Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ПЛАТФОРМА ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА ПЕРЕПОДГОТОВКИ Управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом Содержание Глава 1. Жилищный кодекс Российской Федерации и право на жилище ...................................................................................................7 1.1. Основные нормативно-правовые предпосылки появления Нового Жилищного кодекса РФ ...............................7 1.2. Государственная политика в области доступности жилья населению .....................................8 1.3. Социальные обязательства государства ......................................10 1.4. Управление многоквартирным домом ........................................11 1.4.1. Выбор способа управления многоквартирным домом ............11 1.4.2. Конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом ................................14 1.4.3. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме .........18 1.4.4. Управление жилищным или жилищно-строительным кооперативом ............................19 1.4.5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией ..........................................................20 1.4.6. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья Контрольные вопросы и задания Глава 2. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг Контрольные вопросы и задания Глава 3. Предоставление услуг управляющей организацией пользователям помещений ..........................41 3.1. Требования к договору управления ......................................................41 3.2. Методические указания по составлению договора на содержание и ремонт многоквартирного дома между пользователями помещений и управляющей организацией ................................................................44 3.3. Приложения к договору на содержание и ремонт многоквартирного дома между пользователями помещений и управляющей организацией .................................................................61 3.3.1. Термины и определения ...........................................................................61 3.3.2. Перечень услуг (работ) по управлению многоквартирным домом .........................................................................63 3.3.3. Содержание и текущий ремонт многоквартирного дома ................64 3.3.4. Работы, выполняемые при технический осмотрах и по заявкам населения в счет платы за содержание и ремонт многоквартирного дома .............................65 3.3.5. Работы аварийного характера в жилых зданиях ......................68 3.3.6. Уборка, очистка придомовой территории и их периодичность УПРАВЛЕНИЕ И ЭКОНОМИКА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 3.3.7. Критерии оценки качества работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома Контрольные вопросы и задания Глава 4. Разработка годового плана технического обслуживания многоквартирного дома Контрольные вопросы и задания Глава 5. Организация технического обслуживания, эксплуатации инженерных систем и содержания помещений в многоквартирном доме .....................................................................................99 5.1. Техническое обслуживание, эксплуатация инженерных систем и содержание помещений в многоквартирном доме ..........................................................................99 5.2. Акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания и форма его заполнения .............................................112 5.3. Контроль технического состояния зданий и объектов формы плановых осмотров и примеры их заполнения Контрольные вопросы и задания Глава 6. Организация санитарного содержания мест общего пользования в многоквартирном доме Контрольные вопросы и задания Глава 7. Финансовое обоснование тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ......................................................................................132 7.1. Нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома ..................133 7.2. Нормативные затраты на ремонт конструктивных элементов жилых зданий ..........................................133 7.3. Нормативные затраты на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования ..................................................................135 7.4. Нормативные затраты на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий ....................................................................136 7.5. Определение нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на капитальный ремонт жилья и прочих прямых затрат .........................................................................138 7.6. Определение общих эксплуатационных и внеэксплуатационных расходов ......................................................139 7.7. Определение общих эксплуатационных и внеэксплуатационных расходов Контрольные вопросы и задания Глава 8. Нормативная себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома ...........................145 8.1. Классификация жилищного фонда (стандарты жилища) ...............145 8.2. Стандарты эксплуатации общего имущества многоквартирного дома ............................................................................148 8.3. Определение прибыли в тарифах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ....................150 8.4. Расчет полной себестоимости содержания, ремонта и общего имущества многоквартирного дома Контрольные вопросы и задания Глава 9. Рекомендации по взысканию задолженности по обязательным платежам .............................................................................159 9.1. Меры по снижению задолженности ....................................................159 9.2. Рекомендации по взысканию задолженности по обязательным платежам Контрольные вопросы и задания Библиографический список Приложения Приложение 1 Список правовых и нормативно-технических документов, использованных при разработке методических рекомендаций по определению тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда Приложение 2 Методические указания для подготовки претендента на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами к квалификационному экзамену Автоматизациия управления МКД Введение Многоквартирный дом представляет собой не только жилые помещения, но и все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома, а также участок земли, на котором он стоит и примыкающую к нему дворовую территорию. С юридической точки зрения — это один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности. В настоящее время единое правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) ив некоторой части Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Государственная политика направлена на самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем. А это означает, что управление и экономика в этой сфере полностью ложатся на плечи собственника. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: ¾ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; ¾ управление товариществом собственников жилья (ТСЖ); ¾ управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; ¾ управление управляющей организацией (УО). Экономика многоквартирного дома предполагает комплексный подход к управлению, экономике и правовому обеспечению хозяйствующего субъекта — многоквартирного дома (МКД). Глава Жилищный кодекс Российской Федерации и право на жилище 1.1. Основные нормативно-правовые предпосылки появления Нового Жилищного кодекса РФ Одной из основных нормативно-правовых предпосылок появления Нового Жилищного кодекса РФ является то, что основанная масса жилья находилась в государственной или муниципальной собственности и предоставлялась гражданам по договорам найма (ст. 10 ЖК РСФСР 1983 г. Соответственно государство в лице своих специально уполномоченных государственных органов самостоятельно осуществляло управление жилищным фон дом. Жилищный кодекс РСФСР (гуже не справлялся с регулированием изменившихся правоотношений в жилищной сфере. Государство вынуждено было устранять пробелы в законодательстве изданием большего количества нормативных актов. Отсутствие единого правового регулирования жилищных отношений способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Структура собственности жилищного фонда начала резко меняться все больше жилья приобретали частные собственники (граждане и организации. Появление значительного числа собственников жилья повлекло за собой необходимость правового регулирования отношений по управлению частным жилым фондом и общим имуществом многоквартирных домов. В Постановлении Правительство РФ от 31 декабря г. № 865, отмечено, что жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, каждая четвертая семья имеет находящееся в плохом или очень плохом состоянии жилье, дефицит жилищного фонда составляет от существующего. Государственная политика в области доступности жилья населению Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) был принят в декабре 2004 г. и введен в действие с 1 марта 2005 г. Согласно ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; ¾ используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; ¾ предоставляют гражданам в установленном порядке жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; ¾ стимулируют жилищное строительство; ¾ обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуга также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; ¾ обеспечивают контроль над исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарными техническим правилами нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации была разработана и утверждена Федеральная целевая программа Жилище на 2002–2010 гг., которая была существенно уточнена (изменена) после принятия Жилищного кодекса. Формирование рынка доступного жилья включено в Программу со- циально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006–2008 гг.). Таким образом, государственная политика направлена на самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем. Большинству граждан придется самостоятельно приобретать жилье за счет собственных или заемных средств. Для этого государство намерено обеспечить доступность жилья путем содействия развитию отдельных секторов экономики и обеспечения (в том числе законодательной) поддержки защиты прав граждан при приобретении ими жилья. Для этого необходимо) Развитие жилищного строительства Как отметил Президент Российской Федерации Владимир Путин, чтобы говорить о доступности жилья, ежегодно нужно строить 1 кв. м на человека, и тогда жилья хватит всем. В настоящее время в России строится 0,3 кв.м жилья в годна человека. Основными направлениями развития жилищного строительства будет обеспечение: ¾ формирования системы территориального планирования, создания условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилищного строительства, создания эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрения прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства; ¾ развития кредитования застройщиков на цели жилищного строительства обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создания условий дня привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей; ¾ модернизации и обновления оборудования, повышения эффективности технологий строительства и производства строительных материалов; ¾ комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления кварталов застройки; ¾ создания единой системы государственного учета объектов недвижимости) Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья Правительство РФ намерено: ¾ обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг; ¾ совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ¾ оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения; ¾ развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие); ¾ совершенствовать систему зашиты прав граждан — приобрета- телей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства 1.3. Социальные обязательства государства Согласно ЖК РФ, государство намерено непосредственно участвовать в обеспечении жильем только двух категорий граждан малоимущих граждан и тех, перед которыми государство имеет социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством. Согласно ст. 49 ЖК РФ, жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется по договорам социального найма теперь только малоимущим гражданам, признанным в установленном Жилищном кодексе основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ, гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, при- знаются: ¾ не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; ¾ проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; ¾ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним водной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Согласно ст. 12 ЖК РФ, определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. Согласно ст. 13 ЖК РФ, установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Управление многоквартирным домом 1.4.1. Выбор способа управления многоквартирным домом Согласно п ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме Следует добавить, что к полномочиям собственника также относятся владение и распоряжения имуществом (п ст. 201 ГК РФ). Отметим, что в ЖК РФ недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами. Объектами жилищных прав являются жилые помещения — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ. Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения — детские сады и центры детского досуга, и т. п, машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отметим, что отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством. В тоже время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений: ¾ им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ); ¾ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ); ¾ вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ); ¾ вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом ст. 139 ЖК РФ, и участвовать в управлении самим ТСЖ; ¾ обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом ив выборе способов управления (ст. 161–164 ЖК РФ) и др. Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом, но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами: ¾ рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями; ¾ получать необходимые коммунальные услуги. Множественность субъектов права собственности на одно и тоже общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ, и оно решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности на общее имущество многоквартирного дома. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. управление не принято относить к правам собственника. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. В целях обеспечения соблюдения прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодексчетко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания (см. п. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: ¾ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; ¾ управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ); ¾ управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; ¾ управление управляющей организацией. Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 июля г |