Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
автономизировать интересы собственников по территориальному критерию Под автономизацией интересов понимается выявление физических границ зоны) интереса. На базе проведенного исследования сформулируем принцип автономизации интересов собственников общего имущества в доме 1. Участие в принятии решения об определенном объекте общего имущества в многоквартирном доме тех собственников, в границах зоне) интереса которых находится данный объект общего имущества для основных объектов – собственников, помещения которых непосредственно связаны с объектом (обслуживаются объектом для дополнительных объектов – собственников, участвующих в создании (приобретении) объекта. 2. Участие внесении бремени расходов в отношении конкретного объекта общего имущества в многоквартирном доме тех собственников, в границах (зоне) интереса которых находится данный объект общего имущества (аналогично п. 1). 3. Участие в получении доходов в результате исполнения вышеуказанного решения, в извлечении полезных свойств из имущества иным образом только тех собственников, которые участвуют внесении бремени расходов на данный объект общего имущества. Считаем возможным применение данного принципа при решении вопросов пользования и распоряжения общим имуществом (за исключением сделок и иных действий (кроме реконструкции, влекущих за собой уменьшение размера основного общего имущества определения пределов использования основного земельного участка выбора формы управления многоквартирным домом, исполнения обязанностей по его содержанию, оставив осуществление правомочия владения и указанных способов распоряжения за всеми собственниками помещений в доме. В частности, механизм реализации правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, сформированный с помощью указанного принципа, может быть представлен в виде таблицы (табл. 2). Таблица 2 Механизм реализации правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме Способы распоряжения общим имуществом Объектный со ст ав Субъектный состав Субъект принятия решения Субъект несения расходов Субъект получения доходов 1* 2 3 1 2 3 1 2 3 Сделки и иные действия (кроме реконструкции, влекущие за собой уменьшение размера ОИ** Осн. + + + Доп. + + + Реконструкция с уменьшением размера ОИ) Осн. + + + Доп. + + + Реконструкция с расширением или надстройкой ОИ) Осн. + + + Доп. + + + Получение приобретение) земельных участков для стр- ва; строительство хозяйственных и иных построек Осн. + Доп. + + Определение пределов использования земельного участка, в т.ч. введение ограничений пользования им Осн. + + + Доп. + + + Передача части ОИ в пользование аренду) Осн. + + + Доп. + + + Капитальный ремонт ОИ Осн. + + + Доп. + + + Выбор способа управления многоквартирным домом Осн. Доп. + + + *1 – все собственники помещений в многоквартирном доме 2 – собственники помещений, непосредственно связанных с объектом общего имущества 3 – собственники, участвующие в создании (приобретении) объекта общего имущества, в реконструкции ** ОИ – общее имущество в многоквартирном доме. В-третьих, приведенные выше дифференциация объектов общего имущества в многоквартирном доме и сформулированный принцип автономизации интересов собственников по территориальному критерию должны быть положены в основу распределения сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества такого дома. Иначе говоря, в зависимости от вида объектов общего имущества и решаемых в отношении него вопросов может быть допущено управление определенной частью общего имущества дома, осуществляемое усеченным составом собственников, в зоне интереса которых находится данная часть общего имущества. С позиций системного подхода имеет смысл говорить о возможности выделения внутри системы управления общим имуществом в многоквартирном доме ряда подсистем, каждая из которых распространяется на определенную часть общего имущества дома. Таким образом, допустимо, на наш взгляд, наряду с общими собраниями собственников всех помещений в доме введение общих собраний собственников помещений в блок-секции, подъезде и т.п., безусловно, с усеченными компетенцией и составом объекта управления. С учетом данного подхода считаем целесообразным дополнить часть 2 статьи 45 ЖК РФ абзацем следующего содержания В зависимости от вида объектов общего имущества в многоквартирном доме и решаемых в отношении этого имущества вопросов допускается созыв внеочередных общих собраний собственников, чьи помещения непосредственно связаны с указанным имуществом в силу конструктивных особенностей дома, либо собственников, принимавших участие в создании или приобретении дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в блок-секции, подъезде и т.п.). Внеочередное общее собрание таких собственников проводится в порядке, установленном статьями 44–48 настоящего Кодекса. Компетенция общего собрания собственников помещений в МКД и порядок принятия решений на нем Наличие в многоквартирном доме правоотношений общей долевой собственности обусловливает необходимость создания такого правового механизма управления имуществом, который обеспечит разумный компромисс интересов большинства и меньшинства сособственников. В римском праве данная проблема разрешалась путем дифференциации порядка совершения юридических действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих действий. Так, если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог самостоятельно каждый сособственник, то принципиально важные и исключительные меры мог запретить любой сособственник 67 . Справедливо, на наш взгляд, мнение о том, что специфика правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме наличие значительного числа сособственников) тем более делает необходимым дифференцирование порядка принятия этими сособственниками решений по управлению таким имуществом в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений 68 Проведем анализ на примере правомочия распоряжения имуществом. В этой связи заслуживает внимания высказанное в литературе предложение подразделять все способы распоряжения общим имуществом в зависимости от влияния на юридическую судьбу вещи на способы, приводящие к изменению 1) состояния объекта общей собственности 2) принадлежности (субъектного состава собственников) общего имущества 3) и состояния, и принадлежности общего объекта. Очевидна следующая зависимость чем большее влияние способ распоряжения оказывает на юридическую судьбу общего имущества, тем существеннее затрагиваются интересы сособственников, а следовательно, большее количество голосов требуется для принятия решения об осуществлении данного действия. В связи с этим представляется целесообразным, уточнив классификацию Л.М. Минкиной, подразделить все способы распоряжения общим имуществом в многоквартирном домена способы 1. Влекущие за собой изменение как состояния (уменьшение размера, таки вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта. 67 См Бартошек М Римское право (Понятия, термины, определения. МС См Савельев ДБ Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. № 3. С. 59. 69 См Минкина Л.М. Указ. соч. С. 7. 2. Вызывающие изменение либо состояния, либо принадлежности объекта общей собственности, подразделяемые на способы - приводящие к изменению состояния (увеличению размера) общего объекта - влекущие за собой изменение субъектного состава пользователей общего имущества (обременение правами третьих лиц 3. не вызывающие изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта. С помощью указанной классификации можно построить механизм принятия решений собственниками помещений в многоквартирном домена общем собрании, основываясь на зависимости интересов таких собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме Итак, способы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме могут быть представлены в рамках предложенной классификации в виде таблицы (см. табл. 3). К первой группе отнесена реконструкция помещений или общего имущества в многоквартирном доме, влекущая за собой уменьшение размера общего имущества, для осуществления которой обязательно получение согласия всех сособственников, поскольку в данном случае серьезно затрагиваются их интересы. Сюда же следует отнести неучтенные в Жилищном кодексе РФ сноси сделки по отчуждению исключенных из состава общего имущества объектов, а также сделки по передаче объектов общего имущества в залог, которые можно приравнять к сделкам по отчуждению, поскольку при определенных обстоятельствах они могут вызвать отчуждение заложенного имущества. Таблица 3 Классификация способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме № группы 1 2 3 Субъектный состав (правовая принадлежность ОИ*) Объектный состав размер ОИ) Изменяется вещная принадлежность состав собственников) Не изменяется вещная принадлежность, но имеет место Правовая принадлежность не изменяется увеличение объема дополнительных капиталовложений изменение субъектного состава пользователей (обременение правами третьих лиц) делегирование полномочий по распоряжению ОИ И зм ен яет ся Умен ьшает ся реконструкция (с уменьшением ОИ); сделки, влекущие уменьшение размера ОИ; снос объектов ОИ Увеличивается реконструкция с расширением или надстройкой ОИ); строительство хоз. и иных построек получение приобретение) земельных участков для жилищного и иного стр-ва Не изменяется капитальный ремонт ОИ; использование фонда капитального ремонта определение пределов использования земельного участка передача части ОИ в пользование аренду) выбор способа формирования фонда капремонта выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций на нем определение лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части ОИ; наделение совета МКД* полномочиями на принятие решений о текущем ремонте ОИ; наделение председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, неуказанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ выбор формы управления МКД; текущий ремонт ОИ; иные вопросы * ОИ – общее имущество в многоквартирном доме. ** МКД – многоквартирный дом. Вторая группа включает распоряжение общим имуществом, осуществляемое квалифицированным большинством – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это принятие решений по таким вопросам, как реконструкция многоквартирного дома, предполагающая его расширение или надстройку строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме получение (приобретение) земельных участков для жилищного и иного строительства пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им передача в пользование (аренду) части общего имущества в многоквартирном доме определение лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества наделение председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, неуказанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют выбор способа формирования фонда капитального ремонта, выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете – решения по этим вопросам принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме К третьей группе должны быть отнесены выбор формы управления многоквартирным домом текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Для принятия решений по указанным вопросам достаточно согласия простого большинства, те. половины голосов плюс один голос от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при кворуме более 50% голосов от общего числа голосов. Однако при установлении кворума по принятию решения о выборе формы управления многоквартирным домом возникает следующее серьезное противоречие. Вопрос о выборе формы управления, предусмотренный в п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, не входит в число указанных в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ исключений, следовательно, решения по нему должны приниматься в соответствии с общим правилом ч. 1 ст. 46: большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в доме. Но нельзя забывать о том, что одним из трех итогов решения данного вопроса, в силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, является образование ТСЖ. Следовательно, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений будет принято решение о выборе такой формы управления, как управление ТСЖ, это же собрание вправе принять и решение о создании в доме ТСЖ. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных в ст. 45–48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. Но следует обратить внимание на то, что, в отличие от нормы о принятии решения о выборе формы управления многоквартирным домом, Жилищный кодекс РФ устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании ТСЖ. В частности, согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, для принятия такого решения требуется большинство голосов не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в многоквартирном доме, а от голосов всех собственников помещений в таком доме Одновременно с принятием решения о создании ТСЖ общее собрание собственников помещений должно принять решение об утверждении устава ТСЖ. Число голосов собственников помещений, принявших устав ТСЖ в порядке, установленном в ст. 45–48 ЖК РФ, как и число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме ч. 2, 3 ст. 135 ЖК РФ. Таким образом, поскольку общее собрание собственников помещений в доме имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие 50% голосов от общего числа голосов плюс один голос (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, для принятия правомочного решения об образовании ТСЖ необходимо наличие непростого большинства голосов, а единогласия собственников, принимающих участие в этом собрании. Следуя вышеизложенной логике, целесообразнее установить, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе формы управления многоквартирным домом должны приниматься большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме 70 Что касается решений о капитальном ремонте объекта общей собственности, то с помощью предложенной классификации можно прийти к выводу о том, что принятие таких решений следует все же отнести к третьей группе способов распоряжения, а не ко второй, как это вытекает из ЖК РФ, поскольку, в силу ст. 39, 154 ЖК РФ, сособственник при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме выполняет свою обязанность по содержанию и сохранению имущества, а расходы на капитальный ремонт являются обязательными, а не дополнительными. 70 Схожая идея высказана А.В. Поповым, предлагающим, однако, в связи с выявленным обстоятельством полностью заменить в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ выражение большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме словами большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, распространив тем самым рекомендуемый кворум на принятие решений не только о выборе формы управления многоквартирным домом, но и по другим отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений вопросам, указанным в п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. См Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 8, 17. Аналогичный вывод, исходя из значимости юридического действия, можно сделать и о принятии решений об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества в доме. Таким образом, при использовании предложенного механизма, на наш взгляд, существенно упрощается регулирование порядка принятия решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме по выносимым на повестку дня общего собрания собственников помещений вопросам, как предусмотренным, таки по каким-либо причинам непредусмотренным в ст. 36, 44 ЖК РФ. ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ СУБЪЕКТОВ 3.1. Способы (формы) управления многоквартирным домом общая характеристика Выбор способа управления МКД В литературе справедливо указано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению домом. В связи с этим ЖК РФ предусматривает обязанность (или предоставляет право выбора) собственников помещений осуществить выбор способа управления многоквартирным домом, для реализации которого законодателем предлагается три соответствующих варианта 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом 3) управление управляющей организацией (ст ЖК РФ. Приведенный перечень носит исчерпывающий и альтернативный характер. Следует учитывать, что выбор способа управления не означает прекращения действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений в нем или утрату им правомочий. См Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4. Выбор способа управления МКД должен осуществляться по общему правилу на общем собрании собственников помещений в доме, причем - принятие соответствующего решения является обязанностью, а неправом собственников (ч ст ЖК); - способ может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений (ч ст ЖК); - решение о выборе способа является обязательным для всех собственников помещений (ч ст, ч ст ЖК). По общему правилу, собственники помещений могут выбрать любой из указанных выше вариантов управления многоквартирным домом. Однако для целого ряда случаев альтернативность исключается. Для вновь построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов закреплена обязанность лиц, принявших от застройщика лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления. До заключения соответствующего договора управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Относительно данного ограничения нелишним будет обратиться к содержанию ранее действовавшей ст. 139 ЖК РФ, которая предусматривала возможность создания ТСЖ будущими собственниками жилых помещений в строящемся многоквартирном доме. Конечно, возложение ответственности за надлежащее управление строящимся объектом на управляющую организацию при отсутствии желания заниматься этими вопросами со стороны участников строительства позволяет обеспечить порядок и соблюдение прав проживающих в промежуточный период. Однако нельзя отрицать тот факт, что деятельность уже функционирующих в строящихся домах товариществ на практике оказалась достаточно эффективной, поскольку будущие собственники проявляли активность и заинтересованность, особенно в ситуациях с недобросовестными застройщиками. Думается, сосредоточение деятельности по управлению в руках профессиональной организации на указанный период времени целесообразно только при отсутствии волеизъявления потенциальных собственников на создание ТСЖ. Помимо этого, в настоящее время невозможно создание ТСЖ в доме, в котором доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, поскольку согласно ст. 163 ЖК РФ управление в нем осуществляется управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. С учетом существовавших ранее положений ст ЖК РФ о том, что управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности публичного образования, осуществляется управляющей организацией, такой шаг представляется логичным. На этот счет в литературе отмечалось, что даже при наличии ТСЖ в домах с преобладающем участием публичного образования в качестве собственника было достаточно сложно собрать общее собрание собственников помещений в нем 72 Указанный факт подтверждается и судебной практикой 73 Немаловажное значение имеет также определение законодателем лиц, ответственных за соблюдение установленных стандартов, в зависимости от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом (ст ЖК РФ. В рамках этого же раздела См Егоров В. ТСЖ: заходите к нам на огонек // ЭЖ-Юрист. 2011. № 16. С. 9. 73 См, например Постановление ФАС ПО от 26.02.2008 № Аза всеми лицами, осуществляющими деятельность по управлению МКД специально закреплена обязанность по предоставлению собственникам информации о перечне, объеме, качестве, цене, порядке оплаты предоставляемых работ и услуг (ст. 165 ЖК РФ, что следует признать полезным шагом, позволяющим гражданам защитить свои права даже при отсутствии в договорах с управляющими организациями или в уставе товарищества кооператива) соответствующих положений. В доктрине давно отмечалась важность этой проблемы и неоднократно указывалось на возникающие у проживающих в доме лиц сложности в получении интересующей их информации 74 |