Сборник статей по результатам проведения xii всероссийской научнопрактической студенческой конференции с международным участием Актуальные проблемы современной юридической науки и практики
 Скачать 4.75 Mb.
|
|
Правовые особенности аренды нежилых помещений кредитной организацией Егиазарян Анаит Самвеловна Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского (научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент Лютова О.И.) В современных реалиях договор аренды является классическим и одним из самых популярных гражданско-правовых договоров. Между тем, правовое регулирование договора аренды представлено лишь в самом общем виде в главе 34 Гражданского Кодекса РФ. На практике же при заключении отдельных видов договора аренды стороны договора сталкиваются с определенными сложностями, что связано с недостаточностью «общих» норм гражданского законодательства. В связи с ростом числа кредитных организаций, расширением перечня предоставляемых ими услуг, внедрением «электронного» обслуживания населения (с помощью терминалов и банкоматов) с каждым годом растет количество арендуемых кредитными организациями нежилых помещений (или их частей) для осуществления своей деятельности. Особенности заключения договора аренды кредитной организацией обусловлены различными факторами, в том числе, спецификой правового статуса самой кредитной организации как субъекта договора аренды, особенностями предмета аренды – нежилого помещения или его части, как правило, с доступом неограниченного круга лиц, но требующего особого режима охраны. Поэтому весьма актуальным является проведении анализа действующего законодательства, доктринальных положений гражданского права, регулирующих заключение договора аренды нежилых помещений и деятельность кредитных организаций, изучение правоприменительной практики (в том числе судебной) и выработка адекватных современным реалиям моделей правового регулирования соответствующих отношений. Теоретическая основа исследуемой проблемы, безусловно, не нова и представлена работами таких ученых, как Карапетов А.Г., Савельев А.И., рассмотревших, в частности, вопрос пределов свободы договора 292 ; Ручкиной Г.В., впервые поднявшей вопрос правового аспекта предпринимательской деятельности банков 293 ; Тимофеева С.В 294 и других. В настоящее время отсутствует единый подход к пониманию правовой природы договора арендных отношений, но с нашей точки зрения, учитывая исторический аспект, мы приходим к выводу о присутствии вещно-правовых элементов в структуре арендных отношений при безусловном наличии в них обязательственно-правовой основы. Считаем, что современные тенденции развития вещного права (в свете обсуждения вопроса отмены виндикационных исков) не имеют под собой достаточных оснований и противоречат общей практике регулирования аренды в России и за рубежом, а рассмотрение договора аренды возможно только с принятием его вещно- обязательственной природы. Заключение договора аренды играет существенную роль в деятельности кредитных организаций. С одной стороны, сдавая имущество в аренду, кредитные организации обеспечивают его сохранность, не допускают «простой» и получают денежные средства от арендатора, покрывающие расходы на содержание помещения. С другой стороны, заключение договора аренды практикуется при открытии новых структурных подразделений с целью обеспечения их помещений для ведения основной деятельности. Объекты договора аренды обладают рядом отличительных черт, среди которых площадь помещения, не менее установленной локально-нормативными актами, высокий уровень технической оснащенности (наличие системы оповещения, сигнализаций), система электро-, тепло- 292 Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: в 2 т. М.: Статут, 2012. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. – С. 47 293 Ручкина Г.Ф. К вопросу о правовом аспекте предпринимательской деятельности банков в условиях модернизации российской экономики // Банковское право. 2016. № 5. С. 11 - 16 294 Тимофеев С.В. Правовое регулирование предпринимательской деятельности банков в Российской Федерации: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2015. С. 108 180 , водоснабжения и водоотведения, соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям безопасности, высокий уровень проходимости объектов и их оформление в едином корпоративном стиле. Изучив правовое положение сторон договора аренды, мы пришли к выводу, что арендодателем по договору аренды нежилого помещения может быть его собственник или другое лицо, уполномоченное в силу закона либо собственником на сдачу помещений в аренду. Арендатором, в свою очередь, может быть любое лицо, имеющее необходимые основания для возможности заключения договора. Участниками договора аренды нежилых помещений могут выступать физические и юридические лица, публично-правовые образования. Различия в правовом положении участников рассматриваемого договора между физическими и юридическими лицами минимальны: физическое лицо имеет ряд дополнительных гарантий и средств защиты согласно Закону о защите прав потребителей. Ограничением в правовом положении юридического лица может выступать его правоспособность, в частности кредитные организации имеют особенный статус как участники договора аренды недвижимого имущества. Кредитная организация вправе осуществлять предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений для хранения документов и ценностей, может являться стороной финансовой аренды (договора лизинга), но вместе с этим, существует запрет кредитной организации заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью. Указанные ограничения не распространяются на заключение договоров аренды нежилых помещений, являющихся производными финансовыми инструментами. Причем при решении вопроса, относится ли конкретный договор к производным финансовым инструментам, необходимо рассматривать все фактические обстоятельства заключения договора кредитной организацией. Кредитные организации имеют такие же права и обязанности, вступая в договор аренды нежилых помещений, как и иные субъекты права. Все права и обязанности сторон разделены на две группы: права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование; права и обязанности, связанные с внесением арендной платы за временное владение и пользование имуществом. Нежилые помещения предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, перемещения грузов. Для согласования условий пользования в договоре необходимо установить: цель использования объекта аренды; порядок использования объекта аренды. Установлено, что целью пользования объектом аренды является условие договора, определяющее результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества порядком использования объекта аренды – совокупность правил, требований, в соответствии с которыми должно осуществляться использование объекта аренды. В исследовании рассмотрены вопросы передачи с согласия арендодателя объекта аренды или арендные права третьим лицам, выявлены права арендатора на земельный участок, на котором находятся нежилое помещение. Обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения является условие об арендной плате, а точнее, о его размере, поскольку договор аренды нежилого помещения является возмездным. Рассмотрен вопрос о последствиях уклонения одной из сторон от подписания акта (документа) о передаче нежилого помещения: такой отказ является отказом стороны от исполнения своих соответствующих обязательств по договору аренды нежилого помещения. Поскольку кредитная организация при заключении договоров аренды чаще выступает арендатором, рассмотрены случаи применения норм о досрочном расторжении договоров аренды кредитной организацией – арендатором. Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по предусмотренным основаниям, а также и по другим основаниям, указанным в договоре. В результате анализа практики применения норм установлено то, что кредитная организация может в судебном порядке расторгнуть договор аренды нежилого помещения по следующему основанию: если кредитной организации передано помещение, не соответствующее противопожарным правилам, и это не оговорено в договоре аренды. Также выявлено, что когда кредитная организация заключила договор аренды нежилого помещения, а впоследствии приобрела в собственность иное нежилое помещение, она не сможет только на основе этого расторгнуть договор аренды помещения. Выводом из анализа судебной практики также является следующий тезис: в случае, если договором аренды нежилого помещения предусмотрена 181 обязанность арендатора заблаговременно уведомить арендодателя о досрочном освобождении арендуемого помещения, а также, при соблюдении этого правила арендатором, все это не будет являться достаточным основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке через суд. Установлена невозможность расторжения договора аренды нежилого помещения кредитной организацией в связи с соблюдением условий договора о расторжении договора и отсутствии условий, предусматривающих право одностороннего отказа от договора. Также сделан вывод о том, что если кредитная организация является субарендатором, то она не может применить ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения. Выявлено то, что при направлении уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, арендатор должен четко, однозначно выразить волю на расторжение договора. В противном случае договор не может быть расторгнут в судебном порядке. На практике выработан подход, согласно которому истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора. Стоит отметить, что такой подход основан на длительном рассмотрении спора в суде. Проанализировав судебную практику, приходим к выводу, что договор аренды может иметь пункт о том, что отказавшийся от договора в одностороннем порядке арендатор уплачивает предусмотренные штрафные санкции арендодателю и это не противоречит законодательству РФ. Кроме того, если договор устанавливает право досрочного отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, то это право может арендатор реализовать в отношении части нежилых помещений, если предмет аренды не составляет имущественный комплекс. Учитывая тенденции крупных кредитных организаций, направленные на оптимизацию расходов и отчуждение недвижимости и высокого плана по открытию новых отделений для обслуживания юридических и физических лиц, считаем, что популярность договора аренды для кредитных организаций еще более возрастет. В связи с этим, нам кажется необходимым сформировать научную базу по данному вопросу, настоящие теоретические исследования посвящены изучению аренды в общем, без учета особенностей правового статуса кредитных организаций. 182 Особенности приобретения и отчуждения объектов недвижимости кредитной организацией Егиазарян Гоар Самвеловна Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского (научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент Лютова О.И.) В условиях современной экономической ситуации, которая формирует ситуацию широкой востребованности банковских услуг среди населения и бизнеса, наблюдается рост количества кредитных организаций и расширение рынка банковских услуг. В результате этих процессов деформируется и банковская инфраструктура, в том числе путем увеличения количества банковских подразделений, учитывающих спецификацию различных видов кредитования. Для эффективной деятельности крупные кредитные организации рассматривают приобретение недвижимости приоритетным вариантом при ведении бизнеса. Кроме того, что кредитная организация таким образом обеспечивает себе приток новых клиентов, такой способ является «классической схемой» вложения денежных средств. Вместе с тем, в связи с централизацией деятельности кредитных учреждений (в ходе которой сотрудников, занимающихся управлением и администрированием в одном регионе, обеспечивают рабочими местами в одном здании), введением четких нормативов по площади на рабочее место и оптимизацией затрат на управление земельно-имущественным комплексом, в банковских учреждениях появились «излишки» площадей, которые подлежат реализации. Таким образом, адекватное правовое регулирование приобретения собственности кредитными организациями для ее последующей перепродажи или сдачи в аренду перманентно актуально. Одной из сложностей в этом направлении является существующий дисбаланс между собственными активами кредитных организаций и фондом недвижимого имущества, подлежащего реализации. Этот диспут уходит корнями в начало 90-ых годов, связан с особенностями бухгалтерского учета активов, регистрации права собственности и сложной бюрократической процедурой осуществления сделок, в связи с чем и ее решение возможно найти на стыке юридической и экономической науки. Исходя из комплексного характера поставленной проблемы, актуальным представляется проведение комплексного (теоретического и практического) анализа правового регулирования осуществления сделок кредитной организацией по приобретению и отчуждению недвижимого имущества, а также формулированию выводов по совершенствованию законодательства в данной сфере и разработке эффективного механизма управления земельно-имущественным комплексном кредитных организаций. В имеющихся научных исследованиях проблема приобретения и отчуждения недвижимого имущества практически не раскрывается, в работах ученых рассмотрены лишь некоторые аспекты изучаемого вопроса. Например, В.А. Беловым 295 и С.А. Степановым 296 поднят вопрос критериев разделения движимого и недвижимого имущества организаций. Некоторые вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество были изучены в работах Н.В. Диаковской 297 , О.Ю. Скворцовым 298 , Н.А. Сыроедовым 299 ; налогообложение объектов недвижимости рассмотрено в трудах Д.Г. Черника 300 , М.В. Мишустина 301 . Учитывая постоянное изменение гражданского и налогового законодательства, изменение экономической ситуации и, как 295 Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27 - 28 296 Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44 297 Диаковская H. В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. канд. юрид. наук. — М., 2001.- C. 181 298 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66 299 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8. С.92 300 Черник Д.Г. Налог на имущество или на недвижимость? // Налоговый вестник. 2001. N 3. 301 Мишустин М.В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов // Экономический портал. URL: http://institutiones.com/general/1085-informacionno-tehnologicheskie-osnovy- administrirovanija-imuwestvennyh-nalogov.html (дата обращения: 21.09.2016). 183 следствие, направленность политики кредитных организаций в сфере управления недвижимостью на реализацию активов, многие из вышеназванных исследований требуют актуализации. Учитывая Положение Банка России от 22.12.14 г. № 448-П «О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях», при определении цели приобретения кредитными организациями объектов недвижимости, недвижимость кредитных организаций условно разделена на две категории: - недвижимость, которая используется при осуществлении основной деятельности кредитных организаций (профильная), -недвижимость, не используемая при осуществлении основной деятельности (непрофильная). При осуществлении основной деятельности кредитные организации используют объекты офисного назначения, гаражные помещения, парковочные машино-места, воздушные суда, предназначенные для осуществления деловых перевозок высшего руководства крупнейших международных кредитных организаций, вертолетные площадки и др. К непрофильным активам относятся объекты офисного назначения (те отделения кредитных организаций, деятельность которых по данному адресу в силу каких-либо причин больше не осуществляется), объекты коммунального хозяйства, незастроенные земельные участки. Цель приобретения профильных объектов: обеспечение уставной деятельности по оказанию банковских операций. Непрофильные объекты приобретаются для осуществления коммерческих и некоммерческих целей. К коммерческим целям относятся перепродажа и сдача в аренду недвижимости, примерами некоммерческих целей является реализация корпоративных программ (обеспечение жильем молодых специалистов, организация отдыха и оздоровления работников) и социальных программ (по поддержке спорта и творческих инициатив). Разные кредитные организации устанавливают различные требования для приобретаемых объектов недвижимости (определенная площадь, высокая проходимость, статус «нежилого» помещения, отсутствие необходимости в проведении реконструкции или капитального ремонта, наличие действующей системы инженерных коммуникаций, электроснабжения и т.д., наличие мест для стоянки автомобилей для земельном участке, находящемся в непосредственной близости к приобретаемому объекту). В крупных кредитных организациях, при заключении любого договора, в том числе купли- продажи объекта недвижимого имущества, множество требований предъявляется к контрагентам, что еще более усложняет процесс поиска объекта. При заключении договоров проверяется добросовестность контрагентов, их «поведение» по предыдущим сделкам, выясняется вопрос о конечных выгодоприобретателях. Цель вышеназванных мероприятий заключается в обеспечении экономических интересов самой кредитной организации и определенного репутационного уровня. Анализ законодательства по определению оценки объектов недвижимого имущества для целей налогообложения показывает, что используемые механизмы не всегда способны качественно исполнить свою роль. Учитывая тот факт, что налог на имущество организации относится к региональным и местным налогам (соответственно, поступающие от них доходы подлежат перечислению в региональный и местный бюджеты), мы считаем, что для увеличения эффективности имущественного налогообложения часть функций должна быть передана органам исполнительной власти субъектов. При принятии решения о необходимости отчуждения объекта большое значение имеет риск потерь из-за изменения стоимости недвижимого имущества (риск убытков вследствие неблагоприятного изменения стоимости имущества, находящегося в собственности банка, например, собственные здания или здания, полученные в рамках судебного процесса по процедуре банкротства). Учитывая застой на российском рынке недвижимого имущества в 2016-2017гг., риск потерь является высоким. Общие тенденции управления недвижимостью кредитных организаций сводятся к оптимизации активов за счет отчуждения или сдачи в аренду «лишних» площадей, образовавшихся 184 в результате сокращения штатной численности, централизации административных и управленческих функций в одном регионе, использовании автоматизированных систем. Отчуждение имущества кредитных организаций происходит через торги, которые, как правило, проводятся на электронных площадках или путем заключения договора дарения с муниципальными органами власти. Проблема заключается в понижении платежеспособности физических и юридических лиц и невозможности купить недвижимость без привлечения заемных средств, отказе органов муниципальной власти принимать в дар объекты недвижимого имущества по причине необходимости в последующем несения бремени расходов по его содержанию. Стоит отдельно выделить проблему объектов вспомогательного назначения. С одной стороны, в теории права и в законодательстве не существует понятия и признаков объекта вспомогательного значения, выводы принадлежности объекта к таковому делаются на основании судебной практики, которая не только разрознена в зависимости от региона, но и не должна иметь преюдициального значения, с другой стороны, существует ряд практических проблем, связанных с бухгалтерским учетом таких объектов. Например, при продаже недвижимости, с баланса кредитной организации списывается только сам объект недвижимости, когда вспомогательные объекты остаются числиться за кредитной организацией и являются налогооблагаемыми. Учитывая протяженность сетей вспомогательных объектов и их балансовую стоимость, их «зачет» при отчуждении основного объекта повысил бы выполнение плана отчуждения недвижимого имущества на 7-10% в год. Для совершенствования осуществления сделок с недвижимостью мы предлагаем внедрение современных инструментов: блок-чейн (выстроенная по определённым правилам непрерывная последовательная цепочка блоков, содержащих информацию) и эскроу-счетов (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств), принятие мер по упрощенному учету объектов вспомогательного значения и отнесение их к основному объекту (то есть автоматически вести учет объектов совместно), совершенствование правового регулирования вопроса разграничения движимых и недвижимых объектов, разрешение правовых пробелов и коллизий по вопросу организации и проведении торгов, закрепление дефиниции «объект вспомогательного назначения» на законодательном уровне. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране, мы полагаем, что в ближайшие 2-3 года политика крупных кредитных организаций в сфере управления земельно-имущественным комплексом существенно не изменится, то есть сохранится направленность на реализацию активов. В перспективе изучения вопроса приобретения и отчуждения объектов недвижимого имущества кредитных организаций планируем провести анализ законодательства зарубежных стран и практики его применения с целью выявления эффективных механизмов для разрешения существующих проблем. |