Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
Глава Организация технического обслуживания, эксплуатации инженерных систем и содержания помещений в многоквартирном доме 5.1. Техническое обслуживание, эксплуатация инженерных систем и содержание помещений в многоквартирном доме Сложность технического обслуживания здания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностике причини установлении рациональных методов их устранения. Отметим, что наиболее сложной ив тоже время важной задачей технического обслуживания является непросто выполнение работ по содержанию конструкций, но и постоянный анализ причини последствий, принятие обоснованных решений по их устранению методами текущего и капитального ремонта. Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов, и система также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениями прилегающей территории. Техническое обслуживание включает. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений: ¾ устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др, укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов; ¾ устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др, замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотри очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др, укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов); ¾ проветривание колодцев; ¾ проверка исправности канализационных вытяжек, наличия тяги в дымовентиляционных каналах, заземления ванн; ¾ мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопоч- ных листков и др.); ¾ прочистка канализационного лежака; ¾ промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.; ¾ проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов; ¾ проверка заземления оборудования (насосы, щитовые вентиля- торы); ¾ протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных клетках, технических подпольях и чердаках; ¾ устранение мелких неисправностей электропроводки; ¾ смена штепсельных розеток и выключателей. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период: ¾ укрепление водосточных труб, колени воронок; ¾ расконсервирование и ремонт поливочной системы; ¾ снятие пружин на входных дверях; ¾ консервация системы центрального отопления; ¾ ремонт оборудования детских и спортивных площадок; ¾ ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; ¾ устройство дополнительной сети поливочных систем; ¾ укрепление флагодержателей; ¾ консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования); ¾ работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков; ¾ осмотр кровель фасадов и полов в подвалах. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период: ¾ утепление оконных и балконных проемов; ¾ замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей; ¾ утепление входных дверей и квартиры; ¾ ремонт и утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях; ¾ крепление и ремонт парапетных ограждений; ¾ остекление и закрытие чердачных слуховых окон; ¾ изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах; ¾ ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления; ¾ ремонт печей и кухонных очагов; ¾ ремонт и утепление бойлеров; ¾ ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных ¾ замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений; ¾ консервация поливочных систем; ¾ укрепление флагодержателей, номерных знаков; ¾ заделка продухов в цоколях зданий; ¾ ремонт и утепление наружных водоразборных кранов ¾ ремонт и постановка пружин на входных дверях; ¾ ремонт и укрепление входных дверей. Прочие работы: ¾ регулировка и наладка систем центрального отопления и вентиляции в период ее опробования; ¾ очистка и промывка водопроводных баков; ¾ промывка системы центрального отопления; ¾ регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием; ¾ подготовка зданий к праздникам; ¾ прочистка колодцев; ¾ подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации; ¾ удаление с крыш снега и наледей; очистка кровли от мусора, грязи, листьев В табл. 5.1 и 5.2 представлены продолжительность эксплуатации жилых зданий и их основных элементов. Таблица Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий Виды жилых зданий по материалам основных конструкций Продолжительность эффективной эксплуатации (лет) до постановки на профилактический текущий ремонт до постановки на капитальный ремонт Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т. пс железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации Со стенами из кирпича, естественного камня и т. пс деревянными перекрытиями деревянные со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации Таблица 5. Минимальная продолжительность эксплуатации элементов жилых зданий Элементы жилых зданий Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта замены, лет ** 1 2 Фундаменты Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе Тоже на известковом растворе и кирпичные * Ленточные бетонные и железобетонные * Бутовые и бетонные столбы Свайные * Деревянные стулья Продолжение табл. 5. 2 1 Стены Крупнопанельныесутепляющимслоемизминераловатных плит, цементного фибролита Крупнопанельные однослойные из легкого бетона * Особо капитальные,каменные (кирпичныепри толщине 2,5 — 3,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе * Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2 — 2,5 кирпича) * Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника * Деревянные рубленые и брусчатые * Деревянные сборно-щитовые, каркасно-засыпные * Глинобитные, саманные, каркасно-камышитовые * Герметизированные стыки Панелей наружных стен мастиками • нетвердеющими 8 • отверждающимися 15 • места примыкания оконных (дверных) блоков к граням проемов 25 Перекрытия Железобетонные сборные и монолитные * С кирпичными сводами или бетонным заполнением по- металлическим балкам * 80 Деревянные по деревянным балкам, оштукатуренные междуэтажные 60 Тоже чердачные 30 По деревянным балкам, облегченные, неоштукатуренные 20 Деревянные по металлическим балкам Утепляющие слои чердачных перекрытий из пенобетона 25 • пеностекла 40 • цементного фибролита 15 • керамзита или шлака 40 • минеральной ваты 15 • минераловатных плит 15 Продолжение табл. 5. 2 1 2 Полы Из керамической плитки по бетонному основанию Цементные железные Цементные с мраморной крошкой Дощатые шпунтованные по перекрытиям 30 • грунту Паркетные дубовые на рейках (на мастике) 60 (50) • буковые на рейках (на мастике) 40 (30) • березовые, осиновые на рейках (на мастике) 30 (20) • из паркетной доски 20 • из твердой древесно-волокнистой плиты Мастичные на поливинилцементной мастике Асфальтовые Из линолеума безосновного С тканевой или теплозвукоизолирующей основой Из поливинилхлоридных плиток Из каменных плит мраморных 50 • гранитных 80 Лестницы Площадки железобетонные, ступени плитные колесные по металлическим, железобетонным косоурамили железобетонной плите * Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой Деревянные Балконы, лоджии, крыльца Балконы: • по стальным консольным балкам (рамам) с заполнением железобетоном или сборными плитами 60 • с дощатым заполнением 30 • по железобетонным балкам — консолями плитам перекрытия Ограждения балконов и лоджий металлическая решетка 40 • деревянная решетка Продолжение табл. 5. 2 1 Полы цементные или плиточные балконов и лоджий с гидроизоляцией асфальтовый пол 10 • несущие деревянные балки — консоли с дощатым заполнением 20 • деревянный пол, покрытый оцинкованной кровельной сталью 20 • тоже черной кровельной сталью Крыльца бетонные с каменными или бетонными ступенями 20 • деревянные Крыши и кровля Стропила и обрешетка из сборных железобетонных элементов 80 • из сборных железобетонных настилов 80 • деревянные 50 Утепляющиеслоисовмещенныхбесчердачныхкрыш вентилируемых (невентилируемых): • из пенобетона или пеностекла 40 (30) • из керамзита или шлака (30) • из минеральной ваты (10) • из минераловатных плит (Покрытия крыш (кровля Из оцинкованной стали Из черной стали Из рулонных материалов (в 3 — 4 слоя) Из керамической черепицы Из асбестоцементных листов и волнистого шифера 30 Безрулонные мастичные по стеклоткани Система водоотвода Водосточные трубы и мелкие покрытия по фасаду из стали • оцинкованной 10 • черной 6 Внутренние водостоки из труб чугунных 40 • стальных 20 • полимерных 10 Продолжение табл. 5. 2 1 2 Перегородки Шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные Гипсовые, гипсоволокнистые Из сухой штукатурки по деревянному каркасу Двери и окна Оконные и балконные заполнения деревянные переплеты 40 • металлические переплеты Дверные заполнения внутриквартирные 50 • входные в квартиру 40 • входные на лестничную клетку 10 • общественных зданий наружные/внутренние Отопительные печи и кухонные очаги Кухонные печи с обогревающим щитком, работающие на топливе дровяном 20 • каменноугольном Отопительные печи на топливе дровяном 30 • угольном 25 Вентиляция Шахта и короба на чердаке из шлакоблочных плит 60 • из деревянных щитов, обитых кровельным железом по войлоку Приставные вентиляционные вытяжные каналы из гипсовых и шлакобетонных плит 30 • из деревянныхщитов, оштукатуренных потканой металлической сетке Внутренняя отделка Штукатурка • по каменным стенам 60 • по деревянным стенами перегородкам Облицовка керамическими плитками 40 • сухой штукатуркой Продолжение табл. 5. 2 1 Окраска в помещениях составами водными 4 • полуводными (эмульсионными) Окраска лестничных клеток составами водными 3 • полуводными (эмульсионными) Окраска безводными составами (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др стен, потолков, столярных изделий 8 • полов 5 • радиаторов, трубопроводов, лестничных решеток 4 Оклейка стен обоями • обыкновенными 4 • улучшенного качества 5 Наружная отделка Облицовка: • ковровой плиткой 30 • естественным камнем 80 Терразитовая штукатурка Штукатурка по кирпичу раствором • сложным 30 • известковым Штукатурка по дереву Лепные детали цементные Окраска по штукатурке (по бетону) составами известковыми силикатными 6 • полимерными 6 • кремнийорганическими красками 8 Масляная окраска по дереву 4 Окраска кровель масляными составами 4 Покрытие поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали • оцинкованной черной Продолжение табл. 5. 2 1 Инженерное оборудование Водопровод и канализация Трубопроводы холодной воды из труб оцинкованных 30 • газовых черных Трубопроводы канализации • чугунные 40 • керамические 60 • пластмассовые Водоразборные краны Туалетные краны Умывальники керамические 20 • пластмассовые Унитазы керамические 20 • пластмассовые 30 Смывные бачки чугунные высокорасположенные 20 • керамические 20 • пластмассовые Ванны эмалированные • чугунные 40 • стальные Кухонные мойки и раковины чугунные эмалированные 30 • стальные эмалированные 15 • из нержавеющей стали Задвижки и вентили из чугуна Вентили латунные Душевые поддоны Водомерные узлы Горячее водоснабжение Трубопровод горячей воды из газовых оцинкованных труб (газовых черных труб) при схемах теплоснабжения • закрытых 20 (10) • открытых 30 (Продолжение табл. 5. 2 1 Смесители 15 Полотенцесушители из труб черных 15 • никелированных Задвижки и вентили из чугуна Вентили и пробковые краны из латуни Колонки дровяные Изоляция трубопроводов Скоростные водонагреватели Центральное отопление Радиаторы чугунные (стальные) при схемах • закрытых 40 (30) • открытых 30 (Калориферы стальные 15 Конвекторы Трубопроводы Стояки при схемах • закрытых 30 • открытых Домовые магистрали при схемах • закрытых 20 • открытых Задвижки Вентили Трехходовые краны Элеваторы Изоляция трубопроводов Котлы отопительные чугунные 25 • стальные 20 Обмуровка котлов Короба Мусоропроводы Загрузочные устройства, клапаны 10 Мусоросборная камера, вентиляция Ствол 60 Продолжение табл. 5. 2 1 2 Газооборудование Внутридомовые трубопроводы Газовые плиты Водогрейные колонки Электрооборудование Вводно-распределительные устройства 20 Внутридомовые магистрали (сеть питания квартир) с распределительными щитками 20 Внутриквартирные сети при проводке скрытой 40 • открытой Сеть дежурного освещения мест общего пользования 10 Сетиосвещенияпомещений производственно-техниче- ского назначения Сети питания лифтовых установок системы дымоудаления Линии питания ЦТП и бойлерных, встроенных в здание Бытовые электроплиты Электроприборы (штепсельные розетки, выключатели и т. п) Оборудование объединенных диспетчерских систем (ОДС) Внутридомовые сети связи и сигнализации проводка 15 • щитки, датчики, замки, КИП и др. 10 • телемеханические блоки, пульт 5 • переговорно-замочные устройства 5 • автоматическая противопожарная защита 4 • телеантенна Наружные инженерные сети Водопроводный ввод из труб • чугунных 40 • стальных 15 • композитных Дворовая канализация и канализационные выпуска из труб • чугунных 40 • керамических или асбестоцементных 30 • композитных Окончание табл. 5. 2 1 Теплопровод стальные 20 • композитные 50 Дворовый газопровод 20 Прифундаментный дренаж Внешнее благоустройство Асфальтобетонное (асфальтовое) покрытие проездов, тротуаров, отмосток 10 Плиточное покрытие тротуаров Щебеночные площадки и садовые дорожки Оборудование детских площадок * Элементы, не подлежащие заменена протяжении всего периода использования зданий по назначению ** Продолжительность эксплуатации элементов жилых зданий, выполненных из конструкций и материалов нового поколения и по новым технологиям, может корректироваться в сторону увеличения в соответствии со сроками эксплуатации, указываемыми в сертификатах пред- приятий-изготовителей. § 5.2. Акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания и форма его заполнения Форма Акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания. Ко нс тру ктивны е элементы Основной материал Повр еж дени е и дефекты согласно В СН 53-86Р) Физи че ский износ, Вид ремонта Фундаменты цоколь о тм ос тка 2 Н ес ущи е стены Перегородки 4Пер екр ы тия 5 Ле стни чны ем ар ши и площадки Несущие конструкции кровли 7Кр ов ля 8 Ок онны е заполнения 9Дв ер ны е заполнения 10По лы 11 Вн утренняя отделка отделка МОП 12 Н ару жн ая отделка Разное балконы лоджии козырьки водостоки Сведения об инженерном оборудовании Инж ен ер но е оборудование подчеркнуть ист очник) Осн овны е материалы Повреждения и дефекты согласно В СН 53-86р) Физи че ский износ, Вид ремонта Электрооборудование Газоснабжение сетевое, бал ло нн ое) 3 Си стема отопления (ТЭЦ, А ГВ, п еч - но е) 4 Хо ло дн ое водоснабжение Горячее водоснабжение центральное, откол онки) 6 Ка на лиз ация Общий физический износ здания — Акт обследования составил Заместитель директора по техническому обслуживанию Пример заполнения формы Акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания. Ко нс тр ук тивны е э ле мен ты Осн овн ой ма те риа л П овр еж дени е и дефекты согласно В СН 53-86Р) Физи че - ский износ, Вид ремонта 2 3 4 5 Фундаменты цоколь о тм ос тка Бе тонные блоки Шт ука турка Асфальтобетон Неравномерная осадка Мес тами разрушения штукатурного слоя Неравномерная осадка, трещины Восстановление штукатурного слоя Несущие стены Кирпич Тр ещины 5-7 мм, выветривание швов, разрушение кладки возле водосточных труби козырьков, местами возле балконов по в ер хн ос ти) 65 Ре мо нт поврежденных участков стен Перегородки Гип соли то вы е, кирпичные Отслоение штукатурного слоя Перекрытия Железобетон- ные Н а чердачном перекрытии отмечаются следы протечек, нарушения теплоизоляционного слоя, оседание утеплителя Лестничные марши и площадки Железобетон- ные Выб оины на поверхности площадок, повреждения перил Заделка выбоин, ремонт перил iОкоiiнчаiiниiiе формы 5.1 1 2 3 4 5 Несущие конструкции кровли Мет ал ли чески е Н езн ачи тельная коррозия Кровля Ас бе ст оц е- мен тн ая Пр от ечки в местах примыкания к конструктивным элементам, слуховые окна без рам, свободный доступ для осадков 30Ка пита льный ремонт Оконные заполнения Дер ев янны е Ок онны е переплеты рассохлись 65Ка пита льный ремонт в под ъ- ездах 9 Дв ер ны е заполнения Дер ев янны е Дв ер ны е коробки и полотна рассохлись 65Ка пита льный ремонт в подъездах 10По лы Дер ев янны е От став ани е отдельных к леп окот основания, заметные вздутия, скрип при ходьбе Внутренняя отд елка: Шт ука турка отделка МОП Шт ука турка, окраска Разрушение штукатурного слоя, отслоение окрасочного покрытия Капитальный ремонт Наружная отделка --13Ра зное балконы, лоджии Железобетонные плиты Ра зру ш ени е з ащи тнЬг о слоя, оголение и коррозия арматуры козырьки Железобетонные плиты Ра зру ш ени е защитного слоя, оголение и коррозия арматуры, разрушением ест опоры к озыр ьк овых плит 55Ка пита льный ремонт водостоки Стальные и оцинкованные трубы Ра зру ш ени е соединений элементов Требуется частичная замена Сведения об инженерном оборудовании Инж ен ер но е оборудование подчеркнуть и ст очник) Осн овны е ма тер иа лы П овр еж дения и дефекты согласно В СН 53-86р) Физи- че ский износ, Вид ремонта 2 3 4 5 1 Эл ек тр оо бору до ва - ние От су тс тви е части приборов в подъездах 65Зам ен ау час тк ов сетей и приборов 2Га зо снабжение сетевое, бал ло нн ое) Ст альны е тру бо - проводы Повр еж дения окраски трубопровода 35Во сс та но вл ени е окраски 3Си стема отопления ТЭЦ, А ГВ, п ечн ое) Ст альны е тру бо - проводы Зн ачи тельная коррозия трубопроводов 50Ка пита льный ремонт Холодное вод осн аб - жени е Ст альны е тру бо - проводы Зн ачи тельная коррозия трубопроводов, большое количество хомутов Капитальный ремонт Горячее водоснабжение центральное, от коло нки) Ст альны е тру бо - проводы Зн ачи тельная коррозия трубопроводов 60Ка пита льный ремонт Кана лиз ация Чу гунны е тру бо - проводы Зн ачи тельная коррозия и повреждения чугунных трубопроводов, следы протечек в местах присоединения приборов 60Ка пита льный ремонт Общий физический износ здания — Акт обследования составил ___________/_________________/ Заместитель директора по техническому обслуживанию 5.3. Контроль технического состояния зданий и объектов формы плановых осмотров и примеры их заполнения Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и непла- новых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные. При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Общие осмотры проводят два раза в год — весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиями объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. При осеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям иобъектам, включенным в план текущего ремонта следующего года. При общих осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды. Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами Форма Периодичность проведения осмотров Элементы и помещения здания Перио- дичность осмотров, мес. Примечания 1 2 3 Крыши Деревянные конструкции и столярные изделия Каменные конструкции Железобетонные конструкции Панели полносборных зданий и межпанельные стыки Стальные закладные детали без антикоррозийной защиты в полносборных зданиях Стальные закладные детали с антикоррозийной защитой Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы Газоходы Вентиляционные каналы То же, в помещениях, где установлены газовые приборы Внутренняя и наружная отделка Полы Перила и ограждающие решетки на окнах лестничных клеток Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения Системы центрального отопления в квартирах и основных функциональных помещениях на чердаках, в подвалах (подпольях, на лестницах Тепловые вводы, котлы и котельное оборудование открытая электропроводка скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах Окончание формы 5.2 1 2 3 • кухонные электроплиты светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.) Системы дымоудаления и пожаротушения Домофоны Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водопод- качки фекальных и дренажных насосов Жилые и подсобные помещения квартир лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения Пример заполнения формы Элементы и помещения здания Перио- дичность осмотров, мес. Примечания 1 2 3 Крыши 3-6 Деревянные конструкции и столярные изделия 6-12 Каменные конструкции 12 Железобетонные конструкции 12 Панели полносборных зданий и межпанельные стыки 12 Стальные закладные детали без антикоррозийной защиты в полносборных зданиях Через 10 лет после начала эксплуатации, затем через каждые 3 года Осмотры проводятся путем вскрытия 5-6 узлов Стальные закладные детали с антикоррозийной защитой Через 15 лет, затем через каждые 3 года Продолжение формы 5.2 1 Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы 3 Осмотр и прочистка проводятся перед началом ив течение отопительного сезона Газоходы 3 Вентиляционные каналы 12 То же, в помещениях, где установлены газовые приборы 3 Внутренняя и наружная отделка 6-12 Полы 12 Перила и ограждающие решетки на окнах лестничных клеток 6 Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения 3-6 Системы центрального отопления: Осмотр проводится в отопительный период в квартирах и основных функциональных помещениях на чердаках, в подвалах (подпольях, на лестницах Тепловые вводы, котлы и котельное оборудование- месячно Электрооборудование: • открытая электропроводка скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах кухонные электроплиты светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.) 3 Системы дымоудаления и пожаротушения Еже- месячно Домофоны То же Окончание формы 5.2 1 2 3 Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС 3 Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водопод- качки фекальных и дренажных насосов 2 Жилые и подсобные помещения квартир лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения 12 При проведении частичных осмотров должны устраняться те неисправности, для которых достаточно времени, отводимого на осмотр, который также регламентируется нормами. Форма Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещения зданий п п Конструктивные элементы, домовое оборудование Профессия осматривающих рабочих Расчетное количество осмотров в год 2 3 4 1 Печи (с газоходами) 2 Вентиляционные каналы и шахты в зданиях вентшахты оголовки Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства краны, разводка. Система внутреннего водоотвода с крыш зданий Центральное отопление Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий Мусоропроводы (все устройства Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений Окончание формы 5.3 1 2 3 4 9 Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в т. ч. распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, чердаках и лестничных клетках Техническое обслуживание стационарных электроплит Техническое обслуживание систем дымоуда- ления, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности Пример заполнения формы 5.3 № п п Конструктивные элементы, домовое оборудование Профессия осматривающих рабочих Расчетное количество осмотров в год 2 3 4 1 Печи (с газоходами) Печник- каменщик 2 Вентиляционные каналы и шахты в зданиях вентшахты оголовки Каменщик или жестянщик (в зависимости от конструкций Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок То же 4 Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка. Система внутреннего водоотвода с крыш зданий Слесарь- сантехник 5 Центральное отопление То же 1 Окончание формы 5.3 1 2 3 4 6 Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий -//- В соответствии с договором Мусоропроводы (все устройства) Рабочий по обслуживанию мусоропроводов и слесарь- сантехник По мере необходимости Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений Электро- монтер В соответствии с договором Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в т. ч. распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины То же Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, чердаках и лестничных клетках Техническое обслуживание стационарных электроплит Техническое обслуживание систем ды- моудаления, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности -//- -//- Примечания: 1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройств соответствующими ателье согласно договорам, на техническое обслуживание специализированными организациями газонагреватели, газовые плиты и т. п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями 3. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться поместным нормам в установленном порядке. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехника- ми и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями. В жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок, проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий. Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др, атак- же для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы, оснащенные современными техническими средствами автоматического контроля и управления. В составе затратна техническое обслуживание должно предусматриваться отчисление средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного исправления неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде, работают городские аварийно-технические службы. Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт. Генеральный подрядчик в течение двух лет с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и соци- ально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими органами отраслевого управления. Контрольные вопросы и задания. Какие работы включает техническое обслуживание зданий. Перечислите виды работ, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период. Перечислите виды работ, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период. Когда составляется акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания. Каким образом осуществляется контроль над техническим состоянием зданий и объектов. Назовите виды планового осмотра технического состояния здания. Назовите периодичность проведения общих осмотров. При каких осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды. Входят ли в состав затратна техническое обслуживание отчисление средств для выполнения аварийных работ. Каким образом обеспечивается взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт Глава Организация санитарного содержания мест общего пользования в многоквартирном доме Соблюдение нормативных требований по содержанию лестничных клеток и мусоропроводов в жилых домах обеспечивается организацией, обслуживающей жилищный фонд. Работы по уборке лестничных клеток содержат следующие требования влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов; ¾ обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил, шкафов для электрощитов и слаботочных устройств, почтовых ящиков); ¾ мытье окон, подметание и мытье площадки перед входом в подъезд. Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке при отсутствии оборудования, при наличии мусоропровода, лифта, лифта и мусоро-провода. Периодичность проведения работ при уборке лестничных клеток регламентируется нормами. Форма Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток. Вид работы Виды оборудования на лестничных клетках об ор удо ва ни е отс утс тв уе т му со ро пр ов од лиф т му сор опр ов од или bbфbbтbВлажное подметание лестничных площадок и маршей нижних двух этажей Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше второго этажа Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов Мытье лестничных площадок и маршей Мытье пола кабины лифта Влажная протирка стен, плафонов и потолков кабины лифта Мытье окон Уборка площадки перед входом в подъезд Очистка металлической решетки и приямка Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков Влажная протирка подоконников, отопительных приборов Пример заполнения формы Вид работы Виды оборудования на лестничных клетках об ор удо ва ни е отс утс тв уе т му со ро пр ов од лиф т му сор опр ов од или bbфbbтbВлажное подметание лестничных площадок и маршей нижних двух этажей Ежедневно Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше второго этажа раза в неделю разв неделю Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов - Еже- дневно - Еже- дневно Мытье лестничных площадок и маршей раза в месяц разв месяц Мытье пола кабины лифта - - Ежедневно Влажная протирка стен, плафонов и потолков кабины лифта раза в месяц Мытье окон разв год Уборка площадки перед входом в подъезд Очистка металлической решетки и приямка разв неделю Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков разв год Влажная протирка подоконников, отопительных приборов раза в год Работы по обслуживанию мусоропроводов включают профилактический осмотр; ¾ удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку; ¾ уборку загрузочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей. В случае обнаружения вовремя осмотров мусоропроводов повреждений и неисправностей (неплотность крепления клапанов, выпадение резиновых прокладок, нарушения действия вентиляции, образование трещин в штукатурке возле клапанов и т.д.) должны приниматься меры по немедленному их устранению. Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники переносные дворовые мусоросборники (вместимостью 80- 100 л, контейнеры (вместимостью 400-800 ли бункеры. Форма Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов. Вид работы Периодичность Профилактический осмотр мусоропроводов Удаление мусора из мусороприемных камер Уборка мусороприемных камер Уборка загрязненных клапанов мусоропровода Мойка сменных мусоросборников Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода Дезинфекция мусоросборников Устранение засора Пример заполнения формы Вид работы Периодичность Профилактический осмотр мусоропроводов раза в месяц Удаление мусора из мусороприемных камер Ежедневно Уборка мусороприемных камер Ежедневно Уборка загрязненных клапанов мусоропровода разв неделю Мойка сменных мусоросборников Ежедневно Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода разв месяц Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода разв месяц Дезинфекция мусоросборников разв месяц Устранение засора По мере необходимости Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте. Вывоз мусора осуществляется по системе опорожнения (когда мусор из переносных мусоросборников перегружают в кузов мусоровозов) или сменной системе (когда контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфицируют ив чистом виде возвращают в домовладение). Примечание: В каждой организации по обслуживанию жилищного фонда ведутся отдельные журналы на санитарно-технические работы, на электротехнические работы, на работы по домовой территории, а также связанные с ремонтом лестничных клеток, чердаков, подвалов, технических подполий, подъездов. Форма 6.3 Журнал учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилом доме (образец) Дата Адрес и фамилия нанимателя (владельца) Неисправность или повреждение (кратко) Отметка об исполнении дата расписка работавшего Контрольные вопросы и задания. Какой организацией обеспечивается соблюдение нормативных требований по содержанию лестничных клеток и мусоропроводов в жилых домах. Назовите основные требования к работам по уборке лестничных клеток. Перечислите работы по обслуживанию мусоропроводов. По каким системам осуществляется вывоз твердых бытовых отходов 5. В каком документе ведется учет заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилом доме Глава Финансовое обоснование тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома В настоящей главе представлены методические рекомендации по финансовому обоснованию и расчету тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, на ремонт конструктивных элементов жилых зданий, а такжезатраты на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, затраты на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий,нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на капитальный ремонт жилья и прочих прямых затрат. В методических рекомендациях экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы, представляющей собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) по экономическим элементам обосновать тарифы и информировать об этом потребителей. В рекомендациях учитывается, что каждое здание, отличается собственным набором характеристики свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В связи с этим рекомендации предусматривают дифференциацию потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристики свойств жилых зданий и используют понятие стандарты жилища». Рекомендации предусматривают, что потребительские свойства и режим услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома соответствует определенным стандартам качества. Потребность в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в Методических рекомендациях определяется в расчете нам общей площади жилья. Методические материалы содержат обосновывающие материалы формы, предназначенные для расчетов общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома 7.1. Нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома Нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома отражает нормативные затраты, которые сгруппированы по экономическим элементами статьям калькуляции. Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома определяется как сумма нормативных затратна ремонт конструктивных элементов жилых зданий, ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий, создание ремонтного фонда, прочих прямых затрат, общих эксплуатационных и внеэксплуатационных расходов (формула (1)) (1) Здесь: Сп — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома: Сi- нормативные расходы по статье затрат — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости. Нормативная себестоимость калькуляционной единицы (кв.м общей площади жилья) определяется путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья с учетом его классификации. Нормативные затраты на ремонт конструктивных элементов жилых зданий Эта статья себестоимости должна отражать нормативные затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий отчисления на социальные нужды затраты на материалы прочие расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий. По статье Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом конструктивных элементов жилых зданий, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы, определенного на основании отраслевого (регионального) тарифного соглашения или коллективных договоров (локальных нормативных актов). Нормативную трудоемкость работ по ремонту конструктивных элементов жилых зданий рекомендуется определять на основании норм времени и нормативов численности. При этом перечень, состав и периодичность выполнения указанных работ, отвечающих нормативным требованиям, должны быть определены в соответствии с норматив- но-техническими документами, включая Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда Постановление Правительства РФ от г. № 306) или должны быть установлены собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий. В состав затратна оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами. По статье Отчисления на социальные нужды определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органами государственного социального страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затратна оплату труда рабочих по статье Затраты на оплату труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются). По статье Материалы определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт конструктивных элементов жилых зданий. По этой статье отражается стоимость материалов, запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение. Затраты на материальные ресурсы определяются по формуле (2): (2) Здесь: См — затраты на материальные ресурсы — действующие нормы расхода каждого вида ресурсов — объем работ; Цpi — средняя рыночная цена за единицу вида ресурсов — количестворесурсов По статье Прочие прямые расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий определяются затраты на содержание строительных машин и механизмов, плата заарендованные машины и механизмы (расходы на содержание оборудования подсобного производства не включаются, затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта 7.3. Нормативные затраты на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования Эта статья себестоимости отражает нормативные затраты на ремонт и обслуживание систем водоснабжения (включая горячее, теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования отчисления на социальные нужды материалы прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутри- домового инженерного оборудования. По статье Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом и обслуживанием внутридомового оборудования, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы, определенного на основании отраслевого (регионального) тарифного соглашения или коллективных договоров (локальных нормативных актов Нормативную трудоемкость работ по ремонту и обслуживанию внутридомового оборудования жилых домов рекомендуется определять на основании норм времени и нормативов численности. При этом перечень, состав и периодичность выполнения указанных работ, отвечающих нормативным требованиям, должны быть определены в соответствии с нормативно-техническими документами, включая Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда или должны быть установлены собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий. В состав затратна оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами. По статье Отчисления на социальные нужды определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органам государственного социального страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затратна оплату труда рабочих по статье Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются). По статье Материалы определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт и обслуживание вну- тридомового инженерного оборудования по аналогии с п. По статье Прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования определяются также по аналогии с п. 7.2. |