Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению ив интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками Управление здесь, в сущности, решает вопрос организации функционирования права собственности, а следовательно, эффективности его реализации. Представляется, что управление имуществом в рассматриваемом аспекте выходит на такой уровень, когда оно может влиять на права собственника данного имущества. Иными словами, имеет место явление автономии управления дополнительная функция, установленная по согласованию собственников, выходит за рамки реализации их правомочий и оказывает влияние на права этих собственников. Как было указано выше, функция управления всегда стремилась к обособлению самостоятельности) от функции собственности. Важно определить степень такой самостоятельности, дабы цель введения управления не превратилась в самоцель. При эффективном управлении неизбежны ограничения прав собственника, более того, управление базируется на ограничениях права, представляющих собой правовое явление, воздействующее на волю субъектов ограничиваемых прав с целью понуждения собственника терпеть определенные действия третьих лиц в сфере его юридического господства либо воздерживаться от определенных действий. Однако эти ограничения не должны нарушать права собственника. В результате незаконных решений об управлении общим имуществом в многоквартирном домена собственников помещений в таком доме могут быть возложены излишние имущественные обязанности, созданы препятствия в осуществлении права собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо могут произойти негативные изменения в общем имуществе, связанные сего частичным уничтожением или перестройкой, например, решения об установлении сборов на содержание многоквартирного дома в размерах, превышающих необходимые затраты, о проведении дорогостоящей декоративной реконструкции. 21 Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Юрист. 2004. № 5. С. 6. Подобные обстоятельства создают угрозу правам собственников, поскольку исполнение такого решения, безусловно, повлечет за собой нарушение прав последних. Интересы собственников при принятии органами управления многоквартирным домом решений, нарушающих их права, безусловно, могут быть защищены путем признания данных решений незаконными (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, однако это не устраняет всей проблемы. К тому же волеизъявление большинства собственников может быть признано судом недействительным в интересах отдельных собственников. Таким образом, особенность управления заключается в том, что оно влияет на процессы, утрачивая порой свое обслуживающее предназначение. Поэтому существует необходимость, не извратив целей введения управления, сохранить некий баланс интересов, за гранью которого либо ограничения, установленные самими собственниками, приведут к нарушению их же прав, либо собственник злоупотребит своим правом. Достичь такого компромисса можно, определив пределы реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме посредством введения правовых механизмов регулирования отношений между сособственниками, между собственниками и иными субъектами управления, – одним словом, с помощью построения такой системы управления имуществом, находящимся в общей собственности, которая позволит этому имуществу наиболее эффективно функционировать. ГЛАВА 2. РЕАЛИЗАЦИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме Изучение института права общей собственности как особого правового феномена всегда вызывало острые дискуссии в цивилистике. Актуальность указанной темы значительно возросла с принятием Жилищного кодекса РФ, который закрепили конкретизировал установленную в Гражданском кодексе РФ (ст. 290) конструкцию зависимого (несамостоятельного права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Чтобы сделать вывод о выделении общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве отдельной разновидности наряду с традиционной общей собственностью либо о рассмотрении ее в рамках данной правовой модели, следует выявить в содержании указанной правовой конструкции схожие признаки с отличительными характеристиками права общей собственности Общая собственность в традиционном смысле этого понятия, согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. Первая отличительная черта данного правоотношения обусловлена множественностью управомоченных субъектов – сособственников. Каждому из них в качестве носителей пассивной обязанности корреспондируют как третьи лица, таки все остальные сособственники. Таким образом, участник общей собственности выступает носителем не только субъективного права собственности, но и пассивной обязанности воздерживаться от нарушения прав других сособственников 22 Поскольку субъектный состав 22 См Минкина Л.М. Право общей долевой собственности понятие и особенности осуществления Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 13. собственности на общее имущество в многоквартирном доме включает в себя собственников помещений в доме, в силу определения дома как многоквартирного, подразумевается значительное число лиц на стороне собственника. При этом не создается нового субъекта, которому принадлежало бы в целом какое- то особое право общей собственности, а существует та же множественность лиц, каждое из которых является собственником общего имущества. В правоотношении общей собственности выделяются две разновидности юридических связей отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности и имеющие порой, кроме вещных, определенные корпоративные черты (внутренние отношения отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы (внешние отношения. Вторая отличительная черта права общей собственности связана с особенностями его объекта. Гражданский кодекс РФ предусматривает возникновение права общей собственности при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Данное свойство объекта указанного правоотношения в литературе именуют нераздельностью, юридической неделимостью или юридическим единством. Характеристика общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, безусловно, позволяет рассматривать это имущество как юридически единый и неделимый комплекс, объединяющий конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, земельный участок 23 См, например Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М Госюриздат, 1963. С. 3; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве Учеб.- практ. пособие. е изд. М Дело, 2002. С. 168; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14. под домом, а также подсобные помещения и постройки, предназначенный для обслуживания принадлежащих собственникам помещений. Полагаем, что содержание конструкции права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома полностью соответствует обоим признакам общей собственности при наличии определенных особенностей, не меняющих сути основного правила. Изложенные доводы позволяют сделать вывод о нецелесообразности выделения данной правовой конструкции из общей модели собственности в качестве самостоятельной разновидности. Таким образом, общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой несамостоятельный вид общей собственности, а разновидность собственности долевой. Большинство ученых, рассматривая указанную правовую конструкцию, приходят к выводу о существовании особой разновидности права общей долевой собственности Обоснование выделения самостоятельного вида общей долевой собственности с элиминированным правомочием распоряжения общей неделимой собственности) впервые наиболее подробно было аргументировано П.В. Крашенинниковым 25 . На основе анализа указанного подхода можно выявить следующие специфические признаки, характеризующие право общей неделимой долевой собственности 24 Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере Дисс. … канд. юрид. наук. МС Крашенинников П.В. Жилищное право. МС Сидоренко АД, Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 172; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом соотношение правовых конструкций // Законы России. 2006. № 10. С. 118. 25 Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172–174; Сидоренко АД, Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 11. Возникновение права общей долевой собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона не зависит от воли приобретателя основного помещения (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. По общему правилу (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основой возникновения права общей собственности должно выступать соглашение всех собственников, базирующееся на какой-либо практической необходимости. Даже при возникновении права общей долевой собственности в силу закона, например, при наследовании, согласно ст. 1141 ГК РФ, наследник имеет право отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ. В рассматриваемом же случае, как отмечают цивилисты, появление общей собственности не зависит от воли субъектов, оно запланировано изначально, на стадии проектирования и строительства жилого дома 26 Аналогичная ситуация складывается и при возникновении права общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ. Таким образом, полагаем, что если право собственности на помещение в многоквартирном домена комнату в коммунальной квартире) считать основным правом, то право долевой собственности на общее имущество в этом доме квартире) можно назвать зависимым правом. Очевидная «акцессорность» долив праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение Иными словами, такая доля полностью лишена 26 См Кроз М.К., Кроз В.М. Законодательство о кондоминиумах: проблемы правоприменения // Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы Всероссийской III научной конференции молодых ученых. Самара Изд-во Самарский университет, 2003. С. 109. Уточняя эту мысль, П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения См Крашенинников П.В. Жилищное правое изд, перераб. и доп. М Статут, 2005. С. 172, 173. самостоятельной оборотоспособности отдельно от права собственности на помещение, а значит, отсутствует и преимущественное право покупки доли (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 37, ч. 3 ст. 42 ЖК РФ, в отличие от общего правила, установленного для долив праве на общее имущество п. 2 ст. 246 ист ГК РФ. Ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта – неделимости и его назначения обслуживания помещений, принадлежащих собственникам, а именно – оборотоспособность такого общего имущества в целом ограничена, те. теоретически его отчуждение возможно лишь вместе с отчуждением всех помещений в доме, тогда как общий режим долевой собственности предполагает возможность осуществления сособственниками (при достижении их согласия) отчуждения общего имущества безо всяких ограничений (п. 1 ст. 246 ГК РФ – ни раздел данного имущества, ни выдел в натуре долив праве собственности на это общее имущество или выплата компенсации за нее невозможны (ч. 4 ст. 37, ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, в то время как по общему правилу общее имущество может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними, а также участник долевой собственности вправе либо выделить свою долю в натуре, либо, по крайней мере, потребовать выплаты ее денежного эквивалента (ст. 252 ГК РФ. Осуществление сособственниками правомочия распоряжения по принципу права большинства в отличие от консенсуса, требуемого п. 1 ст. 246 ГК РФ. Иными словами, распоряжение указанным общим имуществом осуществляется на основании решения сособственников, для принятия которого не требуется общего согласия. Другой исследователь данной проблемы, И.А. Дроздов, предлагает различать внутри права общей долевой собственности, по крайней мере, две разновидности в зависимости от характера имущества, являющегося ее объектом. Долевую собственность на подавляющее большинство вещей, регулируемую нормами гл. 16 ГК РФ, он именует общегражданской. Долевую собственность, возникающую на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ, а также на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ст. 41 ЖК РФ, автор называет обслуживающей долевой собственностью, исходя из специфики назначения ее объекта – обслуживания одновременно нескольких функционально независимых вещей. Наряду с ранее перечисленными признаками, характеризующими рассматриваемую нами правовую конструкцию, И.А. Дроздов выделяет еще одно отличие Возможность владения и пользования всем общим имуществом независимо от размера доли сособственника в связи с неприменимостью нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, дающей право последнему на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле 27 По мнению указанного автора, в части владения и пользования прав домовладельца на общее имущество идентичны правам сособственников при общей совместной собственности (п. 1 ст. 253 ГК РФ. В этой связи он считает правовой режим обслуживающей долевой собственности, по сути, симбиозом общегражданской долевой и совместной собственности 28 Правомочия собственника помещения дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом. Эта главная особенность, отличающая данное правоотношение как от общегражданской долевой собственности, таки от общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, безусловно, позволяет выделить право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в 27 Дроздов И.А. Указ. соч. С. 167, 168. 28 Там же. С. 172, 173. качестве самостоятельной разновидности права общей долевой собственности. Такое понимание дает основания ученым справедливо заявлять о появлении новой легальной конструкции права общей долевой собственности, смысл которой заключается в том, что законодатель попытался соединить правомочия и обязанности собственников общего имущества с системой управления этим имуществом. Действительно, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома выражается в довольно сложной совокупности прав и обязанностей собственников помещений в таком доме, для превращения которой в функционирующую систему правоотношений необходимо построить эффективную модель реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников через систему управления данным имуществом. 2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме В связи с наличием нескольких собственников в доме возникает необходимость согласования их воли, что достигается при помощи специальных, закрепленных законодателем процедур. В ЖК РФ нашел свое отражение механизм управления общим имуществом, основанный на принципе большинства голосов. Органом управления многоквартирным домом названо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). Роль общего собрания собственников помещений в МКД в реализации их права собственности на общее имущество в доме Поскольку каждый собственник помещения в многоквартирном доме является лишь обладателем долив праве на общее имущество, то возникает объективная потребность в коллективном принятии 29 См Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 118. решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, являющееся единственным органом управления, существующим на протяжении всей жизни дома как многоквартирного, пока имеется правовая связь между собственниками помещений по поводу общего имущества в таком доме. В отличие от соглашения собственников – многостороннего договора, соглашение собственников, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров отнести нельзя. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по своей правовой природе близко к решениям коллегиальных органов юридических лиц, что подтверждает отмеченное ранее сходство отношений собственников в многоквартирном доме с отношениями между участниками юридического лица. Участвуя в общем собрании, собственники не противопоставлены друг другу в качестве сторон, поэтому их воля выражается путем участия в голосовании, а непутем участия в заключении договора. Таким образом, в результате совокупности волеизъявлений участвующих в голосовании собственников формируется общая воля собственников помещений в многоквартирном доме, выраженная в решении их общего собрания, оформляемом протоколом, а не документом, подписанным сторонами. Наконец, основное практическое значение имеет различие в круге лиц, в отношении которых действуют решение общего собрания 30 Необходимо отметить, что возможность выделения иных (наряду со сделками) юридических актов, высказывается в литературе. В частности, предлагается придать актам общего собрания (как органа юридического лица) статус особых юридических актов, отличных от сделок. В обоснование подобного довода указывается, что такие акты лишь формируют общую волю участников, следовательно, являются не сделкой, а «волеобразующей частью сделки. Вместе стем в качестве сделок рассматриваются акты голосования участниками общества на общем собрании, поскольку имеют самостоятельное значение и направлены на реализацию участниками их корпоративных прав. См Пахомова Н.Н. Основы теории корпоративных отношений (правовой аспект. Монография. М Налоги и финансовое право, 2004. С. 70, 71. собственников, и договор, заключенный собственниками. Если договором могут быть установлены обязанности только в отношении его участников, то решение общего собрания собственников, согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, обязательно для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, которые, независимо от причин, не приняли участие в голосовании. Изданной нормы можно сделать вывод о том, что решение общего собрания распространяется на любых собственников, включая тех, кто приобрел помещение в многоквартирном доме после принятия решения общим собранием. Как представляется, в этом также можно усмотреть сходство общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с общим собранием участников юридического лица. В целом использование для регулирования отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме такого инструмента, как решение общего собрания собственников, представляется оправданным в силу особенностей отношений долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме наличия, как правило, значительного числа участников, нередко пассивно и отчужденно относящихся к вопросам совместного управления многоквартирным домом. В связи с этим очень сложно организовать всех собственников, достичь согласия между ними и заключить договора при смене собственников помещений необходимо перезаключать договоры с участием нового собственника помещения в доме. Поэтому считаем, что целесообразно использовать форму общего собрания для всех способов реализации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме. Итак, на общем собрании каждый собственник может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе касающимся порядка пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении общим имуществом многоквартирного дома. При этом какое-либо решение сособственники могут принять только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Этот активный волевой акт не требует дополнительного признания другими сособственниками и действителен с момента выражения. Однако, как справедливо отмечено в литературе, кроме того, что сособственник должен мириться с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство ему принадлежит доля вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем собственник обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания последнего. Это, в свою очередь, возлагает на собственника обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса. Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей. В этом, по нашему мнению, проявляется «саморегулятивный» характер отношений, складывающихся между собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Юридической науке сходная конструкция известна как |