Высоковский А.А., 2005. Правила землепол..в Кыргызстане. Бишкек. Руководство по разработке. Опыт введения правового зонирования в Кыргызстане Александр Высоковский Ега басма Бишкек 2005
 Скачать 5.05 Mb.
|
|
4.4.5.2. Учет долгосрочных решений генерального плана Рассмотрим эту коллизию на примере стандартной ситуации, встречающей- ся сегодня практически во всех городах. Предположим, некий участок города, за- строенный индивидуальными домами, в генеральном плане был определен под снос и застройку многоэтажным жильем с магистралью городского значения. Воз- можны два принципиальных варианта установления градостроительных регламен- тов. Первый вариант: регламент установлен в соответствии с проектом, как раз- решенное строительство жилых многоквартирных домов в 5 и выше этажей. Что следует из такого регламента? Во-первых, весь существующий жилой фонд получает статус “использова- ния, несоответствующего Правилам”. Практически это означает, что существую- щие дома не могут надстраиваться, реконструироваться. Стоимость всех индивиду- альных домов и участков изменится, но по-разному для участков, предназначенных под новое многоэтажное строительство и под прокладку будущей магистрали. Для первой группы собственников остается шанс продать свои участки с домами под снос застройщику, который захочет на этом месте построить много- этажное жилье. Гипотетически это нормальный путь: на вырученные от продажи деньги собственник купит себе новое жилье по возможностям. Однако для этого необходимо выполнение двух условий: - регламент должен соответствовать тенденциям строительства жи- лья на рынке недвижимости, иначе на предусмотренный регла- ментом тип застройки не отыщется инвестора (застройщика); - нынешние собственники жилья должны получить права на дома и участки, т.е. должны быть сформированы и зарегистрированы как единицы недвижимости. Если какое-либо из условий не выполнено, то собственник обречен в ре- зультате установления правового зонирования на значительные потери своего имущества. Как результат следует ожидать социальные напряжения и суды, кото- рые по идеи местная власть должна проиграть. Намного хуже положение собственников индивидуальных жилых домов, по участкам которых должна пройти будущая магистраль. Если строго следовать про- ектной документации, то здесь надо установить регламент, запрещающий любую застройку и любую активность, например, озеленение. После этого местное само- управление обязано в течение установленного законодательством периода выку- Разработка правового нормативного акта местного самоуправления «Правила землепользования и застройки» 123 пить у собственников индивидуальных жилых домов их собственность по цене, ко- торую имела недвижимость на момент установления регламента. В условиях Кыр- гызской Республики это практически не реально, поэтому на обозримую перспек- тиву собственники совершенно незаконно были лишены своих прав, потеряли в стоимости своего имущества. Результат такого установления регламента смотри выше – конфликты и суды. Второй вариант: регламент устанавливается на основе реально действую- щих тенденций с частичным учетом генерального плана. Возможны несколько способов реализации этого решения с позиций уста- новления градостроительных регламентов. Для простоты примем вариант установ- ления регламентов, разрешающих застройку близкую к существующей, но не пре- дусматривающих никаких других существенных видов разрешенного использова- ния. Это означает, что муниципалитет не расстался с идеей строительства пресло- вутой магистрали и не хочет дать возможность собственникам существенно нара- щивать стоимость их участков и иной недвижимости, поскольку все же предпола- гает в скором времени начать ее выкуп и строительство дороги. Такое решение все же лучше, чем прямое следование устаревшему проект- ному решению. Во-первых, оно не ущемляет конституционных прав граждан на сохранение своего имущества, поскольку не выводит их недвижимость из активно- го рыночного оборота. Собственники могут наращивать стоимость домов и участ- ков в пределах установленных для них регламентами. Администрация в этом слу- чае, во-первых, все таки устанавливает ограничение на значительный рост стоимо- сти недвижимости и сохраняет возможность строительства дороги без коренного изменения условий. Одновременно, администрация ясно осознает, какие средства ей необходимы для выкупа недвижимости. Кроме того, острота проблемы для ме- стного самоуправления может быть смягчена путем введения соответствующих предельных параметров вида разрешенного использования (размеров дома, его вы- соты, площади участков), влияющие на стоимость недвижимости. Отметим, что в условиях отсутствия налога на имущество (недвижимость) или очень низкого его уровня многие механизмы, доступные для муниципалитетов западных стран, недоступны в Кыргызской Республике. 4.4.6. Принятие решений по установлению градостроительных регламентов Процесс установления регламентов осуществляется путем перебора каждой зоны, выделенной на карте генерализованного правового зонирования, возможных списков и структуры видов разрешенного использования, предельных параметров разрешенного использования. По каждому кварталу, участку города, выделенному на генерализованной схеме правового зонирования, производятся следующие дей- ствия: - выясняется существующее состояние места, права на земельные участки, степень их размежевания; - определяются решения по генеральному плану, иной утвержден- ной градостроительной документации; 124 - проверяется решение генерального плана на предмет соответствия стратегии развития города, его реалистичности и актуальности; - устанавливаются текущие тенденции в использовании и развитии этого места города. Чтобы соотнести между собой различные решения и выявить, в чем состоит текущая тенденция развития данного места необходимо ответить на несколько во- просов: В каком состоянии находятся здания, как долго их еще можно экс- плуатировать? Осуществляют ли собственники или арендаторы (пользователи) ка- кие-либо улучшения зданий? Большое или малое количество незастроенных земельных участков имеется в данном квартале или на данном участке города? Начали ли собственники, застройщики или инвесторы высказывать интерес к этим участкам и предлагать проекты для их застройки Есть ли на этих участках утвержденные в прошлом проекты, какие из них и по каким причинам не реализованы? Ведется ли проектирование или новое строительство? Имеются ли признаки того, что виды землепользования в квартале или на территории начали изменяться? Начали ли на первых этажах жилых зданий появляться офисы и тор- говые учреждения? Как работает производство, развивается или стагнирует промыш- ленность? Идет ли процесс деления и аренды промышленных пло- щадок? Происходит ли деление больших зданий и комплексов на более мел- кие единицы недвижимости? Идет ли процесс трансформации деятельности и изменения поме- щений производственного назначения (склады, ремонт автомобилей, офисы)? Отбор решений производится по основному критерию соответствия дейст- вующим тенденциям, исходя из расчета примерно 2 – 3-х летнего упреждения со- бытий. В случае если решения генерального плана соответствуют этим тенденциям и направлены на решение текущих проблем, то они переносятся в Правила земле- пользования и застройки. В случае если решения генерального плана расходятся с действующими тенденциями и не способствуют решению актуальных проблем, выявленных и зафиксированных в стратегии городского развития, они или транс- формируются или заменяются другими, более эффективными решениями. Таким образом, определяются тип и размеры желательной застройки, раз- решенные виды землепользования и их параметры для каждой зоны выгодные с точки зрения интересов сообщества и скорее всего, которые будут подхвачены предложениями собственников земельных участков, застройщиками и инвестора- ми. Разработка правового нормативного акта местного самоуправления «Правила землепользования и застройки» 125 Правовое зонирование не претендует на идеальное решение сразу и по всем «статьям». Город слишком для этого сложен, а интересы разных субъектов непро- зрачны и противоречивы. Считается, что правовое зонирование должно постепенно доходить до нужной «кондиции», оно не может быть эффективным «сейчас и сра- зу» на все времена. Необходим постоянный мониторинг принятых решений. Ошиб- ки не столь опасны, если есть механизм мониторинга - отслеживание работы Пра- вил землепользования и застройки, учета мнений и интересов всех групп и субъек- тов. Тогда удается быстро «локализовать» ошибки, внести коррективы в Правила, включить в систему зонирования элементы, пропущенные в ходе разработки. 4.5. Разработка дополнительных карт и градострои- тельных регламентов Дополнительные градостроительные регламенты, как указано в главе 3.4.4 устанавливаются по различным аспектам регулирования градостроительной дея- тельности, имеющим важное значение для развития города и жизни городского со- общества. Как правило, это вопросы, связанные с охраной памятников истории и культуры, с установлением различных санитарно-защитных зон и водоохранных полос, с особенностями строительства в условиях сейсмической опасности. До- полнительные градостроительные регламенты устанавливаются только тогда, когда это необходимо. Данный вид градостроительного регулирования регламентируется особыми законами и местными нормативными актами и, частично, техническими нормати- вами и стандартами. Поэтому при разработке карт и прописывания статей, связан- ных с дополнительными регламентами обязательно необходимо перечислять все нормативные документы, в соответствии с которыми устанавливаются виды ис- пользования участков, территорий, попавших в зоны дополнительного регулирова- ния. Технология правового зонирования, как уже указывалось ранее, состоит в том, что все регламенты, установленные в Правилах землепользования и застройки разными картами и статьями, суммируются. К земельным участкам, иным объектам недвижимости применяются основные и дополнительные градостроительные регламенты по всем картам, установленные для зон, в которых расположены эти объекты. Соответственно, для участков и объектов, разрешенным считается такое использование, которое соответствует, не только градостроительным регламентам по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, обозначенным на карте правового зонирования, но и дополнительным регламентам по экологическим условиям или условиям охраны памятников, если эти объекты попали в зоны действия дополнительных регламентов. 126 4.5.1. Разработка карты и градостроительных регламентов по ус- ловиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя 1. Дополнительные регламенты по условиям охраны памятников истории и культуры, а также, археологического слоя устанавливаются в целях духовного и культурного развития народов Кыргызской Рес- публики; сохранения, поддержания и эффективного использования исто- рической застройки и районов города; повышения привлекательности городов, сохранения их уни- кальной среды и традиций городской культуры; научного, учебного, воспитательного, туристического использо- вания. 2. В соответствии с законодательством Кыргызской Республики режим ис- пользования памятников истории и культуры, территорий ценного археологическо- го слоя определяется в проектах зон охраны памятников, которые разрабатываются только по заказу государственного органа по охране памятников, организациями, имеющими специальную лицензию, и утверждаются Правительством Кыргызской Республики. Зоны охраны памятников включаются в состав градостроительной до- кументации - в генеральные планы, проекты детальной планировки, и застройки, но могут выполняться и отдельно. Использование объектов историко-культурного на- следия допускается только с разрешения государственного органа по охране па- мятников. Все это очень жесткие требования далекие от реалий рыночной экономики и входящие в противоречие с основами экономической деятельности в демократи- ческом обществе. Рассмотрим, последовательно проблемы регламентирования ис- пользования участков в зонах охраны и способы их преодоления при введении в городах системы правового зонирования. Зона охраны памятников включает разные по правовому статусу участки, здания и другие объекты недвижимости. Это: памятники истории и культуры, которые значатся в официальных списках охраняемых объектов; объекты, имеющие историческое и культурное значение, но пока не включенные в официальные списки охраняемых памятников; земельные участки и объекты, не являющиеся памятниками. Проекты зон охраны накладывают ограничения на использование для объ- ектов всех трех категорий. Однако, сами регламенты, характер их установления, контроль над их исполнением, другие административные процедуры (согласование проектов, выдача разрешений на строительство) существенно разнятся для объек- тов этих групп. Закон КР «Об охране и использовании историко-культурного наследия» Разработка правового нормативного акта местного самоуправления «Правила землепользования и застройки» 127 Для памятников истории и культуры, все вопросы, связанные с их исполь- зованием и распоряжением устанавливаются сугубо индивидуально и только госу- дарственными, уполномоченными для этого органами. В связи с этим основные градостроительные регламенты не действуют в отношении памятников и их участ- ков или действуют ограниченно. Это означает, что физические или юридические лица, пользователи, арендаторы или собственники объектов, включенных в офи- циальный список памятников, могут использовать эти объекты, реставрировать их и реконструировать только по заданию и решению, уполномоченного органа охра- ны памятников. При этом, для таких субъектов не отменяется необходимость полу- чения разрешения на строительство, по процедурам установленным в местном нормативном акте - Правилах землепользования и застройки. Для земельных участков и других объектов, не являющихся памятниками (не включенных в списки, и не подготовленных для включения в списки) ситуация не столь однозначна. С одной стороны, они в полном объеме подчиняются основ- ным регламентам Правил землепользования и застройки. С другой стороны, на них накладываются ограничения из-за того, что они могут повлиять на восприятие или состояние здания - памятника. Например, соседние здания могут закрывать вид на памятник, диссонировать с ним по решению фасадов (например, по отделочным материалам), представлять угрозу с точки зрения нагрузки на фундаменты и т.п. Все эти ограничения по условиям охраны памятников истории и культуры и со- ставляют содержание дополнительного регламента. Первая проблема, - это «двойное» регулирование разными согласовываю- щими и утверждающими инстанциями по одним и тем же предметам. Уполномо- ченный орган охраны памятников (УООП) стремится в пределах зон охраны пол- ностью распространить свой контроль на все объекты, - как памятники, включен- ные в списки, так и обычные объекты - не памятники. Например, сотрудники орга- на охраны требуют, чтобы все собственники и инвесторы согласовывали с ними виды выбранного использования и параметры разрешенного строительства на ста- дии получения требований местного самоуправления и согласования проектов. Это означает, что собственник земельного участка должен получить требования к бла- гоустройству и решению фасадов, а также согласовать проект в органах местного самоуправления и, одновременно, в отношении тех же параметров, в органе охраны памятников. Собственник или инвестор попадает в «вилку» разных требования разных административных органов по одному и тому же поводу, что недопустимо с точки зрения права и логики демократических действий. В связи с этим, в ходе разработки Правил необходимо максимально разгра- ничить компетенции разных органов и закрепить его в процедурах и нормативных положениях. Для этого необходимо: А) Установить, какой орган в настоящее время уполномочен регулировать вопросы по охране памятников истории и культуры. Если в настоящее время такой орган не определен, то необходимо запросить центральный государственный орган охраны памятников, какая организация на месте будет уполномочена выполнять эти функции. Нам приходилось это делать дважды. По запросу рабочей группы, Министерство образования и культуры определяло уполномоченный орган в Оше - 128 Ошский объединенный историко-культурный музей - заповедник, и в Караколе - управление культуры Иссык-Кульской области. Б) Если возможно, точно установить в Правилах градостроительные регла- менты по условиям охраны памятников истории и культуры, включая четкие пара- метры застройки в пределах зон охраны историко-культурного наследия. Это труд- но, но возможно. Если такое сделано, то далее прописать, что: для участков памятников, на которые не распространяются основные регламенты, уполномоченный орган охраны памятников устанавливает виды и параметры разрешенного использования в индивидуальном по- рядке, согласовывает проекты, решает другие вопросы (например, рас- поряжения недвижимостью); на участках зданий - «не-памятников», собственники и инвесторы должны осуществлять деятельность, вести строительство в соответст- вии с Правилами, в том числе, с дополнительными регламентами по ус- ловиям охраны памятников, без согласований органов охраны памятни- ков. Учет требований сохранения наследия, установленных в проекте охранных зон, в этом случае, включается в систему административных мер и процедур, пре- дусмотренных Правилами землепользования и застройки. В) На практике, разработать точные и исчерпывающие регламенты для за- стройки в пределах зон охраны очень трудно из-за многообразия условий и сильно индивидуализированных требований к каждому памятнику, к его окружению, к зо- не влияния и прочее. Поэтому, чаще всего на практике, исчерпывающего набора дополнительных регламентов, в том числе параметров застройки в зонах охраны, разработать не удается. Механизмом контролирования застройки (строительства, реконструкции) на участках зданий не-памятников остается согласование намере- ний и проектов уполномоченным органом охраны памятников. В этом случае тре- буется, как можно точнее разграничить ответственности и предметы согласований между административными органами, - местным отделом (управлением) архитек- туры и уполномоченным органом по охране памятников. Ниже приведены самые простые примеры подобного разделения регулиро- вания использования объектов и строительства в зонах охраны памятников городов Каракол и Ош: В Правилах землепользования и застройки г. Ош установлено: «Предметами согласования по памятникам истории и культуры являются все вопросы, определяющие их использование, параметры и характеристики рес- таврации, реконструкции. Согласование осуществляет Ошский объединенный ис- торико-культурный музей - заповедник в индивидуальном порядке применительно к каждому объекту. Предметами согласования по объектам, не состоящим в списках памятни- ков истории и культуры, и расположенным в зонах охраны памятников истории и культуры являются: а) соответствие требованиям по условиям охраны памятников истории и культуры, которое контролируется Ошским объединенным историко- культурным музеем - заповедником, кроме видов и параметров разре- Разработка правового нормативного акта местного самоуправления «Правила землепользования и застройки» 129 шенного использования и строительного изменения объектов недви- жимости. б) соответствие градостроительным регламентам, установленным статьей 25 настоящих Правил (виды и параметры разрешенного ис- пользования и строительного изменения объектов недвижимости), ко- торое контролируется Управлением архитектуры и строительства города Оша. Виды и параметры использования всех объектов, состоящих и не состоя- щих в списках памятников истории и культуры, требуют специального согласова- ния посредством публичных слушаний в порядке статей 8, 16 Правил». В Правилах землепользования и застройки г. Каракол: «Уполномоченным государственным органом по охране памятников исто- рии и культуры на территории Иссык-Кульской области и г. Каракол является Иссык-Кульское областное управление культуры. В его функции входит контроль за соблюдением градостроительных регламентов по условиям охраны памятников истории и культуры, а также согласование проектной архитектурно- строительной документации, касающейся строительных изменений недвижимо- сти на участках памятников истории и культуры. Предметами согласования являются все вопросы использования, парамет- ров и характеристик реставрации и реконструкции памятников истории и куль- туры. Согласование осуществляет Иссык-Кульское областное Управление культу- ры в индивидуальном порядке применительно к каждому объекту. Виды разрешен- ного использования применительно к памятникам истории и культуры не могут противоречить статье 26 настоящих Правил. По вопросам реализации и применения настоящих Правил Иссык-Кульское областное управление культуры: - по запросу Комиссии по застройке и землепользованию предоставляет ей заключения по вопросам, связанным с изменениями недвижимости на участках памятников истории и культуры; - участвует в регулировании и контролировании застройки и землепользо- вания в соответствии с законодательством Кыргызской Республики об охране и использовании историко-культурного наследия, настоящими Правилами и на осно- вании Положений об этих органах». Вторая проблема возникает в случае, если в городе есть объекты, входящие в утвержденные списки памятников истории и культуры, но нет утвержденного проекта зон охраны. Как указывалось выше, разработка такого проекта будет леги- тимной только, если ведется по заданию уполномоченного органа и специализиро- ванной организацией. Поэтому, если даже в рамках разработки Правил землеполь- зования и застройки разработать проект зон охраны и соответственно установить дополнительные регламенты по условиям охраны памятников истории культуры, они не будут легитимны. Это положение не зависит от сложности ситуации, коли- чества и значения памятников и других характеристик исторической среды. Это только правовое ограничение, связанное с законодательством и установленной 130 процедурой действия органов, отвечающих за этот сектор градостроительного ре- гулирования. Такая ситуация сложилась в Караколе, где есть памятники республи- канского значения, но проект зон охраны историко-культурного наследия не разра- батывался. В таких случаях предлагается разрабатывать карту ограничений по услови- ям охраны историко-культурного наследия и дополнительными регламентами в виде информационного приложения к Правилам землепользования и застройки. Это приложение не утверждается депутатами и не имеет силы нормативного акта. Однако, оно информирует собственников и инвесторов о будущем введении этого регламента и правильном учете этого ограничивающего фактора при сегодняшних решениях. Кроме того, на основе этого «информационного» регламента будет про- ще разрабатывать зоны охраны и легче вводить его в действие, поскольку он прой- дет к этому времени некоторую апробацию. Третья проблема, но возможно самая серьезная, состоит в том, что памят- ники истории и культуры на сегодня практически не имеют установленных границ земельных участков, т.е., по определению, не являются единицами недвижимости. В законе КР «Об охране и использовании историко-культурного наследия» исполь- зуется термин «территория памятника». Это одна из главных ошибок сегодняшнего Законодателя, породившая многочисленные проблемы. Дело в том, что это опреде- ление размывает границу между участками памятников (напомним еще раз – это объекты, включенные в списки памятников, состоящие на охране государства) и участками зданий не-памятников. Получатся так, что «территория памятника» на- чинается от него самого, а кончается там, где укажут «компетентные органы». Та- ким образом «территория памятника» мягко переходит в «территорию зоны охра- ны» и, как следствие, все объекты, расположенные в этом неопределенном про- странстве, незаконным образом попадают под регулирование закона об охране па- мятников с самыми строгими ограничениями и согласованиями. Такая ситуация должна быть исправлена в первую очередь. Законодательст- во должно действовать отдельно в отношении объектов - памятников и отдельно в отношении объектов - не памятников, расположенных в зоне «их влияния». Для этого, собственники памятников истории и культуры, прежде всего, государство в лице органов власти, уполномоченных на это, должны провести формирование этих объектов как единиц недвижимости. Для этого необходимо разработать план земельного участка (на основе проекта межевания или без него) с определением границ участка и индивидуальных регламентов разрешенного использования, при- своить участку кадастровый номер, вынести границы участка «в натуру» и закре- пить их межевыми знаками, зарегистрировать участок и здание памятника за собст- венником (пользователем, балансодержателем) в Госрегистре. Только после этого памятник истории и культуры будет точно попадать под регулирование закона «Об охране и использовании историко-культурного наследия», а другие участки и зда- ний, - под действие дополнительных регламентов, установленных Правилами зем- лепользования и застройки. Следует отметить, что памятник истории и культуры, сформированный как объект недвижимости передается в пользование юридическим и физическим лицам Разработка правового нормативного акта местного самоуправления «Правила землепользования и застройки» 131 совместно с охранной зоной при гарантированном обязательстве пользователя со- блюдать режим его содержания. При разработке Правил землепользования и застройки в городах с истори- ко-культурным наследием предлагается формировать отдельную статью - карту с выделением на ней зон ограничений по условиям охраны памятников и археологи- ческого слоя. Карта с зонами дополнительных регламентов использования участ- ков, зданий, других объектов должна подготавливаться на основе проекта зон ох- раны историко-культурного наследия, разработанного и утвержденного в соответ- ствии с законодательством Кыргызской Республики. На указанной карте, как правило, показываются: 1 памятники истории и культуры республиканского и местного зна- чения, включенные в государственный список объектов, подле- жащих охране; 2 объекты, имеющие историко-культурную и архитектурную цен- ность, еще не включенных в списки памятников истории и куль- туры; 3 зоны действия ограничений по условиям охраны объектов исто- рико-культурного наследия; 4 зона действия ограничений по условиям охраны археологического слоя. Границы зоны действия ограничений по условиям охраны объектов истори- ко-культурного наследия рекомендуется устанавливать в соответствии с границами территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования. Технология установления этих зон и регламентов зависит от степени детальности проработки параметров застройки. При разработке карты ограничений по условиям охраны историко- культурного наследия, руководящая идея заключается в разделении предметов ре- гулирования между основными и дополнительными регламентами и, соответствен- но, полномочий местных органов архитектуры и строительства и органа охраны памятников. Оптимальным решением представляется следующее. 1. Специального регулирования с помощью дополнительных регламентов в исторической застройке требуют не виды, а параметры разрешенного использования, в отношении которых историческая среда наиболее чув- ствительна. Это – высота зданий, их расположение относительно крас- ных линий, пропорции фасадов и отдельных их элементов, материал стен. Кроме того, в сложной исторической среде необходимо диффе- ренцировать параметры использования не только от здания к зданию, но, зачастую, даже по разным частям здания на одном участке. Напри- мер, главный фасад, выходящий на улицу, должен регламентироваться с точки зрения возможностей реконструкции значительно строже, чем дворовой фасад, где требования могут быть мягче и гибче. Такой про- стой прием позволяет примирить интересы собственника (инвестора) и городского сообщества в вопросе охраны исторической среды. 132 Виды разрешенного использования земельных участков, зданий, другой недвижимости рекомендуется задавать основными регламента- ми по зонам, выделенным на основной карте правового зонирования для всех участков и объектов, независимо от того, где они расположены - в зонах охраны или за их пределами. Виды и структура разрешенного ис- пользования устанавливается с учетом требований сохранения истори- ческой застройки, соответствия разрешенной деятельности историче- ской архитектуре. При этом, в памятниках, как и рядом с ними, могут осуществляться большинство видов разрешенного использования для центральных или жилых зон - гостиниц, различных офисов и объектов обслуживания, жилья. 2. Зоны с дополнительными регламентами по условиям охраны историче- ского наследия рекомендуется вписывать в территориальные зоны ос- новных регламентов, использую технику создания субзон. В этом слу- чае, зоны основных регламентов задают виды разрешенного использо- вания недвижимости, а субзоны – предельные параметры этого исполь- зования, столь дробно, сколько необходимо, с точки зрения сохранения исторической среды. 3. Если при разработке Правил землепользования и застройки нет воз- можности разработать детальные параметры застройки, поскольку для этого требуется слишком большой объем работы, то необходимо ис- пользовать технологию согласования проектных решений. Собственни- ки участков или инвесторы (застройщики) для объектов, которые не входят в списки памятников, должны получать индивидуальные требо- вания и проходить дополнительное согласование проектной документа- ции в органах охраны памятников. В этом случае, зоны ограничений по охране исторического наследия трактуются, как ареалы, в пределах которых любые строительные действия должны проходить дополни- тельное согласование в органах охраны памятников |