Управление многоквартирным домом. Учебные материалы Управление многоквартирным домом. Программа переподготовки управление многоквартирными домами с присвоением квалификации Специалист по управлению многоквартирным домом
 Скачать 5.57 Mb.
|
|
1.1. Многоквартирный дом и общее имущество в многоквартирном доме понятие, содержание и соотношение С введением в действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ в жилищной сфере произошли кардинальные перемены следующего характера в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, он определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом. При этом жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, не охватывающую общее имущество многоквартирного дома, которое, собственно, и выступает первостепенным объектом управления. Многоквартирный дом В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные части дома – жилые и нежилые помещения – принадлежат различным собственникам, а остальные части такого здания – общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, иное имущество общего пользования – находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 290 ГК РФ ст. 36 ЖК РФ. Между тем в отечественном правопорядке легальная дефиниция понятия многоквартирный дом в настоящее время однозначно не определена, вследствие чего нет полной ясности в представлениях о многоквартирном доме вообще и как о гипотетическом объекте недвижимости в частности. Многоквартирный домне поименован в качестве объекта недвижимости нив ст. 130 ГК РФ, нив Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости (ст. 1), нив Жилищном кодексе РФ. Большинство цивилистов отрицают возможность признания многоквартирного дома и самостоятельным объектом недвижимости, и единым объектом гражданских прав. Следует согласиться сточкой зрения авторов, рассматривающих многоквартирный домне как самостоятельный объект права каких совокупность, в частности, совокупность одной обслуживающей вещи и нескольких обслуживаемых вещей, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц. Входящие в состав дома объекты обладают различным правовым режимом, унификация которого в современных условиях невозможна, да и нецелесообразна. Киндеева Е.А. и МГ. Пискунова справедливо отмечают, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество – это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок. Поскольку многоквартирный дом единым объектом прав не является, он может выступать только в качестве объекта капитального строительства, а также объекта технического учета 1 СЗ РФ. 2015. № 29. Ст. 4344. 2 Киндеева Е.А., Пискунова МГ Недвижимость права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. е изд. МС Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений гражданско- правовое регулирование. М Статут, 2006. С. 76; Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. № 6. С. 15. 3 Пискунова МГ Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. № 4. С. 51. 4 Дроздов И.А. Указ. соч. С. 90. 5 Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота Сборник статей / Отв. ред. МА. Рожкова. МС Киндеева Е.А., Пискунова МГ Указ. соч. С. 21, 22. 7 Там же. С. 23, 38. При этом, как представляется, многоквартирный дом нельзя считать неделимой вещью в силу включения в него самостоятельных объектов прав совокупностью главных вещей и их принадлежностей как будет доказано ниже сложной вещью, поскольку – во-первых, в отличие от сложной вещи, искусственно создаваемой путем объединения физически несвязанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению (ч. 1 ст. 134 ГК РФ, многоквартирный дом включает в себя объекты, связанные конструктивно – во-вторых, в противоположность установленному ч. 2 ст. 134 ГК РФ диспозитивному правилу об общей судьбе всех элементов сложной вещи, помещения многоквартирного дома, наоборот, предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически являются его частью ив качестве таковых фактически зависят от судьбы дома. Поэтому большинство ученых обоснованно сходятся во мнении о том, что многоквартирный дом относится к особой категории имущественных комплексов. Необходимо отметить его отличие от имущественного комплекса по типу предприятия, являющегося объектом недвижимости и единым объектом права. Итак, обобщив предложенные в литературе дефиниции, выделим наиболее точное, на наш взгляд, определение данного понятия, предложенное С.Г. Певницким: многоквартирный дом – это имущественный комплекс, представляющий собой совокупность объектов права именно помещений, объединенных лишь 8 См, например Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. № 6. С. 6; Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. МС Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 15. пространственно и принадлежащих различным собственникам, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности, в рамках единого материального объекта градостроительного и технического учета) 9 Общее имущество в многоквартирном доме Понятие общего имущества в многоквартирном доме также неоднозначно определено в законодательстве, правоприменительной практике ив литературе. Следует признать общепринятое рассмотрение этого имущества и законодателем, и цивилистами как самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, единого объекта права. При этом общее имущество не принято трактовать как сложную вещь, поскольку данное понятие применяется скорее для удобства в динамике гражданского оборота, чем в статичных отношениях, так как вещи, составляющие сложную вещь, не утрачивают самостоятельности. Поэтому согласимся с выводом цивилистов о том, что в силу большого количества входящих в состав общего имущества несамостоятельных вещей, связанных единым назначением и конструктивно, наиболее уместной представляется категория имущественный комплекс, который следует отличать от имущественного комплекса по типу предприятия, представляющего собой совокупность не только вещей, но и прав и обязанностей. В результате анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (с учетом возможности расположения в многоквартирном домене только жилых, но и нежилых помещений, расширив признаковый набор, предложенный в 9 Певницкий С.Г. Указ. соч. С. 7. 10 См Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома проблемы и решения. М Статут, 2006. С. 87. 11 Там же Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. МС литературе, можно выделить следующие критерии для отнесения того или иного объекта к общему имуществу дома территориальный – объект расположен в доме либо на выделенном подданный дом земельном участке остаточный – объект не является частью квартиры или иного помещения, самостоятельного объекта права собственности целевой – объект предназначен для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом. Эти признаки должны составлять совокупность. Объект, несоответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома. Учитывая указанные критерии, предлагаем следующее определение рассматриваемой категории общее имущество в многоквартирном доме – это имущественный комплекс, являющийся единым объектом права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного подданный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на указанном земельном участке, не являются частями помещений – самостоятельных объектов права собственности, и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом Таким образом, с позиций системного подхода можно наблюдать ситуацию, когда один имеющий свою сложную структуру имущественный комплекс (общее имущество дома) является частью подсистемой) более сложной системы – другого имущественного комплекса (многоквартирного дома. В ст. 36 ЖК РФ определен состав общего имущества многоквартирного дома. В настоящее время оно представляет собой 12 См Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. СВ соответствии сч ст. 36 ЖК РФ оно включает в себя не общую массу, как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством, а включает несколько обособленных по функциональному назначению частей во-первых, помещения (причем одна обособленная группа которых связана с обслуживанием других помещений или наличием инженерных коммуникаций, а другая – предназначена для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, во-вторых, общие конструкции и оборудование и, в- третьих, земельный участок, на котором расположен дом и связанные с ним элементы и объекты. Избранный законодателем детальный подход в значительной мере позволяет избежать судебных споров о месте и судьбе некоторых частей дома, например помещений в домене принадлежащих отдельным собственникам, в которых отсутствует какое-либо инженерное и иное оборудование, обслуживающее дом, нов тоже время использующихся для иных нужд всех собственников дома. 1) помещения в данном домене являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы 2) иные помещения в данном домене принадлежащие отдельным собственниками предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты 1.2. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме понятие, содержание и соотношение Жилищный кодекс непоследователен ив вопросе определения объекта управления в многоквартирном доме – того, на что направлено воздействие управляющего субъекта. В большинстве норм Жилищного кодекса РФ, касающихся управления многоквартирными домами, говорится об управлении многоквартирным домом (п. 8 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148, п. 2 ч. 1 ст. 154, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др. Однако в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, определяющей понятие ТСЖ, речь идет об управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, а в ст. 142 говорится об управлении общим имуществом в многоквартирных домах. Управление многоквартирным домом Для выяснения истины обратимся к легальной дефиниции управления многоквартирным домом. Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В литературе справедливо отмечается весьма узкая трактовка понятия управления многоквартирными домами, предлагаемая в разд. VIII ЖК РФ содержание раздела сводится к регулированию работ и услуг по ремонту и содержанию дома, а также коммунальных услуг 14 По этому поводу примечательно утверждение о том, что предусмотренный указанным разделом Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом не имеет ничего общего с управлением имуществом в гражданско-правовом 14 См Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 224. значении данного понятия. Представляется, что все жене стоит делать столь категоричный вывод собственнический аспект в данной дефиниции присутствует, но лишь частично. Если рассматривать управление имуществом в гражданско-правовом значении, те. через категорию права собственности (как форму реализации правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества, то можно заметить, что в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление общим имуществом представлено не полностью (за исключением осуществления правомочий владения и распоряжения только решение вопросов пользования имуществом и исполнение обязанностей собственников имущества по его содержанию. Вместе стем в литературе обращено внимание и на социальный аспект понятия управление многоквартирным домом, указанного в разд. VIII ЖК РФ. Согласно верному замечанию одного из авторов, оно имеет более широкий смысл, чем только управление общим имуществом в таком доме. Дело в том, что жилое помещение предназначено как непосредственно для проживания, таки для удовлетворения связанных с ним бытовых и иных нужд граждан в частности, для потребления коммунальных услуг гражданами – собственниками или пользователями помещения. Это уже сфера обслуживания граждан – оказание услуги выполнение работ для них, реализуемая исключительно через обязательственные правоотношения. Таким образом, по поводу трактовки понятия управления многоквартирным домом, предлагаемой в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, можно отметить следующее – в данной норме указаны цели, а не содержание управления – сточки зрения целей управление многоквартирным домом, поименованное в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, направлено на обслуживание как 15 См Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С. 98. 16 См Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. МС общего имущества дома, таки самих собственников (пользователей) помещений в доме (через коммунальное снабжение этих помещений – указанная категория представлена в узком смысле в связи с неполным включением вопросов, касающихся управления общим имуществом дома. Соотношение управления многоквартирным домом и управления общим имуществом в многоквартирном доме В результате всестороннего анализа Жилищного кодекса РФ очевиден вывод о том, что он наполняет термин управление многоквартирным домом содержанием различного объема. Поскольку, как верно отмечает В.Д. Рузанова, Жилищный кодекс РФ допустил некое смешение понятий управление многоквартирным домом как способ управления и реализация правомочия собственника, следует, на наш взгляд, установить соотношение двух правовых явлений управления многоквартирным домом в контексте ст. 161 ЖК РФ и управления общим имуществом многоквартирного дома в гражданско-правовом значении. Управление общим имуществом в многоквартирном доме, рассматриваемое через категорию права собственности, включает в себя реализацию триады правомочий (владения, пользования и распоряжения) и исполнение обязанностей собственника имущества по его содержанию (секторы I, II на рис. 1). Говоря об управлении имуществом, мы подразумеваем существование связи между собственником и имуществом. Управление многоквартирным домом, согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, включает в себя две основные группы действий по содержанию (расходы на содержание, организация содержания) и пользованию общим имуществом по организации коммунального обслуживания собственников пользователей) помещений в доме (секторы II, III на рис. 1). Управление домом в смысле ст. 161 ЖК РФ предусматривает способы управления. 17 Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ // Проблемы правового положения участников юридических лиц Сборник научных статей. Самара, 2008. С. 7. Формы управления многоквартирным домом я форма непосредственное управление самими собственниками УМД (Ш – управление многоквартирным домом в широком смысле) УМД (У – управление многоквартирным домом в узком смысле) УОИМД – управление общим имуществом в многоквартирном доме ОИМД – общее имущество в многоквартирном доме организацию я форма управление через ТСЖ (ЖК, ЖСК) я форма управление через управляющую организацию I сектор – реализация правомочий: 1. владения ОИМД 2. распоряжения ОИМД II сектор – 3. реализация правомочия пользования ОИМД 4. исполнение обязанностей по содержанию ОИМД: 4.1. расходы на содержание 4.2. организация содержания III сектор – 5. организация коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме зона управленческой деятельности собственника зона управленческой деятельности иного субъекта управления Рис. 1. Соотношение управления многоквартирным домом и управления общим имуществом в многоквартирном доме Иными словами, в данном случае предполагается выбор одного из закрепленных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ способов непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья (либо потребительским кооперативом) опосредованное управление) или управляющей организацией профессиональное управление. Здесь следует обратить внимание на необходимость уместного применения понятий способ и форма. Собственно, в этой норме перечислены не способы, а формы управления в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом. Способ управления, как и любого иного вида деятельности, представляет собой скорее порядок осуществления действий, являющихся содержанием данной деятельности, тогда как форма – внешнее выражение этого содержания. Применительно к многоквартирному дому имеет смысл говорить о способе (порядке) распределения полномочий между участниками управления. Поэтому далее в данном контексте мы будем употреблять именно термин форма. Итак, сравнивая анализируемые явления (см. риса, можно заметить, что управление многоквартирным домом не полностью охватывает управление общим имуществом дома (реализация правомочий владения и распоряжения имуществом остается за пределами управления домом, рассматриваемого через формы управления. Поэтому бесспорен вывод о том, что управление общим имуществом независимо от избранной формы всегда осуществляется самими собственниками, в частности, через их общее собрание 18 Таким образом, по нашему мнению, управление общим имуществом дома реализуется частично через общее собрание собственников и 18 Данный вывод подтверждается В.Д. Рузановой, подчеркивающей, что общее собрание собственников помещений выступает здесь не в качестве способа управления в смысле ст. 161 ЖК, а как орган, позволяющий объединить собственников для цели совместной реализации своих правомочий» (Рузанова В.Д. Указ. соч. частично через выбранную форму управления домом. Это означает, что управление общим имуществом в многоквартирном доме как совокупность управленческих функций включает в себя два компонента неотъемлемые функции сектор I на рис. 1) и отчуждаемые функции (сектор II на рис. 1). При этом в неотъемлемые функции входит осуществление правомочий владения и распоряжения имуществом, а в отчуждаемые функции – правомочия пользования и обязанностей по содержанию имущества. Об управлении общим имуществом дома как о едином, целостном явлении можно говорить только водном случае – при избрании формы непосредственного управления (см. рис. б. При выборе других форм деятельность по управлению общим имуществом дома как бы распадается на две зоны управленческую деятельность собственника и управленческую деятельность иного субъекта управления (см. рис. в, г. Значит, выбор непосредственного управления предполагает наличие только первой зоны при полном отсутствии второй. Можно заключить, что при неизменном нахождении неотъемлемых функций по управлению общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления Например, при выборе формы непосредственного управления все отчуждаемые управленческие функции находятся в зоне управленческой деятельности собственника. При избрании опосредованного управления они полностью включаются в зону управленческой деятельности иного управляющего субъекта. При выборе же профессионального управления в зону управленческой деятельности иного субъекта управления переходит меньшая часть отчуждаемых функций (только организация содержания имущества) при нахождении большей их части (решения вопросов пользования и расходов на содержание имущества) в зоне управленческих действий собственника. Итак, в результате выявления соотношения между управлением многоквартирным домом (в узком смысле ст. 161 ЖК РФ) и управлением общим имуществом многоквартирного дома можно сделать вывод о невозможности соотнесения данных правовых явлений как общего и части, поскольку происходит их частичное взаимное наложение. Вместе стем законодатель дает повод для рассмотрения управления многоквартирным домом ив широком смысле – как системы действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, и действий по организации предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в доме. Иными словами, управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. В этом случае управление общим имуществом дома является частью управления многоквартирным домом. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: –представляет собой упорядочивающую систему действий по поводу особого (сложного) объекта – общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве собственности множеству особых субъектов – собственников помещений данного дома, закрытом в этом смысле для иных субъектов имущественных 19 Примечательно, что идея рассмотрения управления многоквартирным домом в широком смысле уже высказывалась в литературе (см Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 7, 8). Но, по нашему мнению, точнее в этом смысле отражает суть явления определение управления многоквартирным домом, предложенное В.К. Михайловым (Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. МС отношений. Такая сложность объектного и субъектного состава порождает необходимость организовать многочисленных собственников и предложить им адекватные способы реализации их правомочий путем построения отдельного организационно-правового механизма, из-за чего неизбежно возникает вопрос об управлении направлено на обеспечение сохранности и эффективного функционирования этого имущества, не имея своей основной целью извлечение прибыли является формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственников этого имущества, обладающих им на особом, зависимом праве общей долевой собственности (сущность и специфика данного права подробно будут рассмотрены в следующей главе. Содержание права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как субъективного права включает в себя традиционную триаду правомочий (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, наряду с которыми закон возлагает на собственников бремя содержания этого имущества (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Согласно ранее изложенной позиции несение расходов на содержание имущества является публичной обязанностью собственника. В тоже время, когда в обеспечении сохранности имущества заинтересовано несколько лиц, несение бремени выступает и как обязательство каждого сособственника перед прочими сособственниками; организуется исключительно в интересах собственников этого имущества и по усмотрению исключительно собственников (кроме случаев, предусмотренных в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. В продолжение постулата п. 2 ст. 209 ГК РФ оправе собственника по своему 20 Данная норма предусматривает проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если либо в течение года до дня проведения указанного конкурса, либо до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам такого конкурса, собственники помещений в домене выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия, в Жилищном кодексе РФ применительно к общему имуществу в многоквартирном доме закреплены нормы об управлении этим имуществом (в частности, ч. 2 ст. 161). Причем управленческие функции (с возможностью их частичного делегирования) возложены именно на самих собственников помещений в доме устанавливается в определенных пределах, предусмотренных законом и самими собственниками. Самостоятельно выбирая на общем собрании одну из предусмотренных законом форм управления многоквартирным домом, собственники помещений в доме тем самым устанавливают систему управления этим домом, в частности, общим имуществом в нем в определенных пределах. Объем функций каждого управляющего субъекта при разных формах управления различен и определен законом. Причем, как было доказано выше, при неизменном нахождении неотъемлемых функций управления общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления. Кроме того, объем отчуждаемых управленческих функций каждого из иных субъектов управления может корректироваться самими собственниками в зависимости от числа привлекаемых субъектов (последнее утверждение будет аргументировано позднее. Исходя из проведенного анализа содержания рассматриваемого правового явления, предлагаем следующее определение управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением |