Сборник статей по результатам проведения xii всероссийской научнопрактической студенческой конференции с международным участием Актуальные проблемы современной юридической науки и практики
 Скачать 4.75 Mb.
|
|
Особенности защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества Лаврентьева Оксана Николаевна Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского (научный руководитель - кандидат юридических наук Дёмин А.А.) Данная статья посвящена вопросам применения норм действующего российского законодательства, касающихся защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества. Выбранная тема стала предметом специального исследования, в связи с тем, что, защита прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества является одной из актуальных проблем современного отечественного гражданского законодательства. Не смотря на изменения в законодательстве, имеющие цель укрепить права добросовестных приобретателей, они продолжают оставаться незащищенными. Добросовестность закреплена в качестве основного начала российского гражданского законодательства в пункте 3 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, однако в современной гражданско-правовой науке нет единого понимания данной категории. Традиционным среди цивилистов стало философско-правовое осмысление добросовестности в качестве, прежде всего, морально-нравственной, этической категории 643 Вопрос о понятии добросовестности в свете защиты прав добросовестного приобретателя заслуживает отдельного внимания. Так, Л. И. Петражицкий, возражавший в данном случае против рассмотрения добросовестности в качестве нравственной величины и даже предлагавший отказаться от термина «добросовестность», настаивал на таком цивилистическом наполнении данного понятия, которое бы сводилось к незнанию (извинительному заблуждению) субъекта - добросовестного владельца (приобретателя) имущества - об определённых обстоятельствах, связанных с незаконностью владения 644 В качестве извинительного заблуждения критерий добросовестности характеризовал, в частности, и Г. Н. Амфитеатров, однако при этом связывал добросовестность с категорией вины 645 В современном законодательстве Российской Федерации содержание термина «добросовестный приобретатель» раскрыт в статье 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. По смыслу статьи 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что возмездно приобрело имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. Исходя из данной правовой норма можно выделить следующие признаки при совокупности которых приобретатель может считаться добросовестным: - Имущество приобретено лицом по возмездной сделке. - Имущество приобретено лицом от неуправомоченного отчуждателя. - Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества. 643 Вердиян Г. В. Понятие, содержание и место категории «добросовестность» в системе правовых понятий гражданского права // Бизнес в законе. 2011. — № 5. — С. 46–51. 644 Петражицкий, Л. И. Права добросовестного владельца на доходы с точки зрения догмы и политики гражданского права. — М.: Статут, 2002. — С. 204. 645 Амфитеатров Г. Н. Иски собственников о возврате принадлежащего им имущества. — М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1945. — С. 7. 378 Указанные признаки являются главными, но не единственными характеризующими рассматриваемое понятие. Проанализировав судебную практику, можно выделить следующие признаки добросовестности приобретателя: - Сделка, по которой было приобретено имущество, должна отвечать признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. В судебной практике данный критерий закреплен в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22) - Отсутствие у приобретателя сомнений в праве продавца на отчуждение имущества. Сомнения могут возникнуть, к примеру, в случае выявления родственных связей участников сделки, либо необоснованно низкой цены имущества (п. 8 и 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»). - Указание в ЕГРН на момент совершения сделки по приобретению недвижимого имущества записи о том, что собственником данного имущества является продавец, а также отсутствие отметки о судебном споре по поводу данного имущества (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22). К добросовестному приобретателю недвижимости суд предъявляет особые требования. Прежде всего, они связаны с тем, что покупатель должен проявить должную осмотрительность при совершении сделки. Понятия должная осмотрительность добросовестного приобретателя при заключении сделки Гражданский Кодекс Российской Федерации не предусматривает, однако данная формулировка распространена в судебной практике, касающейся вопроса об изъятии вещи у добросовестного приобретателя. Основывается она на части 1 статьи 302 ГК РФ, согласно которой приобретатель может считаться добросовестным, только если он не знал и не имел возможности узнать об отсутствии у продавца полномочий на распоряжение предметом сделки, а также на части 1 статьи 401 ГК РФ, в силу которой лицо считается невиновным, если проявило такую степень заботливости и осмотрительности, какая была необходима исходя из правовой природы обязательства. Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод, что должная осмотрительность проявляется в следующем: 1. Явно заниженная цена продаваемого имущества должна вызвать у покупателя подозрение в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»). 2. Наличие обременений (в том числе наложенного ареста), а также несоответствия, обнаруженные при осмотре имущества перед его покупкой также должны вызвать у покупателя подозрение («Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.). 3. Безусловным поводом для возникновения у покупателя сомнений в юридической чистоте сделки будет являться отсутствие записи о праве собственности продавца недвижимости в ЕГРН, а также наличие записи о судебном споре в отношении объекта, совершение с ним многократных сделок за краткий период времени (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22). Таким образом, в связи с тем, что в законодательстве Российской Федерации смысл термина «должная осмотрительность» не раскрыт, суды по делам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения по-разному оценивают должную осмотрительность приобретателя при заключении сделки, что приводит к нарушению единообразия судебной практики. 379 Согласно абзацу 2 части 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации. Данный факт в первую очередь отличает добросовестного приобретателя недвижимости от добросовестного приобретателя иного имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, предусмотренных статьей 302 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник вправе истребовать имущество от приобретателя: 1. В случае возмездного приобретения имущества у лица, которое не имело права его отчуждать - при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество: утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; похищено у того или другого; выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Во всех случаях, без каких-либо дополнительных условий, если имущество безвозмездно приобретено от лица, которое не имело права его отчуждать. Истребование имущества у добросовестного приобретателя возможно только путем подачи иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). К таким искам применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, и составляющий три года. Согласно пункту 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (с 01 января 2017 года – ЕГРН). Данное положение также применимо при рассмотрении дел по искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Однако, в связи с тем, что запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права, момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Так, например, отменяя судебные постановления первой и апелляционной инстанции по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. к Ваганову Е.В. и Вагановой Л.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Вагановой А.Е., Ваганову Д.Е., Кожевникову Р.В., Кожевникову Р.В. Кожевниковой Г.П., Кожевниковой О.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации сослалась на ошибочность вывода судов о неприменении к заявленным требованиям срока исковой давности и указала, что срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, истцом пропущен. Истцу стало известно о выбытии из его владения имущества, когда по уголовному делу о хищении квартиры начали производиться следственные действия, в том числе выемка документов из архива истца 7 августа 1997 года. В связи с этим срок исковой давности надлежало исчислять с этой даты (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 5-КГПР14-86 от 30.09.2014 года). Согласно пункту 13 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» при смене владельца имущества исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения не начинает течь заново. В процессе судебного разбирательства по искам собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения нельзя однозначно утверждать на кого и в какой мере ложится бремя доказывания. В пункте 36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 даны некоторые рекомендации по распределению бремени доказывания между сторонами спора. 380 Так истец должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. Если государственная регистрация права собственности отсутствует, то возникновение права собственности подтверждается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств. Факт включения недвижимого имущества в ЕГРН, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств добросовестного приобретения. В пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22говорится о том, что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Необходимо учитывать, проявлена ли гражданином должная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Представляется, что это противоречит правилам, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Демкина А.В., Бадулина Е.В. исходя из анализа современного российского законодательства, пришли к выводу, что в настоящее время регистрирующий орган проверяет только отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав и только в сделках, заключенных в простой письменной форме, ответственность за нотариально удостоверенные сделки несет нотариус. Данный факт свидетельствует о том, что регистрирующий орган не проводит полную правовую экспертизу документов, а при проведении правовой экспертизы ограничен законодательно установленными пределами проверки. 646 Складывающаяся судебная практика перекладывает ответственность за невозможность обеспечения достоверности данных ЕГРН на участников гражданского оборота, что является неверным. На протяжении многих лет существует проблема изъятия государственными органами и органами местного самоуправления недвижимого имущества, приобретенного гражданами на вторичном рынке. Причиной ее возникновения является незаконное оформление права собственности на недвижимость на основании поддельных документов и последующая перепродажа данного недвижимого имущества. Когда государственные органы (органы местного самоуправления) узнают о факте мошенничества, то обращаются в судебные органы с исковыми заявлениями об истребовании помещения из чужого незаконного владения. При этом ответчик, являющийся, как правило, вторым или третьим собственником недвижимого имущества, даже не подозревает, что недвижимое имущество было приобретено предыдущими собственниками незаконным путем, являясь добросовестным приобретателем. Происходит противоречие, с одной стороны - незаконное оформление права собственности на недвижимое имущество происходит путем совершения мошеннических действий (например, предоставление поддельных документов), с другой – договор об отчуждении имущества подписывает сам государственный орган (орган местного самоуправления), тем самым выражает свою волю на отчуждение. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним также проходят регистрацию в Росреестре. Таким образом, в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными) действиями должностных лиц собственника, право собственности на недвижимое имущество переходит мошенникам, которые в последующем перепродают данное имущество гражданам, которые даже не подозревает, что оно была приобретено в собственность незаконным путем. В целях доказательства добросовестности, судебная практика, как указано выше, возлагает на 646 Демкина А.В., Бадулина Е.В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. – 2016. - № 1. - С. 29 – 33. 381 приобретателя обязанность по доказыванию должной осмотрительности при заключении сделки и принятия всех мер для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Сведения из ЕГРН не являются достаточным доказательством добросовестности, несмотря на то, что информацию в данный реестр вносят государственные органы. Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» внесена некая ясность в данную проблему. Конституционный суд Российской Федерации, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество своими действиями подтверждает законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. В данном Постановлении также отмечено, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Однако суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы. На основании изложенного можно сделать ввод, что в Российской Федерации права добросовестных приобретателей недвижимого имущества недостаточно защищены. Анализ современного законодательства Российской Федерации свидетельствуют о наличии пробелов в данной сфере. Нормы права, регулирующие отношения по защите прав добросовестных приобретателей недвижимости, не могут полноценно защитить их права и законные интересы. Большое практическое значение имеет судебная практика, однако наличие в ней разногласий указывает на необходимость проработки правового механизма признания и защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. В целях защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества необходимо внести изменения в законодательно Российской Федерации, связанные с обеспечением достоверности данных ЕГРН и предоставлением защиты и приоритета лицу, добросовестно полагавшемуся на данные этого реестра. В случае если государство не может гарантировать достоверность данных ЕГРН, предусмотреть выплату полной компенсации за счет государства лицам, добросовестно полагавшимся на данные реестра. Также необходимо на законодательном уровне запретить изымать государственными органами и органами местного самоуправления недвижимое имущество у добросовестных приобретателей, в случае, если оно передано в собственность злоумышленников в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными) действиями должностных лиц государственных органов, органов местного самоуправления. Кроме того, необходимо обязать суды, в случае истребования недвижимого имущества у добросовестных приобретателей, направлять копии материалов дела в полицию для рассмотрения вопроса о наличии признаков состава преступлений в действиях собственников имущества (их родственников), продавших имущество добросовестным приобретателям. В целях соблюдения единообразия судебной практики, необходимо дать официальное разъяснение термину «должная осмотрительность», а также, применительно к категории дел, связанных с изъятием государственными органами и органами местного самоуправления недвижимого имущества, приобретенного гражданами на вторичном рынке, дать официальное разъяснение по разграничению терминов «выбытие помимо воли» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и т.п.) действиями должностных лиц собственника». |