Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
жилищно-коммунального хозяйства в России и зарубежных странах Система многоуровневого управления предприятием ЖКХ строится на качественном предоставлении жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), таких, как водоснабжение и водоотведение теплоснабжение электроснабжение газоснабжение капитальный ремонт текущий ремонт уборка и утилизация мусора [110]. ЖКУ можно представить в виде основных бизнес-процессов, вокруг которых выстраивается многоуровневая система управления предприятием ЖКХ. Система управления предприятием ЖКХ охватывает не только уровень самой управляющей компании, но и муниципальный и федеральный уровни. Особую роль в формировании многоуровневой системы управления предприятием ЖКХ в последнее время играет цифровая трансформация бизнес-процессов. Именно цифровизация подтолкнула к эффективному перераспределению бизнес-процессов по разным уровням. Так, реализуемые программы Умный дом, Умный городи Электронное правительство, способствовали созданию ЕИРЦ, обеспечивших автоматизированное начисление платы за ЖКУ. Основными операторами автоматизированных систем управления (ЕИРЦ) стали МФЦ, где стали реализовывать часть управляющих бизнес-процессов, делегированных от предприятий ЖКХ (рисунок 1.1). Также серьезное влияние на систему управления предприятием ЖКХ оказала реформа, в результате которой появились предприятия ЖКХ с различными организационно-правовыми формами функционирования. Перечисленные выше проблемы нуждаются в более подробном анализе. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ Национальные проекты Жилье и городская среда, Цифровая экономика Электронное правительство Цифровые госуслуги» Государственные информационные системы (ГИС) МУНИЦИПАЛЬНЫЙ Умный город ЕИРЦ Факторы, которые определяют развитие многоуровневой системы управления предприятием ЖКХ: – влияние различных организационно- правовых форм функционирования на бизнес-процессы; – переход на многоуровневую процессную модель управления – цифровая трансформация бизнес- процессов ПРЕДПРИЯТИЯ ЖКХ различных организационно-правовых форм функционирования Умный дом ERP, CRM, ECD, BIM и др. информационные системы Рисунок 1.1 – Уровни системы управления предприятием ЖКХ Источник составлено автором. Так, на рисунке 1.2 представлены результаты анализа взаимодействия между жилищно-коммунальными услугами и общественными благами, которые потребляются коллективно, например всеми жильцами многоквартирных домов (МКД) независимо оттого, платят они за благо или нет. МКД представляют особый интерес, так как около 85 % населения России проживает в них [91]. ЖКУ относятся к смешанным общественным благам, где жилищные услуги являются клубными благами, а коммунальные – специфическими благами. Рисунок 1.2 – Связи между жилищно-коммунальными услугами и общественными благами Источник составлено автором на основе [68]. Жилищный кодекс Российской Федерации [2] и Федеральный закон № 131-ФЭ Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ [7] устанавливают уровни ответственности органов властей федерального, регионального и местного самоуправления в предоставлении ЖКУ. Основные бизнес-процессы по предоставлению ЖКУ одинаковые для всех организационно-правовых форм функционирования. Управляющим субъектам в жилищно-коммунальной сфере может выступать государственная управляющая организация (ГУП), жилищно-строительный кооператив (ЖСК), товарищество собственников жилья (ТСЖ), а также иное объединение жильцов. В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ЖК Российской Федерации, управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [2]. По Жилищному кодексу (пункт 2 статья 161), собственники помещений в МКД должны выбрать какой-нибудь из способов управления – управление собственниками помещений в МКД; – управление при помощи ТСЖ либо жилищных кооперативов – управление при помощи управляющей организации. Причем они вправе сделать свой выбор самостоятельно. От первого способа управления к последнему прослеживается снижение организационно-финансовых рисков и ответственности жильцов МКД, напротив, финансовые риски и ответственность управляющего субъекта имеет тенденцию к увеличению [2]. В сфере производства и предоставления ЖКУ выделяются три сектора рисунок 1.3). Жилищные организации являются подрядчиками и действуют согласно заключенным договорам [139]. Коммунальные предприятия, снабжающие ресурсами, продают коммунальные ресурсы управляющему субъекту в соответствии с заключенными договорами по ресурсоснабжению [139]. Прежде всего, потребление ЖКУ носит насущный характер, так как направлено на удовлетворение базовых физиологических потребностей населения, что практически не позволяет полностью отказаться от их потребления или существенно сократить его объемы. Затем в данных услугах нуждаются большинство жилых и нежилых объектов, практически все отрасли экономики, что приводит к возникновению постоянного спроса и позволяет отнести ЖКУ к категории социально значимых (всеобщий характер потребления услуг. Рисунок 1.3 – Структура сферы производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг Источник составлено автором. ЖКУ, как правило, регулярны и периодичны. Могут иметь сезонный характер [8]. Реформа ЖКХ продолжается уже более 25 лет. За это время произошли серьезные институциональные преобразования, остался ряд нерешенных проблем, и появились новые трудности. В аналитической таблице 1.1 сгруппированы проблемы ЖКХ по основным факторам, причинами путям их решения 18 Таблица 1.1 – Основные проблемы отрасли ЖКХ, причины и пути выхода Группа Проблема Причины Пути выхода Оценка Материально- технические Физический износ ОФ систем инженерного обеспечения отрасли Десятилетиями не проводилась замена изношенных фондов из- за отсутствия финансирования Модернизация отрасли. Ресурсосбережение Состояние коммунальной инфраструктуры дома Наличие ветхого и аварийного жилья Недостаточное финансирование нового строительства, неэффективное использование бюджетных средств Строительство и ввод нового жилья эконом- класса, социального жилья Количество аварийных ситуаций, срок эксплуатации дома Финансовые Долги оплаты услуг ЖКХ Низкие доходы населения. Постоянный рост тарифов Повышение доходов населения. Упорядочение и совершенствование системы тарифообразования, особенно для предприятий- монополистов – поставщиков энергоресурсов Коэффициент наличия коммуникаций К ком = 𝐺 П 𝐺 , где П – количество заказов с претензиями, 𝐺 – общее количество заказов Инвестиционная непривлекательность отрасли Отсутствие комплексных планов МО по развитию коммунальной инфраструктуры. Отсутствие поддержки со стороны государства малого и среднего бизнеса в отрасли Развитие малого и среднего предпринимательства в отрасли. Создание стратегии комплексных планов МО по развитию, в том числе в сфере ЖКХ Создание стратегии комплексных планов по развитию 19 Продолжение таблицы 1.1 Группа Проблема Причины Пути выхода Оценка Организационно -экономические Неэффективное управление ЖКХ и регулирование рынка ЖКУ Дотационностъ отрасли. Низкая конкуренция в отрасли (многие виды услуг монополизированы. Отсутствие инициативы со стороны собственников жилфонда Создание общественных организаций по управлению ЖКХ. Государственная поддержка реформирования ЖКХ путем создания Фонда содействию реформированию ЖКХ» и др. Производительность труда П р = Д сг Р срг , где Д СГ – среднегодовой доход предприятия, Р СРГ – среднегодовое число его работников Правовые Несовершенство нормативно-правовой базы Задержка со стороны органов регионального и местного самоуправления в адаптации федерального законодательства к местным условиям Скорейшая адаптация федерального законодательства к местным условиям. Совершенствование нормативно-правовой базы в части привлечения инвестиций в отрасль, в том числе посредством малого и среднего бизнеса Совершенствование нормативно-правовой базы привлечение инвестиций в отрасль Трудовые Отсутствие высококвалифицированных кадров в отрасли Низкая заработная плата в отрасли. Недостаточное количество учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в отрасли Пересмотр отраслевого тарифного соглашения отрасли ЖКХ. Подготовка и переподготовка кадров в отрасли, повышение квалификации имеющихся кадров Коэффициент квалификации К кв = К пп К норм , где К норм – требуемый уровень квалификации персонала предприятия, необходимый для выполнения работ и услуг Источник составлено автором на основе [48]. В ЖКХ активно приходят частные операторы, которые меняют бизнес- процессы управления и создают условия для больших инвестиций. 64 % предприятий ЖКХ имеют частную и смешанную форму собственности. При этом открываются хорошие перспективы развития малого бизнеса в ЖКХ. Для малого бизнеса привлекательно то, что на долю ЖКХ приходится, например, около 20 % энергопотребления. 29 субъектов Российской Федерации характеризуются тем, что предприятия ЖКХ имеют положительное сальдо финансовой деятельности [92]. ЖКХ – это стабильная отрасль предпринимательства, так как услуги населению постоянно востребованы. Однако на сегодняшний день существуют две основные причины непривлекательности сферы ЖКХ для малого бизнеса. Во-первых, трудности, существующие в самой отрасли – недостаточное финансирование сферы ЖКХ. В последние годы недофинансирование ЖКХ составило 20 % объема необходимых средств – сюда также можно отнести высокий уровень износа. Средний возраст основных фондов составляет более 30 лет при предельном сроке службы 35 лет – невыполнение бюджетных обязательств перед ЖКХ; – отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования тарифов и др. Во-вторых, проблемы, которые возникают у частного предпринимателя – малое количество заказчиков – межведомственные коллизии – плохие условия кредитования – коррупция – нерентабельность, например, управления домом, в котором меньше 800 квартир – формальность образования ТСЖ. Большая часть ТСЖ создана только на бумаге, лишь 15 % из них реально управляют многоквартирными домами [93] и др. Однако положительный опыт для привлечения в сферу ЖКХ малого бизнеса в России имеется. В ряде городов отдельные виды услуг переведены на 100% оплату населением и являются привлекательными для частных форм собственности. Особенно это касается сбора, вывоза и переработки твердых бытовых отходов (ТБО). Что касается понятийного анализа процессов управления предприятием ЖКХ, то можно выделить несколько общепринятых определений. По К. Киллену, под эффективным управлением понимаются процессы планирования, организации, руководства, обеспечивающие достижение поставленных целей [71, с. 67]. ПА. Кохно под процессом управления понимает процесс преобразования проблем предприятия и их решение на основе самоуправления [82, с. 132]. Под управлением понимают процессы влияния на деятельность и одного сотрудника, и группы или предприятия в целом с целью достижения нужных результатов в определенных условиях [119, с. 265]. Б. В. Прыкин рассматривает управление как реализацию функций управления. Функцией управления в сфере материального производства он считал такой вид управленческой деятельности, который выражал направленное воздействие и представлял собой совокупность решений управления производством. Это в свою очередь, представляло результат дифференциации направленных воздействий, разделения труда в сфере управления [122, с. 97]. При этом существует некоторая условность, так как функция может осуществляться совокупностью процессов организационное обособление функций в рамках определенной структуры не всегда осуществимо. Реформа в отечественной сфере ЖКХ привела к возникновению различных организационно-правовых форм управления [121]. За рубежом такие разнообразные формы внедрялись раньше, и накоплен богатый опыт их функционирования, поэтому целесообразно провести анализ зарубежных организационно-правовых форм управления. Зарубежные муниципальные органы власти, как правило, регулируют работу частных предприятий ЖКХ и защищают права потребителей по предоставлению качественных ЖКУ [182]. В большинстве развитых стран ЖКХ представляет собой бизнес. Предприятия ЖКХ получают прибыль за свою работу. При этом ответственность за ЖКУ перед жильцами МКД несет некоммерческое объединение собственников жилья (ОСЖ). Аналогичные ОСЖ в России известны как ТСЖ [26]. Предприятия ЖКХ имеют профессиональные сертификаты. В таблице 1.2 обобщены особенности управления МКД в зарубежных странах, где формы управления ими очень разнообразны могут заключаться в индивидуальных договорах жильцов с поставщиками услуг (в Великобритании и Германии, а могут управляться сом государственным капиталом (в Польше) [91]. Таким образом, проанализировав ситуацию с реформированием сферы ЖКХ в различных странах мира, можно отметить, что везде была проведена приватизация жилфонда. Доля собственников жилья составляет в странах Европы от 50 до 80 %. Что касается США, то здесь доля собственников жилья составляет около 70 %. Если существуют собственники, то имеется и рынок предоставления коммунальных услуг, который должен отвечать растущим запросом на получение качественных услугу собственников жилых помещений. Таблица 1.2 – Особенности управления многоквартирным домом за рубежом Страна Особенности управления МКД Результат Швеция Существование союзов или ассоциаций квартиросъемщиков, которые следят за качеством услуг ЖКХ. Влияют на работу политических партий, имеют региональные и местные отделения. Существование двух моделей оплаты услуг – модель скидок – выбор и оплата только тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик – модель амортизации – снижение платы за услуги при аккуратном обращении с объектом недвижимости. Существование жилищного суда Обеспечение прозрачности деятельности управляющих структур и тарифов, пресечение коррупции Продолжение таблицы 1.2 Страна Особенности управления МКД Результат Финляндия Объединение домов в акционерные общества, 70 % управляются УК, 30 % – самостоятельно. УК отвечает за ежедневное управление по заключенному договору на управление. В договоре приводятся перечень услуг, их расценки и условия предоставления. УК выбирает эксплуатирующие организации для предоставления различных видов услуг. Эксплуатирующие организации предоставляют ЖКУ самостоятельно либо по договорам со специализированными фирмами ремонтно- строительными, по благоустройству территории, охране, вывозу мусора и др. Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жителями о доходах и расходах. В больших городах системы инженерного обеспечения находятся в муниципальной собственности. Отопление и водоснабжение централизованное. Электростанции могут находиться в частной собственности Минимизация издержек и применение передовых технологий например, наличие резервных масляных станции в период низких температур (–30° Си использование вторичного тепла из домов) Германия Каждый МКД управляется самостоятельно. Он имеет свою кассу, размер взносов, в которую определяется на общем собрании. Для уборки и поддержания чистоты жители могут нанять хаусмастера, но его услуги оплачиваются дополнительно. Каждый владелец квартиры самостоятельно заключает договор с поставщиком ресурсов – воды, электричества, газа. Отопление для каждого дома автономное – производится строительство бойлерной (котельной) Полная самостоятельность жителей, минимизация издержек. Англия Существование только частных компаний-поставщиков ресурсов. Каждый житель сам выбирает поставщика ресурсов, в случае необходимости может менять их, ноне чаще одного раза в неделю. Поставщики ресурсов могут быть разные, например, один продает электроэнергию днем, другой – ночью Самостоятельный поиск поставщиков ресурсов для минимизации квартплаты США Широкий рынок услуг узкоспециализированной деятельности в сфере содержания и ремонта жилья и обслуживания инженерных сетей и сооружений. Существует необходимость в высококвалифицированном управлении и знании рынка подрядных работ и технологий. В каждом штате свои порядки. Деньги за оплату коммунальных услуг взымаются ежемесячно автоматически с банковского счета. Налог на жилье в США взымается ежегодно и составляет 13 % от рыночной стоимости объекта недвижимости Узкоспециализированный рынок коммунальных услуг. Отсутствие квартплаты как таковой Продолжение таблицы 1.2 Страна Особенности управления МКД Результат Польша Управление ЖКХ осуществляется акционерным обществом со 100 %-ным государственным муниципальным) капиталом. Все виды предоставления коммунальных услуг объединены в единую государственную компанию. Она управляет финансами, производством ресурсов и осуществляет мониторинг. Поставщики ресурсов могут иметь различную форму собственности Предоставление качественных услуг. Обеспечение надежности роботы сферы ЖКХ Источник составлено автором на основе [93]. В некоторых странах Европы, особенно в Центральной Европе, еще велика доля арендаторов. Так, в Скандинавии она составляет от 13 до 20 %. В США – около 30 %. Однако прослеживается постепенная тенденция к ее уменьшению. В социально ориентированных странах и странах бывшего социалистического лагеря еще сохраняется муниципальная собственность на жилье. Такое жилье есть в Швеции и странах Центральной Европы. Его доля составляет от 3 до 18 %. Оно используется для проживания малоимущими слоями населения. Что касается управления жилфондом и предоставления услуг ЖКХ, то вовремя реформ оно осуществляется в основном с помощью управляющих компаний и самими собственниками жилья. Причем в странах Европы предпочтение отдают последним. Например, в Финляндии их доля составляет порядка 70 %. Во всех странах Европы при проведении реформирования сферы ЖКХ наблюдался резкий рост тарифов, в станах Восточной Европы они возрастали более, чем враз. В странах Западной Европы рост соотносился в основном с ростом ценна энергоносители и инфляцию и составлял 2–3 раза. Отметим, что резкий рост тарифов отмечался в случае не всегда эффективного государственного регулирования. В странах Западной Европы и США тарифы устанавливаются децентрализовано, в основном самим организациями, предоставляющими услуги в сфере ЖКХ [65]. Для реформирования сферы ЖКХ многие страны используют частно-государственное партнерство и концессионные соглашения частных фирм и органов муниципальных властей, причем концессионные соглашения существуют не только в сфере обслуживания инфраструктуры, но и при строительстве домов. Английская и немецкая модели управления ЖКХ несколько отличаются от других стран. Здесь все системы жизнеобеспечения населения переданы в частные руки. Для получения качественных ЖКУ собственники должны за все платить сами. Доля коммунальных платежей в таком случае достаточно велика ив совокупном доходе семьи составляет 20–25 % в различных странах мира. Анализ зарубежного опыта показал, что положительные результаты можно принимать с поправкой на наши условия. При этом в России необходимо формировать свою, российскую, модель управления ЖКХ. Проведенный анализ позволил сгруппировать общие проблемы управления ЖКХ. Решение этих проблем будет зависеть от модернизации существующих бизнес-процессов. При дальнейших исследованиях следует учитывать то, что разные организационно-правовые формы функционирования предприятий ЖКХ не влияют на основные бизнес-процессы, но оказывают влияние на систему управления ими. Причем система управления предприятием ЖКХ в новых условиях должна рассматриваться с процессной точки зрения как многоуровневая, с перераспределением управляющих бизнес-процессов. |