следует вернуться к вышеизложенному выводу о том, что возможность участия сособственника в общем собрании – это предпосылка для реализации его вещных правомочий. Таким правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все сособственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования – это реализация его правомочий в отношении общего имущества, степень которой реализации) для каждого сособственника различна и зависит от размера его долив праве на общее имущество Данная идея находит свое подтверждение в литературе. Например, Г.В. Бойцов и МН. Долгова указывают Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Однако на общем собрании фактически голосуют долив праве собственности на общее имущество» 44 На основании сделанных выводов с целью обеспечения баланса интересов собственников больших помещений, с одной стороны, и интересов собственников помещений малой площади – с другой, считаем, что целесообразно ввести двойное требование к кворуму общего собрания, те. установить зависимость кворума от двух факторов 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников 2) числа самих собственников 43 Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 120. 44 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, МН. Долгова. МС для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера. Суть данного требования заключается в следующем в случаях, когда на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме хотя и присутствует более половины таких собственников (их представителей, но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов либо когда присутствующие собственники хотя и обладают указанным количеством голосов, нона общем собрании присутствует менее половины всех собственников (их представителей, общее собрание не может быть признано правомочным. Следует отметить, что в завуалированной форме такое двойное требование введено законодателем по отношению к кворуму общего собрания членов ТСЖ. Так, создатели Жилищного кодекса РФ, комментируя ч. 3 ст. 146 ЖК РФ, выделяют два указанных в этой норме условия, необходимых для правомочности данного собрания. Первое условие связано с определением правомочности общего собрания членов ТСЖ в соответствии сост ЖК РФ и уставом товарищества, а следовательно, заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов ТСЖ (их представителей, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, где создано товарищество, принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в таком доме. Второе условие заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей) 45 Однако представляется, что при наличии разумной идеи выполнение изложенного в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ двойного требования к кворуму общего собрания членов ТСЖ, в силу буквального толкования данной нормы, в ряде случаев невозможно. Ведь ТСЖ может быть создано с общим числом членов, обладающих 50% голосов всех собственников помещений в доме плюс один голос, что влечет за собой 45 См Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. МС необходимость присутствия на собрании всех членов товарищества. В тоже время половина членов ТСЖ может обладать лишь 25% голосов всех собственников плюс один голос. На наш взгляд, следует в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ уточнить условие о необходимом для кворума количестве голосов более чем 50% голосов исходя из общего числа голосов членов ТСЖ. По мнению ряда цивилистов, в целом ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов ТСЖ, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с необходимостью обеспечения баланса интересов в отношении общего имущества дома ив отношении имущества и хозяйственной деятельности товарищества 46 Учитывая сказанное, считаем справедливым легализовать двойное требование и к кворуму общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Примечательно, что идея двойного требования к кворуму ранее уже была воплощена в российском законодательстве. В частности, в Закон об обороте земель СХН редакцией от 18 июля 2005 г. введена норма, содержащая двойное требование к кворуму общего собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 1.1 ст. 14 указанного Закона, общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее 20% от их общего числа или владеющие более 50% долей вправе общей собственности на этот земельный участок 47 Защита интересов мелких собственников помещений при реализации их права на управление общим имуществом в МКД В упомянутой выше ситуации, когда один или несколько собственников в доме обладают подавляющим большинством 46 Там же. С. 602. 47 Пункт 1.1 введен Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 30. Ст. 3098. голосов, даже при разрешении проблемы равноправного присутствия на собрании всех собственников остается без ответа вопрос о возможности реализации мелкими собственниками своего права на управление в виде влияния на принятие решений. Например, в г. Сочи были созданы несколько ТСЖ, основным членом которых стал орган местного самоуправления в связи с нахождением 60–70% жилых домов в муниципальном жилищном фонде. Таким образом, именно органу местного самоуправления принадлежит монополия направо выбора ремонтно-эксплуатирующей организации, а также своим подавляющим числом голосов он влияет на значимые вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества в доме 48 Как верно отмечено в литературе, предлагаемая в ЖК РФ система управления не только не способствует активизации собственников, но лишает всякого смысла участие в управлении собственников, имеющих небольшое количество голосов, поскольку они реально не могут влиять на принимаемые решения. Например, если даже собственник, принимавший участие в общем собрании собственников помещений в МКД, обжалует решение собрания в суд, то последний вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) 49 На наш взгляд, для ситуаций, когда один или несколько собственников, участвующих в общем собрании, обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании, следует при голосовании установить такую систему мер, которая повлечет за собой ослабление абсолютного влияния монополиста на принятие решений. Необходимо исходить из того, что количество голосов собственников рассчитывается соразмерно площади принадлежащих им помещений. И если в целом доме, например, какому-либо одному собственнику 48 См Варфоломеев В Организация товарищества собственников жилья преимущества и проблемы // Юрист. 2006. № 2. С. 55. 49 См Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 120. принадлежит более 50% площади всех помещений, то при рассмотрении этого дома по структурно-обособленным частям (в частности, подъездам) возможны различные варианты, иными словами, водном из подъездов данный собственник может владеть площадью почти всех находящихся там помещений, тогда как в другом подъезде – только третью площади помещений подъезда. Таким образом, если провести подсчет голосов по группам собственников, сформированным в границах упомянутых частей многоквартирного дома, то у остальных собственников появится шанс повлиять на результаты голосования и тем самым принять выгодное или отклонить невыгодное для них решение. Развивая данную мысль, предлагаем в качестве варианта решения рассматриваемой проблемы ввести новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования – методику группировки голосов по территориальному критерию, заключающуюся в следующем. По итогам общего голосования по какому-либо вопросу повестки дня общего собрания производится двухступенчатый подсчет голосов на I ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно- обособленных частей многоквартирного дома (подъездов, возможно, блока встроенных нежилых помещений первого этажа (при наличии) и т.п.). Чем больше групп, тем эффективнее метод. Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой из групп абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу; на II ступени выявляются группы, в которых решение абсолютным большинством голосовпринято (в этих группах суммируется число голосов, поданных за это решение, и группы, в которых решение не принято (в таких группах суммируется число голосов против данного решения. При суммировании голоса воздержавшихся не учитываются. Затем применяется система относительного большинства решение считается принятым окончательно, если вышеуказанное совокупное число голосов за больше совокупного числа голосов против его принятия. Считаем, что методика группировки голосов по территориальному критерию может применяться при проведении и общего собрания собственников помещений в МКД, и общего собрания членов ТСЖ. Предложенная методика призвана защитить интересы мелких собственников, которые при определенных условиях не смогут повлиять на принятие значимых для них решений. Именно она, с нашей точки зрения, дает шанс собственникам, обладающим малым количеством голосов, реализовать принадлежащее им право на управление общим имуществом в МКД. Сказанное становится особенно актуальным, если подавляющее большинство голосов находится в руках одного лица, как это наблюдается в приведенном выше случае. Апробируем данную методику на конкретном примере. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном четырехподъездном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями решается вопрос о выборе управляющей организации. Один из участников, орган местного самоуправления, обладающий 60% голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников, желает продвинуть выгодную для него управляющую организацию, которая не устраивает остальных собственников. При использовании существующей в ЖК РФ системы голосования это ему, безусловно, удалось бы. Однако, применяя предложенную методику, которая отражена на рис. 2, при определенном соотношении голосов оставшееся меньшинство собственников получает реальную возможность отклонить выбор неугодной им управляющей организации. Рис. 2. Методика группировки голосов по территориальному критерию Считаем целесообразным легальное закрепление разработанной нами методики путем дополнения ст. 46 ЖК РФ частью 1.1 следующего содержания «1.1. В ситуациях, когда менее десяти процентов участвующих в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в доме, для принятия решений применяется двухступенчатый подсчет голосов по результатам общего голосования. На первой ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно- обособленных частей многоквартирного дома (подъездов, блока встроенных нежилых помещений и т.п.). Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой группе абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу, в порядке, установленном частью 1 настоящей статьи. На второй ступени выявляются группы, в которых решение принято (в них суммируется число голосов за, и группы, в которых решение не принято (в них суммируется число голосов против. Итоговое решение принимается относительным большинством голосов, то есть считается принятым, если полученное в результате суммирования совокупное число голосов за больше совокупного числа голосов против его принятия. По нашему мнению, изложенные предложения по указанным трем аспектам позволят решить ряд теоретических вопросов, касающихся реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме правообязанности по управлению последним, а также будут способствовать сбалансированному осуществлению ими своих правомочий и исполнению обязанностей в отношении этого имущества. |