Книга урок 1. Договоры, направленные на передачу имущества. Н. Г. Соломина договоры, направленные на передачу имущества в собственность учебное пособие
 Скачать 0.82 Mb.
|
|
Контрольные вопросы 1. Какими нормативными актами регулируются отношения по энергоснабжению? 2. Раскройте понятие договора энергоснабжения. 3. Что является товаром по договору энергоснабжения? Ка- кими признаками характеризуется этот товар? 4. В чем отличие договора энергоснабжения от договора по- ставки? 5. Определите стороны договора энергоснабжения. 6. Назовите существенные условия договора энергоснабжения. 23 Подобный законодательный подход позволяет вести речь об усеченном пони- мании предмета договора энергоснабжения c абонентом – физическим лицом, поскольку условие о предмете ограничивается исключительно указанием на наименование товара, но не на его количество. 24 Приведенные особенности договора энергоснабжения позволяют на данном этапе развития отечественного законодательства ставить вопрос о возможности выделения его в самостоятельный вид договора. 58 7. Как определяется количество энергии по договору и особен- ности ее оплаты? 8. Какие требования предъявляются к качеству энергии? 9. Каковы последствия подачи энергии, качество которой не соответствует договору? 10. С какого момента договор энергоснабжения считается за- ключенным, если в качестве абонента выступает физическое лицо? 11. С какого момента договор энергоснабжения считается за- ключенным, если в качестве абонента выступает юридическое лицо? 12. Является ли договор энергоснабжения публичным догово- ром? 13. Вправе ли энергоснабжающая организация отказать в за- ключении договора энергоснабжения? 14. На какой срок заключается договор энергоснабжения? 15. Каков порядок продления договора энергоснабжения? 16. Назовите обязанности абонента по договору энергоснаб- жения. 17. Вправе ли абонент передавать энергию другому лицу – суб- абоненту? 18. Какая ответственность предусмотрена законом в отно- шении сторон, нарушающих договор энергоснабжения? 19. Назовите основания одностороннего изменения или рас- торжения договора энергоснабжения. Задачи 1. ООО «Торговое оборудование» осуществляет деятельность по производству торгового оборудования для магазинов мелкороз- ничной сети. Предприятие работает по принципу «есть заказ – есть работа», поэтому объем производства полностью зависит от нали- чия заказа со стороны потенциальных клиентов. При заключении договора энергоснабжения ООО «Торговое оборудование» отказа- лась определить количество подлежащей передаче электроэнер- гии, поскольку объем потребляемой энергии полностью зависит от наличия или отсутствия заказа. Энергоснабжающая организация отказалась от заключения договора. 59 Из-за отсутствия энергии предприятие не смогло выполнить те- кущий заказ. В результате этого оно понесло большие убытки, в частности, связанные с возвратом суммы аванса и уплатой не- устойки заказчику – индивидуальному предпринимателю Иванову. ООО «Торговое оборудование» обратилось в суд с иском о взыс- кании в порядке регресса сумм, уплаченных предпринимателю Иванову. Решите дело. 2. Торговое предприятие обратилось в суд c требованием о по- нуждении к исполнению договора энергоснабжения. Энергоснаб- жающая организация заявила, что в договорных отношениях c истцом не состоит. Торговое предприятие пояснило, что данная энергоснабжающая организация является единственным постав- щиком энергии по месту нахождения предприятия. В подобной ситуации истец полагал, что договор энергоснабжения является публичным и считается заключенным c момента первого обраще- ния к поставщику c требованием поставки энергии. В доказатель- ство обращения к поставщику энергии истец предъявил заявление на подключение к сети c отметкой отказа. Дайте оценку ситуации. Можно ли в подобной ситуации в от- сутствии прямого указания в Гражданском кодексе РФ договор энергоснабжения признать публичным договором? 3. Энергоснабжающая организация приостановила подачу энер- гии гражданину Васильеву по причине неоплаты потребленной им энергии за три месяца. Васильев, обладающий навыками анализа действующего законодательства, в письменной форме потребовал возобновить энергоснабжение потребителя – физического лица, указав на то, что в § 6 гл. 30 ГК РФ «Энергоснабжение» отсут- ствуют основания, по которым энергоснабжающая организация могла бы в одностороннем порядке приостановить исполнение договора. Прав ли Васильев? 4. Руководитель ООО решил заработать дополнительную при- быль за счет заключения договоров, направленных на передачу энергии субабонентам через присоединенную сеть. Руководитель 60 считал, что для заключение данных договоров ему согласно ст. 545 ГК РФ достаточно получить согласие энергоснабжающей органи- зации. За консультацией он обратился к юристу своего предприя- тия. Дайте пояснения по поводу создавшейся ситуации. Вправе ли ООО, не являющееся энергоснабжающей организацией, заключать договоры на передачу энергии? Рекомендуемая литература Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. Витрянский В. Договор энергоснабжения и структура договорных связей по реализации и приобретению электроэнергии // Хозяйство и право. 2005. № 3. С. 34–49. Волкова А.С. Обобщение судебной практики по спорам, связанным с заключением договора энергоснабжения // Арбитражные споры. 2010. № 3 (51). С. 63–76. Гончарова Е.В. Договор энергоснабжения в системе гражданско- правовых договоров // Право и политика. 2009. № 3 (111). С. 63–69. Нестолий В.Г. Договоры и квазиконтракты в энергоснабжении // За- кон и право. 2009. № 5. С. 85–86. Сабирова Т.Р. Договор энергоснабжения в системе гражданско- правовых договоров // Право и государство: теория и практика. 2011. № 4 (76). С. 142–146. Сорокин А.А. Актуальные вопросы изменения и расторжения договора энергоснабжения // Законодательство. 2010. № 9. С. 30–33. Сорокин А.А. Договор энергоснабжения с субабонентом: каким ему быть? // Право и образование. 2009. № 6. С. 160–167. Шилохвост О.Ю. Спорные вопросы судебной практики по договорам энергоснабжения. М. : Норма, Инфра-М, 2012. 2.6. Договор продажи недвижимости По договору продажи недвижимости продавец обязуется пере- дать в собственность покупателя земельный участок, здание, со- оружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупа- тель обязуется уплатить за нее обусловленную соглашением сто- рон цену. 61 Данный договор, являясь видом договора купли-продажи, од- новременно выступает общей договорной конструкцией для целой системы договоров по отчуждению недвижимости, в том числе продажи единых недвижимых комплексов, продажи предприятия. К отношениям, возникающим из договора продажи недвижи- мости, в зависимости от объекта продажи, применяются нормы Жилищного кодекса РФ (в частности, для определения круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением), Земельного кодекса РФ (определяющего, в частности, возможность включения тех или иных видов земель, земельных участков в гражданский оборот) и т.д. Особенности договора продажи недвижимости проявляются, прежде всего, в его элементах. Во-первых, такой договор подле- жит совершению в обязательной письменной форме под страхом его недействительности. Во-вторых, индивидуализация объекта продажи происходит за счет данных, позволяющих определенно установить недвижимость, подлежащую отчуждению (в частности, сведения о расположении недвижимости на соответствующем зе- мельном участке или в составе другого недвижимого имущества; перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещени- ем при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры); при этом, если объектом продажи выступает здание, сооружение, иная подобная недвижимость, то предмет договора составляет не только передача этой недвижимости, но и передача того земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования. В-третьих, цена на недвижи- мость, находящейся на земельном участке, включает и цену пере- даваемого земельного участка или права на этот участок; при этом по способу установления цены она может быть фиксированной на весь объект недвижимости или устанавливаться на единицу пло- щади или иного показателя ее размера. В-четвертых, существен- ными условиями рассматриваемого договора выступают условия о предмете и цене. C позиции динамики заключенного договора продажи недви- жимости выделяется его следующая специфическая особенность: передача недвижимости происходит по передаточному акту, а пе- 62 реход права собственности подлежит государственной регистра- ции. Практическое значение данного положения заключается в том, что уклонение от подписания передаточного акта рассматри- вается как отказ одной из сторон от исполнения договора (что ис- ключает возможность к понуждению исполнения обязательства в натуре), в то время как уклонение от государственной регистрации позволяет стороне договора требовать в судебном порядке выне- сения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Контрольные вопросы 1. Дайте определение недвижимому имуществу, назовите его признаки и объекты. 2. Дайте определение договору продажи недвижимости и оха- рактеризуйте его с точки зрения общей характеристики граж- данско-правовых договоров. 3. Могут ли объекты незавершенного строительства быть предметом договора продажи недвижимости? 4. В какой форме заключается договор продажи недвижимого имущества? 5. Назовите существенные условия договора продажи недви- жимости. 6. Как определяется цена в договоре продажи недвижимости? 7. Требуется ли государственная регистрация договора про- дажи недвижимого имущества? 8. Каким образом оформляется переход права собственности на недвижимое имущество? 9. Каковы особенности оформления права на земельный уча- сток при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости? 10. Определите порядок оформления прав на недвижимость при продаже земельного участка. 11. Каким образом осуществляется передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем? 12. В чем состоят особенности продажи жилых помещений? 63 Задачи 1. После подписания договора продажи административного зда- ния оно сгорело в силу объективного обстоятельства, за которое не отвечала ни одна из сторон договора. В договоре было определено, что право собственности на недвижимость возникает у покупателя c момента подписания договора. Продавец, полагая, что риск случай- ной гибели имущества c момента подписания договора несет поку- патель, предъявил требование об исполнении обязательства по оплате. Покупатель отказался исполнять данное требование. Дайте правовую оценку действиям сторон договора. Правомер- но ли требование продавца? Можно ли подобным способом опре- делить момент возникновения права собственности на приобрета- емое имущество? Какое значение имеет государственная реги- страция перехода права собственности на недвижимое имущество? 2. При передаче суммы денежных средств в оплату здания по договору продажи недвижимости продавец предъявил требование и об оплате переданного земельного участка, поскольку в договоре определили цену только здания. Покупатель отказался удовлетво- рить требование продавца. Продавец, посчитав, что нарушены его права, потребовал признания договора незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по цене, которое считается существен- ным условием договора продажи недвижимости. Обоснованы ли требования продавца? 3. После заключения договора купли-продажи здания продавец передумал его продавать. Продавец предложил покупателю возме- стить убытки, связанные c его отказом от исполнения договора. Покупатель расценил действия продавца как уклонение от госу- дарственной регистрации перехода права собственности и обра- тился в суд c соответствующим требованием. В суде продавец за- явил об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности по требованию покупателя, по- скольку передачи недвижимости не было – стороны не подписали акт о передаче здания. Решите дело. Какое значение придается акту передачи недвижи- мости в динамике заключенного договора продажи недвижимости? 64 4. Гражданин Воронин, заключивший договор продажи своего дома и подписавший акт о его передаче покупателю Кротову, скончался, не успев совершить необходимые действия по реги- страции перехода права собственности на покупателя. Наследники Воронина отказались продавать дом Кротову. Последний обратил- ся в суд c требованием государственной регистрации перехода права собственности. Правомерно ли требование Кротова? Рекомендуемая литература Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты не- движимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости // Нотариус. 2007. № 1. С. 33–35. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. Зарубин А.В., Потапенко С.В. Юридически значимые обстоятельства по делу о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости // Закон. 2010. № 9. С. 82–87. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи зе- мельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23–26. Уруков В.Н., Урукова А.В. Правовое значение конклюдентных дей- ствий для признания договора продажи недвижимости состоявшимся // Право и экономика. 2012. № 1. С. 25–31. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи не- движимости // Юрист. 2012. № 3. С. 18–23. 2.7. Договор продажи предприятия По договору продажи предприятия продавец обязуется пере- дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуще- ственный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязу- ется уплатить за него обусловленную соглашением цену. Отчуждение предприятия не зависит от функциональной направленности его использования, а значит, неиспользование по- купателем предприятия по назначению не может повлиять на дей- 65 ствительность совершенного договора. Однако данное положение нельзя воспринимать абсолютно. Закон определяет основание, по которому договор продажи предприятия может быть признан не- действительным: если в составе предприятия передаются долги и кредитор продавца, уведомленный о продаже предприятия, не дал своего согласия на перевод долга, такой кредитор может требовать признания договора продажи предприятия недействительным пол- ностью или в соответствующей части. Данное требование, а также другое альтернативное требование – о досрочном исполнении обя- зательства и возмещения продавцом убытков, могут быть предъ- явлены в течении трех месяцев c момента получения уведомления о продаже предприятия. Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия, вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать об отчуждении предприятия. Передача предприятия как условие договора о предмете вклю- чает передачу всего входящего в его состав имущества, а также передачу исключительных прав на средства индивидуализации предприятия (коммерческое обозначение), продукции, работ или услуг (товарный знак, знак обслуживания) или лицензионные пра- ва на использование этих средств индивидуализации. В то же вре- мя в состав предприятия не включаются полученные продавцом разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельно- стью. Отсутствие таких разрешений у покупателя не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неис- полнение таких обязательств продавец и покупатель несут соли- дарную ответственность. Такую же ответственность они несут по долгам, включенным в состав предприятия и переведенных на по- купателя без согласия кредитора. Специфической особенностью обладает процесс заключения рассматриваемого договора: до подписания договора стороны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтер- ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стои- мости предприятия, перечень включаемых в состав предприятия долгов. Данные документы впоследствии выступают неотъемле- мой частью договора продажи предприятия и индивидуализируют 66 его предмет. Практическая значимость совершения указанных формальностей заключается не только в предельно точном описа- нии объекта купли-продажи, но и в обосновании реальной стоимо- сти продаваемого предприятия. Это позволяет, в свою очередь, вести речь о том, что существенное занижение или завышение це- ны предприятия по сравнению c его стоимостью, определенной на основе полной инвентаризации предприятия, должно рассматри- ваться через призму злоупотребления правом. Для данного договора предписано соблюдение обязательной письменной формы. В противном случае договор подпадает под режим ничтожной сделки. Исполнение договора продажи предприятия (то есть передача предприятия) осуществляется по передаточному акту, подписание которого свидетельствует о том, что передача предприятия состоя- лась и на покупателя перешел риск случайной гибели или случайно- го повреждения имущества, переданного в составе предприятия. При передаче предприятия, состав которого не соответствует предусмотренным договором требованиям (в частности, требова- ниям о передаче имущества свободным от прав третьих лиц; пере- даче имущества в соответствующем количестве; передаче имуще- ства, отвечающего требованиям о качестве и комплекте товара) наступают последствия, предусмотренные соответствующими об- щими нормами о купле-продаже. Если сведения о выявленных недостатках и об утраченном имуществе указаны в передаточном акте и такой акт принят, то в качестве последствий принятия такого предприятия c недостатка- ми выступает право покупателя требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, а также предъявлять иные требования, если право на их предъявление в подобной ситу- ации прописано в договоре. Если из-за недостатков, за которые отвечает продавец, пред- приятие стало непригодно для целей, названных в договоре, и эти недостатки продавцом не устранены, то покупатель вправе требо- вать расторжения или изменения договора в судебном порядке. При этом последствия расторгнутого или измененного договора (а равно последствия недействительности сделок), связанные c воз- 67 вратом или взысканием в натуре полученного по договору, приме- няются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые интересы кредито- ров продавца и покупателя, других лиц и не противоречат обще- ственным интересам. Правом на уменьшение цены предприятия покупатель наделен также в ситуации передачи ему в составе предприятия долгов про- давца при условии, что они не были указаны ни в договоре, ни в передаточном акте и покупатель не знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Переход права собственности по договору продажи предприя- тия, хотя и зависит от факта передачи предприятия, не происходит в момент такой передачи. Момент перехода права собственности на предприятие сопряжен c моментом государственной регистра- ции права собственности на него, которая производится после со- вершения акта передачи предприятия, если иное не предусмотрено договором. |