Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
§ 7.4. Нормативные затраты на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий Эта статья себестоимости отражает нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию и освещению мест общего пользования жилых домов очистке дымоходов обслуживанию лифтов противопожарным мероприятиям дезинсекции и дератизации озеленению вывозу твердых бытовых отходов другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории отчисления на социальные нужды материалы электроэнергия прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории. По статье Оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых уборкой территорий домовладений, обслуживанием мусоропроводов, уборкой лестничных клеток, лифтеров, водителей тротуароуборочных машин, диспетчеров по обслуживанию лифтов, рабочих по очистке шахт мусоропроводов и других рабочих исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и размера заработной платы, определенного на основании отраслевого (регионального) тарифного соглашения или коллективных договоров (локальных нормативных актов). Нормативная трудоемкость работ (нормативная численность рабочих) определяется на основании норм времени и нормативов численности. При этом перечень, состав и периодичность выполнения указанных работ, отвечающих нормативным требованиям, должны быть определены в соответствии с нормативно-техническими документами, включая Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда или должны быть установлены собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий. В состав затратна оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами. По статье Отчисления на социальные нужды определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органам государственного страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затратна оплату труда рабочих по статье Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются). По статье Материалы определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий. По этой статье отражается стоимость песка и хлоридов для по- сыпки территорий воды для поливки и мойки территории и зеленых насаждений посадочного материала и средств по уходу за ним уборочного и поливочного инвентаря средств дератизации и дезинсекции и другие затраты. По статье Электроэнергия отражается стоимость затратна освещение подъездов, дворов, номерных знаков, лестниц, подвалов и других мест общего пользования жилых домов. Стоимость электроэнергии определяется исходя из числа осветительных точек, их мощности, нормативной продолжительности горения и тарифов на электроэнергию. Мощность световых точек определяют с учетом мест их расположения, а продолжительность горения — длительности светового дня. По статье Прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории определяются затраты на работы, выполняемые самим подрядчиком собственным транспортом по вывозу мусора и снега, проверке и прочистке дымоходов и вентиляционных каналов приобретение и ремонт контейнеров, мусоросборников и урн уходу за зелеными насаждениями (устройство цветочных клумб, посадку цветов, замену погибших саженцев, кустарников противопожарным мероприятиям дератизации (уничтожение грызунов) и дезинсекции (уничтожение насекомых) и некоторые другие расходы, связанные с особенностями эксплуатации жилищного фонда 7.5. Определение нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на капитальный ремонт жилья Определение расходов на капитальный ремонт зависит от планируемой к капитальному ремонту площади, соотношения различных видов капитального ремонта и ряда других факторов. В течение переходного периода крыночной экономике существующие нормативы затрат по отдельным видам капитального ремонта будут постепенно пересматриваться, исходя из изменений на рынке ремонтно-строительных услуг. По статье Ремонтный фонд (капитальный ремонт жилья отражаются затраты на капитальный ремонт исходя из первоначальной восстановительной) стоимости жилищного фонда и нормативов отчислений. Норматив Нк ежегодных отчислений на капитальный ремонт жилищного фонда (в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости жилищного фонда) может быть определен последующей формуле (где З — нормативные затратынапроведение комплексного капитального ре- монта,атакжекапитальногоремонтаотдельныхэлементов здания в периодмеж- дукомплексными капитальными ремонтами й группы жилищного фонда (на 1 кв.м общей площади жилья в год); П i — общая площадь жилья й группы жилищного фонда(тыс.кв.м); С Бi — балансовая стоимость жилищного фонда й группы (первоначальная с учетом переоценки) (тыс.руб); ДП к — доля общей площади жилья, подлежащего капитальному ремонту в планируемом году. Установление норматива отчислений на капитальный ремонт для населения производится в соответствии с методическими рекомендациями Госстроя России (Методическое пособие по определению сметной стоимости капитальных ремонтов жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. МДС 81-6.2000). § 7.6. Определение прочих прямых затрат Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов оплата работ по управлению жилищным фондом отчисления на страхование имущества другие расходы. По статье Оплата работ по управлению жилищным фондом определяются затраты на оплату работ по управлению государственным или муниципальным жилищным фондом организацией, уполномоченной выступать от лица собственника или хозяйствующим субъектом (под- рядчиком). Затраты по управлению жилищным фондом определяются с применением нормативно-методических рекомендаций. По статье Отчисления на страхование имущества определяются затраты на страхование имущества в соответствии с заключенными договорами страхования со страховыми компаниями. По статье Другие расходы определяются расходы по приему, расчету и учету платежей населения за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с применением нормативно- методических рекомендаций. В эту статью включаются также другие расходы, не вошедшие в перечисленные статьи калькуляции, которые также предусматривают стоимость услуг специализированных организаций по сбору и вывозу мусора, твердых бытовых отходов и жидких нечистот, вывозу снега, механизированной уборке и поливке территорий, обслуживанию лифтового хозяйства, дератизации и дезинфекции и другое. В связи стем, что данные виды работ выполняются разными хозяйствующими субъектами (подрядчиками) необходимо их выделение с целью обоснования финансовых потребностей 7.7. Определение общих эксплуатационных и внеэксплуатационных расходов Общие эксплуатационные расходы, как часть нормативной себестоимости представляют собой совокупность затрат по управлению, обслуживанию и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию. В договорена содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома заказчики подрядчик вправе установить различные варианты порядка определения величины общих эксплуатационных расходов: ¾ на основании нормативов, которые отражают усредненные условия управления, обслуживания и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; ¾ расчетно-аналитическим методом путем прямого калькулиро- вания данных расходов подрядчика по статьям затрат с учетом его структуры, особенностей управления, обслуживания и организации производства поданным статистической и бухгалтерской отчетности. Общие эксплуатационные расходы являются одной из основных составляющих себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда, на величину которых любой подрядчик может реально влиять, регулируя их элементы, ив частности, административно-хозяйственные расходы. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов административно-хозяйственные расходы расходы на обслуживание работников производства расходы по организации работ прочие общеэксплуатационные расходы. Административно-хозяйственные расходы определяются с применением нормативно-методических рекомендаций. Они состоят из: ¾ расходов на оплату труда работников административно-хозяй- ственного персонала, а именно, расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала и рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание административных помещений; ¾ отчислений на социальные нужды указанных категорий работников расходов административно-хозяйственного персонала (по- чтово-телеграфные и телефонные, на содержание вычислительной техники, приобретение канцелярских товаров, командировки, консультационные, аудиторские услуги, направленные на бесперебойную деятельность аппарата управления подрядчика; ¾ амортизационных расходов по начислению износа основных фондов (кроме жилищного фонда, расходов по проведению всех видов ремонта зданий, сооружений, машин, оборудования, инвентаря и другого имущества, относящегося к основным средствам подрядчика. Расходы по обслуживанию работников производства состоят из затрат, связанных с подготовкой и переподготовкой кадров, на приобретение специальной одежды и обуви, охрану труда и технику безопасности, содержание служебных помещений, предоставляемых работникам. Расходы по организации работ включают затраты по износу и ремонту малоценных и быстроизнашивающихся предметов, на содержание пожарной и сторожевой охраны, производственных мастерских, а также по благоустройству и содержанию строительных площадок, подготовке объектов к сдаче. Прочие общеэксплуатационные расходы состоят из износа по нематериальным активам платежей по кредитам банков ив пределах ставки, установленной законодательством расходы, связанные с рекламой, в пределах утвержденных норм затраты на текущую техническую ин- вентаризацию. Внеэксплуатационные расходы состоят из налогов, сборов, платежей и других обязательных отчислений, установленных в соответствии с законодательством Контрольные вопросы и задания. Что отражает нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества МКД? 2. Как определить полную нормативную себестоимость содержания и ремонта общего имущества. Как определить нормативную себестоимость калькуляционной единицы. Назовите элементы статьи Нормативные затраты на ремонт конструктивных элементов жилых зданий. Какой статьей определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом конструктивных элементов жилых зданий. Какие обязательные отчисления определяет статья Отчисления на социальные нужды. Запишите формулу для определения затратна материальные ресурсы. Назовите элементы статьи Нормативные затраты на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования. Кок определяется нормативная трудоемкость работ по ремонту и обслуживанию внутридомового оборудования жилых домов. Назовите элементы статьи Нормативные затраты на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий. Какие затраты отражены в статье Ремонтный фонд (капитальный ремонт жилья. Запишите и поясните формулу по которой определяется норматив ежегодных отчислений на капитальный ремонт жилищного фонда. Что означает понятие общие эксплуатационные расходы. На что уходят административно — хозяйственные расходы. Что означает понятие «внеэксплуатационные расходы»? Глава Нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома Нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования (в дальнейшем текущий ремонт и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома, включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома зависит от: ¾ наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища); ¾ социально-экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, те. от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации). При этом наличие и применение указанных стандартов предполагает соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и общего имущества многоквартирного дома, которые устанавливают общие технические требования к качеству услуги обязательные требования по безопасности услуг для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды 8.1. Классификация жилищного фонда стандарты жилища) Структура жилищного фонда населенного пункта (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения домов, их потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности. На основе статистического анализа технико-экономических показателей жилых зданий и стоимости работ по их эксплуатации на протяжении многих лет определены факторы, оказывающие наибольшее влияние на себестоимость работ по содержанию и ремонту жилищного фонда (в части стоимости текущего ремонта и технического обслуживания К числу факторов, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда относятся тип жилого дома (материал конструктивных элементов, физический износ зданий и этажность, которые в совокупности учитывают имеющиеся виды благо- устройства. Городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать последующим группам группа — здания каменные особо капитальные фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные группа — здания каменные обыкновенные фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам группа — здания каменные облегченные фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам группа — здания деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные, перекрытия дере- вянные. Физический износ — один из главных показателей надежности идол- говечности эксплуатируемых жилых зданий, а, следовательно, и размера затратна их текущий ремонт. Характер и интенсивность износа зависят от многочисленных факторов (физических, химических, механических, электрохимических и др) ив каждом конкретном случае роль любого из них различна, из-за чего трудно определить ведущий фактор разрушения. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования издания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Распределение жилых домов рекомендуется в зависимости от процента физического износа дифференцировать последующим группам таблица Таблица Физический износ жилых домов Группа износа I II III IV Процент физического износа 21-40 41-60 Этажность жилых домов определяет наличие тех или иных дополнительных требований и видов инженерного оборудования (лифты, системы огнестойкости и дымоудаления, мусороудаления и др, текущий ремонт и техническое содержание которых, также, как и вышеназванные факторы, определяют дифференциацию нормативной себе- стоимости. Поэтому распределение жилищного фонда в зависимости от этажности рекомендуется классифицировать в следующие группы (табл. Таблица Классификация распределения жилищного фонда по этажности Группа этажности I II III IV Этажность здания дои выше В таблице 10.3 приведены примерные коэффициенты для определения соотношений в затратах на содержание и ремонт жилищного фонда в зависимости от характеристик зданий. Таблица 8.3 Примерные коэффициенты для определения соотношений в затратах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома Группы зда- ний Процент физического износа Этажность зданий до 5 6-9 10-15 16 и выше Процент физического износа (0-20) I 1,0 1,1 1,1 1,2 II 1,15 1,20 1,20 1,35 III 1,2 - - - IV 1,25 - - - Процент физического износа (0-20) I 1,2 1,25 1,25 1,35 II 1,3 1,35 1,35 Процент физического износа (41-60) I 1,3 1,35 1,35 Процент физического износа (61-80) I 1,45 1,55 1,55 2,0 II 1,6 - - - III 1,8 - - - IV 1,9 - - - § 8.2. Стандарты эксплуатации общего имущества многоквартирного дома Затраты на содержание и ремонт жилищного фонда зависят от со- циально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, те. от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации. Анализ состава основных работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда позволяет выявить четыре наиболее характерные группы работ, которые по своей значимости сточки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем дома, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации. К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования. Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, те. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны сна- дежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома ив совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов. К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется процентный объем, качество и необходимая периодичность работ. Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентированна дома, находящиеся в частной собственности. Дифференцированный подход к определению нормативной себестоимости работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда проявляется в определении четырех групп стандартов эксплуатации, отличающихся разными видами, составами и периодичностью работ. Эти различия не должны затрагивать те виды работ, которые связаны с нарушением безопасности проживания и систем жизнеобеспечения дома, а касаются, в основном, работ, создающих различные условия и уровень комфортности проживания. Невыполнение работ, связанных с комфортностью проживания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода возможно при снижении нормативного финансирования только до уровня, определенного стандартами эксплуатации первой группы. При обеспечении работ по текущему ремонту и техническому содержанию жилищного фонда нормативным финансированием осуществляется весь комплекс работ по стандартам эксплуатации третьей группы (базовому Собственник жилищного фонда должен определить обязательный перечень и состав выполняемых работа также их периодичность в соответствии с принятой классификацией стандартов эксплуатации, которые отражаются в договоре с хозяйствующим субъектом (подрядчиком 8.3. Определение прибыли в тарифах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома Помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация. При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация. Расчет прибыли производится последующим основным составля- ющим: ¾ налоги, уплачиваемые из прибыли; ¾ развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития; ¾ социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития; ¾ расходы на прочие цели. В расчетной прибыли Пр выделяются две составляющие по направлениям ее использования: П р = Пор + П отч где Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта; П отч — отчисляемая прибыль. Отчисляемая прибыль (П отч ) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления П ОТЧ = ∑ П i (5) где: П — вид налога (платежа). В прибыли, остающейся в распоряжении хозяйствующего субъекта П ор , выделяются две составляющие Пор = П рп + П сп (6) где: П рп — часть прибыли, предназначенная на развитие производства; П ср — часть прибыли, предназначенная на социальное развитие. За счет первой части хозяйствующие субъекты могут осуществлять различные инвестиционные проекты. За счет другой — возможно увеличение социальных выплат. Прибыль, направляемая на расширенное воспроизводство П рп , определяется исходя из требуемых капитальных вложений П рп = К потр — С а (7) где: К потр — общая сумма требуемых капитальных вложений на расчетный период (период регулирования цены) в соответствии с программой производственного развития; С а — затраты на амортизацию. По итогам расчета суммы прибыли определяется расчетный уровень рентабельности (Р Р = (100 x Пр )/С полн (8) где: С полн — полная себестоимость |