землеустройство. Ббк 65. 325я73 В67 Симонова Л. А. Виноградова Е. А. Актуальные проблемы землеустроительного проектирования учебное пособие для бакалавров направления подготовки
 Скачать 2.44 Mb.
|
|
7.3 ОСОБЕННОСТИ ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ 7.3 ОСОБЕННОСТИ ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ ФЕРМЕРСКОГО ХОЗЯЙСТВА В СЧЁТ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ. ФЕРМЕРСКОГО ХОЗЯЙСТВА В СЧЁТ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ. При образовании крестьянского (фермерского) хозяйства за счет земельных долей, их величина является исходной для расчета размера землепользования. Величина условной земельной доли (УЗД) исчисляется, как частное от деления площади разных видов сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственного предприятия, на базе которого образуется землепользование крестьянского (фермерского) хозяйства, на количество человек, имеющих право на УЗД в данном сельскохозяйственном предприятии, формула (31): А С П ; ; (31) (31) где где П П – норма пая на одного работника хозяйства; – норма пая на одного работника хозяйства; 112 С С – площадь сельскохозяйственного угодья, га; – площадь сельскохозяйственного угодья, га; А А – количество человек, имеющих право на УЗД в с.-х. предприятии, чел. – количество человек, имеющих право на УЗД в с.-х. предприятии, чел. Результаты расчетов заносятся в таблицу Результаты расчетов заносятся в таблицу 30. 30. Таблица 30-Норма паевого надела Наименовани Наименовани е хозяйства е хозяйства Наименование Наименование угодий угодий Бал Бал л л бон бон и- и- тета тета , , ББ ББ Площадь Площадь Число Число участников участников приватизаци приватизаци и, чел, А и, чел, А Норма УЗД Норма УЗД на одного на одного работника, работника, га, Д га, Д га га б/га б/га га га б/га б/га 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 СПК «Заря» СПК «Заря» Пашня Пашня 60 60 851 851 51060 51060 56 56 15.2 15.2 912 912 Сенокос Сенокос 52 52 50 50 2600 2600 0.9 0.9 4 4 5 5 Пастбища ест. Пастбища ест. 30 30 100 100 3000 3000 1.8 1.8 54 54 Пастбища к.у. Пастбища к.у. 35 35 50 50 1750 1750 0.9 0.9 3 3 2 2 ИТОГО ИТОГО 1051 1051 58410 58410 18.8 18.8 10 10 4 4 3 3 В общее количество граждан, имеющих право на УЗД, необходимо включить дееспособных пенсионеров, работавших и проживающих в этом хозяйстве, а также работников сферы обслуживания, пожелавших вести сельскохозяйственное производство. В связи с большой пестротой почвенного покрова различного В связи с большой пестротой почвенного покрова различного плодородия на территории хозяйства условную земельную долю следует плодородия на территории хозяйства условную земельную долю следует определять не в физических гектарах, а в балло-гектарах. Для этого площади определять не в физических гектарах, а в балло-гектарах. Для этого площади всех контуров сельскохозяйственных угодий в гектарах умножаются на их всех контуров сельскохозяйственных угодий в гектарах умножаются на их средневзвешенный балл бонитета по хозяйству, а полученную сумму делят на средневзвешенный балл бонитета по хозяйству, а полученную сумму делят на число участников приватизации, формула329): число участников приватизации, формула329): A Б Р Д ; ; (32) (32) где где Д Д – земельная доля на одного участника приватизации, балл-га; – земельная доля на одного участника приватизации, балл-га; Б Б 1,2, … , п 1,2, … , п – баллы бонитета соответствующего контура угодий; – баллы бонитета соответствующего контура угодий; Р Р – площадь контура сельскохозяйственного угодья, га; – площадь контура сельскохозяйственного угодья, га; А А – количество участников приватизации. – количество участников приватизации. При определении условной земельной доли из общей площади хозяйства При определении условной земельной доли из общей площади хозяйства исключают земли, вошедшие в черту сельского населенного пункта, земли исключают земли, вошедшие в черту сельского населенного пункта, земли специального фонда и площади сельхозугодий, переданные в ведение сельской специального фонда и площади сельхозугодий, переданные в ведение сельской администрации, которые не подлежат приватизации. администрации, которые не подлежат приватизации. Предварительный размер землевладения крестьянского (фермерского) Предварительный размер землевладения крестьянского (фермерского) хозяйства определяется произведением норм УЗД по видам угодий на хозяйства определяется произведением норм УЗД по видам угодий на количество работников крестьянского (фермерского) хозяйства, имеющих количество работников крестьянского (фермерского) хозяйства, имеющих право на земельную долю Результаты расчетов заносятся в таблицу 31. право на земельную долю Результаты расчетов заносятся в таблицу 31. 113 Таблица 31-Определение площади землевладения фермерского хозяйства Наименова- Наименова- ние КФХ ние КФХ Специализа- Специализа- ция ция производс- производс- тва тва Наименова- Наименова- ние угодий ние угодий Норма Норма надела на надела на одного одного работника, работника, га, (Д) га, (Д) Количество Количество членов КФХ, членов КФХ, чел чел Размер Размер КФХ по КФХ по угодьям, га угодьям, га га га б/га б/га га га б/га б/га 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 КФХ КФХ «Иван и «Иван и другие» другие» свиноводство свиноводство Пашня Пашня 15.2 15.2 912 912 1 1 15.2 15.2 912 912 Сенокос Сенокос 0.9 0.9 46 46 0.9 0.9 4 4 5 5 Пастб. ест. Пастб. ест. 1.8 1.8 54 54 1.8 1.8 54 54 Пастб. к.у. Пастб. к.у. 0.9 0.9 31 31 0.9 0.9 3 3 2 2 ИТОГО ИТОГО 18.8 18.8 1043 1043 18.8 18.8 1043 1043 Размещение фермерского хозяйства Размещение фермерского хозяйства . При размещении землевладения . При размещении землевладения крестьянского (фермерского) хозяйства следует учесть выбранную крестьянского (фермерского) хозяйства следует учесть выбранную крестьянином форму расселения – поселковую или хуторскую. крестьянином форму расселения – поселковую или хуторскую. При При поселковой поселковой форме расселения земельный надел будет состоять из форме расселения земельный надел будет состоять из приусадебного участка, расположенного в черте населенного пункта, приусадебного участка, расположенного в черте населенного пункта, предоставленного в частную собственность (0,25 га на неорошаемых землях и предоставленного в частную собственность (0,25 га на неорошаемых землях и 0,15 га на орошаемых) и полевого надела, расположенного на землях 0,15 га на орошаемых) и полевого надела, расположенного на землях сельскохозяйственного предприятия и предоставленного в постоянное сельскохозяйственного предприятия и предоставленного в постоянное пользование. При пользование. При хуторской хуторской форме расселения землевладение размещается форме расселения землевладение размещается одним компактным массивом, а ранее принадлежавший крестьянину одним компактным массивом, а ранее принадлежавший крестьянину приусадебный участок передается в приусадебный фонд, в ведение сельской приусадебный участок передается в приусадебный фонд, в ведение сельской администрации. администрации. Размещение земельного надела крестьянского (фермерского) хозяйства Размещение земельного надела крестьянского (фермерского) хозяйства увязывается с решениями, принятыми в увязывается с решениями, принятыми в проекте перераспределения проекте перераспределения сельскохозяйственных угодий в данном сельскохозяйственном предприятии, сельскохозяйственных угодий в данном сельскохозяйственном предприятии, на на территории которого образуется КФХ, на земельных массивах, где размещены территории которого образуется КФХ, на земельных массивах, где размещены земельные доли группы собственников земельных долей, подлежащих земельные доли группы собственников земельных долей, подлежащих первоочередному выделу. При прочих равных условиях, нужно стремиться к первоочередному выделу. При прочих равных условиях, нужно стремиться к минимальным нарушениям сложившейся организации территории и минимальным нарушениям сложившейся организации территории и производства «материнского» хозяйства. В первую очередь необходимо производства «материнского» хозяйства. В первую очередь необходимо использовать вне севооборотные участки, отдельные обособленные поля использовать вне севооборотные участки, отдельные обособленные поля севооборота, где в перспективе можно разместить наделы и других севооборота, где в перспективе можно разместить наделы и других крестьянских (фермерских) хозяйств. Во всех случаях нужно стремиться к крестьянских (фермерских) хозяйств. Во всех случаях нужно стремиться к концентрации пахотных массивов крестьянских (фермерских) хозяйств, концентрации пахотных массивов крестьянских (фермерских) хозяйств, облегчающих образование производственного кооператива, если возникнет облегчающих образование производственного кооператива, если возникнет такая целесообразность и добровольное стремление крестьян. такая целесообразность и добровольное стремление крестьян. Размещение естественных кормовых угодий крестьянских (фермерских) Размещение естественных кормовых угодий крестьянских (фермерских) хозяйств должно быть максимально приближено к их хозяйственным центрам, хозяйств должно быть максимально приближено к их хозяйственным центрам, 114 но при этом не следует чрезмерно приближать их к пастбищам, выделенным но при этом не следует чрезмерно приближать их к пастбищам, выделенным для поголовья скота личного подсобного хозяйства, а также крупных для поголовья скота личного подсобного хозяйства, а также крупных хозяйственных структур (АО, СПК и др.), чтобы избежать возникновения хозяйственных структур (АО, СПК и др.), чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций. и не нарушать зооветеренарные требования условий конфликтных ситуаций. и не нарушать зооветеренарные требования условий выпаса скота. С учетом пожелания главы крестьянского (фермерского) выпаса скота. С учетом пожелания главы крестьянского (фермерского) хозяйства, необходимо стремиться к оптимальному варианту размещения хозяйства, необходимо стремиться к оптимальному варианту размещения крестьянских (фермерских) хозяйств. Таким является единый компактный крестьянских (фермерских) хозяйств. Таким является единый компактный земельный массив, максимально приближенный к хозяйственным центрам, с земельный массив, максимально приближенный к хозяйственным центрам, с надежными источниками водоснабжения и хорошей дорожной сетью, надежными источниками водоснабжения и хорошей дорожной сетью, связывающей с пунктами водоснабжения, переработки, снабжения и связывающей с пунктами водоснабжения, переработки, снабжения и реализации продукции и другими пунктами внешней связи. Однако среди реализации продукции и другими пунктами внешней связи. Однако среди условий размещения земельного надела каждого КФХ, наиболее важным условий размещения земельного надела каждого КФХ, наиболее важным является качество земельных угодий, прежде всего плодородие почвы и другие является качество земельных угодий, прежде всего плодородие почвы и другие пространственные свойства (рельеф и пр.). пространственные свойства (рельеф и пр.). Согласно законодательству крестьянскому (фермерскому) хозяйству Согласно законодательству крестьянскому (фермерскому) хозяйству предоставляются участки, кадастровая оценка которых должна быть, как предоставляются участки, кадастровая оценка которых должна быть, как правило, на уровне средней по хозяйству. Для этой цели необходимо правило, на уровне средней по хозяйству. Для этой цели необходимо определить средневзвешенный балл бонитета каждого сельскохозяйственного определить средневзвешенный балл бонитета каждого сельскохозяйственного угодья сельскохозяйственного предприятия, на территории которого образуется угодья сельскохозяйственного предприятия, на территории которого образуется КФХ. Средневзвешенный балл бонитета по каждому угодью определяется по КФХ. Средневзвешенный балл бонитета по каждому угодью определяется по формуле (33): формуле (33): Р Б Р Р Р Р Р Б Р Б Р Б Бср х n n n 2 1 2 2 1 1 ; ; (33) (33) где где Б Б ср ср – средневзвешенный балл бонитета угодья; – средневзвешенный балл бонитета угодья; Б Б 1 1 , , 2, … п 2, … п – балл бонитета почв каждого контура данного вида угодья; – балл бонитета почв каждого контура данного вида угодья; Р Р 1, 2, … п 1, 2, … п – площадь почвенного контура. – площадь почвенного контура. Расчеты средневзвешенного балла бонитета почв каждого угодья по Расчеты средневзвешенного балла бонитета почв каждого угодья по КФХ, после уточнения его размещения на территории сельскохозяйственного КФХ, после уточнения его размещения на территории сельскохозяйственного предприятия заносятся в таблицу 32. предприятия заносятся в таблицу 32. Далее определяется величина земельного надела КФХ в балло-гектарах. Для Далее определяется величина земельного надела КФХ в балло-гектарах. Для этого размер паевого надела по каждому виду угодья умножают на этого размер паевого надела по каждому виду угодья умножают на соответствующий его средневзвешенный балл бонитета. После этого соответствующий его средневзвешенный балл бонитета. После этого Табл.32- Табл.32- Определение средневзвешенного балла бонитета угодий в КФХ Наименова- Наименова- ние угодий ние угодий Номер Номер контура контура Площадь Площадь контура, га, контура, га, Р Р Балл Балл бонитета, бонитета, ББ ББ Произведе- Произведе- ние ние Б Р Средневзвешен- Средневзвешен- ный балл ный балл бонитета бонитета Р Б Р Бср 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 Пашня Пашня 1 1 2 2 3 3 115 Итого Итого Пастбища Пастбища естествен- естествен- ные ные Итого Итого Сенокос Сенокос Итого Итого - - 1 1 2 2 3 3 - - 1 1 2 2 3 3 - - = = - - - - - - = = Бср= Бср= Бср= Бср= Бср= Бср= определяют уже окончательную площадь землевладения крестьянского определяют уже окончательную площадь землевладения крестьянского (фермерского) хозяйства: величина земельной доли в балло-гектарах по (фермерского) хозяйства: величина земельной доли в балло-гектарах по каждому угодью делится на фактический балл бонитета данного вида угодий, каждому угодью делится на фактический балл бонитета данного вида угодий, отводимого крестьянскому (фермерскому) хозяйству, формула (34): отводимого крестьянскому (фермерскому) хозяйству, формула (34): ; ф Б C P (34) (34) где где Р Р – площадь землевладения КФХ, га – площадь землевладения КФХ, га С С – величина земельной доли КФХ, б/га; – величина земельной доли КФХ, б/га; Б Б ф ф – фактический балл бонитета земель, отводимых ФХ. – фактический балл бонитета земель, отводимых ФХ. Таблица.33- Таблица.33- Определение площади КФХ Наименование Наименование угодья угодья Площадь надела, Площадь надела, балл/га балл/га Фактический балл Фактический балл бонитета бонитета отводимого угодья отводимого угодья Площадь, га Площадь, га 1 1 2 2 3 3 4 4 Пашня Пашня Сенокос Сенокос Пастбища ест. Пастбища ест. Пастбища к.у. Пастбища к.у. Итого Итого 1043 1043 1043 1043 55,48 55,48 18.8 18.8 18.8 18.8 Результаты расчетов заносятся в таблицу33. Результаты расчетов заносятся в таблицу33. Фактическая площадь сформированного земельного участка, Фактическая площадь сформированного земельного участка, предоставляемого для КФХ, а также структура угодий, выраженная в предоставляемого для КФХ, а также структура угодий, выраженная в физических гектарах может отличаться от расчетной, и зависит от его физических гектарах может отличаться от расчетной, и зависит от его местоположения. Но, при этом, общая площадь КФХ, выраженная в местоположения. Но, при этом, общая площадь КФХ, выраженная в баллогектарах должна быть равна расчетной баллогектарах должна быть равна расчетной Расчёт денежной компенсации. Расчёт денежной компенсации. Денежная компенсация выплачивается Денежная компенсация выплачивается участникам долевой собственности сельскохозяйственного предприятия, на участникам долевой собственности сельскохозяйственного предприятия, на территории которого образуется крестьянское (фермерское) хозяйство в территории которого образуется крестьянское (фермерское) хозяйство в том случае, если рыночная стоимость земельного участка, выделенного для том случае, если рыночная стоимость земельного участка, выделенного для крестьянского (фермерского) хозяйства в расчете на единицу его площади, крестьянского (фермерского) хозяйства в расчете на единицу его площади, 116 превышает стоимость оставшегося после выдела земельного участка в обще- превышает стоимость оставшегося после выдела земельного участка в обще- долевой собственности (на единицу площади). долевой собственности (на единицу площади). Работы по оценке земельного участка выполняются в соответствии с Работы по оценке земельного участка выполняются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98. №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Федеральным законом от 29.07.98. №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Методическими рекомендациями по определению Российской Федерации» и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными Министерством рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными Министерством имущественных отношений РФ от 06. 03. 02. №568-р. имущественных отношений РФ от 06. 03. 02. №568-р. Размер компенсации определяется как произведение площади Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей выделяемого и остающегося после выдела земельных участков выделяемого и остающегося после выдела земельных участков в обще-долевой в обще-долевой собственности ( собственности ( на единицу площади). на единицу площади). Для расчета размера денежной компенсации первоначально Для расчета размера денежной компенсации первоначально устанавливается стоимость земельного участка сельскохозяйственного устанавливается стоимость земельного участка сельскохозяйственного предприятия, на базе которого образуется крестьянское (фермерское) хозяйство предприятия, на базе которого образуется крестьянское (фермерское) хозяйство в расчёте на единицу его площади (таблица 34). Затем производится расчёт в расчёте на единицу его площади (таблица 34). Затем производится расчёт стоимости земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства (таблица стоимости земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства (таблица 35). 35). Таблица 34- Таблица 34- Расчет стоимости с.-х. угодий на территории землепользования с.-х. предприятия Виды с.-х. Виды с.-х. угодий угодий Шифр Шифр почв почв Площадь, Площадь, га га Р Р Рыночная стоимость, Рыночная стоимость, руб. руб. Средняя рыночная Средняя рыночная стоимость на 1 га, стоимость на 1 га, руб. руб. Р Р С на 1га на 1га С С общая общая Р C 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 1. Пашня 1. Пашня 2. Пашня 2. Пашня 3. Пастбище 3. Пастбище 4. Пастб к.у. 4. Пастб к.у. 5.Сенокос… 5.Сенокос… 6 6 8 8 12 12 12 12 10 10 710 710 141 141 100 100 50 50 50 50 133 133 86 86 52 52 78 78 81 81 101530 101530 12126 12126 5200 5200 3900 3900 4050 4050 Итого Итого 1051 1051 126806 126806 120,6 120,6 Таблица 35. Таблица 35. Расчет стоимости с.х. угодий КФХ В ид В ид уг од ий уг од ий П ло щ а П ло щ а дь , г а дь , г а С ре дн я С ре дн я я я ры но чн ры но чн ая ая С то им о С то им о ст ь ст ь зе м ел ь зе м ел ь но го но го Поправочные коэффициенты Поправочные коэффициенты 117 Ш иф р по чв Ш иф р по чв ст ои м ос ть , р уб ./ ст ои м ос ть , р уб ./ га га уч ас тк а К Ф Х , уч ас тк а К Ф Х , ру б. ру б. К К 1 1 К К 2 2 К К 3 3 К К 4 4 К К ср ср 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 6 6 Пашня Пашня 18,3 18,3 133 133 2433,9 2433,9 0,9 0,9 1 1 1 1 8 8 пашня пашня 0,5 0,5 86 86 43,0 43,0 0,9 0,9 1 1 1 1 ∑ ∑ 18,8 18,8 2476,9 2476,9 где где К К 1, 2, … n 1, 2, … n – поправочные коэффициенты соответственно за уклон местности, – поправочные коэффициенты соответственно за уклон местности, обводненность территории, удаленность от хозяйственного центра и рынка обводненность территории, удаленность от хозяйственного центра и рынка сбыта с.-х. продукции. сбыта с.-х. продукции. При этом коэффициенты устанавливаются в зависимости от следующих При этом коэффициенты устанавливаются в зависимости от следующих условий: условий: - - Коэффициент за уклон местности (К Коэффициент за уклон местности (К 1 1 ): при уклоне местности до 3 ): при уклоне местности до 3 0 0 вводится К вводится К 1 1 = 1; при увеличении уклона на каждый градус К = 1; при увеличении уклона на каждый градус К 1 1 уменьшается на уменьшается на 0,1; 0,1; - - Коэффициент за обводненность территории (К Коэффициент за обводненность территории (К 2 2 ): при наличии ): при наличии водного источника (пруд, река и.т.д.) в радиусе до 3 км от участка водного источника (пруд, река и.т.д.) в радиусе до 3 км от участка крестьянского (фермерского) хозяйства, вводится К крестьянского (фермерского) хозяйства, вводится К 2 2 = 1; при увеличении = 1; при увеличении расстояния на каждый километр К расстояния на каждый километр К 2 2 уменьшается на 0,1; уменьшается на 0,1; - - Коэффициент за удаленность от хозяйственного центра с.-х. Коэффициент за удаленность от хозяйственного центра с.-х. предприятия (К предприятия (К 3 3 ): при расположении хозяйственного центра в радиусе до 3 км ): при расположении хозяйственного центра в радиусе до 3 км от участка крестьянского (фермерского) хозяйства, вводится К от участка крестьянского (фермерского) хозяйства, вводится К 3 3 = 1; при = 1; при увеличении расстояния на каждый километр К увеличении расстояния на каждый километр К 3 3 уменьшается на 0,1; уменьшается на 0,1; - - Коэффициент за удаленность от рынка сбыта с.-х. продукции, Коэффициент за удаленность от рынка сбыта с.-х. продукции, производимой крестьянским (фермерским) хозяйством (К производимой крестьянским (фермерским) хозяйством (К 4 4 ): при расположении ): при расположении КФХ в радиусе до 50 км от рынка сбыта с.-х. продукции, вводится К КФХ в радиусе до 50 км от рынка сбыта с.-х. продукции, вводится К 2 2 = 1; при = 1; при увеличении уклона на каждые 10 км К увеличении уклона на каждые 10 км К 2 2 уменьшается на 0,1. уменьшается на 0,1. После установления рыночной стоимости земельных участков с.-х. После установления рыночной стоимости земельных участков с.-х. предприятия, на базе которого образовалось КФХ, (табл.34) а также предприятия, на базе которого образовалось КФХ, (табл.34) а также участков выделяемых хозяйству в счёт земельных долей (табл. 35) участков выделяемых хозяйству в счёт земельных долей (табл. 35) рассчитывается размер денежной компенсации, выплачиваемой участникам рассчитывается размер денежной компенсации, выплачиваемой участникам долевой собственности (табл.36). долевой собственности (табл.36). Таблица 36- Таблица 36- Расчёт денежной компенсации, выплачиваемой КФХ участникам долевой собственности 118 Площадь КФХ, выделен-ная в счёт Площадь КФХ, выделен-ная в счёт земельной доли земельной доли В том числе по В том числе по почвен-ным раз почвен-ным раз новид-ностям новид-ностям Рыночная стоимость, Рыночная стоимость, руб. руб. Рыночная Рыночная стоимость стоимость земель в земель в расчёте на 1 расчёте на 1 га га Р аз но ст ь м еж ду р ы но чн ой Р аз но ст ь м еж ду р ы но чн ой В се го , В се го , Р Р в т. ч. п аш ни , в т. ч. п аш ни , Р Р п п Р Р 1 1 Р Р 2 2 за 1га пашни за 1га пашни Общая Общая C C о. о. в К Ф Х в К Ф Х C C о/ Р вс , о/ Р вс , в об щ ей д ол ев ой в об щ ей д ол ев ой со бс тв ен но ст и со бс тв ен но ст и С С 1 1 С С 2 2 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 18,8 18,8 18,8 18,8 18,3 18,3 0,5 0,5 133 133 86 86 2402,6 2402,6 127,8 127,8 120, 120, 6 6 7,2 7,2 |