Навчальний посібник за редакцією Д. І. Рижмань Для студентів аграрних вищих навчальних закладів
 Скачать 4.61 Mb.
|
|
3.2.3. Земельний кадастр і грошова оцінка землі Землі сільськогосподарського призначення істотно відрізняються за своєю родючістю, що безпосередньо позначається на результатах господарської діяльності підприємств та інших землекористувачів. Ці відмінності є об'єктивними, тому виникає необхідність у порівняльній оцінці 75 різних видів ґрунтів, яка відбивала б їх кількісну диференціацію щодо економічної родючості. Крім того, радам народних депутатів, підприємствам, організаціям і установам, орендарям, власникам присадибних ділянок необхідні повні відомості про землю з метою організації її раціонального використання та охорони і регулювання земельних відносин. Вирішення цих питань досягається за допомогою Державного земельного кадастру. Земельний кодекс України передбачає його ведення за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів. Земельний кадастр - це система необхідних відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земельних ділянок, їх розподіл поміж власниками землі і землекористувачами за категоріями земель, про їх оцінку, класифікацію, кількісну та якісну характеристику і народногосподарську цінність. Основними складовими частинами державного земельного кадастру є кадастрове зонування, кадастрові зйомки, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості та якості земель, їх бонітування, економічна оцінка та грошова оцінка земельних ділянок. Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів і зон, місця розташування обмежень щодо використання земель. Кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Завдання кількісного обліку земельних ресурсів полягає в постійному системному веденні й оновленні інформаційних даних , які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Облік якості землі відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість. Бонітування або якісна оцінка землі здійснюється за даними обліку якості землі. її мета полягає в тому, щоб на основі найбільш важливих природних властивостей (ознак) ґрунтів, які корелюють з урожайністю, виділити ґрунтові відміни, ґрунтові класи й агровиробничі групи ґрунтів, систематизувати їх за природною якістю і господарською цінністю для вирощування певних сільськогосподарських культур. Така систематизація - це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, поживними елементами, температурним і водним режимами, конфігурацією й особливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник бонітету) за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями з найбільшою природною продуктивністю. Економічна оцінка характеризує продуктивну здатність землі як засобу виробництва. Відмінність її від бонітування полягає в тому, що земля оцінюється не як природне тіло, а як засіб виробництва в нерозривному зв'язку з економічними умовами виробництва. Це означає, що однакові в природному відношенні ґрунти, які належать за своєю генезою, фізико- хімічними і біологічними властивостями до того самого бонітету, можуть дістати різні бали економічної родючості через різні умови господарювання (місцеположення, спеціалізацію, дорожні умови тощо). 76 Для регулювання економічних відносин саме і використовуються дані економічної оцінки землі. Вона здійснюється в двох аспектах: а) загальна оцінка, б) часткова оцінка (ефективність вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насаджень). Критеріями загальної економічної оцінки землі є: 1) вартість валової продукції (грн/га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими цінами; 2) окупність витрат, що визначається відношенням вартості продукції до витрат на її одержання; 3) диференціальний дохід, що є додатковим чистим доходом на землях кращої якості і місцеположення. Критеріями часткової оцінки є врожайність культури в ц/га, окупність витрат, диференціальний дохід від кожної вирощуваної культури. Результати часткової оцінки ефективності вирощування окремих культур дають змогу підприємствам правильно вирішувати проблему добору найефективніших для них галузей рослинництва, встановлювати їх оптимальне співвідношен- ня, здійснювати об'єктивну оцінку діяльності окремих рослинницьких підрозділів за наявності в них різноякісних земель, а також більш обґрунтовано визначати планову врожайність і ті параметри господарської діяльності, що пов'язані з її рівнем (обсяги реалізації продукції, витрати на її перевезення і доробку тощо). На основі одержаних базисних критеріїв по кожному оціночному району складаються оціночні шкали в абсолютних і відносних показниках. Вони використовуються для кількісного порівняння економічної родючості земельних ділянок. Відносні показники оцінки виражаються в балах. При цьому найвище значення оціночного показника певної таксономічної одиниці - ґрунтова відміна, ґрунтовий клас, агровиробнича група ґрунтів - береться за 100 балів. Бал інших таксономічних одиниць визначають діленням абсолютного значення їх оціночного показника на абсолютне значення показника, взяте за 100 балів, і множенням одержаного результату на 100. Дані економічної оцінки землі мають велике значення для обгрунтованого регулювання земельних відносин, зокрема вони є основою для грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення. Така оцінка визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок, згідно нового Земельного кодексу, може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється для визначення розміру земельного податку, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Грошова оцінка землі на загальнодержавному рівні в Україні вперше була здійснена згідно з «Методикою грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затвердженою Постановою Кабінету міністрів України від 23 березня 1985 р. Грошова оцінка землі - це розрахункова величина, і її не можна 77 ототожнювати з поняттям ціни землі. Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з урахуванням на них попиту і пропозиції, місцеположення, бонітету тощо. В світовій практиці існують різні підходи до грошової оцінки землі. В більшості така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою диференціального і аб- солютного рентного доходу. Диференціальний рентний дохід визначається за формулою: Дрд = (У-Ц-В)-(В-Кр):Ц, де У - урожайність зернових з 1 га; Ц - ціна реалізації 1 ц зерна, грн; В - виробничі витрати на 1 га, грн; Кр - коефіцієнт рентабельності, що береться на рівні 0,35. Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рентний дохід розраховується лише по зернових культурах. Це зумовлено необхідністю забезпечення однакового підходу до оцінки земель у різних зонах України. Такій вимозі найбільше відповідають саме зернові культури, оскільки вони займають до 50 % у структурі посівних площ і вирощуються в усіх регіонах держави. Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний рент- ний дохід обчислено в натуральних показниках. Це досягається завдяки діленню першої частини формули (У • Ц - В - (В • Кр) на ціну центнера зерна. По Україні рентний дохід з гектара орних земель становить 7,4 ц. Розрахунки велися за даними економічної оцінки землі, проведеної в 1988 р. В сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, формується й абсолютний рентний дохід. Його величина з гектара угідь визначена, згідно з прийнятою методикою, в 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га (7,4 + 1,6). Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здійснити грошову оцінку землі відповідно до зміни ціни на зерно як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках. Визначення диференціального рентного доходу на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях. Грошова оцінка сільськогосподарських земель (орних, багаторічних насаджень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою: ГО = (Дрд + Ард) Тк • Ц, де Ард - абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га); Тк - строк капіталізації рентного доходу, встановлений з урахуванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам); Ц - поточна ціна 1 ц зерна, у грн або доларах США. Сільськогосподарські угіддя займають 69% всієї території країни, але лише 17% ЇЇ кадастрової вартісної оцінки, землі ж населених пунктів - 4% за площею і 70% за вартістю (талб. 3.4). Відповідно і в Україні створені законодавчі та адміністративні обмеження вилучення сільськогосподарських 78 земель. За роки української державності площа сільськогосподарських угідь зменшилася на 380 тис.га, Тобто менш ніж на 1%, що дозволяє визнати існуючі методи охорони аграрного земельного фонду досить ефективними. Стабільність розмірів цієї категорії земель означає закритість ринку сільськогосподарських угідь, що не виключає постійного зростання вартісних величин їх капіталізації. Таблиця 3.4. Грошова оцінка земель України (з урахуванням індексації на 1.01.2009 р.) Категорії земель Площа земель Вартість земель Ціна тис, га у % до підсумку млрд грн. % до підсумку 1 га, тис. грн Сільськогосподарські угіддя 41650 69,0 458,2 17,4 11,0 Ліси і площі під лісом 10556 17,5 251,2 9,5 23,8 Землі населених пунктів 2522,7 4,2 і 858,0 70,3 736,5 Землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони 1382,2 2,3 41,2 1,6 29,8 Землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного і історико-культурного призначення 443,8 0.7 21.1 0,8 47,5 Інші землі 1378,5 2,3 3,2 0,1 2,3 Території, вкриті водою 2421,6 4,0 7,2 0,3 3,0 Вся територія 60354,8 100,0 2640,1 100,0 43,7 За даними акад. П.М.Першина, в 1914 р. купівельна ціна одного сільськогосподарського гектара в Європейській Росії становила 125 золотих рублів. Сьогодні царську десятку, що не має нумізматичної цінності, можна придбати за 250-300 доларів. Отже, дореволюційна ціна гектара, приведена до теперішнього моменту за золотим еквівалентом, перевищує 3 тис. доларів. Це істотно більше кадастрових оцінок аграрних земель, але в 2-3 рази нижче сучасних європейських цін. З розвитком земельного ринку в Україні земельні ціни визначатиме статистика фактичних продажів. Разом з тим в земельному ціноутворенні можлива досить активна регулятивна політика з боку держави. 3.2.4. Земельний кодекс. Право власності на землю та право землекористування Земельний кодекс України прийнятий 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, 37 глав та 212 статей. Це основне земельне законодавство. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, 79 юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель. Основними принципами земельного законодавства є: - поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва; - забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; - невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпоряджання землею, крім випадків, передбачених законом; - забезпечення раціонального використання та охорони земель; - забезпечення гарантій прав на землю; - пріоритету вимог екологічної безпеки. Згідно зі статтею 78 Земельного кодексу право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Воно набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього ко- дексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності. Суб'єктами права власності на землю є: - громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; - територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; - держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності. Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. 3.2.5. Плата за землю сільськогосподарського призначення В умовах планово-централізованої економіки користування землею було безплатним. Це стало однією з головних причин низького рівня ефективності її використання в сільськогосподарському виробництві і недбалого використання в інших сферах народного господарства. Плата за використання земель введена в Україні з 1 липня 1992 р. Законом України «Про плату за землю». У вересні 1996 р. прийнята нова редакція цього закону. Ним передбачається, що власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок , а за земельні ділянки, надані в оренду, здійснюється орендна плата, причому розмір земельного податку не залежить від результатів господарської 80 діяльності власників земель і землекористувачів. Плата за землю сільськогосподарського призначення встановлюється у відсотках від її грошової оцінки. Зокрема, для ріллі, сіножатей і пасовищ ставка земельного податку визначена у розмірі 0,1 %, для багаторічних насаджень - 0,03 %. У 1997 р. ці ставки були збільшені в 1,81 раза. Важливо, що земельний податок використовується як джерело для фінансування заходів, направлених на раціональне використання та охорону земель, підвищення родючості ґрунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, на ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, розвиток інфраструктури населених пунктів тощо. З метою істотного зниження податкового тиску на сільського- сподарських товаровиробників було прийнято Закон України «Про фіксований сільськогосподарський податок» (17 грудня 1998 р.), який набрав чинності з 1.01.1999 р. Цим законом для аграрних підприємств впроваджений фіксований сільськогосподарський податок, який є стабільним і не змінюється протягом зазначеного терміну та справляється з одиниці земельної площі. Принципово важливою особливістю цього податку є те, що він замінює собою 12 податків і зборів, які раніше сплачували сільськогосподарські товаровиробники: податок на прибуток підприємства, земельний податок, податок з власників транспортних засобів, комунальний податок, збір на обов'язкове соціальне страхування, збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, збір за користування водою для потреб сільськогосподарського виробництва та деякі інші збори. Не всі виробники сільськогосподарської продукції сплачують фіксований сільськогосподарський податок. Платниками такого податку є аграрні підприємства різних організаційно-правових форм господарювання, в яких сума, одержана від реалізації сільськогосподарської продукції власного виробництва та продукції її переробки за звітний (податковий) рік, перевищує 50 % загальної суми грошової виручки підприємства . Якщо ж цей відсоток менше вказаної граничної межі (тобто 50 і менше), то таке під- приємство сплачує податки у наступному звітному періоді на загальних підставах. Враховуючи слабкий фінансово-економічний стан багатьох аграрних підприємств, їм надається право вибору форми сплати фіксованого сільськогосподарського податку: або в грошовій формі, або/та у вигляді поставок сільськогосподарської продукції. Якщо підприємство використовує другий варіант сплати податку, то кількість сільськогосподарської продукції, що поставляється в рахунок цього податку, визначається, виходячи із нара- хованої до оплати у звітному податковому році суми фіксованого сільськогосподарського податку та договірної ціни на продукцію, яка поставляється для цієї мети. При цьому ціна не повинна бути нижчою за біржову ціну за вирахуванням витрат, пов'язаних з прийманням продукції. Об'єктом оподаткування є площа сільськогосподарських угідь, які є власністю сільськогосподарського товаровиробника або надані йому у 81 користування. Ставка фіксованого податку з гектара сільськогосподарських угідь встановлюється у відсотках до їх грошової оцінки, здійсненої згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Відповідно до закону України «Про внесення змін до Закону України «Про фіксований сільськогосподарський податок» (3 березня 1999 р.) розмір ставки вказаного податку встановлено: для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,5 %, для багаторічних насаджень - 0,3 %. Для аграрних підприємств, що здійснюють свою діяльність у гірських районах та на поліських територіях, встановлені пільгові ставки податку - відповідно 0,3 і 0,1 %. Аграрні підприємства перераховують у визначений законом строк суми фіксованого податку у Державне казначейство, яке перераховує їх у такій пропорції: 68 % - на обов'язкове державне пенсійне страхування, 2 % - на соціальне страхування і 30 % - до місцевого бюджету. У зв'язку з реструктуризацією КСП і створенням на їх базі різних типів приватних підприємств, швидкими темпами розвитку земельних орендних відносин виникла необхідність врахування цієї обставини при сплаті земельного податку. У 2001 р. діяла чинна норма, згідно з якою власник земельної ділянки , отримавши Державний акт на право власності на неї, самостійно сплачує земельний податок незалежно від того, чи він сам використовує цю земельну ділянку , чи здає її в оренду. За умови, коли власник земельного паю здає його в оренду і при цьому підтверджує своє право власності лише сертифікатом на право на земельну частку (пай), то в такому разі орендодавець не сплачує податку на землю. І це зрозуміло, адже власник сертифіката ще не є власником земельної ділянки. Тому цей податок справляє орендар у складі фіксованого сільськогосподарського податку. З введенням фіксованого сільськогосподарського податку система оподаткування для аграрних підприємств стала пільговою, найсприятливішою порівняно із системою оподаткування підприємств інших галузей народного господарства. Таке низьке податкове навантаження справляє позитивний вплив на прискорення темпів розвитку сільськогосподарського виробництва, перетворення його у високоефективний сектор економіки. |