ДИПЛОМ. Теоретические основы оценочной деятельности и факторы формирования стоимости предприятия в российской федерации
 Скачать 0.62 Mb.
|
  ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ 5 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ФАКТОРЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 7 1.1 Основные понятия, цели и принципы, лежащие в основе оценки стоимости предприятия в Российской Федерации 7 1.2 Факторы, влияющие на формирование стоимости предприятия в Российской Федерации 25 1.3 Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации и этапы процесса оценки 28 2 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ И ИХ ПРИМЕНЕНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 37 2.1 Общая характеристика основных методов и подходов оценки, их достоинства и недостатки 2.2 Анализ оценки рыночной стоимости предприятия методами доходного подхода 40 2.3 Анализ оценки рыночной стоимости предприятия методами затратного подхода 57 2.4 Анализ оценки рыночной стоимости предприятия методами сравнительного подхода 62 3 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО «МОСТОСТРОЙ-11» 74 3.1 Обоснование разграничения понятий «оценка бизнеса» и «оценка предприятия» 74 3.2 Анализ макроэкономической конъюнктуры и отрасли, в которой функционирует предприятие 75 3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия ОАО «Мостострой-11» 81 3. 4 Оценка рыночной стоимости предприятия методом чистых активов 87 3. 5 Оценка рыночной стоимости предприятия методом рынка капитала 89 3. 6 Оценка рыночной стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков 91 3. 7 Итоговое согласование рыночной стоимости предприятия 92 3. 8 Исследование бета - коэффициента на предмет точности использования при расчете ставки дисконта 93 3. 9 Модель оценки капитальных активов с применением поправок на региональный риск 97 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЯ ВВЕДЕНИЕ В настоящее время в условиях развития рыночных отношений возрастает потребность в оценке бизнеса. Информация о стоимости бизнеса требуется собственникам и руководству предприятия для эффективного принятия решений. В данной оценке заинтересованы поставщики, инвесторы и акционеры, кредитные организации, страховые компании и органы государственной власти. Оценочная деятельность представляет собой одну из важных составляющих при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже 20 лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и государственном секторах. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в современных рыночных условиях. Результаты оценки стоимости сказываются практически на всех показателях деятельности предприятия. Для достижения успеха менеджер компании должен просчитать, повысит ли реализации каждого принятого управленческого решения стоимость предприятия. В западных странах существует аксиома: «Необходимо использовать оценку стоимости предприятия для принятия наилучших управленческих решений». В России такой подход пока интенсивно изучается, однако применяется редко. В современной научной парадигме считается, что основной целью фирмы является максимизация благосостояния собственника, максимизация стоимости бизнеса. Увеличение стоимости бизнеса – это один из показателей роста доходов, поэтому периодическое проведение ее оценки можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов по данным бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Результаты оценки, основанные на анализе внутренней и внешней информации, необходимы не только для проведения переговоров купли-продажи, но также играют важную роль при выборе стратегии развития предприятия. Принятие управленческих решений и достижение желаемой доходности предприятия во многом зависят от знания основ оценки стоимости бизнеса, управления ею, а также умения применять полученные результаты. Этим и обуславливается выбор данной темы дипломной работы и ее актуальность. Целью дипломной работы является анализ и уточнение методики оценки рыночной стоимости строительного предприятия. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие основные задачи:
Объектом исследования является строительная компания ОАО «Мостострой-11». Предметом исследования являются методология, методические подходы и инструменты оценки стоимости предприятия (бизнеса), Изучение объекта исследования в качестве инструмента управления предприятием и капиталом. 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИИ ФАКТОРЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1.1 Основные понятия, цели и принципы, лежащие в основе оценки стоимости предприятия в Российской Федерации Оценка как самостоятельная дисциплина сфор мировалась в тридцатые годы прошлого века в США, однако стоит отметить, что практика оценки существовала и в России до Октябрьской революции 1917 года. Переход к рыночной экономике в нашей стране привел к по явлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодатель ные и методические основы новой области экономики — оценки собственности. Начало подготовке профессиональных оценщи ков в нашей стране было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных ма териалах, разработанных Американским обществом оценщиков. На подобных программах базировались и семинары, проводимые российскими общественными организациями, например, Инсти тутом независимых оценщиков. Эти шаги послужили процессу становления и развития оценочной деятельности в России, но их недостатком является ориентация на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации. Усиленное развитие оценочной деятельности произошло в период 1995-1997 гг. при переоценке основных фондов, в процессе которой привлекались независимые экспертные организации, определяющие рыночную стоимость имущества предприятий. Авторы работы «Экономика. Финансы. Менеджмент (вопросы теории, ме тодологии, практики)» [1] отметили, что в последнее время возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, со стороны как государственных органов вла сти и управления, так и предпринимателей. Более явной становится необходимость привлечения к оценочной деятельности не только непосредственно оценщиков, но и юристов, экономистов, бухгалтеров, проектировщиков и т.д. Обычно для повышения качества управления анализируются отдельные структурные подразделения, процессы, виды продукции, направления деятельности, в то время как необходимо использовать всю структуру в целом с учетом внешних и внутренних взаимосвязей. Предприятие – сложная система, использующая экономические ресурсы (трудовые, природные и финансовые), меняющаяся относительно видов выпускаемой продукции (работ, услуг), методов ее производства и продажи. Анализировать одновременно все составляющие структуры возможно на основе оценки стоимости предприятия (бизнеса). Сегодня оценка бизнеса – это многоуровневый процесс, который можно определить как комплекс услуг. Он начинается с правовой экспертизы, затем проводится финансовый анализ, а при необходимости корректировка и разработка проектов реструктуризации и реконструкции. Заканчивается процесс обобщением работы других специалистов и рекомендациями по наиболее эффективному управлению предприятием, которые формулирует оценщик. Щербаков В.А. и Щербакова Н.А. [5, с.14-15] считают, что нестабильная российская экономика, отражающаяся на состоянии отечественных предприятий на рынке, обуславливает рост значения оценочной деятельности для целей принятия наиболее верных управленческих решений. Независимая оценка может осуществляться даже на этапе создания предприятия, когда речь идет о взносе в уставный капитал. По результатам исследования, проведенного Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития Российской Федерации [9], установлено, что 53% опрошенных оценщиков полагают, что рынок оценочных услуг ждут смешанные перспективы. Это означает, что российскому оценочному сообществу предстоит преодолеть ряд проблем с целью выхода на один уровень с иностранными компаниями. Ряд участников считает необходимым совершенствованием законодательной базы, введение единых стандартов и базовых тарифов (рисунок 1). Рисунок – Перспективы развития оценочной деятельности в Российской Федерации (% респондентов-оценщиков) 30% участников рынка отмечают положительные тенденции в развитии оценочного сообщества. По их мнению, растет спрос на оценочные услуги, а это значит, что и само сообщество будет расширяться и развиваться. 17% оценщиков полагают, что перспективы развития оценочного сообщества отрицательны. По их мнению, рынок испытывает нехватку квалифицированных кадров, существует проблема недобросовестной оценки, что подрывает доверие потребителей, а вместе с ним и положительные перспективы. Основные нормативно-правовыми акты, регулирующие оценку стоимости предприятия в Российской Федерации, представлены в таблице 1. Таблица - Нормативно-правовые акты, регулирующие оценку стоимости предприятия (бизнеса) в Российской Федерации
До принятия Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 оценочная деятельность регулировалась большим количеством достаточно противоречивых законов и подзаконных нормативных актов не прямого действия. На данный момент оценочная деятельность регулируется также иными федеральными законами, которые, так или иначе, касаются вопроса оценочной деятельности. В качестве примера таких законов можно привести Федеральные законы "Об обществах с ограниченной ответственностью", "Об акционерных обществах", "О рынке ценных бумаг", "О саморегулируемых организациях" и многие другие. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Исходя из определения оценочной деятельности, можно выделить следующие характерные особенности:
Следует отметить, что первая особенность оценочной деятельности была закреплена в тексте комментируемого Закона только в редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Департамент корпоративного управления проанализировал распределение основных видов оценочных услуг в разрезе каждого федерального округа Российской Федерации [9]. Так, удельный вес услуг по оценке стоимости предприятия (бизнеса) колеблется от 26% в Центральном федеральном округе до 31% в Приволжском. Данное распределение представлено в таблице 2. Субъектами оценочной деятельности выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг. Грязнова А.Г. и Федотова М.А. к субъектам оценочной деятельности относят [6, с.16-17]:
Таблица - Распределение оценочных услуг по специализациям в Российской Федерации (в разрезе федеральных округов)
Оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные в соответствии с Федеральным законом субъектами оценочной деятельности. Понятия «субъект оценочной деятельности» и «оценщик» равнозначны. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями комментируемого Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом (рисунок 2). Департамент корпоративного управления Минэкономразвития Российской Федерации по результатам проведенного опроса установил [9], что число частнопрактикующих оценщиков по сравнению с 2012 годом выросло на 6,2%. Рисунок - Осуществление оценочной деятельности оценщиками Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для проведения оценки посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими контроль деятельности оценщиков. Потребителями результатов необязательно являются заказчики, ими может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти, выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего. Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать. В ходе исследования [9] было выявлено, что основными потребителями оценочных услуг являются предприятия ТЭК (19%), финансово-кредитные учреждения (18%), строительные предприятия (6%) и представители металлургической отрасли (6%). На рисунке 3 представлена структура заказчиков по секторам экономики. Рисунок - Структура заказчиков по секторам экономики Постоянное развитие данных отраслей как стратегически важных, насыщенность новостного фона, периодическое перераспределение долей акционеров (дольщиков), потребность в привлечении дополнительных источников финансирования и многое другое – все это делает услуги по оценке для вышеуказанных предприятий более чем актуальными. Подавляющее большинство представителей данных отраслей отмечают необходимость проводить оценку на постоянной основе, поскольку ее результаты необходимы менеджменту компаний для принятия управленческих решений. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен собственник (движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы, ценные бумаги и др.). Согласно статье 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяется примерный перечень объектов оценки, в который включены:
Между тем перечень объектов гражданских прав, определенный в статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, является более широким по сравнению с перечнем объектов оценки:
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, то есть объекты гражданских прав, не изъятые из оборота. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан:
Для того чтобы оценить бизнес, оценщик должен знать:
На рисунке 4 представлен рынок оценочных услуг в Российской Федерации. Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития Российской Федерации [9] было определено, что более трети оценщиков осуществляют свою деятельность в Центральном федеральном округе, каждый пятый участник рынка действует в Приволжском федеральном округе, примерно каждый десятый – в Южном, Сибирском, Северо-Западном и Уральском федеральных округах, более 4% оценщиков в Дальневосточном федеральном округе. Рисунок – Рынок оценочных услуг в Российской Федерации (по федеральным округам) Стоит отметить, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты услуг оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщики в своей деятельности должны руководствоваться стандартами оценки. Стандарты оценки — правила оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Они разрабатываются и утверждаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, российские оценщики учитывают международные и европейские стандарты. Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (МКСО), европейские стандарты оценки (ЕСО) — Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО). Российское общество оценщиков (РОО) является полномочным представителем Российской Федерации в МКСО. Анализируя опыт работы отечественных оценочных компаний, Чеботарев Н.Ф. [2, с.18-19] отметил изменение целей заказываемой оценки и все возрастающий уровень требований к качеству работы. Требований, предъявляемых к оценке, и оснований, по которым она проводится, столько же, сколько клиентов, заказывающих оценку. Специфические требования клиента каждый раз придают конкретные очертания составляемому отчету об оценке. Качество отчета при этом основывается, главным образом, на знаниях и опыте, личной честности и объективности выполняющего оценку лица. Можно сделать вывод, что за последние два десятилетия оценка сложилась как профессия, которая базируется на стандартах профессиональной практики в условиях развивающегося законодательного регулирования оценочной деятельности. Необходимо отметить также, что оценщик определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению. Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» и Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки» итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Целью оценки любого объекта оценки является определение конкретного вида стоимости. Виды стоимости, определяемые в ходе оценки, перечислены в стандартах оценки, обязательных к применению на территории Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.). Одним из основных видов является рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки характеризует цену сделки как наибольшую из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшую из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации отражает информированность в достаточной степени сторон сделки о предмете сделки, а также что они действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, устанавливаются следующие виды стоимости объекта оценки (рисунок 5). Основные виды стоимости объекта оценки Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость Инвестиционная стоимость Кадастровая стоимость Рисунок - Основные виды стоимости объекта оценки в Российской Федерации Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость объекта, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки. Как предположили Грязнова А.Г. и Федотова М.А. [6, с.13-16], знание о величине рыночной стоимости позволяет собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения. Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив традиционные издержки. Если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы существенными: пришлось бы сформировать информационную базу, приобрести компьютерные программы и т.п., которые использовались бы несколько раз и не окупились бы. У профессионального же оценщика вследствие многократного использования средств производства, налаженных связей и контактов транзакционные издержки существенно ниже. Кроме того, для проведения оценочных работ необходимы особые профессиональные знания и навыки, поэтому оценку стоимости проводят эксперты-оценщики, прошедшие специальную подготовку. Заказывая оценку профессиональному оценщику, инвестор заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, а значит, риск неправильной оценки зависит от эксперта, а не от заказчика. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оценщика к объекту. В макроэкономическом аспекте оценка стоимости является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью. Для определения действительного состояния дел на предприятии оценщику необходимо выяснить:
Оценка предприятия рассматривается как целенаправленный процесс, т.е. эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Как отмечалось выше, он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость. В некоторых источниках выделяются следующие основные цели оценки бизнеса [2, с. 13-14; 3, с.178-179]:
При купле-продаже или реструктуризации предприятия потребность в оценке возникает во избежание споров о стоимости имущества предприятия (основных и оборотных средств) или бизнеса в целом с учетом его доходности в краткосрочном периоде и долгосрочной перспективе. Еще на стадии создания предприятия независимая оценка может быть полезна при внесении имущества в уставный капитал. Так как деятельность оценщика регламентируется законодательством, отчет об оценке имеет юридическую силу и указанные в нем результаты определения стоимости могут быть использованы в суде при возникновении каких-либо имущественных споров, в частности относительно уставного капитала. В процессе функционирования практически каждого предприятия необходима независимая оценка для управления финансами. Особенно эффективно используется оценка при кредитовании: отчет об оценке является необходимым документом для получения кредитов под залог имущества. Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:
Щербаков В.А. и Щербакова Н.А. в своей работе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» отметили [5, c.49], что на стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Основные принципы оценки предприятия представлены в таблице 3. Принципы оценки предприятия взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен. Они не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости. Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности определяется влиянием четырех факторов производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество предприятия экономически выгодно для него, если прирост стоимости выше затрат на приобретение этого актива. Стоимость каждого фактора должна возмещаться из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью. Вначале должны быть произведены выплаты за факторы рабочей силы, капитала и управления, а оставшаяся сумма денежных средств идет на возмещение пользования землей. Таблица - Основные принципы оценки стоимости предприятия
Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того, как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент, производственные факторы учитывают только исходя из их роли в воспроизводстве. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. Принцип увеличивающихся или уменьшающихся доходов (предельной продуктивности) гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами, а затем темп роста чистого дохода замедляется. Принцип сбалансированности (пропорциональности) заключается в том, что если земля мало застроена, ее отдача невысока. Если слишком много застройки – отдача также невысока. В обоих случаях земля используется неэффективно. Все факторы производства должны находиться в определенном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли достигали своего максимального значения. При соблюдении принципа сбалансированности можно утверждать, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные величины различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимизация стоимости земельного участка. Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости объекта. Принцип замещения состоит в том, что максимальную стоимость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с аналогичной полезностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Замещающий объект не всегда может быть точным аналогом, но необходимо, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Оценочная стоимость не должна превышать минимальной цены на аналогичные предприятия (объекты) с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с такой же полезностью в разумные сроки. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения предприятием. При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будущего дохода, т.е. изменение стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Принцип зависимости основан на том, что местоположение объекта является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также его близости к экономической инфраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической вреде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Потоки доходов от объекта недвижимости зависят от того, как местоположение объекта связано с рынком пользователя. Принцип конкуренции – усиление конкурентной борьбы можно учесть либо за счет снижения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что может уменьшить текущую стоимость денежных потоков. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов. Принцип экономической величины (размера) проявляется в том, что участок земли с удачным месторасположением, который слишком мал или очень велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Экономический размер – это площадь земельного участка, необходимая для достижения оптимального масштаба землепользования исходя из рыночных условий в данном местоположении. Данный принцип аналогичен принципу сбалансированности, хотя и рассматривается в иной ситуации. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности для его владельца. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость могут быть подразделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:
Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию внешних факторов и сама воздействует на величину стоимости других объектов в районе его расположения. Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятно, проиграет в финансовом отношении. Предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего, будет оценено ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степени предлагаемые архитектурный стиль и уровень удобств отвечают потребностям и ожиданиям пользователей. Полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, так как на нее воздействуют также предложение и спрос. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость производства (издержки, себестоимость). Если рыночные цены выше стоимости производства, то в строй буду вводиться все новые капитальные объекты до тех пор, пока не наступит равновесие. если рыночные цены ниже, то новое строительство замедлиться до момента повышения спроса в связи с увеличением рыночных цен. С принципом соответствия Щербаков В.А. и Щербакова Н.А. [5, с.55] также связывают:
Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта собственности не остается стабильной, а изменяется с течением времени вследствие влияния в основном физического износа. По мнению Чеботарева Н.Ф. [2, с.22-25], принцип эффективного использования – это оптимальный вариант, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости имущества предприятия. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||