Банковское дело_Жарковская Е.П_Учебник_2010 7-е изд -479с. Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности Финансы и кредит
 Скачать 1.43 Mb.
|
|
• переуступить их вторичным инвесторам; • сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах; • выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Вторая, одноуровневая, модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специаль- ным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законода- тельно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать цен- ные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Традиционной схемой 312 5. Операции коммерческих банков кредитования является кредитование через банк. Большинство ипо- течных программ осуществляется именно по этой схеме. Участниками отношений по этой схеме являются инвестор, банк, покупатель, продавец (рис. 5.33). Рис. 5.33. Ñõåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ áàíêîì Инвестор — это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе его функция заключается в поиске ресур- сов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирова- ние. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых госу- дарственными ресурсами. Банк — специализированная кредитно%финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБР. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору — с другой. Покупатель — главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движе- ние. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заем- ными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет. Продавец — это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риелторская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Инвестор Банк Покупатель Продавец Деньги Вторичный рынок закладных Первичный рынок закладных Рынок жилья Кредит Деньги Жилье Закладная Закладная 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 313 Виды ипотечных займов. В современной мировой практике наибо- лее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов: • традиционные с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет; • быстрого погашения в течение 15 лет; • с возрастающей суммой выплат в счет погашения; • с увеличением собственного капитала; • с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двух- ступенчатые. Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет. Ее процент- ная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полно- стью погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при про- центной ставке менее 10% большинство заемщиков получают традици- онную закладную со сроком погашения в 30 лет. Например, при ипотечном займе в 100 000 долл. со сроком пога- шения в 30 лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его полностью. Займы, которые пога- шаются постепенно в течение длительного срока, называются долго- срочными ссудами. Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увели- чатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет. Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, про- центная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом, заем с фиксированной процент- ной ставкой — палка о двух концах: он хорош, когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются. Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет завоевывает попу- лярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15%-ных зай- мов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30%летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше и он пога- шается через 15 лет. Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше, чем в случае с традиционными закладными, они взимают более низкую ставку за займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора индивидуальна, однако если ссуды с 30%летним пога- 314 5. Операции коммерческих банков шением предоставляются под 8%, то ссуда с 15%летним сроком погаше- ния может выдаваться под 7,75%. Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в течение срока погашения ссуды в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по проценту — более чем на 50%. Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28% больше, чем при 30%летнем займе). По этой причине нужно иметь более высокий годовой доход, чтобы предостав- ление займа было утверждено. Несмотря на то что 15%летние займы усиленно предлагаются, мно- гие считают, что 30%летние займы предпочтительнее. При традицион- ных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осущест- влять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить 30%летнюю закладную при- близительно за 20 лет. Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга. Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесяч- ные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет. Например, по займу в 100 000 долл. по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежеме- сячные выплаты составляют 593,45 долл. — в сравнении с 733,77 долл. по традиционной закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат остается неизменной до погашения. При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повыша- ется, тогда как в традиционном займе происходит неуклонное пониже- ние. Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выпла- чивать, повышается и включает невыплаченный процент. Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повы- шающейся суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на пятом году, прежде чем снова начать движение вниз. Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступно сти. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе. 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 315 С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная иде- ально годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению по службе и прибавкам жалованья. Недостатки. Во%первых, по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75—1% выше, чем по традиционной закладной. Во%вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10% перво- начального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной. Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM). GEМ, также известная как закладная с быстрым приобретением собственно- сти, представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличи- ваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавли- вается на фиксированный уровень. Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разноо- бразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30%летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 000 долл. под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4% с каждым годом до 1240,59 долл. на 15%м году до полного погашения займа. Преимущества. Подобно 15%летней закладной GEM погашается быстро и ее типичная процентная ставка на 0,25—0,50% меньше, чем у традиционной закладной. К тому же, как и при 15%летнем займе, заем- щик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа. В отличие от 15%летней закладной получить утверждение займа GEM не труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет. Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет. Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM). Эти закладные получили популярность в начале 1980%х гг., когда процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с фиксиро- ванной ставкой в 15—16%, и более 60% заемщиков предпочитали АRМ с процентными ставками, начинающимися с 12—13%. 316 5. Операции коммерческих банков ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упа- дут до таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних. Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения. Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базо- вые свойства и ряд свойств по выбору. Базовые свойства: • интервал изменения ставки; • начальная процентная ставка. Свойства по выбору: • ограничение процентной ставки в течение всего срока пога шения; • периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего срока погашения; • ограничение изменения ежемесячной выплаты; • обращаемость в закладную с фиксированной ставкой. Интервал изменения ставки. Процентная ставка закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется интервалом изменения ставки. У различных закладных бывают различные интер- валы изменения ставки. Процентная ставка большинства закладных типа ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых заклад- ных предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или в пять лет. Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или бывает короче последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые три года не варьироваться вовсе, но затем изме- няться ежегодно. Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с изменяемой процентной ставкой является начальная процентная ставка. Это ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интер- вала. Начальная процентная ставка определяет также размер вашей начальной ежемесячной выплаты, которую кредитор обычно исполь- зует для утверждения предоставления займа. Большинство закладных с изменяемой процентной ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут воз- растать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита называется ограничением предельных уровней и определяет макси- мальную и минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока погашения займа. Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограни- чение на весь срок погашения иногда выражается в процентах в отно- 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 317 шении к начальной процентной ставке. Например, «5%процентное огра- ничение процентной ставки в течение срока погашения» означает плюс 5% по отношению к начальной ставке. Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подоб- ного лимитирования является периодическое ограничение процент- ной ставки. Оно устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может изменяться от одного интервала котировки до следующего. Ограничение величины ежемесячной выплаты — третий тип ограниче- ния. Оно лимитирует величину, на которую может измениться ежеме- сячная выплата от одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам, как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного погашения, однако если закладная с изменя- ющейся процентной ставкой имеет ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение будет минимальным. ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выплаты основной суммы долга или периодическое лимитирование процент ной ставки, однако не то и другое вместе. Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую защиту от крайних увеличений размера ежемесячной выплаты. Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем периодическое ограничение процентной ставки, но из%за отрицатель- ного погашения выплачиваетcя повышенный процент за более надеж- ную защиту. Но несмотря на это если кредитор предлагает закладную с изменяемой процентной ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность. Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной с фиксированной процентной ставкой или АRМ с ограни- чениями. Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощу- тимый выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой. АRМ с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заем- щика в закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости у каждого кредитора существенно различаются. Некоторые АRМ с подобным свойством обратимы в любое время, другие — только в течение первых пяти лет, а иные — только в конце пяти лет. Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем, вполне вероятно, не будет иметь «рыночную ставку» на тот момент. Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фик- сированной ставке при обращении, из%за чего обращенная фиксиро- 318 5. Операции коммерческих банков ванная ставка начинает превышать рыночные ставки. Условия обраще- ния указываются кредитором в долговом обязательстве. Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за возможность обращения закладной, делая это в самом начале, в момент обращения или в обоих случаях. Свойство хорошей обрати- мости стоит дополнительного сбора. Большинство людей, которые выбирают АRМ, в момент высоких процентных ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой. С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксиро- ванной процентной ставкой. Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой ставка повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероят- ность того, что они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низки и существует вероятность того, что они повысятся, то это недо- статок. АRМ имеют другие привлекательные свойства, однако прогноз процентной ставки должен быть основным фактором в принятии реше- ния о том, получить ли заем с изменяющейся ставкой или нет. Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки сдвигаются вниз, то следует предпочесть АRМ. В противном случае сле- дует выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные ставки стабилизируются или упадут, то АRМ будет менее дорогостоящей, чем закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок. Начальная процентная ставка АRМ обычно на 2—3% ниже традици- онных фиксированных ставок. АRМ в основном бывают более до ступны в первые два года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соот- ветствовать критериям на получение АRМ, как для традиционного займа с фиксированной процентной ставкой. Недостатки. При АRМ процентная ставка и величина ежемесячной выплаты вероятнее всего увеличатся в течение срока погашения займа. Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки при- ведет к 65%-ному увеличению ежемесячной выплаты даже при наличии всех защитных ограничений. Особые ипотечные пакеты. В конце 1980%х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта жилых ипотечных займов: займы с шаровым погашением, двухступенчатый АRМ, АRМ 3/1 (а также АRМ 5/1, 7/1 и 10/1). Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых нескольких лет выплаты по ним и процентные ставки являются фик- сированными. После начального периода в три, пять, семь или десять 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 319 лет их процентные ставки и величина выплат изменяются различным образом для каждого типа займа. Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30%летний заем с фиксированной процентной ставкой. Процент- ная ставка для шаровой выплаты через семь лет обычно на 0,5% ниже сопоставимой ставки 30%летнего займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень требований по соответ- ствию критериям, а также делает выплату по займу более доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В сравне- нии с традиционной закладной типа АRМ такие займы предоставляют более длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных выплат. Недостатки. После окончания начального периода фиксирован- ной процентной ставки и выплаты новые процентная ставка и размер выплат неизвестны. Займы с шаровой выплатой. Заем с шаровой выплатой подобен тради- ционному займу на 30%летний срок погашения с фиксированной про- центной ставкой, но при этом имеет одну специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилетнего или десятилетнего срока (в зависи- мости от условий шарового погашения) заем подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой выплатой погашается подобно традицион- ному займу с фиксированной процентной ставкой. После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму наличными или рефинансировать заем. При некоторых зай- мах с шаровой выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефи- нансировал заем, когда наступает срок его погашения, по процент- ным ставкам, действующим на данный момент, при условии, что заем- щик соответствует критериям для предоставления нового займа. Заем- щик должен повторно оплачивать издержки на закрытие сделки и пре- доставить всю информацию по доходам, работе, задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с условиями рефи- нансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать предпочте- ние займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет по фик- сированной ставке? Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или рефи- нансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа, следует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям кото- рого кредитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика могут измениться. Двухступенчатые займы. Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной ставкой, однако их ставка варьи- 320 5. Операции коммерческих банков руется только один раз в течение 30%летнего срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным периодом, ставка фик- сируется в вашем долговом обязательстве. В конце начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с изменяемой став- кой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение остальных 23 или 25 лет. В конце 30%летнего срока заем полностью погашается. Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как и при займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невелика, но при этом не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой. Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую сте- пень риска в будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую про- центную ставку ежемесячных выплат в течение начального периода. Займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой. Заем типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изме- няемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты явля- ются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1 с периодами начальной кор- ректировки в пять, семь и десять лет соответственно. Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слиш- ком высока, чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с неизменной суммой выплат, по крайней мере, на пер- вые несколько лет, то займы типа 3/1, 5/1 или 7/1 могут вполне соот- ветствовать требованиям заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и выплаты по этим займам оста- ются на том же уровне в течение нескольких лет. Прочие программы ипотечного кредитования. Помимо традиционных 30% и 15%летних закладных с фиксированной ставкой, изменяемой став- кой, шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее использу емые программы по ипотечному кредитованию. Двухнедельные ипотеки. Выплаты по ним осуществляются на двух- недельной основе (через каждые две недели), а не один раз в месяц. Вы плата вычисляется делением ежемесячной суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что значительно погашает сумму 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 321 общего займа. Кроме того, при истинной двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат, поэтому влияние гра- фика выплат фактически намного больше, чем осуществление простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычита- лась кредитором непосредственно с текущего банковского счета заем- щика. Если недостаточно средств на текущем счету, то при определен- ных обстоятельствах долг будет обращен в традиционную закладную. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом. Эти кредиты предо- ставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматри- вают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собствен- ника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолжен- ности не превысит установленный уровень. Предполагаемый вре- менной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника%пользователя или же периодом, который определен кон- трактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства еже- месячно, вплоть до наступления даты погашения долга. Западноевропейская практика ипотечного кредитования излагается здесь столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию чита- телей с целью разработки новых банковских продуктов. |