Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
финансово-хозяйственное управление, охватывающее исполнение решений овладении и распоряжении общим имуществом, решение вопросов пользования им (в том числе о распределении доходов, а также вопросов о расходах на содержание и ремонт общего имущества (имущественно-правовые и организационные функции - техническое управление, включающее в себя функции планирование, организацию и контроль мероприятий) по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных и иных услуг, выполнению работ для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме. Система управления общим имуществом в многоквартирном доме как часть системы управления многоквартирным домом (в широком смысле) включает в себя две подсистемы распорядительное управление – полностью, а исполнительное управление – частично, за исключением услуги работ по обслуживанию собственников и пользователей помещений в доме (включая решение вопросов о расходах на эти услуги и работы. Иными словами, можно выделить три ступени управления многоквартирным домом (в том числе общим имуществом в многоквартирном доме первая ступень – распорядительное управление вторая ступень – финансово-хозяйственное управление третья ступень – техническое управление. Только после активизации первой ступени управления – принятия решения, например, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, начинает работать вторая ступень – исполнение данного решения, а именно определение необходимых расходов на капитальный ремонт, заключение договора о ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В итоге действия второй ступени реализуют третью ступень управления – планирование, организацию и контроль мероприятий по осуществлению капитального ремонта. Раскроем содержание каждой ступени управления, распределив по группам все предусмотренные Жилищным кодексом РФ функции управления многоквартирным домом (включая функции по управлению общим имуществом дома и по обслуживанию проживающих в доме граждан, с учетом ранее предложенных в настоящей работе изменений и дополнений в законодательство. 1 ступень (группа функций – распорядительное управление а) имущественно-правовые функции – предусмотренные в ч. 2 ст. 44 и предложенные дополнительно в данную статью полномочия по принятию решений ОСС: - о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме - о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением или надстройкой общего имущества в доме - о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений - о приобретении в аренду или в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации - о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им - принятие решений о пользовании частью общего имущества в многоквартирном доме иными лицами - о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме б) организационные функции – полномочия на принятие решений - о выборе способа управления многоквартирным домом (ОСС – ч. 3 ст. 161); - об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества в многоквартирном доме - по другим вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС, в том числе о сроках и порядке проведения ежегодных ОСС, о создании ТСЖ и утверждении его устава (ОСС – ч. 1 ст. 45, ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136). 2 ступень (группа функций – финансово-хозяйственное управление а) имущественно-правовые функции • полномочия на исполнение решений ОСС (а исключительно от имени собственников, с возможным законным представительством ТСЖ: - заключение сделок, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества, а также связанных с предоставлением в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме (ОСС – ч. 3–5 ст. 36; правление ТСЖ – п. 1, 5 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152); - оформление в установленном законом порядке реконструкции общего имущества в многоквартирном доме (ОСС – ч. 3 ст. 36; правление ТСЖ – п. 2 ч. 2 ст. 137); - заключение сделок, связанных с приобретением в аренду или в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации (правление ТСЖ – п. 3 ч. 2 ст. 137); - осуществление в соответствии с требованиями законодательства от имении за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройки прилегающих к такому дому выделенных земельных участков (правление ТСЖ – п. 4 ч. 2 ст. 137). • полномочия на решение вопросов о пользовании имуществом, о расходах на его содержание и ремонт - заключение договора управления многоквартирным домом (ОСС – ч. 1 ст. 162; правление ТСЖ – п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148); - утверждение сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие цели (ОСС с учетом предложений УО – ч. 2 ст. 158; при наличии ТСЖ – общее собрание членов ТСЖ по представлению правления ТСЖ – п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 2 ст. 145, п. 3 ст. 148); - установление на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии сего долей вправе общей собственности на общее имущество в таком доме (ОСС с учетом предложений УО – ч. 7 ст. 156; при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ – ч. 8 ст. 156, п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145); - принятие решения и получение заемных средств, в том числе банковских кредитов (только общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ – п. 5 ч. 1 ст. 137, п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165 и УО – п. 2 ч. 1 ст. 165); - определение направлений использования дохода от сделок по отчуждению, передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном доме (общее собрание членов ТСЖ – ч. 3 ст. 152); - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (только общее собрание членов ТСЖ – п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 152); - заключение в соответствии с законодательством договоров обслуживания о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ОСС – ч. 1 ст. 164; правление ТСЖ – п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148; УО – ст. 162); - передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим работы и предоставляющим услуги (ОСС – ч. 8 ст. 155; правление ТСЖ – п. 6 ч. 1 ст. 137, ч. 5 ст. 155; УО – ч. 7 ст. 155); б) организационные функции только при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ – ч. 2 ст. 145): • внесение изменений в устав ТСЖ (п. 1); • принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ (п. 2); • избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ п. 3); • образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п. 5); • рассмотрение жалобна действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (п. 9); • принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда (п. 10); • определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ п. 11). 3 ступень (группа функций – техническое управление а) содержание и развитие общего имущества в многоквартирном доме • оказание услуги выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно или на основании договоров обслуживания (ОСС – ч. 1 ст. 164; правление ТСЖ – п. 1 ч. 2 ст. 152; УО – ст. 162): - текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - содержание (техническое обслуживание) общего имущества в многоквартирном доме • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (правление ТСЖ – п. 2 ч. 2 ст. 152; УО – ст. 162); б) обслуживание граждан, проживающих в многоквартирном доме (собственников и пользователей помещений • предоставление коммунальных услугна основании договоров обслуживания (ОСС – ч. 2 ст. 164; правление ТСЖ – п. 1 ч. 1 ст. 137; УО – ст. 162); • выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг, например установка приборов учета, домофона, кабельного телевидения, обеспечение охраны многоквартирного дома (правление ТСЖ – п. 4 ч. 1 ст. 137). Представляется, что в целях практического применения возможно построение определенного количества вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции управления будут разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Все вероятные варианты условно могут быть отображены в виде таблицы табл. 4). Коротко охарактеризуем каждый из возможных вариантов. Таблица 4 Варианты моделей управления многоквартирным домом № модели управления Субъекты (формы) управления ОСС (I) ТСЖ (II) УО (III) 1 1, 2, 3* 2 1 2, 3 3 1 2, 3 4 1, 2 3 5 1 2, 3 6 1 2 3 – форма управления, избранная решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме * Группы функций по управлению многоквартирным домом 1 – распорядительное управление, 2 – финансово-хозяйственное управление, 3 – техническое управление. Выбор модели № 1 говорит о том, что собственники помещений готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме без создания ТСЖ или привлечения управляющих организаций (УО). Собственники не создают никакой управленческой надстройки для управления домом (так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций, а берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данная модель является малозатратной. Реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого числа собственников. Однако сложный комплекс обслуживающего имущества с разветвленной инфраструктурой нуждается в квалифицированном управлении. Кроме того, есть недостаток – отсутствие единого расчетного счета. Модель № 2 имеет место при выборе формы опосредованного управления домом и приемлема как в случае стопроцентного членства в ТСЖ (ЖК, ЖСК) всех собственников помещений, таки при образовании ТСЖ частью собственников, что не влечет за собой разрушения сообщества, образуемого собственниками в многоквартирном доме (те. наряду с ТСЖ продолжает действовать ОСС). Ее выбор предполагает следующее разделение компетенции между этими двумя субъектами у ОСС остаются распорядительные функции, а ТСЖ самостоятельно осуществляет финансово- хозяйственное и техническое управление. Создание ТСЖ наиболее целесообразно в домах с большим числом собственников, так как оно берет на себя решение многих организационных вопросов, связанных с содержанием и ремонтом дома будучи юридическим лицом, имеет свои счета в банках, что облегчает расчеты с различными органами и организациями, а также создает возможности для аккумулирования денежных средств. Применение данной модели требует от собственников наибольших затратно и результат от ее реализации может быть чрезвычайно высоким. Поэтому ТСЖ, несомненно, должны быть распространены в домах, где собственники представляют собой однородную социальную среду, позволяющую минимизировать возможные конфликты между ними, и готовы нести издержки на содержание действующего на постоянной основе домоуправления. Функции управления многоквартирным домом на основании решения ОСС могут быть переданы УО в соответствии с заключенным между сторонами договором управления в следующих пропорциях может передаваться как одновременно финансово- хозяйственное и техническое управление (модель № 3), таки только техническое управление (модель № 4). Данная форма управления в известном смысле представляется резервной и используется в тех случаях, когда в многоквартирном доме отсутствует ТСЖ (ЖК, ЖСК), а непосредственное управление, по мнению большинства сособственников, не является приемлемой формой управления. УО могут обслуживать интересы собственников как непосредственно, таки опосредованно. С одной стороны, она может заключить договор управления с собственниками, ас другой стороны – она может быть привлечена к выполнению обслуживающих функций созданным ими субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Официально избранная форма управления в этом случае – управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК), а не управление управляющей организацией. Разделение функций может быть проведено в различных пропорциях. Например, ТСЖ может передать все полномочия на управление домом, в том числе даже свои финансово-хозяйственные функции (ведение бухгалтерского и налогового учета ТСЖ на возмездной основе, оставив за ТСЖ только полномочия контроля над деятельностью УО модель № 5). Описанная модель в значительной мере девальвирует роль ТСЖ, устраняющегося в этом случае от управления домом его задача сводится в основном к грамотному выбору УО. ТСЖ может поручить УО реализацию только технического управления, оставив за собой финансово-хозяйственное управление модель № 6). Такая промежуточная модель, в которой распорядительные полномочия остаются у ОСС, за ТСЖ, как носителем опосредованного управления, сохраняются функции финансово-хозяйственного управления, а техническое управление отдается на откуп профессиональным УО, на наш взгляд, более привлекательна и должна получить наибольшее распространение. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проведенный в настоящем издании анализ позволяет сформулировать ряд теоретических выводов и практических рекомендаций. 1. Управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. При этом управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению ив интересах этих собственников в пределах, определенных законом и собственниками. 2. Рекомендуется установить зависимость кворума общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от двух факторов 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера. 3. Для ситуаций, когда один или несколько собственников обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, в целях ослабления абсолютного влияния монополиста на принятие решений предложено ввести принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования – методику группировки голосов по территориальному критерию, предполагающую двухступенчатый подсчет голосов. 4. Разработана система максимального учета интересов собственников помещений при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, включающая в себя 1) дифференциацию объектов общего имущества в многоквартирном доме, во-первых, натри группы в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности; во-вторых, на а) основные объекты (предусмотренные проектом, подразделяемые, в свою очередь, на подгруппы объектов в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома б) дополнительные объекты (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме, выделяемые в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении 2) принцип автономизации (выявления физических границ) интересов собственников по территориальному критерию 3) распределение сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества дома в зависимости от вида объектов такого имущества и решаемых в отношении него вопросов. 5. Предложен механизм принятия решений собственниками помещений в многоквартирном домена общем собрании, основанный на зависимости интересов собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме, с использованием классификации способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном домена способы, влекущие за собой изменение состояния уменьшение размера) и вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта либо состояния (увеличение размера, либо принадлежности субъектного состава пользователей) объекта общей собственности не влекущие за собой изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта. Рекомендовано сформировать многоуровневую систему управления многоквартирным домом, предусматривающую осуществление управления одновременно двумя или тремя субъектами. При этом следует все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку (на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении домом, должны замыкаться все другие звенья) и распределить компетенцию между этими субъектами. Собственники же помещений всегда (независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя функции по реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в доме. 7. Внутри системы управления многоквартирным домом рассматриваемого в широком смысле) предложено выделять две взаимосвязанные подсистемы, состоящие из трех групп функций распорядительное управление исполнительное управление управление домом в узком смысле, подразделяемое на финансово- хозяйственное и техническое управление. Построение моделей управления многоквартирным домом возможно по различным вариантам, в которых функции управления разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Разработанные механизмы реализации права собственности на общее имущество в доме и рекомендации по формированию системы управления домом могут быть применены при организации и осуществлении управления многоквартирными домами, в частности, при выборе собственниками формы управления, при проведении общих собраний собственников, при создании и деятельности ТСЖ, при согласовании условий договора управления с управляющей компанией. |