Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
Глава Контроль качества жилищно-коммунальных услуг Качество предоставляемых услуги выполняемых работ должно соответствовать требованиям собственников помещений, Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление № 307, Постановление № 170), требованиям государственных стандартов, условиям заключенных договоров и иной документации согласно действующему законодательству. Процесс учета непредставления или предоставления ненадлежащего качества жилищно-коммунальных услуг осуществляется следующим образом. Собственник (наниматель) помещения (далее — потребитель) в случае обнаружения непредставления или предоставления жилищ- но-коммунальных услуг ненадлежащего качества уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя (управляющей организации) либо иную службу, указанную исполнителем. Данное сообщение потребителем может быть сделано в устной по телефону) или письменной форме, при этом потребитель сообщает свои фамилию, имя, отчество, точный адрес проживания и вид непре- доставления жилищной/коммунальной услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязательно осуществляет регистрацию сообщения и информирует потребителя о лице, принявшем заявку (фамилия, имя, отчество, регистрационном номере заявки и времени ее приема. В том случае, если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины непредставления либо предоставления жилищ- но-коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта не предоставления или предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества. В том случае, если сотруднику аварийно-диспетчерской службы неизвестны причины не предоставления или предоставления услуг ненадлежащего качества, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта не предоставления или проверки качества предоставления жилищно-коммунальных услуг 6. По результатам проверки составляется акт не предоставления или предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем. Данный акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю, другой остается у исполнителя. В указанном акте указываются: ¾ нарушения параметров качества, ¾ время и дата начала не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Акт о не предоставлении или предоставлении жилищно-комму- нальных услуг ненадлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за жилищные/коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором. Датой начала непредставления или предоставления жилищно-ком- мунальных услуг ненадлежащего качества считается время: ¾ подачи потребителем в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте не предоставления или предоставления жилищно-комму- нальных услуг ненадлежащего качества, ¾ указанное в акте, составленном исполнителем, в случае выявления исполнителем факта предоставления жилищно коммунальных услуг ненадлежащего качества, ¾ начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим квартирным) или индивидуальным прибором учета в случае фиксации предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества приборами учета. Если же потребитель (или его представитель) и исполнитель (или его представитель) не смогли прийти к общему решению относительно качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, то акт о не предоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества не составляется, а потребитель и исполнитель определяют новую дату и место оценки качества предоставления жилищно-коммуналь- ных услуг. В этом случае приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей. По результатам повторной оценки составляется акт не предоставления или предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем. Также наряду сданными лицами акт может быть подписан представителем жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей. В случае причинения исполнителем или третьими лицами ущерба жизни (здоровью) и (или) имуществу потребителя или совместно проживающим с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель (или его представитель) и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан его уполномоченным представителем не позднее чем через 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. В случае невозможности подписания акта потребителем (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами. Этот акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю, второй остается у исполнителя. Период предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным: ¾ со дня подписания потребителем (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления жилищно-коммуналь- ных услуг, ¾ с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета. За нарушения качества и порядка предоставления жилищно-ком- мунальных услуг исполнитель несет ответственность, установленную законодательством. Также исполнитель несет ответственность, предусмотренную законодательством, за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие не предоставления или предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества независимо от его вины. Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества жилищно-коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств «__» ______________ 200_ г. АКТ о не предоставлении жилищных/коммунальных услуг или предоставлении жилищных/коммунальных услуг ненадлежащего качества Инженер-диспетчер УО Зодчий ( Ф.И.О.) в присутствии. Собственника помещения (Ф.И.О., адрес проживания) Также (при необходимости присутствия. Представителя гос. жилищной инспекции (должность, Ф.И.О.) ________________________________________________________________ 3. Представителя общественного объединения потребителей (Ф.И.О.) На основании заявки собственника помещения от «__» _______ 200_ г. № __ составлен настоящий акт о том, что. Выявлено нарушение параметров качества жилищных/коммунальных услуг (перечислить каких, в отношении дома № ___ по ул г. ______________________. 2. Не предоставление жилищных/коммунальных услуг (предоставление жилищных/коммунальных услуг ненадлежащего качества) началось Время ____ ч ____ мин. «__»___________ 200_ г. Подписи: 1. Собственник помещения ___________________ 2. Инженер-диспетчер УО Зодчий а также (при необходимости. Представитель гос. жилищной инспекции ______________ 4. Представитель общественного объединения потребителей ___________ «__»___________ 20__ г. Время ____ ч ____ мин. Контрольные вопросы и задания. Каким образом осуществляется процесс учета непредставления или предоставления ненадлежащего качества жилищно-коммуналь- ных услуг. Какой документ является основанием для перерасчета размера платы за жилищные/коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором. В каком случае приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей. Кто несет ответственность за нарушения качества и порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг 5. Кто несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие непредоставления или предоставления жилищ- но-коммунальных услуг ненадлежащего качества. В каких случаях Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества жилищно-коммунальных услуг Глава Предоставление услуг управляющей организации пользователям помещений 3.1. Требования к договору управления На практике, формальный подход управляющих организаций при заключении с собственниками договоров управления многоквартирным домом, а более правильно следует сказать — предложение собственникам редакции договора, составленного под себя, может повлечь за собой следующие негативные последствия: ¾ недовольные редакцией договора управления многоквартирным домом собственники помещений в поисках правды в конечном итоге могут прийти в суд, где без особых трудов будет доказано, что редакция предложенного Договора составлена в противоречии ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ; ¾ возрастание недоверия собственников к управляющей организации отказ собственников от заключения Договора с управляющей организацией, что в свою очередь заставит уже управляющую организацию подавать в судна собственников (а это значит опять же сыграть против себя); ¾ как правило, в формально составленных договорах управления многоквартирным домом забывают отразить такие немаловажные вопросы, как порядок изменения перечня оказываемых управляющей организацией услуг, организация и финансовое регулирование капремонта дома и др.; ¾ в формально составленных договорах, как правило, присутствуют общие ссылки на исполнение управляющей организацией отраслевых нормативных документов — например Правили Норм технической эксплуатации жилищного фонда. Данный документ, при всей своей многогранности, неконкретен и добиться по нему от управляющей организации ответственности практически невозможно. При заключении договора необходимо учитывать: ¾ условия договора управления многоквартирным домом порождают не только права и обязанности участников, но и являются основой (фундаментом) для заключения договоров с третьими лицами — ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями условия договора определяются по усмотрению условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ); ¾ существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора последний не является заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из таких условий. При несоблюдении согласованной сторонами формы договор признается незаключенным; ¾ признание договора не заключенным влечет за собой последствия недействительности сделки (статья 167 ГК РФ). Требования к договору управления. Предмет договора. Общие требования.В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома) перечень услуги работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Стоимость предоставляемых услуг. Права и обязанности сторон. Срок договора.Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один године более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Момент начала исполнения обязательств по договору.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Требования при расторжении или прекращении договора. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному изданных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Отчетность по договору.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Сроки, формы и порядок отчетности управляющей организации на Общем собрании. Иные условия.Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе по оплате жилья. Управляющая организация выступает агентом по предоставлению прочих услуг в интересах собственников. Вопросы инвестирования. Ресурсосбережения. Дополнительные услуги. Сдача в аренду общего имущества и направление средств на содержание и ремонт общего имущества. Сведения об уполномоченном собственниками лице, который будет осуществлять контроль исполнения управляющей организацией договора управления. Порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора управление. Порядок расчетов по приборам учета, потребляемых ресурсов. Порядок взыскания задолженностей по обязательным платежам. 10. Приложения к договору.Утвержденные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденные перечни коммунальных услуг. Копия протокола общего собрания собственников помещений. Копии бланков решений при заочном голосовании. Копии бланков решений при письменном голосовании на общем собрании приличном присутствии. Копии доверенностей. Порядок принятия собственниками помещений решений и установления размеров платежей при выполнении работ пока- питальному ремонту общего имущества. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, предоставленные управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме § 3.2. Методические указания по составлению договора на содержание и ремонт многоквартирного дома между пользователями помещений и управляющей организацией Рассмотрим последовательность составления договора на содержание и ремонт многоквартирного дома между пользователями помещений и управляющей организацией на примере договора на содержание и ремонт многоквартирного дома, составленного ООО Управляющая организация Зодчий. Лицами, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями, признаются собственники жилых помещений и члены их семей, наниматели жилых помещений и члены их семей, собственники нежилых помещений или Владельцы нежилых помещений по иным законным основаниям. В целях договора указанные лица именуются пользователями помещений. Договор на содержание и ремонт многоквартирного дома г. Жуковский «01» января 2009г. Термины и их толкование Стороны договорились о том, что при исполнении и толковании настоящего Договора, если иное не вытекает из его контекста, слова или словосочетания будут иметь значение, указанное в Приложении № 1 к настоящему договору. Граждане — собственники жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении № а к настоящему договору, именуемые в дальнейшем Собственники жилых помещений, собственники жилых помещенийи владельцы жилых помещений по иным законным основаниям, предоставляющие жилые помещения гражданам в социальный найм или найм (согласно списку, приведенному в Приложении б к настоящему договору, именуемые в дальнейшем Наймодатели, а также собственники нежилых помещений или (и) их владельцы по иным законным основаниям(согласно списку, приведенному в Приложении в к настоящему договору, именуемые в дальнейшем Владельцы нежилых помещений, и именуемые все вместе Заказчики, с одной стороны, и ООО Управляющая организация Зодчий, в Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем лице директора Иванова Е. Н, действующего наосновании Устава, имену- емоев дальнейшем Управляющая организация, с другой стороны, именуемые в дальнейшем. Предмет договора и общие положения 1.1. Предметом настоящего договора является выполнение Управляющей организацией заплату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Жуковский, Московская обл, ул. Гагарина, корпус 3 (далее — многоквартирный дом. Управление многоквартирным домом включает в себя следующие виды работ, услуг: ¾ обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями Владельцами нежилых помещений; ¾ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; ¾ обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме; ¾ обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся жилыми и нежилыми помещениями по перечню ив порядке, установленными настоящим договором. Под лицами, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями признаются Собственники жилых помещений и члены их семей, наниматели жилых помещений и члены их семей, собственники нежилых помещений или Владельцы нежилых помещений по иным законным основаниям. В целях настоящего договора указанные лица именуются пользователями помещений. Управление многоквартирным домом осуществляется Управляющей организацией в интересах Заказчиков и пользователей помещений в период срока действия договора, установленного п настоящего договора с учетом положений п настоящего договора. 1.4. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по настоящему договору, приведен в Приложении № 2 к настоящему договору |