Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
№ Ремонт отдельных частей многоквартирного дома Описание 1. Фундаментов устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы. 2. Стен и фасадов герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов. 3. Перекрытия частичная смена отдельных элементов заделка швов и трещин укрепление и окраска. 4. Крыши усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. 5. Оконные и дверные заполнения смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений. 6. Межквартирные усиление, смена, заделка отдельных участков. Российская газета. 2003. 23 октября. 2 Моргунова ГА Проблемы определения и содержания термина управление многоквартирными домами на современном этапе. URL: http://publ.naukovedenie.ru (дата обращения 24.04.2018). № Ремонт отдельных частей многоквартирного дома Описание перегородки 7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты- козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей восстановление или замена отдельных участков и элементов. 8. Полы замена, восстановление отдельных участков 9. Печи и очаги работы по устранению неисправностей. 10. Внутренняя отделка восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах. 11. Центральное отопление установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. 12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. 13. Электроснабжение и электротехнические устройства установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. 14. Вентиляция замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы. 15. Мусоропроводы восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств. 16. Специальные общедомовые технические устройства замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств 17. Внешнее благоустройство ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров Следовательно, к текущему ремонту многоквартирного дома относятся работы по замене, восстановлению или ремонту отдельных частей, элементов этого дома, проводимые для поддерживания этого дома в надлежащем состоянии. Согласно Постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (вред. от 27.03.2018) О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами перечень работ и услуг составляется собственниками жилых помещений и предоставляется им для утверждения в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом. Периодичность выполнения работ и оказания услуг осуществляется исходя из выбранного способа управления многоквартирными домами решений собственников жилья, согласно договору управления многоквартирными домами, заключенному с управляющей компанией или в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, а также решений застройщика, если он непосредственно осуществляет управление многоквартирным домом. Перечень работ и услуг, входящих в управление каждого многоквартирного дома определяется с учетом конструктивных элементов многоквартирного дома, наличия и состава внутридомовых инженерных систем, наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. Для надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного привлекаются специализированные организации. Проведение капитального ремонта в многоквартирном доме предполагает комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные. Согласно статье 166 ЖК РФ к капитальному ремонту относятся следующие виды работ в соответствии с рисунком 1. 1 Бархатова ЕЮ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (с постатейными материалами. МС Рисунок 1 – Виды работ, входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома Перечень услуги (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированный исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Сведения и результаты, проведенных работ и оказанных услуг закрепляются в актах, составленных согласно Приказу Минстроя России от 26.10.2015 г. № пр Об утверждении формы акта приемки оказанных услуги (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (Зарегистрировано в Минюсте России 02.02.2016 № 40928). Нормативно–правовые акты, изданные органами государственной власти субъекта РФ, направленные на своевременное обеспечение проведение работ по капитальному ремонту, устанавливают минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определяют порядок проведения ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения ремонт фасада ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме ремонт крыши ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт ремонт фундамента многоквартирного дома мониторинга технического состояния многоквартирного дома, утверждают порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах итак далее 1 Таким образом, право на жилище является одним из важных конституционных и основных прав человека и гражданина, гарантированного государством, реализация которого направлено на обеспечение достойной жизни и свободного развития человека. Эффективное управление многоквартирными домами является одним из главных условий обеспечения безопасного и благоприятного проживания граждан. В деятельность по управлению многоквартирными домами входит своевременное, качественное и периодичное выполнение работ и оказание услуг, установленных Правительством РФ, субъектами правоотношений. При осуществлении управления многоквартирными домами возникают правоотношения между субъектами, наделенными жилищными правами и обязанностями, по поводу объекта управления. 1.2. Правоотношения, возникающие при управлении многоквартирными домами Жилищные правоотношения – это отношения, регулируемые жилищным законодательством. Согласно ст. 4 ЖК РФ к жилищным правоотношениям также относятся отношения, возникающие по поводу управления многоквартирными домами − отношения по поводу предоставления коммунальных услуг, − внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, − формирование и использование фонда капитального ремонта, Столяров ДА Содержание общего имущества и управление МКД с учетом нововведений // Жилищно-коммунальное хозяйство бухгалтерский учет и налогообложение. 2018. № 5. С. 52-53. − содержание и ремонт многоквартирного дома, − создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов итак далее. Управление многоквартирными домами – это целенаправленная деятельность, которая зависит от жизненного цикла многоквартирного дома, и направленная на конкретный объект управления. Управление осуществляется в интересах собственников помещений многоквартирного дома. Согласно статье 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилами нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования. ГА. Моргунова отметила, что объектом в рамках управления многоквартирного дома являются помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания. По объекту управления ГА. Моргунова выделила следующие формы управления многоквартирными домами управление жилищным фондом, то есть управление всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица и управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками 1 Согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 вред. от 09.09.2017) Об утверждении Правил содержания общего 1 Моргунова ГА Проблемы определения и содержания термина управление многоквартирными домами на современном этапе. URL: http://publ.naukovedenie.ru дата обращения 24.04.2018). имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуги выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность состав общего имущества определяется – собственниками помещений в многоквартирном доме – органами государственной власти – органами местного самоуправления. К общему имуществу многоквартирного дома относятся – помещения в данном домене являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы – иные помещения в данном домене принадлежащие отдельным собственниками предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий – крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения – земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты 1 Также в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, электроснабжения, инженерная система газоснабжения, водоотведения, холодного и горячего водоснабжения. Субъект управления многоквартирного дома – это группа лиц, орган, который выполняют возложенные на них обязанности по управлению многоквартирным домом для обеспечения безопасного функционирования. ГА. Моргунова отметила, что субъекты осуществляют организационные и управленческие функции, тем самым обеспечивают создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан в многоквартирном доме. К субъектам управления многоквартирного дома относятся собственники помещений многоквартирного дома или юридические лица, органы местного самоуправления 2 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (вред. от 09.09.2017) Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуги выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома осуществляется следующими субъектами управления многоквартирным домом − собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы 1 Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 17. 2 Белолипецкий С.А. Управление многоквартирными домами. Теория и практика. МС товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно- строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом путем членства собственников помещений в указанных организациях или путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями − застройщиком лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) - в отношении помещений в этом домене переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию самостоятельно или путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией − лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются в установленных пределах ГК РФ и ЖК РФ 1 Доля вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, иона следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник не вправе осуществлять выдел в натуре своей долив праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и отчуждать свою долю. Также собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, то есть вносят плату за содержание жилого помещение многоквартирного дома (расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло, газо- и 1 Крашенинников П.В. Указ соч. С. 23. водоснабжения, водоотведения соразмерно своей доле вправе общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт) обязательные платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива 1 Согласно ст. 36.1. ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, которые находятся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете. Таким образом, правоотношения, возникающие при управлении многоквартирными домами – это отношения, возникающие по поводу предоставления и оплаты коммунальных услуг, обеспечении сохранности и надлежащего пользования общего имущества в многоквартирном доме, финансирования реализации текущих перспективных планов управления, осуществления контроля достижения результатов проведенных работ, принятия решений о пользовании общим имуществом. 1.3. Общие требования к содержанию общего имущества и стандарты к деятельности по управлению многоквартирными домами Управление многоквартирными домами – это деятельность, направленная на достижение целей, указанных в ЖК РФ посредством 1 Моргунова ГА Указ. соч. выполнения общих требований и стандартов управления многоквартирными домами, установленных Правительством РФ. Согласно ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание имущества собственников жилья осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе – в соответствии с нормами санитарно-эпидемиологическими, пожарной безопасности, технического регулирования, защиты прав потребителей 1 Согласно Постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (вред. от 27.03.2018) О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами к стандартам осуществления управления многоквартирным домом относятся следующее. (См. Таблицу 3) Таблица 3. Стандарты управления многоквартирными домами № Стандарты управления многоквартирным домом Содержание стандарта 1. Прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов К документам по управлению многоквартирным домом относятся технический паспорт многоквартирного дома, документы на приборы учета многоквартирного дома, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического итак далее кадастровый план земельного участка К иным документам относятся копия кадастрового плана (карты) земельного участка, выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости итак далее. 1 Крашенинников П.В. Указ соч. С. 45. 2. Сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном домена основании договоров ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных 3. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества разработка с учетом минимального перечня перечня услуги работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуги выполнения работ, входящих в перечень услуги работ, с указанием источников покрытия таких потребностей подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе 4. Организация вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом уведомление собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива о проведении собрания подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания документальное оформление решений, принятых собранием Хранение и передача документации на многоквартирный дом осуществляется в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. В документах на момент передачи сведений должна содержаться информация о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Передача документации осуществляется по акту приема-передачи, в котором обозначаются дата, место, перечень документов, подлежащих передачи. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (вред. от 09.09.2017) Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуги выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлены следующие требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома. (См. Рис. 3). Рисунок 3 – Требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома В жилищном законодательстве постепенно и непрерывно происходят изменения норм, в том числе касающихся управления многоквартирным домом. Так, новый федеральный закон от 31 декабря 2017 г. № 485 О внесении изменений в ЖК РФ 1 и отдельные законодательные акты Российской Федерации расширил сферу полномочий жилищной инспекции по проведению проверок исполнения требований по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. На основе данного закона в Постановление Правительства от 11 июня 2013 г. № 493 (вред. от 29.09.2017) О государственном жилищном надзоре» 2 жилищная инспекция вправе осуществлять контроль за правомерность установления размера платы за жилое помещение, предоставления или приостановления подачи коммунальных услуг, пользования помещениями в многоквартирном доме. Также в новой редакции ЖК РФ от 03 апреля 2018 г. № 188-ФЗ в ст. 198 данного закона законодатель ужесточает ответственность управляющей организации за неисполнение предписаний жилищной инспекций, по решению жилищных инспекторов управляющая организация может лишиться правомочий управления в отношении многоквартирных домов посредством исключения их из лицензии 3 На основании поправки ст. 45 ЖК РФ законодатель возложил дополнительную обязанность на управляющую организацию, ТСЖ и жилищный кооператив предоставления сведений о принятых решений на общих собраниях в орган государственного жилищного контроля. Также были внесены поправки в статьи 110 и 135 ЖК РФ, а именно о том, что необходимо предоставить сведения в орган государственного жилищного контроля о выборе способа управления ТСЖ или ЖСК. Следовательно, для эффективного управления многоквартирным домом независимо от способа управления конкретного многоквартирного Российская газета. 2018. 9 января. 2 Российская газета. 2013. 24 июня. 3 Фролова О.Е., Сохранов С.С., Яременко С.А., Шепс Р.А. Управляйте домом правильно что нужно знать собственнику жилья // Российская газета. 2017. № 20. С. 20. дома необходимо обязательное соблюдение требований и стандартов, определенных законодательством РФ 1 Способ управления многоквартирного дома определяется исходя из решения принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, который может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение, принятое на общем собрании является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 1 Альбов А.П., Николюкин СВ Указ. соч. С. 55. |