Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
ремоНту общего имущества в мНогоквартирНом доме Ежемесячно каждый собственники наниматель помещений в многоквартирном доме оплачивает управляющей (обслуживающей) компании расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества дома. Какие работы должна выполнять управляющая (обслуживающая) компания на эти средства и какова роль Совета многоквартирного дома в организации планирования и выполнения этих работ, мы расскажем Вам в данном методическом пособии. В статье 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя) плату за пользование жилым помещением (плата за найм); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда) плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя) плату за найм жилого помещения) плату за коммунальные услуги 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме) взнос на капитальный ремонт) плату за коммунальные услуги. Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо знать из чего состоит принадлежащее им общее имущество, чтобы они могли обеспечить его надлежащее содержание и текущий ремонт. В соответствии с законодательством, состав общего имущества в доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, определяют собственники помещений. Органы государственной власти также могут определять состав общего имущества в доменов целях осуществления контроля содержания общего имущества, а органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления своим домом Что входит в понятие общее имущество»? (Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном домене являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, в частности- лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях- земельный участок, на котором расположен МКД, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты. Внешней границей сетей электро-, тепловодоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя стена МКД. Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном домена основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания собственников помещений. Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее Правила). Собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД. Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Доля вправе общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N Документы, включаемые в состав технической документации на многоквартирный дом- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества- документы (акты) о приемке результатов работ- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно- коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность поведению государственного земельного кадастра- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. Из названного перечня документов следует, что он не является закрытым, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы. Перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N Согласно пункту 1.5 данных Правил в состав технической документации длительного хранения входит- план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом- акты приемки жилых домов от строительных организаций- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло, газо-, электроснабжения и др- паспорта котельного хозяйства, котловые книги- паспорта лифтового хозяйства- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт- акты технических осмотров- журналы заявок жителей- протоколы измерения сопротивления электросетей- протоколы измерения вентиляции В соответствие сост Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях): первый экземпляр – Товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме; второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом». В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы либо вновь выбранной управляющей организации либо созданному ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, а если в решении общего собрания собственник не указан – любому собственнику помещений в таком доме содержание жилого дома Содержание жилого дома – комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание, текущий и капитальный ремонт) Структура работ и услуг процесса содержания жилищного фонда. Содержание общего имущества жилого дома. Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Технический надзор- плановые общие и частичные осмотры (обследования) крыш, чердаков, подъездов, подвалов, фасадов и внешнего благоустройства- плановые общие и частичные осмотры (обследования) общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений. Подготовка к сезонной эксплуатации- крыши, чердаки, подъезды, подвалы, фасады и внешнее благоустройство- общие коммуникации, технические устройства и технические помещения. Аварийное обслуживание – незамедлительное устранение аварий и неисправностей. Санитарная очистка подъездов, чердаков, подвалов и придомовых территорий. Минимальный перечень услуги работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Правила, установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 О минимальном перечне услуги работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения Настоящие Правила устанавливают порядок оказания услуги выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Перечень услуги работ из числа включенных в минимальный перечень услуги работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом: а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; б) в договоре управления многоквартирным домом – в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией; в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, – в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; г) в договоре оказания услуги (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; д) в решении застройщика – в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом постановление госстроя рФ от 27 сентября 2003 года № 170 об утверждении правили норм техниЧеской эксплуатации жилищного Фонда (Выписка) ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ по содержанию жилых домов А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно–технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка–шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей – дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре разборка, осмотри очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек очистка от накипи запорной арматуры и др. Устранение незначительных неисправностей электротехничеких устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др. Прочистка канализационного лежака. Проверка исправности канализационных вытяжек 6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах. Проверка заземления ванн. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах. Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне – летний период. Укрепление водосточных труб, колени воронок. Расконсервирование и ремонт поливочной системы. Снятие пружин на входных дверях. Консервация системы центрального отопления. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок. Ремонт просевших отмосток. 7. Устройство дополнительной сети поливочных систем. Укрепление флагодержателей. В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне – зимний период. Утепление оконных и балконных проемов. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей. Утепление входных дверей в квартиры. Утепление чердачных перекрытий. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях. Укрепление и ремонт парапетных ограждений. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок переходных мостиков на чердаках. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления 10. Ремонт печей и кухонных очагов. Утепление бойлеров. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений. Консервация поливочных систем. Укрепление флагодержателей. 16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок. Поставка доводчиков на входных дверях. Ремонт и укрепление входных дверей. |