организация строительства. Организационн отехнологическо епроектировани естроительств а
 Скачать 2.63 Mb.
|
|
– позволяет путем опытной эксплуатации объ- екта проектирования в течение определенного периода времени установить, уточнить величину показателей проектных реше- ний, определенных ранее другими методами; 10) аналитический – предусматривает оценку соответствия принятых проектных решений заданию на проектирование, тех- ническим условиям, а также аналогичным решениям в соответ- ствующих действующих нормативно-технических документах; 11) расчетный, расчетно-аналитический – основанна при- менении, использовании математических моделей. Выбор того или иного метода определения показателей ка- чества, обоснованности проектных решений зависит от кон- кретных социальных, функциональных, технологических и ор- ганизационных условий. Перевод понятий в показатели затруд- нителен. Кроме того, с помощью одного показателя не может быть охарактеризован процесс принятия проектных решений. Для получения всесторонней характеристики объекта проекти- рования необходима система показателей. Число и состав пока- зателей системы зависит от категории объекта проектирования. Кроме того, важно установить относительный приоритет того или иного показателя в системе, чтобы не нарушить их связи и взаимоотношения. Нахождение оптимальных значений показа- телей практически исключает грубые ошибки в процессе проек- тирования. Качество проектных решений в целом влияет на со- вокупность полезных, потребительских свойств объекта проек- тирования в условиях его дальнейшего использования и экс- плуатации. Рассмотрение вопросов, связанных с оценкой качества про- ектных решений, позволяет сделать следующие выводы: 177 1) показатели качества проектных решений не могут быть определены и установлены один раз и навсегда; 2) показатели качества проектных решений необходимо ус- танавливать на определенный ближайший период времени. Они должны зависеть от требуемого обществом уровня потребитель- ской полезности объектов проектирования, например, жилых зданий, комплексов; 3) основные группы показателей, определяющих наиболее существенные свойства и характеристики проектных решений, следует выделить особо. К разряду таких наиболее важных групп относятся показатели, которые определяют: – соответствие проектируемого объекта запросам и требо- ваниям потребителей данного региона на ближайшую перспек- тиву времени в соответствии с действующими нормативными документами; – экономическую эффективность и функциональное со- держание объекта строительства, а также экологическую безо- пасность объекта; – надежность будущих зданий, прочность, устойчивость, долговечность и безопасность в процессе эксплуатации. Проекты жилых зданий, комплексов должны обладать со- циальными свойствами, требуемыми обществом. Социальные свойства проектируемых современных жилых зданий, комплексов определяют степень их соответствия по- требностям человека в бытовых условиях, во время отдыха, за- нятий спортом или другими увлечениями. Рациональный синтез жилых и общественных зданий в сочетании с элементами при- роды (парками, скверами, аллеями, благоустроенной придомо- вой территорией) может обеспечить человеку удовлетворение и развитие его физических и духовных потребностей. Для этого необходимо создать комплексную среду обитания, объединяю- щую индивидуальное и общественное пространство. Индивиду- альное пространство человека требует частичной изоляции его семьи от общественной среды. Общественное пространство обеспечивает коллективное общение и удовлетворение духов- ных потребностей человека. Проектирование жилых зданий, 178 комплексов должно быть направлено на оптимизацию про- странственных связей между элементами индивидуального и общественного пространства. В этом случае критериями опти- мальности могут служить следующие показатели: – доступность – удобная связь с общественными объекта- ми, под которой понимается кратчайшее расстояние между ин- дивидуальным и общественным пространствами; – выбор – широта предложений общественно-культурного и бытового обслуживания, которая означает наличие большой номенклатуры предприятий культурного и социально-бытового назначения; – включение показателей, выбранных для оценки соци- альных свойств проектируемых современных жилых зданий и комплексов, в единую систему города, поселения. Жизненные потребности людей в основном одинаковы. Жилье должно быть максимально удобным, подчинено здраво- му смыслу и иметь необходимые формы связи с общественным культурно-бытовым обслуживанием. Объем и номенклатура объектов обслуживания зависят от степени интересов и уровня культуры людей. Концепция комплексного решения вопросов, связанных с устройством среды обитания человека, в настоящий период развития общества является актуальной. Эта концепция должна определять организацию жилья для людей различных категорий, определяемых исходя из уровня дохода людей, их возраста, групповых интересов, потребностей в общении, при- родных, национальных и бытовых особенностей. В основу разработки программ развития жилой застройки должна быть положена концепция комплексного решения во- просов, связанных с устройством среды обитания человека. Та- кие программы должны учитывать следующие положения: 1) социальные программы организации среды обитания че- ловека предназначены для реализации его общественных по- требностей в сфере культурного развития, воспитания, обучения детей, общения, самообразования и развития; 179 2) принципы организации объектов жилого и общественно- го назначения должны быть направлены на создание комфорт- ной, эстетической и экологически безопасной среды обитания; 3) структура и размещение объектов коллективного обслу- живания населения жилых комплексов должны проектироваться так, чтобы обеспечить широкий выбор различных видов услуг и их максимальную доступность; 4) назначение объектов коллективного обслуживания насе- ления должно способствовать достижению таких социальных целей, как увеличение свободного времени человека, обеспече- ние связей индивидуального и общественного пространства, пе- ревод трудоемких, рутинных процессов обеспечения жизнедея- тельности человека в сферу общественного обслуживания. 4.2. Управление инвестиционно-строительной деятельностью В инвестиционно-строительной сфере, результатом осуще- ствления которой является создание жилых зданий, действуют следующие основные участники: 1. Заказчик – это лицо, уполномоченное инвестором осуще- ствлять реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов жилья. Заказчик выполняет следующие основные функции: – подготовка технико-экономических обоснований инве- стиционно-строительных проектов строительства объектов жи- лья (ТЭО ИСП); – выбор и обоснование участков застройки; – организация, управление и планирование строительства объектов жилья в установленные сроки, в требуемых объемах, с приемлемым уровнем качества; – повышение эффективности капитальных вложений и со- кращение продолжительности инвестиционного цикла; – размещение заказов на выполнение программы строи- тельства объектов среди подрядных организаций на конкурсной основе; 180 – согласование, получение исходно-разрешительной до- кументации; – технический надзор и приемка этапов выполненных ра- бот, а также законченных строительством объектов. В отдельных случаях заказчик принимает на себя выполне- ние комплексных обязанностей по осуществлению функций за- казчика-застройщика по проектированию и строительству жи- лых объектов согласно утвержденным программам и титульным спискам. В этом случае заказчик-застройщик обязуется обеспе- чить комплексную застройку города, поселения в соответствии с генеральным планом комплексного экономического и социаль- ного развития территории, проектами детальной планировки, условиями контракта, с соблюдением строительных норм и пра- вил, технических условий, а также сдачу готовых объектов в эксплуатацию. Иногда заказчик, действуя в интересах прави- тельства субъекта Российской Федерации, за счет средств, пере- даваемых ему застройщиком, либо по поручению департамента финансов и других органов правительства, а также за счет доле- вых средств, собираемых самим заказчиком, осуществляет на свой риск имеющимися и привлеченными средствами строи- тельство и ввод в эксплуатацию объектов региона в сроки и в объемах, определенных застройщиком. Стоимость строительства объектов, поручаемых заказчику, определяется договорными ценами, согласованными с подряд- ными организациями, составленными в порядке, установленном правительством субъекта РФ, на базе декларированных и заре- гистрированных отпускных цен на строительные материалы, де- тали и конструкции и коэффициентов повышения сметной стоимости строительно-монтажных работ, утвержденных меж- ведомственной комиссией при правительстве субъекта РФ. За- казчик предоставляет застройщику всю оперативную информа- цию о размещении и реализации выполняемых заказов и со- стоянии строительства объектов, а также ведет бухгалтерскую и статистическую отчетность, отчеты об использовании финансо- вых ресурсов. Денежные средства, переданные застройщиком на финансирование договорных объектов, не могут расходоваться 181 на другие цели. Поэтому стороны ежемесячно осуществляют сверку перечислений и расходования денежных средств на цели, указанные в договоре [2]. 2. Застройщик – это лицо, официально заявившее о наме- рении осуществлять строительство объекта, в интересах которо- го осуществляется строительство жилых объектов. Для осуще- ствления строительной деятельности застройщик должен обес- печить: – бесперебойное финансирование строительства объектов, оплату проектно-изыскательских работ по согласованному гра- фику в пределах выделенных объемов денежных средств, за ис- ключением средств дольщиков и иных средств, имеющихся у заказчика; – содействие заказчику в его взаимодействии с организа- циями-участниками инвестиционного процесса при реализации соответствующей инвестиционной программы; – координацию строительного производства, обеспечение материалами и конструкциями в объемах, требуемых для строи- тельства объектов жилья; – разработку проектно-сметной документации, получение разрешения на строительство объекта, организацию всех видов надзора и строительного контроля, приемку объекта в эксплуа- тацию, регистрацию права собственности на готовый объект. Выполнение всех этих функций застройщик (девелопер) может поручить заказчику. Застройщик поручает заказчику строительство объекта по договору (контракту). Стоимость строительства определяется в порядке, установленном правительством субъекта РФ. Договор между застройщиком и заказчиком содержит неотъемлемую часть, в которой определены объемы работ, подлежащих вы- полнению, сроки ввода объектов в эксплуатацию, график фи- нансирования, права и обязанности застройщика и заказчика, их имущественная ответственность. Девелоперы вкладывают су- щественные денежные средства в развитие инфраструктуры, се- тей, коммуникаций, дорог, земельных участков для предстояще- го строительства объектов жилья. Освоение новых территорий 182 осуществляется с целью продажи застроенных или подготов- ленных для строительства участков земли, а также передачи их в аренду. 3. Инвестор – это лицо, осуществляющее долгосрочное вложение капитала в строительство объектов жилья с целью по- лучения прибыли, а также для достижения социальных или бла- готворительных целей. Инвестор выполняет следующие основ- ные функции: – полное или частичное финансирование проекта, инве- стиционной программы; – предложение наиболее выгодных условий участия в фи- нансировании проектирования или строительства объектов жи- лья (например, предложение более низкой нормы дисконта). Для муниципальных проектов возможно привлечение инве- сторов для финансирования программ реконструкции, модерни- зации или реставрации объектов жилой сферы. Отбор инвесто- ров для финансирования таких программ необходимо осущест- влять на основе конкурсов. В соответствии с конкурсными тре- бованиями происходит отбор инвесторов, предложивших наи- более выгодные условия участия в финансировании. Инвести- ционная деятельность в сфере капитального строительства (ре- конструкции) объектов жилой сферы на территории субъектов Российской Федерации, не входящих в состав утвержденных инвестиционных программ правительств субъектов Российской Федерации, также осуществляется на основе контрактов. Основные усилия инвесторов и других участников инве- стиционного процесса, осуществляющих свою деятельность в рыночных условиях, должны быть направлены на совершенст- вование управления реализацией инвестиционных проектов и программ. Согласно Федеральному закону Российской Федерации № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», субъектами этой деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Всем субъектам инвестиционной дея- 183 тельности, независимо от форм их собственности, в соответст- вии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными и правовыми актами гаран- тируются следующие права и условия ее осуществления: – обеспечение равных прав при осуществлении инвести- ционной деятельности; – гласность в обсуждении инвестиционных проектов; – право обжаловать в суде решения и действия (бездейст- вие) органов государственной власти, органов местного само- управления и их должностных лиц; – защита капитальных вложений. 4. Проектировщик – лицо, осуществляющее проведение проектно-изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации для строительства объектов жилья. Проектировщик выполняет следующие функции: – проведение и сдачу проектно-изыскательских работ за- казчику (застройщику) в определенные договором (контрактом) сроки; – обеспечение высоких показателей качества проектных решений по соответствующим критериям качества при соблю- дении согласованного с заказчиком (застройщиком) уровня за- трат; – участие совместно с заказчиком (застройщиком) в про- цедурах согласования и экспертизы проекта. Заказчик (застройщик) производит отбор проектных орга- низаций на конкурсной основе. 5. Подрядчик – лицо, выполняющее весь комплекс работ по строительству объектов жилья. Подрядчик выполняет следую- щие функции: – «физическое» осуществление строительства по договору (контракту) с заказчиком (застройщиком) в соответствии разра- ботанной проектно-сметной документацией; – привлечение на договорной основе субподрядных орга- низаций для выполнения специальных работ; – координацию выполнения всех, в том числе субподряд- ных, работ; 184 – сдачу законченного строительством объекта заказчику (застройщику); – участие в проведении комиссии по приемке объекта в эксплуатацию; – гарантийное обслуживание объекта после его сдачи в эксплуатацию в течение гарантийного срока. Подрядчик, заключивший договор подряда с заказчиком, определяется в качестве генерального подрядчика. Согласно действующему законодательству России, подрядчики должны иметь соответствующие свидетельства (допуски), выданные са- морегулируемыми организациями на проведение определенных видов строительно-монтажных работ. За неисполнение или не- надлежащее исполнение обязательств по договору (контракту) с заказчиком подрядчики несут имущественную ответственность. 6. Пользователь объекта – лицо, в том числе иностранное, которое может использовать объект на правах собственности, аренды или доверительного управления. Пользователь объекта выполняет следующие функции: – использование объекта в соответствии с его назначением; – эксплуатация объекта в течение всего жизненного цикла, контроль за соблюдением гарантийных обязательств по обслу- живанию и содержанию объекта. Гарантийный срок эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ уста- навливается с даты подписания сторонами акта приемки готово- го объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок в этом случае продлевается на период устранения дефектов. Указанные гаран- тии не распространяются на случаи преднамеренного поврежде- ния объекта со стороны третьих лиц. Схема взаимодействия ос- новных субъектов инвестиционно-строительной деятельности представлена на рис. 49. Успех инвестиционно-строительной деятельности зависит от того, в каких условиях происходит реализация инвестицион- ных проектов. Различают ближнее и дальнее окружение инве- стиционных проектов. 185 Застройщик Проектировщик Пользователь объекта (управляющая компания, ТСЖ, ЖСК и др.) Строящийся и далее эксплуатируемый жилой дом Подрядчик Заказчик Инвестор Рис. 49. Схема взаимодействия основных субъектов управления инвестиционно-строительной деятельности Дальнее (внешнее) окружение инвестиционных проектов характеризует уровень развития таких сфер в стране, которые оказывают существенное влияние на эффективность жилищного строительства. К ним относятся: – инвестиционный климат государства, который определя- ется стабильностью политической жизни, уровнем развития фи- нансовой системы, наличием правовых актов, регулирующих все стороны деятельности гражданского общества, и др.; – законы и государственное право в области инвестицион- но-строительной деятельности; – состояние науки и техники в сфере строительства жилья; – экологические и природно-климатические условия. Ближнее окружение инвестиционных проектов характери- зует инфраструктуру региона, где осуществляется строительст- во, а также микросреду предприятий – участников инвестици- онно-строительной деятельности. К ближнему окружению инве- стиционных проектов относятся: – предприятия и организации, реализующие ИСП; – органы власти субъектов РФ и местные органы власти; – органы экспертизы и надзора; – рынок информации; – рынок капитала; – рынок материалов; 186 – рынок оборудования; – рынок труда; – рынок подрядчиков; – рынок транспорта; – рынок потребителей строительной продукции. В табл. 14 приведены этапы реализации инвестиционно- строительного проекта, основные документы, разрабатываемые на каждом из них, указаны основные исполнители работ по этим этапам, а также определены дисциплины соответствующей про- фессиональной подготовки. Таблица 14 Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта № п/п Наименование этапа реализации ИСП Основной разрабатываемый документ Основной исполнитель этапа Уровень управления, на котором реализуется этап 1 Технико- экономическое обоснование (ТЭО) Бизнес-план ИСП Застройщик О рг ан из ац ио нн ая п од го то вк а ст ро ит ел ьс тв а П од го то вк а ст ро ит ел ьс тв а У пр ав ле ни е ст ро ит ел ьн ы м п ро из во дс тв ом 2 Предпроектный этап Задание на проектирование Застройщик, заказчик 3 Проектно- изыскательские работы Проект сметы, проект организации строительства Проектировщик, заказчик 4 Подрядные торги Договор подряда Заказчик, подрядчики О рг ан из ац ия с тр ои те ль ст ва 5 Получение разрешения на строительство Разрешение на производство работ Заказчик, подрядчики 6 Техническая подготовка Проект производства работ Подрядчики О рг ан из ац ия с тр ои те льн ог о пр ои зв од ст ва 7 Строительство, контроль, учет и отчетность Общий журнал работ, технадзор, авторский надзор Подрядчик, заказчик, проектировщик 8 Сдача объекта в эксплуатацию Акт государственной комиссии Все субъекты управления 9 Эксплуатация объекта Паспорт объекта, техдокументация регистрация Органы регистрации и эксплуатации Для стимулирования эффективных деловых отношений ме- жду участниками инвестиционно-строительной деятельности целесообразно осуществлять конкурсный отбор (конкурсные 187 торги) желающих получить заказ на выполнение работ или ус- луг. Конкурсные торги позволяют осуществить оптимальный выбор исполнителей с наилучшими техническими и экономиче- скими показателями. Проведение торгов на выполнение работ и услуг для государственных нужд должно быть обязательным. В некоторых случаях наряду с термином «конкурс» («конкурсные торги») используется термин «тендер», пришедший к нам из экономической науки как синоним «контракта». Тендер подра- зумевает официальное управление в конкурсах и коммерческих мероприятиях. Значение термина «тендер» можно перевести как «соглашение, обещание», заключенное двумя или более сторо- нами для обмена деньгами, товарами, услугами в определенных условиях. Конкурсные торги классифицируются по ряду признаков: 1) составу работ в схеме реализации ИСП – проводятся торги: – на проектные работы; – выполнение строительно-монтажных работ (СМР); – проектирование и строительство; – выполнение комплекса всех работ «под ключ»; 2) стоимости работ – предметом торгов являются цены, рас- считанные в составе следующих документов: – обоснование инвестиций, бизнес-план, ТЭО; – конкурсная документация; – рабочая документация; 3) виду инвестиционно-строительной деятельности разли- чают: – производственный проект; – коммерческий проект; – социальный проект; – оборонный заказ. Целью подрядных торгов является отбор из числа претен- дентов (оферентов) наилучшего исполнителя, отвечающего по- ставленным задачам: оптимальной стоимости и срокам выпол- нения работ; гарантии качества выполнения работ и др. Глав- ными задачами торгов являются: вовлечение в «соревнование» 188 наибольшего числа участников (желающих) с целью повышения производственного уровня исполнителей, содействие развитию технического уровня подрядных организаций. Решение о прове- дении подрядных торгов принимается заказчиком на основании утвержденной концепции инвестиционного проекта, ТЭО про- екта, бизнес-плана, проектной, рабочей и другой документации. В зависимости от способа проведения торгов они могут быть открытыми или закрытыми. В закрытых торгах участвуют пред- варительно отобранные заказчиком подрядные организации, а в открытых торгах могут участвовать все заинтересованные орга- низации и лица. Торги, как правило, проводятся с предвари- тельно выполняемой тендерной комиссией (комитетом) квали- фикацией претендентов. Целью предварительной квалификации является оценка соответствия технических, организационных и финансовых возможностей претендента требованиям, предъяв- ляемым к ИСП. |