организация строительства. Организационн отехнологическо епроектировани естроительств а
 Скачать 2.63 Mb.
|
|
Глава 4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ И ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 4.1. Управление инвестиционным проектированием жилых объектов 4.1.1. Предпроектная подготовка строительства жилых зданий Начальным этапом работ по проектированию жилых зданий является этап предпроектной подготовки строительства объ- ектов жилья. Это прединвестиционной период строительства, на котором определяется эффективность проекта в целом. За- казчику выгоднее потратить немалые деньги, а это по различ- ным оценкам составляет 1,5–6,0 % от стоимости проектных ра- бот, на изучение вопроса целесообразности осуществления про- екта. В случае отрицательных результатов изучения лучше отка- заться от первоначальной идеи строительства, чем заниматься бесперспективным делом. В процессе прединвестиционных исследований производят- ся изучение и анализ следующих документов: – отраслевых прогнозов строительства объектов жилья; – градостроительных программ строительства жилья (го- сударственных, региональных, местных); – генеральных планов городов, поселений, схем районной планировки, проектов детальной планировки в зонах, намечае- мых для строительства жилья. Прединвестиционные исследования заказчик или инвесто- ры могут проводить самостоятельно, а также с помощью спе- циализированных организаций, оказывающих услуги в сфере финансового анализа, маркетинга, права. На основе полученных материалов составляются документы «Декларация (ходатайство) о намерениях» и «Обоснование инвестиций», в которых опреде- ляются цели, задачи проекта, оценка его конкурентоспособно- сти, анализ-прогноз результатов реализации проекта. Одновре- менно определяется система планирования, организации и 162 управления на всех этапах реализации проекта и оценка эффек- тивности проекта в целом. «Декларация (ходатайство) о намерениях» составляется на основе типового положения по его разработке и содержит сле- дующие данные об объекте [48]: 1) точное название и адрес заказчика; 2) месторасположение участка застройки объекта; 3) общие данные по объекту строительства (площадь за- стройки, площади квартир, количество квартир по типам и др.); 4) сроки строительства и ввода в эксплуатацию закончен- ного строительством объекта; 5) обоснование социально-экономической значимости объ- екта; 6) численность работников и специалистов, занятых в под- готовке и реализации проекта, с указанием источников обеспе- чения кадрами; 7) потребность в ресурсах (материальных, тепло-, энерго- ресурсах, оборудовании и оснастке, машинах и механизмах и др.) в соответствующих единицах измерения; 8) анализ негативных воздействий результатов строитель- ства объекта на окружающую среду с указанием видов воздей- ствия, их ингредиентов, возможностей возникновения аварий, видов отходов, их токсичности и способов утилизации; 9) источники финансирования строительства; 10) пути реализации готовой продукции. «Обоснование инвестиций» разрабатывается с учетом тре- бований государственных органов и заинтересованных органи- заций. Объем информации должен быть достаточным для при- нятия решения о целесообразности инвестирования, разработке проектной документации и ее согласовании с органами местной власти. При положительном решении местных органов власти про- исходит согласование месторасположения строящегося здания с оформлением акта выбора участка в соответствии с действую- щими положениями. 163 Результатом этапа предпроектной подготовки строительст- ва объекта является оценка жизнеспособности проекта, выводы и заключение по материалам обоснования инвестиций. Итогом проведенных исследований является задание на разработку тех- нико-экономических обоснований (ТЭО) строительства объекта. Заказчик подает заявку в комитет архитектуры территориально- го органа власти для подготовки исходно-разрешительной до- кументации на строительство объекта. При положительном ре- шении комитет по архитектуре выдает градостроительное за- ключение, требования и рекомендации по размещению и объем- но-планировочному решению объекта, особым условиям строи- тельства, а также требования и рекомендации согласовывающих организаций. В случае положительных согласований заказчик получает разрешение на проектирование и строительство объек- та. Схема организации предпроектной подготовки строительства представлена на рис. 46. Задание на разработку проектной документации развивает и уточняет диапазон проектных решений, задачи и уровень каче- ства СМР, ставит перед проектировщиками цели и определяет критерии для их достижения. Наличие пакета исходно-разрешительной документации да- ет право на выполнение комплекса инженерно-технических и экономических исследований, инженерных изысканий в строи- тельстве. Такие исследования позволяют уточнить и определить возможности строительства объекта на выбранном земельном участке с учетом особенностей региона. Организация и проведение инженерных изысканий в строи- тельстве осуществляются в соответствии с действующей норма- тивно-технической документацией [49]. Инженерные изыскания в строительстве содержат следующие мероприятия: – геодезические изыскания – разработку топопланов, трасс, геонаблюдения и др.; – геологические изыскания – геологическую съемку, ис- следование состава, характеристик грунтов и др.; – гидрометеорологические изыскания – анализ темпера- турного, водного режимов и др.; 164 ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА Генеральный план города, поселения Проект планировки территории Градостроительный план округа, района Градостроительное обоснование развития объекта Исходно-разрешительная документация на объект Рабочая документация Проект застройки Технико- экономическое обоснование Разрешение на строительство объекта ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА Рис. 46. Схема организации предпроектной подготовки строительства объекта – экологические изыскания – исследования почв, воды, за- грязнения воздуха, почвы и др.; – геотехнические изыскания – полевые исследования спе- циальных характеристик грунтов и др.; – обследования состояния грунтов и оснований фундамен- тов, в том числе рядом расположенных зданий. На этапе подготовки исходно-разрешительной документа- ции проектировщики при участии заказчика определяют поря- док и последовательность подготовки комплекта документов. Схема подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД) представлена на рис. 47. 165 Заказчик (застройщик) Инвестор Правительство субъекта Российской Федерации Распоряжение о строительстве объекта и предоставлении участка земли под застройку Комитет по архитектуре Подготовка комплекта исходно-разрешительной документации Градостроительное заключение Заключение по инженерному обеспечению Экологическая экспертиза Рис. 47. Схема подготовки исходно-разрешительной документации В ходе исследований и изысканий генпроектировщик по утвержденному заказчиком заданию и программе изысканий определяет исходные данные для проектирования объекта. По- лучив все необходимые положительные ответы на все вопросы в ходе проведения исследований, изысканий, заказчик готовит, утверждает и передает генпроектировщику задание на разработ- ку проектной документации [2, 7]. На этапе подготовки исходно-разрешительной документа- ции проектная организация с участием заказчика составляет бизнес-план проекта, в котором анализируются все проблемы и определяются способы их решения. В бизнес-плане раскрываются этапы развития проекта. Этот документ предназначен для участников реализации проекта строительства жилого дома (комплекса): – менеджеров проектных и строительных организаций в целях наиболее полного и четкого представления ими ситуации, в которой будет развиваться проект; 166 – заказчиков в целях успешной реализации будущей строительной продукции, а также эффективного ее функциони- рования в процессе эксплуатации; – инвесторов (кредиторов, банков и др.) для подтвержде- ния коммерческой привлекательности проекта и ознакомления с его основными показателями. Бизнес-план проекта дает возможность понять настоящее состояние дел и процессов проектирования и строительства жи- лых зданий, комплексов, а также представить качественный стандарт, который может быть достигнут в результате реализа- ции проекта. Бизнес-план проекта обычно утверждается в мест- ных органах власти. В структуре бизнес-плана проекта предусматриваются сле- дующие разделы [43]: 1. Вводная часть (реклама объекта строительства для заин- тересованных лиц, потребителей). 2. Анализ положения дел в данной области строительства (анализ развития жилищного строительства в Российской Феде- рации, регионе, городе, поселении). 3. Существо предлагаемых проектных решений объекта (описание уникальных, оригинальных, отличительных свойств объекта строительства, в том числе по показателям сравнитель- ной стоимости продукции). 4. Анализ рынка потребителей данного типа жилых зданий (например, сборные крупно-панельные дома – для муниципаль- ного жилья, монолитные – для среднего класса, элитные дома повышенной комфортности – для бизнес-класса). 5. План маркетинга (анализ рынков, в том числе потреби- тельского рынка, рынка труда, рынка капитала и др.). 6. Производственный план (описание объемов работ, под- лежащих выполнению, требуемых производственных мощностей, поставщиков материальных ресурсов и услуг, порядка заключе- ния договоров подряда и субподряда по видам СМР и др.). 7. Организационно-технологическое проектирование стро- ительства объекта (календарное планирование, строительный генеральный план в составе ПОС, ППР, ПОР и др.). 167 8. Анализ и оценка рисков в ходе реализации проекта. 9. Финансовый план реализации проекта. 4.1.2. Особенности проектирования жилого объекта Требования к проектной документации установлены в По- становлении Правительства РФ № 87 от 16.02.2007. Разработка проектной документации осуществляется организациями, побе- дившими в результате конкурсного отбора, по договору с заказ- чиком. Для защиты интересов заказчиков, инвесторов устанав- ливается обязательная государственная или добровольная неза- висимая экспертиза проектной документации. Сроки разработки проектной документации, стадии проектирования, а также стоимость определяются договорами, контактами. Каждая по- следующая стадия детализирует состав и объем проектной до- кументации. На стадии разработки проектной документации выполняется 20–40 % от всего объема проектной документации, при разработке рабочей документации – 60–80 %. Для обосно- вания принятых проектных решений состав и объем информа- ции, содержащейся в проектной документации, должен быть наиболее полным. Рабочая документация должна выполняться в соответствии с требованиями государственных стандартов, а также требованиями, предъявляемыми к системе проектной до- кументации для строительства жилых объектов на территории Российской Федерации. В настоящее время ряд международных организаций совме- стно разрабатывают основные принципы единого технического регулирования проектно-строительной деятельности для всех европейских стран, входящих во всемирную торговую органи- зацию (ВТО). Целью такого регулирования является создание для всех стран Европы единой нормативной базы, способной повысить качество строительной продукции и создать возмож- ность для развития строительной сферы, а также всех других отраслей экономики на основе единства требований. Опыт многих развитых стран свидетельствует о том, что стандарты жилых зданий и сооружений определяются тремя факторами: 168 – уровнем требований, заложенных в проектно-строитель- ные нормы; – соблюдением установленных требований; – культурой исполнения установленных требований. Система нормативных документов в строительстве является составной частью системы технического регулирования Россий- ской Федерации, функционирующей на основе федерального за- кона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании». На региональном и местном уровнях разрабатываются со- ответствующие территориальные строительные нормы (ТСН) и ведомственные строительные нормы (ВСН). Сравнительный анализ отечественного и зарубежного нор- мирования показывает, что повышение эффективности проекти- рования и строительства возможно в том случае, если приме- няемые нормы имеют перспективный характер. Такое опере- жающее нормирование может быть построено двумя путями: – фиксированием достигнутого уровня и условий обеспе- чения общества жилыми зданиями и сооружениями; – прогнозированием стандартов качества проектирования и строительства жилых зданий и сооружений на пер- спективу. Нормы должны определять образцы и типы жилых зданий, выявленных на основе оценки будущих потребностей населения и развития общества в целом. В будущих нормах должны быть установлены наиболее прогрессивные показатели качества бу- дущих объектов строительства. Новейшие достижения науки и техники, выявленные на базе научных исследований и экспери- ментальных разработок, должны являться основой технического прогресса в сфере строительства. В опережающем нормирова- нии необходимо применять методику технико-экономического анализа и расчета эффективности проектных решений. Кроме того, необходимо учитывать результаты предыдущей работы по внедрению стандартов на практике, знать объективные законо- мерности развития жилых зданий, эволюцию показателей каче- ства во времени. 169 На ближайшую перспективу можно предположить модер- низацию существующих типов жилых зданий, выраженную в виде развития общей структуры жилой ячейки, вариантной пла- нировки помещений, увеличения площади квартир и количества помещений в них. В отдаленной перспективе предполагается использование новых технологий в строительстве, обусловлен- ных развитием его материально-технической базы. Это приве- дет, прежде всего, к повышению уровня оснащенности жилых зданий наиболее совершенной инженерной и бытовой техникой. На этапе прогнозирования будущих жилых зданий предпо- лагается использование принципов регулирования и управляе- мости жилой средой в процессе функционирования и эксплуа- тации помещений квартир. Федеральный закон Российской Федерации от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» устанавливает ряд требований, которые необходимо соблюдать при разработке проектов строительства объектов, в том числе: – общие требования к процессам производства строитель- ной продукции; – требования к планировке, застройке городских и сель- ских территорий, размещению объектов строительства; – разработке объемно-планировочных решений зданий, со- оружений, предприятий, жилых и общественных зданий; – изготовлению промышленных изделий строительства. В соответствии с требованиями технических регламентов и сводов правил, действующих в строительстве, нормативные до- кументы разделены на пять разделов: 1) организационно-методические документы; 2) общие технические нормативные документы; 3) нормативные документы по градостроительству; 4) нормативные документы по оборудованию зданий, со- оружений и внешним сетям к ним; 5) нормативные требования на строительные конструкции и изделия. Конечным результатом функционирования строительной системы служит законченный строительный объект. Для харак- 170 теристики строительного процесса используется термин «жиз- ненный цикл строительного объекта» (ЖЦСО), под которым понимается хронологически выраженная последовательность стадий его создания и утилизации. Выделение последовательно- сти стадий ЖЦСО связано с тем, что в международных стандар- тах ИСО предусматривается создание обязательного оператив- ного контроля за продвижением строительной продукции по всему жизненному циклу строительного объекта – от проекти- рования до утилизации. Жизненный цикл проекта строительства объекта – это промежуток времени между моментом начала разработки про- ектной документации (концепции, идеи проекта) и моментом завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию. Жизненный цикл проекта принято разделять на следующие фазы: 1. Начальная фаза (табл. 10) – предпроектная фаза, в про- цессе которой осуществляется разработка концепции, опреде- ляются цели и задачи проекта, составляется бизнес-план с оцен- кой жизнеспособности и эффективности проекта. Таблица 10 Задачи предпроектной фазы жизненного цикла проекта Начальная фаза Описание задач Результат Выполнение ком- плекса предпроект- ных работ и подготовка соот- ветствующей доку- ментации Формулировка гене- ральной концепции проекта, его целей, за- дач и способов их дос- тижения; составление бизнес- плана с оценкой жиз- неспособности; обоснование преиму- ществ проекта; представление будуще- го образа объекта Предпроектная доку- ментация (проработки, эскизы); согласованная и утвер- жденная заказчиком концепция проекта 171 По различным оценкам продолжительность предпроектной фазы может составлять от 5 до 8 % от продолжительности жиз- ненного цикла проекта. На этой стадии определяется функцио- нальное содержание будущего объекта, которое должно быть наиболее полно и убедительно выражено в архитектурных фор- мах. В сознании архитектора и заказчика должно созреть четкое представление (образ) будущего объекта. 2. Проектная фаза (табл. 11) – это фаза, в процессе которой осуществляется разработка проекта, определяются последова- тельность этапов проектирования, сроки исполнения, основные компоненты проекта, назначаются руководители и исполнители проектных решений, рассчитывается бюджет проекта, распреде- ляются риски среди всех участников проекта, осуществляется подготовка к реализации проекта на строительной площадке. Продолжительность проектной фазы составляет до 20 % от продолжительности жизненного цикла проекта. Таблица 11 Задачи проектной фазы жизненного цикла проекта Проектная фаза Описание задач Результат Решение организа- ционных вопросов; разработка проект- ной документации Назначение руководи- теля проекта; распределение работы между исполнителями; утверждение бюджета; определение сроков разработки проекта в целом и по отдельным разделам Пояснительная записка; проектная и рабочая документация; сметная документация 3. Фаза реализации проекта (табл. 12) – фаза жизненного цикла проекта, когда осуществляются строительство объекта и авторский надзор за ходом реализации проектных решений при выполнении СМР. Продолжительность фазы реализации проекта составляет до 60 % от продолжительности жизненного цикла проекта. 172 Таблица 12 Задачи фазы реализации проекта Фаза реализации Описание задач Результат Реализация проекта в строительстве объекта Оценка, выбор всех видов ресурсов и процессов строительного произ- водства; разработка организационно- технологической документации строительства объекта; подготовка строительной площадки; контроль и надзор за ходом выпол- нения СМР; решение всех возникающих про- блем в ходе строительства; завершение всех предусмотренных проектом работ; подготовка к сдаче объекта в эксплуатацию Законченный строительством объект 4. Фаза завершения жизненного цикла проекта (табл. 13) – это фаза реализации жизненного цикла проекта, когда осущест- вляется сдача законченного строительством объекта и ввод его в эксплуатацию с оформлением соответствующих документов. По- сле сдачи объекта в эксплуатацию участники проекта подводят итоги его реализации. Заказчик, инвесторы, потребители делают оценку проекта по срокам, качеству, удовлетворенности и т.д. В жизненном цикле проекта продолжительность фазы за- вершения составляет 12 %. Таблица 13 Задачи фазы завершения жизненного цикла проекта Фаза завершения Описание задач Результат Завершение про- екта Оценка проекта; анализ затрат, эффективности реализации проекта, причин допущенных отклонений от проекта; подведение итогов работы ру- ководителя и исполнителей проекта Отчет о завер- шении проекта 173 Система управления проектом строительства объектов от- носится к категориям открытых организационных систем, ха- рактерным признаком которых является взаимодействие с внешней средой. Модель системы управления представлена на рис. 48. Ресурсы для строительного производства (финансо- вые, материальные, информационные и др.) поступают из внеш- ней среды и становятся элементами системы. В процессе строи- тельства часть ресурсов преобразуется в готовый завершен- ный строительством объект, например, жилой дом, комплекс. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ Организационная структура управления УПРАВЛЯЮЩАЯ ПОДСИСТЕМА Строительное производство УПРАВЛЯЕМАЯ ПОДСИСТЕМА 7 3 5 9 10 1 2 6 4 8 ВНЕШНЯЯ СРЕДА ОРГАНИЗАЦИИ Рис. 48. Модель системы управления предприятием: 1 – управляющие воздействия (прямой канал); 2 – информация о производстве (обратный канал); 3 – качественные ресурсы на входе в систему; 4 – качество строительной продукции и ее влияние на внешнюю среду; 5 – воздействия внешней среды; 6 – исходящая информация во внешнюю среду; 7 – внешние задающие воздействия из систем более высокого иерархического уровня управления (объеди- нение, СРО); 8 – исходящая информация в другие, более высокие ие- рархические уровни управления; 9 – задающие воздействия в более низкие или смежные уровни управления: поставщикам, посредникам, субподрядчикам; 10 – входящая информация из систем более низкого или смежного уровня управления 174 Организационная система состоит из ряда подсистем, взаимо- действующих друг с другом. Нарушение функций в какой-либо подсистеме приводит к нарушениям в других. Например, систе- ма строительного контроля взаимодействует с системой плани- рования, организации и мотивации строительного производства. Система строительного контроля включает входной, операци- онный, приемочный и инспекционный виды контроля, которые должны осуществляться последовательно и наиболее эффектив- но. Сбой в подсистеме контроля приведет к нарушению всей системы управления строительным производством [7]. Оценка качества проектных решений осуществляется по определенным показателям. На предпроектной стадии проекти- рования устанавливаются цели проекта, а также показатели, по- зволяющие определить, что цели достигнуты. Совокупность по- казателей и их значений представляют собой аппарат управле- ния процессом проектирования. Оценка проектных решений посредством системы показа- телей предполагает наличие соответствующих нормативов и должна влиять на результаты проектирования. Каждый показа- тель оценки проектных решений служит для характеристики то- го или иного параметра проектного решения. Взаимосвязи и взаимозависимости показателей определяются преобразованием информации, необходимой для проектирования, а также по- грешностями в самих показателях. При выборе показателей ос- новной задачей является детальное описание их содержания, четкое определение того, что отражает показатель. Показатели являются выражением свойств того или иного проектного реше- ния, а их количественное и качественное содержание отражает эти свойства. Каждое свойство проектного решения может быть охарактеризовано с помощью соответствующих признаков. Количественные признаки свойств проектных решений вы- ражаются с помощью чисел, системы чисел. Качественные признаки выражают характеристики свойств проектных решений с помощью описаний. Содержание любого проектного показателя зависит от пол- ноты и правильности формулировки вопроса, на который дан- 175 ный показатель должен дать ответ. В противном случае в проек- те будут иметь место просчеты, упущения, недоработки и т.д. Существенные нарушения достоверности показателей проект- ных решений возникают в тех случаях, когда эти решения осно- ваны на субъективной оценке их восприятия. При этом образу- ется несоответствие между содержанием решения и статистиче- ским эквивалентом показателя его оценки. Необходимо выде- лять те свойства и признаки проектных решений, которые наи- более полно выражают содержание показателя и могут быть оп- ределены количественно. Применяются следующие методы оценки качества про- ектных решений: 1) измерительный – осуществляется с помощью измери- тельных средств, контрольных приборов, инструментов. при этом определяются физические величины, геометрические па- раметры, в том числе размер, масса, скорость, давление, темпе- ратура, точность монтажа строительных конструкций и др.; 2) регистрационный – основан на подсчете числа прини- маемых решений, например, при оценке уровня унификации проектных решений или количества проектной продукции, при- нимаемой с первого предъявления, второго и т.д.; 3) статистический –позволяет использовать накопленный опыт проектных решений для получения сведений о показателях качества проекта; 4) органолептический – предусматривает анализ воспри- ятия проектных решений с помощью органов чувств человека (зрения, внутренней интуиции и др.); 5) экспертный – основан на оценке показателей качества проектных решений с помощью опроса групп специалистов- экспертов в данной области проектирования; 6) вероятностный – основан на прогнозе возможных изме- нений проектных решений в ходе дальнейшего развития про- ектно-строительной деятельности; 7) стоимостный – предполагает денежную оценку допу- щенных в ходе проектирования дефектов, ошибок, просчетов, а 176 также возможных, вероятных последствий, допущенных вслед- ствие указанных действий; 8) социальный – осуществляется путем опросов о качестве проектирования строительной продукции, анализа мнений по- требителей, заказчиков, инвесторов, органов экспертизы про- ектной продукции, органов контроля и надзора в сфере строи- тельства; 9) опытный |