Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
3.2. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении многоквартирным домом Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператива также профессиональное управление через управляющую организацию. Рассматривая непрямое управление многоквартирным домом, не будем останавливаться на последней форме управления, поскольку она базируется на договорных отношениях между собственниками и управляющим субъектом, составляющих тему отдельного изучения. Для нашего исследования наиболее интересно опосредованное непрямое управление. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья внутренние отношения собственников общего имущества по управлению осложняются их взаимоотношениями с иным субъектом управления – юридическим лицом, членами которого 80 Напомним, что в ст. 161 ЖК РФ, по сути, указаны не способы, а формы управления. выступают сами собственники. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ одной из целей, ради достижения которых создается ТСЖ, является согласование собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав на владение, пользование ив установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в таком доме. Обеспечение соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью – обязанность ТСЖ, что предусмотрено в ст. 138 ЖК РФ. Именно на товариществе лежит обязанность установить справедливый порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Иными словами, ТСЖ – это институциональный субъект (юридическое лицо, выступающий в качестве некоего механизма реализации общих интересов собственников помещений в многоквартирном доме Однако анализ норм ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель практически стер границу между субъектом (носителем) права (в нашем случае – собственниками общего имущества) и лицом, осуществляющим оказывающим помощь в осуществлении) правомочия этого субъекта (лицом, осуществляющим управление общим имуществом. Последний как бы присвоил себе чужие правомочия. Что это Попытка создать новое вещное право аналогичное праву хозяйственного ведения или праву оперативного управления) или легальное закрепление идеи расщепленной собственности На наш взгляд, в данной ситуации правила о субъектах вступают в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. Иными словами, по общему правилу юридические лица управляют 81 С.Н. Братусь писало юридическом лице, что это организационная форма обеспечения и осуществления тех или иных интересов. См Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. МС См Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом соотношение правовых конструкций // Законы России. 2006. № 10. С. 119. имуществом, принадлежащим им на вещном праве. Конструкция юридического лица, рассчитанная на бездоговорное управление, построена именно на таком принципе. Однако законодатель применил указанную конструкцию к управлению чужим имуществом не наделяя субъекта управления – юридическое лицо вещными правомочиями 83 , дал право управлять данным имуществом как своим. Таким образом, он фактически легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой сущности юридического лицатем, что она позволяет ТСЖ забрать правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами 84 Остановимся на рассмотрении наиболее важного и ответственного правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В продолжение изложенного ранее следует вновь обратить внимание на недостаточную четкость и последовательность законодательства при распределении полномочий по реализации данного правомочия между органами управления многоквартирным домом, управляемым товариществом собственников жилья, иными словами, на так называемую проблему пересекающейся компетенции. Во-первых, представляется не совсем ясным установленное законодателем право ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять от имении за счет собственников помещений в многоквартирном доме строительство хозяйственных и иных построек п. 2–4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, тогда как полномочия на решение данных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников 83 Позиция о том, что ТСЖ правом собственности на общее имущество в многоквартирном домене обладает, а лишь наделено некими полномочиями на управление им, подтверждается и судебной практикой. См постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу № А //СПС «КонсультантПлюс»; апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 13.05.2013 по делу № 33-2595/2013 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 № А78-3762/08- Ф02-2496/09 по делу № А // СПС «КонсультантПлюс». 84 См Маркова ИВ Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника Дис. … к.ю.н. С 146-147. помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Более того, реконструкция общего имущества, влекущая за собой уменьшение его размера, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Несмотря на указанную в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ оговорку об использовании товариществом данных прав только в случаях, когда это не связано с нарушением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, все жене понятно, являются ли данные действия распорядительными (ив этом случае их имеет право совершать только собственник имущества) или исполнительными (их осуществление без решения собственника – всего коллектива собственников помещений в таком доме – недопустимо. Во-вторых, сравнительный анализ ст. 44 и 137 ЖК РФ позволяет высказать возражение относительно того, что Кодекс, предоставив только товариществу собственников жилья право получать земельные участки для ведения жилищного и иного строительствав пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, лишает собственников возможности принятия решения поданному вопросу наряду с другими аналогичными вопросами о распоряжении общим имуществом, затрагивающими их права и законные интересы. Не следует забывать, что ТСЖ как юридическое лицо выступает в качестве самостоятельного субъекта права, несмотря на то что оно состоит из собственников и является объединением собственников. ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но при таком легальном подходе оно приобрело право не только распоряжаться чужим имуществом, как своим, но и использовать полученные от этого доходы на собственные цели. Безусловно, собственники общего имущества могут предоставить товариществу право распоряжаться этим имуществом и доходами от его использования. Но такое право не должно закрепляться за ТСЖ законом 85 См Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом соотношение правовых конструкций. С. 119. Данное положение, возможно, выглядело бы вполне логично в случае членства в товариществе всех собственников помещений, поскольку в таком случае общее собрание его членов функционально заменило бы общее собрание собственников помещений. Такое правило и было установлено ранее действовавшим Законом о ТСЖ, предусматривавшим обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе. Однако Конституционный Суд РФ в Постановлении от 3 апреля 1998 г. № П признал пи ст. 32 и п. 2, 3 ст. 49 Закона о ТСЖ несоответствующими Конституции Российской Федерации (ст. 30) в той мере, в какой они допускали обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления домовладельца 86 Ныне действующий Жилищный кодекс РФ придерживается презумпции добровольности членства в товариществе, предусматривая создание ТСЖ с числом членов, превышающим 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135). Иначе говоря, допускается ситуация, когда немногим больше половины собственников помещений в многоквартирном доме являются членами созданного в таком доме ТСЖ, а почти половина собственников помещений членами ТСЖ не являются. При таких обстоятельствах (наиболее реальных сегодня) изложенные выше противоречия в законодательстве способны вызвать на практике серьезные проблемы. Поскольку товарищества объединяют только тех собственников помещений в многоквартирном доме, которые добровольно вступили в их члены, сохранение в силе рассмотренных выше положений ЖК РФ ограничивает правомочия собственников, не являющихся членами товарищества. Цивилисты справедливо замечают, что отношения ТСЖ с собственниками, не пожелавшими 86 Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № П По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года О товариществах собственников жилья в связи с запросом Советского районного суда города Омска // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794. вступить в ТСЖ и, следовательно, подчиниться установленному для товарищества правовому режиму, представляют собой особую, наиболее сложную сферу отношений, правовое регулирование которых до конца не оформлено, а существующие нормы законодательства противоречивы 87 Следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном домене члены ТСЖ – лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества. В результате некоторое число собственников помещений в многоквартирном доме, объединившихся в ТСЖ, получат больше прав, чем они имели до создания товарищества. Данное положение противоречит правовой природе ТСЖ как объединения собственников, наделенного полномочиями, основанными на праве собственности его членов. У товарищества не может быть больше прав на распоряжение имуществом, чему собственников данного имущества, не являющихся членами этого товарищества. Таким образом, когда часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 89 Именно поэтому в качестве альтернативы общему собранию членов ТСЖ, выступавшему согласно Закону о ТСЖ практически единственным, не считая правления ТСЖ, органом управления в кондоминиуме (общее собрание домовладельцев предназначалось только для выбора способа управления кондоминиумом), Жилищный 87 См Лушкин С.А., Федоров СИ, Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. МС См Маркова ИВ Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника Дис. … к.ю.н. С 151. 89 См Маркова ИВ Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника Дис. … к.ю.н. С. 151- 152; Лушкин С.А., Федоров СИ, Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. С. 126. кодекс РФ впервые ввел общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обозначив его как отдельный, самостоятельно действующий орган управления таким домом. Причиной, на наш взгляд, стала потребность в образовании, включающем всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, но при этом необходимость ухода от неконституционного обязательного членства всех собственников в ТСЖ. Между тем все же следует обратить внимание на некорректность обозначения законодателем общего собрания собственников помещений именно в качестве органа. Орган, как известно, представляет собой либо часть организма, либо «организацию» 90 Однако общее собрание собственников нельзя назвать ни, во-первых, частью чего-либо, поскольку коллектив собственников помещений – это неправосубъектное образование, ни, во-вторых, организацией, иначе (назвав его организацией по типу ТСЖ) мы вновь сталкиваемся с неконституционностью обязательного включения в такую организацию всех собственников. Итак, формально в доме, где часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, должны функционировать одновременно два общих собрания - общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ – с четко разграниченной компетенцией каждого из них. Части 1 ист ЖК РФ содержат перечень прав, в рамках которых ТСЖ вправе осуществлять свою деятельность. Часть 1 указанной статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом и затрагивают права и законные интересы собственников помещений в доме, но возможность их реализации, в отличие от ч. 2 той же статьи, не обусловлена требованием обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников. Видимо, это связано стем, что перечисленные в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ права ТСЖ в основном 90 См Ожегов СИ, Шведова НЮ Толковый словарь русского языка. МС направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечение эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Однако следует иметь ввиду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Часть 2 ст. 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав ТСЖ, включающий именно вопросы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, дополнительно связывая возможность реализации этих прав с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме. Очевиден вывод о том, что установление законодателем такого отдельного перечня прав ТСЖ обусловлено исключительной компетенцией поданным вопросам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По указанным вопросам собственники должны принимать решения с соблюдением порядка, установленного в ст. 44–48 ЖК РФ 91 Особенность обеспечения товариществом соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в доме заключается в том, что общее имущество в таком домене является собственностью ТСЖ, а принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом РФ реализация товариществом правомочий собственников по распоряжению общим имуществом должна происходить исключительно на основании решений общего собрания собственников помещений в доме. При этом ТСЖ имеет полное право вынести подобные вопросы на повестку дня общего собрания 91 См Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами разд. 2). МС собственников помещений и выполнить решение данного собрания по указанным вопросам. Учитывая предусмотренную в п. 8 ст. 138 ЖК РФ обязанность ТСЖ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, разделяем предположение о том, что здесь все же имеет место законное представительство товарищества (исходящее из п. 1 ст. 182 ГК РФ, причем законное представительство от имени всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ 92 Между тем общее собрание членов ТСЖ, как отмечено в литературе, – это орган управления товарищества как юридического лица, и его решения являются решениями самого юридического лица и не могут обязывать собственников, не являющихся членами ТСЖ 93 По существу, компетенция общего собрания членов ТСЖ как высшего органа управления товариществом должна ограничиваться формированием воли ТСЖ по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица (внесение изменений в устав, выборы органов управления товариществом и др, установлением размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, а также вопросами владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим товариществу. Исключение составляют полномочия общего собрания членов ТСЖ на утверждение сметы доходов и расходов на год (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) и на принятие решений о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, кроме кредитов на капитальный ремонтно только для использования на 92 См Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. № 6. С. 38. 93 См Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ // Проблемы правового положения участников юридических лиц сборник научных статей. Самара, 2008. С. 12. цели, предварительно одобренные общим собранием собственников помещений в рамках п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В свою очередь, по вопросам, находящимся в компетенции общего собрания членов ТСЖ общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения. На практике в большинстве случаев товарищества инициируют ежегодное собрание собственников помещений в МКД, на котором обсуждаются все насущные проблемы. Но бывает итак, что общие собрания членов ТСЖ проводятся независимо от ежегодных собраний собственников. В любом случае крайне важно разграничить компетенцию этих двух собраний, чтобы не совершить ошибку и не включить в повестку вопрос, требующий сбора всех собственников, а не только членов ТСЖ 94 3.3. Многоуровневая система управления многоквартирным домом Достойно внимания высказанное в литературе мнение о том, что способы управления – это разные варианты структур, выполняющих функцию управления домом. При одном способе такая структура отсутствует или рассредоточена между всеми собственниками непосредственное управление, при другом – создается из состава собственников помещений (правление ТСЖ), а при третьем – управленческая структура привлекается со стороны (управляющая организация. Наиболее приемлемым, на наш взгляд, видится формирование многоуровневой системы управления многоквартирным домом. Можно выделить три уровня управления домом 94 См Максимова Н.Н. Компетенция общих собраний собственников помещений в МКД и членов ТСЖ // Жилищно-коммунальное хозяйство бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 11 Доступ из СПС «КонсультантПлюс», 2016]. 95 См Эффективное управление жилым домом / Под общ. ред. В.Н. Субботина. МС Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, иными словами, самоуправление Орган управления – общее собрание собственников помещений в доме далее – ОСС). II. Опосредованное управление – управление через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления – общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК). III. Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом – управляющей организацией (далее – УО). Названные уровни управления многоквартирным домом различаются в зависимости оттого, кто исполняет функции управления сами собственники помещений, ТСЖ (потребительский кооператив) или управляющая организация, те, собственно, от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом. Безусловно, центральное место в управлении многоквартирным домом, занимает только одна из форм управления, избранная решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако это не означает невозможности привлечения к участию в управлении многоквартирным домом другого субъекта управления. Например, если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к такой форме управления домом, как управление управляющей организацией. Форма управления в этом случае – управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК), что подтверждают и предписания ч. 9 ст. 162 ЖК РФ. При этом, повторимся, сами собственники помещений всегда независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя за собой функции реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Представляется, что управление многоквартирным домом в различных ситуациях может эффективно осуществляться как одним из перечисленных субъектов управления, таки одновременно двумя и даже тремя субъектами. Главное условие – их правильное взаимодействие. В данном случае следует говорить о разумном порядке распределения функций между участниками управления, те. о соотношении компетенции органов, управляющих многоквартирным домом. В ситуациях осуществления управления одновременно двумя или тремя субъектами необходимо все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку, причем на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении многоквартирным домом, должны замыкаться все другие звенья, и распределить компетенцию между этими субъектами, исключив дублирование и параллелизм в их работе. Не следует забывать, что непосредственным носителем правообязанности по управлению общим имуществом многоквартирного дома выступает собственник помещения в доме. Данный принцип должен быть положен в основу построения, в том числе, правовой конструкции управления многоквартирным домом, где в центре внимания субъектов управления в процессе их деятельности должна находиться именно фигура собственника этого имущества. Рассматривая содержание управления многоквартирным домом в широком смысле, внутри данной системы управления можем выделить две взаимосвязанные подсистемы 1. распорядительное управление, включающее в себя принятие решений овладении и распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, содержащее имущественно-правовые и организационные функции 2. исполнительное управление, заключающееся в исполнении данных решений, а также обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом и предоставление услуг, выполнение работ для собственников и пользователей помещений Вторая подсистема, представляющая собой управление многоквартирным домом в узком смысле, в свою очередь, может быть подразделена на - |