Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
§ 1.4.2. Конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом Если собственниками помещений в многоквартирном домене выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее — Правила проведения конкурса, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. После 1 июля 2007 г. применяется общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном домене выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Отметим, что орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. В пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если) собственниками помещений в многоквартирном домене выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: ¾ общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; ¾ по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: ¾ большинство собственников помещений в многоквартирном домене заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50% долей вправе общей собственности на общее имущество многоквартирного дома); ¾ собственники помещений в многоквартирном домене направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; ¾ не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники выбрали способ управления управляющей организацией, ноне выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления». Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов: ¾ создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей; ¾ добросовестная конкуренция; ¾ эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме; ¾ доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения. Конкурс проводится направо заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс направо заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. ми такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений. Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса ив случае необходимости, самостоятельно их изменять. Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот. Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования: ¾ соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом; ¾ в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента — юридического лица не проводится процедура ликвидации; ¾ деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; ¾ отсутствие у претендента задолженности по налогам, ссорами иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента поданным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу; ¾ отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента поданным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; ¾ внесение претендентом насчет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили насчет, указанный в конкурсной документации. Данные требования предъявляются ко всем претендентами проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией. Государственный контроль способа обеспечения управляющей организации может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Управляющая организация должна выбрать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. Управляющая организация гарантирует обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресур- соснабжающих организаций. Это требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом ив договорах ре- сурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия. Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем задней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация. Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса 1.4.3 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ поре- монту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо: ¾ один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собствен- ников); ¾ иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля вправе общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов. Толкование норм ЖК РФ о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет сделать следующие выводы: ¾ управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме; ¾ при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивиду- ально-коллективный характер — эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика, а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно. Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом делают такой способ управления не очень привлекательными для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. Управление жилищным или жилищно-строительным кооперативом Согласно ЖК РФ, можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов: ¾ жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ); ¾ жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ); Жилищным или жилищно-строительным кооперативом далее жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ. Тогда как жилищно-строительный кооператив создастся с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом Жилищного кодекса. Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива и уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ). Отметим, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, таки объектов общего пользования. Это положение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников. Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает: ¾ договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности; ¾ договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п 1.4.5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (пп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ, который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик, т. к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса. Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения об: ¾ избрании способа управления управляющей организацией; ¾ избрании конкретной управляющей организации; ¾ условиях договора управления с этой управляющей органи- зацией. Среди собственников помещений в многоквартирном доме должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т.к. наверняка предложения будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, общее собрание вправе избрать только одну управляющую организацию для управления многоквартирным домом. Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока заплату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Для того чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одобрило условия договора управления с управляющей организацией, эти условия необходимо вначале наста дии переговоров обсудить и согласовать с этой управляющей организацией. В связи с этим общее собрание не вправе изменять условия договора управления, предварительно согласованные с управляющей организацией (акцепт условий договора должен полными безоговорочным — см. п. 1 ст. 438 ГК РФ. Если общее собрание все-таки утвердит иные условия договора управления, то они подлежат повторному согласованию с управляющей организацией (ст. 443 ГК РФ. В случае внесения изменений на переговорах с управляющей организацией в предложенные общим собранием условия договора измененные условия этого договора подлежат повторному утверждению общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией, указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ: ¾ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; ¾ перечень услуги работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; ¾ порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; ¾ порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (подп. 4 п. 2 ст. 44, пи ст. 46 ЖК РФ). Между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления на одинаковых для всех условиях, утвержденных решением общего собрания собственников пи ст. 162 ЖК РФ. Спорным является вопрос о том, обязательно ли заключение договора управления с управляющей организацией для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания о заключении такого договора обязательно для всех собственников. Вправе ли управляющая организация требовать заключения договора управления от уклоняющихся собственников в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ Целесообразно распространить на такие случаи действие п. 5 ст. 161 ЖК РФ или прямо указать на обязанность собственников заключать договоры управления суп- равляющей организацией в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ. С учетом положений п. 4 ст. 162 ЖК РФ условие договора управления о сроке его действия договора следовало бы отнести к существенным условиям договора, указанным в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, то управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом может быть изменен и/или расторгнут в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ. Договор управления может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ. К существенным нарушениями договора управления можно отнести: ¾ неоплату вознаграждения управляющей организации; ¾ систематические задержки в предоставлении услуги выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; ¾ непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления; ¾ причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома. Стороны вправе в договоре управления установить иные случаи существенного нарушения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии в 30-днев- ный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ. Если договор управления заключен между управляющей организацией и ТСЖ или жилищным кооперативом, то проблем с определением истца и ответчика не возникнет. А вот если договор управления заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, то возникают некоторые проблемы, с которыми может столкнуться суд. Если требование об изменении или расторжении договора управления направляется в суд управляющей организацией, кто должен выступать ответчиком в данном случае Видимо, как ив случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, собственники согласно п. 1 ст. 322 ГКРФ несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Только в этом случае требование об изменении или расторжении должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как к стороне по договору управления. Такой подход соответствует и норме п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников, те. изменению или расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Управляющей организации имеет смысл ходатайствовать перед судом об объединении водно производство для совместного рассмотрения и разрешения всех дел, возбужденных по его искам к собственникам помещений (см. п. 4 ст. Г ГПК РФ). Если требование об изменении или расторжении договора управления намерены предъявить в суд собственники помещений в многоквартирном доме, то правомерным необходимо считать следующую процедуру согласования воли собственников. Так как решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме п. 1 ст. 162 ЖК РФ, то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании собственников. Если принимается решение об изменении условий договора управления, то такие изменения должны быть обсуждены на общем собрании и за них должны проголосовать собственники помещений, владеющие большинством голосов. Решение о расторжении договора управления также принимается большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принимающих участие в общем собрании. В силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ при принятии решения о расторжении договора управления собственникам помещений целесообразно избрать иной способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию. Это не только входит в их обязанности, но соответствует их интересам. Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном домена общем собрании было бы правильно поручить одному из собственников в интересах всех предъявить требование об изменении или расторжении договора управления управляющей организации, а при несогласии последней с изменением или расторжением договора — иск в суд. Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. Ист. 162 ЖК РФ. Договором управления может быть установлена иная периодичность предоставления отчетности, например, предоставлять отчет о выполнении договора управления каждый квартал или каждые полгода. Представляется, что предоставлять отчет о выполнении договора управления реже одного раза в год управляющая организация не вправе, т. к. это ухудшает положение собственников помещений в многоквартирном домена защиту интересов которых в первую очередь должно быть направлено действующее жилищное законодательство. Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК. РФ. Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50% долей вправе общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Договор управления можно считать прекращенными в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации. Согласно п. Юст. 162 ЖК РФ, управляющая организация затри дцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, либо, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Выполнение данной нормы вызывает массу вопросов: ¾ обоснованно указывается на то что, перед тем как обязывать управляющую организацию по окончании договора управления передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, необходимо установить в Жилищном кодексе, кто передает управляющей организации эти документы в момент заключения договора управления. Видится, что эта проблема актуальна при заключении первого договора управления. Высказано предложение о том, что для снижения издержек смены управляющей организации следует ввести независимую от управляющих организаций систему регистрации, инвентаризации общего имущества в многоквартирных домах, его ремонта и улучшений»; ¾ отмечается наличие коллизии норм пи ст. 162 ЖК РФ. Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должны быть переданы задней до окончания срока действия договора управления, а срок для направления заявления о прекращении договора по истечении срока его действия не установлен. Как же тогда управляющая организация узнает о необходимости и целесообразности передачи указанных ею документов, если за тридцать дней до истечения срока действия договора не поступит ни одного заявления от другой стороны по договору Справедливо предлагается в договоре управления устанавливать срок для подачи заявления стороны о прекращении договора управления по истечении срока его действия. Причем срок этот не может быть менее тридцати дней до момента прекращения договора управления; ¾ не урегулирован порядок передачи накоплений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома от управляющей организации, действие договора с которой прекращается. Думается, управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов управления. Для этого в первую очередь необходимо: ¾ создать конкурентную среду на рынке управления многоквартирными домами и рынке коммунальных услуг; ¾ внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие обязательное предоставление всеми управляющими организациями обеспечения исполнения своих обязательства также установить показатели финансовой устойчивости для управляющих организаций и государственный контроль над этми показателями 1.4.6. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья Впервые понятие товариществом собственников жилья (ТСЖ) в гражданский оборот ввел Гражданский кодекс РФ, который ст. 291 в сфере жилищных правоотношений закрепил конституционное право граждан РФ, имеющих на праве собственности помещения в многоквартирном домена объединение и дал понятие товарищества собственников жилья Новый Жилищный кодекс в ст. 135 определил ТСЖ как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования ив установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В отличие от определения ТСЖ, данного Гражданским кодексом, который характеризует ТСЖ как объединение собственников квартир, Жилищный кодекс определяет ТСЖ как объединение собственников всех помещений в многоквартирном доме. Такой подход обусловлен складывающейся в последнее время тенденцией строительства многофункциональных административно-жилых комплексов, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами, потому наряду с собственниками квартир в доме имеются и собственники нежилых помещений, и собственники гаражных (парковочных) мест. Таким образом, членами ТСЖ в многофункциональных жилых комплексах могут стать собственники не только квартир, но и любых иных помещений в многоквартирном доме. Также следует принять во внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений 28 При создании товарищества собственников жилья необходимо строго соблюдать установленный Жилищным кодексом порядок. ТСЖ — это добровольное, а необязательное объединение граждан собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно закрепленной в п. 1 ст. 136 ЖК РФ правовой норме водном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Законодатель закрепил возможность создания ТСЖ ив результате объединения: ¾ нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих друг с другом земельных участках, связанных общими сетями инженерно- технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; ¾ нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками (или без таковых, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. При этом в Жилищном кодексе не нашла отражения ситуация, когда происходит слияние двух или более ТСЖ водно вновь создаваемое. Скорее всего разработчики нового Жилищного кодекса оставили это на откуп Гражданского кодекса, а конкретно — его нормам, регламентирующим процесс слияния двух юридических лиц. Потому, если в повседневной жизни случится такая ситуация, необходимо обращаться к ст. 57, 58 ГК РФ. В соответствии сост Жилищного кодекса товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Инициатором создания ТСЖ может быть любой субъект жилищных правоотношений (физические или юридические лица через своих законных представителей, муниципальные образования, субъект Российской Федерации, Российская Федерация, обладающий правом собственности на помещение в данном доме. Причем инициировать образование ТСЖ может как один собственник (правообладатель, таки группа собственников (правообладателей. Для наиболее четкого представления о действиях Инициатора в процессе создания ТСЖ необходимо выработать алгоритм (порядок, которого необходимо придерживаться для выполнения установленного Жилищным кодексом порядка создания ТСЖ. Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, то инициатору создания ТСЖ необходимо точно определить число собственников помещений в многоквартирном доме, их адреса и другие реквизиты, по которым сними можно связаться. Контрольные вопросы и задания. Назовите основные нормативно-правовые предпосылки появления Нового Жилищного кодекса РФ. Назовите условия, которые обеспечивают органы государственной власти и местного самоуправления для осуществления гражданами права на жилище. В каких программах Правительства РФ содержится ориентация на самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем. Назовите основные направления обеспечения развития жилищного строительства в РФ. Каким категориям граждан государство намерено помочь в обеспечении жильем. Какие граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. К чьей компетенции относится определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. К чьей компетенции относится установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. Какие помещения являются объектами жилищных прав. Какие помещения не подлежат регулированию жилищным законодательством. Какими правами обладают собственники нежилых помещений. Каковы обязанности собственников нежилых помещений. Кто решает о способе выбора управления МКД? 14. Кто инициатор проведения общего собрания. Какие способы управления МКД вам известны 16. Если собственниками помещений в МКД не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, то какой орган власти определяет управление МКД? 17. Каким образом проводится отбор управляющей организации. В каких случаях проводится конкурс по выбору управляющей организации. В каких случаях орган местного самоуправления не может быть организатором открытого конкурса по выбору управляющей организации. Какие организации могут выступать в качестве организатора торгов. Назовите основные принципы проведения конкурса. Какими денежными средствами ив каком размере обеспечивается заявка на участие в конкурсе. Перечислите основные требования, которые предъявляются к претендентам — участникам конкурса. Каким образом проводится государственный контроль способа обеспечения управляющей организации. Кто принимает решение о непосредственном управлении МКД? 26. Почему способ непосредственного управления МКД не является привлекательным для собственников помещений. Каким образом жилищный кооператив осуществляет управление МКД? 28. Что означает управление управляющей организацией МКД? 29. Назовите основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией. В каких случаях между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления и надо ли его утверждать на общем собрании собственников. На какой срок заключается договор управления МКД? 32. При каких условиях управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов управления? |