Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
Непосредственное управление собственниками помещений в МКД регламентируется ч ст, ст ЖК. В настоящее время такой способ возможен, если количество квартир в МКД составляет не более чем 16. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на оказание коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение и т.п.) с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. 74 См Терешко Ю. Доступ к документам ТСЖ // Юридическая газета. 2011. № 15. С. 16. На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в МКД. Управление товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) Управление ТСЖ названо в качестве одного из способов управления многоквартирным домом, ноне следует ограничивать деятельность этой организации указанными рамками, об этом свидетельствует и подход законодателя при определении понятия товарищества и обозначении его видов. В ЖК РФ товариществу посвящены главы 13 и 14 раздела VI. В них предпринята попытка урегулировать отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления ими, а также определить основные права и обязанности их членов. Согласно ст ЖК РФ товариществом собственников жилья признается видтовариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования ив установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Данное понятие появилось в законе не сразу, в связи с чем следует отметить, что в первоначальной версии понятие ТСЖ было иным, причем значительно более кратким, в последующем оно было подвергнуто существенной корректировке в сторону расширения видового многообразия и функционала организации. Во-первых, законодатель постарался включить в дефиницию всевозможные варианты (модели) создания указанного юридического лица. Это не только объединение собственников одного многоквартирного дома, как указывалось ранее, но и нескольких многоквартирных домов или нескольких жилых домов. Учитывая, однако, тот факт, что согласно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано также и собственниками дачных домов, определение с этих позиций все равно нельзя расценивать как универсальное. Во-вторых, несколько видоизменены и дополнены функции этой некоммерческой организации. Ныне речь идет не об управлении комплексом недвижимого имущества, а об управлении общим имуществом многоквартирного дома, что в большей мере соответствует используемой в ЖК РФ терминологии. Кроме того, с одной стороны, из целей создания организации изъята необходимость обеспечения эксплуатации общего имущества, вероятно, по тем причинам, что она входит составной частью в понятие управление общим имуществом, с другой стороны, определение дополнено функцией по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг. В обозначающем последнюю функцию перечне действий, на наш взгляд, есть явно та часть, которая уже охвачена понятием управление, а следовательно, нет надобности специально закреплять ее в определении. Такой вывод подтверждается и завершающим дефиницию указанием о возможной любой иной деятельности, направленной на достижение целей управления. В этой связи возникает вопрос, зачем повторяться, накладывая друг на друга схожие понятия. Если есть необходимость в рамках определения товарищества детально раскрыть или детализировать деятельность по управлению, то сама структура определения должна быть, с нашей точки зрения, иной. Функция же, связанная с обеспечением владения, пользования ив установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, в прежнем виде сохранена только применительно к товариществу, организованному водном многоквартирном доме. Для иных моделей она звучит лишь как совместное использование имущества, те. касательно иных форм товарищества речь уже не может идти о распоряжении общим имуществом, что не совсем объяснимо. Такой дифференцированный подход не совсем логичен. Более правильным было бы либо исключить такую возможность полностью, дабы не конкурировать с деятельностью (компетенцией) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо сохранить ее для всех видов товариществ независимо от особенностей создания. В противном случае ТСЖ, созданное при объединении нескольких многоквартирных домов, в которых также есть имущество, находящееся в общей долевой собственности, является усеченным вариантом организации в плане возлагаемых на нее задач она не сможет полноценно осуществлять предписанную законодателем для таких юридических лиц деятельность, поэтому объединение собственников нескольких небольших домов для создания одной организации будет уже не столь эффективным. Отметим, что ГК РФ в ст. 291 также содержит определение ТСЖ, при конструировании которого использованы сходные с ЖК РФ составляющие, однако из определения исключена функция товарищества по обеспечению владения, пользования ив установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Тем не менее, данный аспект раскрывается применительно к товариществу собственников недвижимости (далее – ТСН), разновидностью которого ТСЖ является (ст ГК РФ). Основной целью создания и деятельности ТСЖ, судя по представленной формулировке, следует признать необходимость управления многоквартирным домом. В разделе VIII ЖК РФ, посвященном управлению многоквартирными домами, закреплены принципиальные требования к соответствующей деятельности. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать 1) соблюдение требований к надежности и безопасности МКД; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также иных лиц 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, в которых названные постулаты детализированы 75 При управлении посредством ТСЖ бремя соответствующих обязанностей и ответственности ложится на эту организацию. Даже в случае заключения ТСЖ договора с управляющей организацией оно продолжает нести бремя, которое трансформируется в деятельность по контролю за управляющей организацией. Поскольку общие требования к управлению закреплены в разделе об управлении многоквартирными домами (раздел VIII ЖК РФ, а товарищество имеет основной целью именно этот вид деятельности, указанные правила, несомненно, должны им соблюдаться. В свете сказанного в теории была высказана позиция, согласно которой не стоит предъявлять равнозначные требования при управлении к товариществами управляющим организациям 76 Принимая во внимание профессиональный характер управленческой деятельности, осуществляемой управляющими организациями, такой подход в основе своей видится нам справедливым. 75 Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами СЗ РФ от 27 мая 2013 г. № 21 ст. 2652. 76 Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом Журнал российского права. 2016. № 5. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Исходя из того, что является объектом управления и соответственно собственники какого имущества представлены в ТСЖ, можно выделить различные виды товариществ. Во-первых, ЖК РФ предусматривает возможность создания ТСЖ для управления как одним, таки несколькими многоквартирными домами, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу ив пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Используя предоставленную законодателем возможность, собственникам, по нашему мнению, нужно учитывать, что эффективность работы товариществ, рассчитанных на большое количество домов и квартир, невелика, поскольку речь идет о непрофессиональных участниках складывающихся отношений. Во-вторых, товарищество может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов (коттеджей, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу ив пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома 77 Поскольку последняя модель товарищества обладает определенной спецификой, для нее введен собственный порядок Полагаем, не исключено и объединение собственников многоквартирных домов и домов, рассчитанных на проживание одной семьи (хотя данный тезис выводим лишь при расширительном толковании правил п. 2 ст. 136 ЖК РФ. создания и избрания органов. Действительно, при отсутствии общей долевой собственности принцип большинства голосов не может быть применим при создании товарищества и утверждении его устава. К сожалению, признать состояние нормативной базы в затронутой сфере удовлетворительным нельзя, ибо жилищное законодательство предлагает системное регулирование вопросов управления многоквартирными домами, тогда как коттеджи в подавляющем большинстве случаев таковыми не являются. Несмотря на это, имеющиеся предписания жилищного законодательства могут быть использованы и применительно к коттеджам, хотя и с известными оговорками. Таким образом, ТСЖ в коттеджном секторе предполагает объединение нескольких коттеджей с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами на соответствующих земельных участках, а также элементами инфраструктуры. Причем обязательным условием (предпосылкой) создания товарищества является в соответствии сост ЖК РФ близость расположения жилых домов (понятие близости носит оценочный характер, хотя, как представляется, его расшифровка не вызовет больших сложностей на практике. Данное требование дополняется положением о необходимости общей границы земельных участков, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более одного жилого дома. Основная трудность в использовании правил ЖК РФ, касающихся различных аспектов создания и деятельности ТСЖ, применительно к товариществам в коттеджном секторе заключается, как уже подчеркивалось, в том, что они рассчитаны, главным образом, на случаи управления многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (специальные же правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. При этом подразумевается непросто общая собственность на какое-либо имущество (она вполне вероятна и для собственников коттеджей, например на совместно созданные или приобретенные объекты социальной и инженерной инфраструктуры ст. 290 ГК РФ ист ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома (как некоего замкнутого пространства, априори принадлежащее субъектам (собственникам помещений) на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность. Именно с учетом наличия общего имущества в приведенном значении выстраивается логика регламентации статуса товарищества и его членов. Так, размер долив праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме задает размеры платежей и взносов членов ТСЖ, служит решающим фактором при определении правомочности общего собрания членов товарищества и количества голосов, принадлежащих конкретному участнику организации (ст. 45, 48 ЖК РФ. Связано это стем, что общее имущество (крыша, фундамент, лестничные площадки и т.п.) образует. объект гражданских прав, отличный от жилых помещений. Однако пользование одним объектом (помещением) немыслимо без эксплуатации другого объекта (общего имущества. Более того, пользование помещением - это нечто иное, как использование общего имущества» 79 Несмотря на изложенное, сегодня товарищества, объединяющие коттеджи, вынуждены ориентироваться на положения ЖК РФ. Ясно, что См Борзенкова ТА. Способы управления общим имуществом многоквартирного дома // Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы Международной VI научной конференции молодых ученых (г. Самара, 28 - 29 апреля 2006 г) / Отв. ред. ЮС. Поваров. Самара Универс-групп, 2006. С. 235. 79 См Лаптева Е.Н. Жилое помещение как объект гражданских прав // Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г) / Отв. ред. ЮС. Поваров, В.Д. Рузанова. Самара Изд-во Самар. унта, 2004. Сони нередко неприменимы или могут быть применены со значительной корректировкой. Как следствие, возникает множество нерешенных проблем, касающихся создания организации, избрания органов, поскольку не установлен принцип определения числа голосов, принадлежащих каждому собственнику. Количество голосов в ТСЖ, созданном в многоквартирном доме, определяется в зависимости от размера долив праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому затронутый вопрос применительно к ТСЖ, созданному вне многоквартирных домов, должен найти прямое законодательное разрешение. Не усматривая смысла в выявлении количества голосов таким же образом, как в многоквартирном доме, в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип один коттедж - один голос, если иное не установлено уставом. Итак, по идее законодателя задачи ТСЖ не сводятся лишь к управлению многоквартирными домами товарищество является организацией, которая может выполнять гораздо более широкие функции - это объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных и иных объектов (в том числе коттеджей, способное эффективно решать общие хозяйственные проблемы. Действительно, при создании товарищества появляется ряд преимуществ в решении общих вопросов собираемые с собственников средства аккумулируются на счете ТСЖ, их расходование контролируется самими собственниками через управленческие и контрольные органы, предполагается наличие единой диспетчерской службы для решения аварийных ситуаций и т.п. Выявленный подход законодателя к пониманию роли ТСЖ сообразуется и с вынесением положений о товариществе в отдельный раздел ЖК РФ наряду с разделом о способах управления многоквартирными домами. Небезынтересна данная форма и для собственников коттеджей, поскольку члены товарищества, в отличие, например, от членов потребительского кооператива, не отвечают по обязательствам юридического лица (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ ист ГК РФ. Управление управляющей организацией При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуги (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (см. ч ст ЖК). В ЖК РФ специально закреплена обязанность управляющей организации (также как ТСЖ, кооператива и т.п.) обеспечивать свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации (ч.ч. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч ст. 161 ЖК РФ. Управляющая организация ведет свою профессиональную деятельность на основании лицензии и договора управления многоквартирным домом, заключенного либо с собственниками помещений в МКД, либо с товариществом собственников жилья жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, либо в случае, предусмотренном законом, с застройщиком. В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственниками пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственниками пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. ЖК РФ включил дополнительную ст. 161.1, посвященную совету многоквартирного дома, вероятно призванную облегчить органам местного самоуправления организационную работу. Он обязательно должен быть создан на общем собрании в многоквартирном доме, если домне управляется ТСЖ, жилищным или иным кооперативом, при этом в данном доме более чем 4 квартиры. В противном случае орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Совет многоквартирного дома - обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД; - выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в доме, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставления коммунальных услуги другие предложения - вносит предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме - дает свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. - осуществляет контроль за оказанием услуги (или) выполнением работ по управлению МКД и др. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета МКД и подотчетен общему собранию собственников помещений в доме. Председатель совета многоквартирного дома 1) до принятия общим собранием собственников помещений в доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий всех необходимых договоров 2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров 3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или иные договоры. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. 4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам. 5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в МКД. Кроме того, могут избираться Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме. Введенные положения вызывают ряд вопросов каким образом можно, даже созвав собрание, заставить собственников создать организацию или избрать совет, какова основа деятельности председателя совета, ведь она требует значительных затрат времени и знаний, кроме того, не названы последствия их невыполнения или выполнения с нарушениями Данная норма представляется нам непроработанной и труднореализуемой. Такие советы многоквартирного дома, на наш взгляд, могут иметь исключительно добровольную природу. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По договору управления многоквартирным домом одна сторона управляющая организация) по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном законом, застройщика) в течение согласованного срока заплату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В законе определено содержание договора, в нем должны быть указаны 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома 2) перечень услуги работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Применение указанной номы проблематично в связи с наличием в доме собственников нежилых помещений, разным уровнем услуг. Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком, заключается на срок не менее чем один године более чем пять лета обязательный договор на срок не менее чем один године более чем три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Для обязательного договора, заключенного по итогам конкурса ЖК РФ устанавливает специальные правила по одностороннему отказу от его исполнения со стороны собственников на основании решения общего собрания по истечении каждого последующего года, если они выбрали способ управления многоквартирным домом 2) если управляющая организация не выполняет условий договора |