Банковское дело_Жарковская Е.П_Учебник_2010 7-е изд -479с. Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности Финансы и кредит
 Скачать 1.43 Mb.
|
|
Ипотека в России в настоящее время. В условиях экономической нестабильности, которая характеризует ситуацию в стране в настоя- щее время, недвижимость остается единственным привлекательным направлением инвестирования. В период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирова- ния произошли серьезные изменения. Коренным образом трансфор- мировалась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Значи- тельно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципаль- ной собственности, существенно сократилась. В сложившихся условиях одной из главных задач стало формирова- ние платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Но, как известно, жилье — дорогостоящий товар длительного поль- зования, и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран основ- ной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья в кре- 322 5. Операции коммерческих банков дит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает пра- вовую основу, обеспечивает эффективное взаимодействие всех участ- ников процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу. Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотеч- ные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредито- вания. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невоз- врата кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали. Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном вари- анте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая пред- полагает: выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипо- течного агентства; выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обя- зательных для всех участников этой системы. Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабили- зироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищ- ному кредитованию. В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переход- ный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспек- тиве им предстоит стать отправными точками для формирования и раз- вития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на немалое число вариаций этих систем, их можно клас- сифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные. Специфика основных моделей ипотечного кредитования на россий ском рынке недвижимости. Классификацию существующих схем ипотеч- ного кредитования можно произвести по схожим признакам и выде- лить основные модели. 1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фак- тора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимо- сти, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования. 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 323 В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в сред- нем на сумму 30—50% стоимости покупаемого жилья. Эта модель при- влекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии стро- ительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального харак- тера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные — затя- гивание и не завершение строительства, инфляция. 2. Эта схема представлена региональными программами с использова- нием бюджетных средств. Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье про- дают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50—60% цены нового. 20—25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбереже- ний, а на остальные 15—30% предоставляется рассрочка. В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыноч- ной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной). К примеру, в Самарской области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. Предусматривается оформление обязательств заемщика в виде заклад- ных, которые банки в дальнейшем смогут обменять на обязательства специально созданной эмиссионной компании, действующей за счет администрации области в качестве ее агента. В Оренбургской области для реализации государственных жилищ- ных программ была создана Оренбургская ипотечная жилищная корпо- рация, которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с при- влечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов. Развивается ипотека также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске. 3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необхо- димый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру. 4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотруд- никам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких, как «Норильский никель», Череповецкий металлургический комбинат и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и про- 324 5. Операции коммерческих банков являющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длитель- ный срок (до 10—15 лет) в размере 70—80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20—30% они оплачивают из своих накоплений. 5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строи- тельству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строи- тельства либо с оплатой всего 20—40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополни- тельными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации). Что касается объектов кредитования, то в настоящее время с воз- вращением частной собственности их кредитуют больше, чем в совет- скую эпоху. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собствен- ность граждан и может быть предметом залога при ипотечном креди- товании. Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существо- вавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом опыт ипотеч- ного жилищного кредитования в России сейчас используется недоста- точно широко. В основном проявляется ориентация на заграничный опыт: пытаются внедрить различные элементы американской и немец- кой моделей ипотечного жилищного кредитования. Но пока, несмотря на значительную потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижи- мостью, ипотечное кредитование развивается медленно. Среди главных сдерживающих факторов следует выделить: высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособности насе- ления; недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипотечных операциях; рассогласованность правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения ссуды; несовершенство законодательной базы и др. Так, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102%ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что после обращения взыска- ния на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имуще- ства залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника в течение одного месяца освобо- дить занимаемое помещение. Однако ГК РФ (ст. 292) сохраняет в таких ситуациях право пользования жилым помещением членам семьи преж- него собственника. В этой связи в отдельных регионах создается спе- циализированный жилищный фонд — фонд временного проживания, 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 325 используемый для переселения неплатежеспособных заемщиков при выселении их из заложенного жилого помещения. При этом в своих договорах банки предусматривают, что в случае обращения взыскания на заложенную квартиру собственник (заемщик) и члены его семьи утрачивают право пользования указанной квартирой согласно данному ими нотариально удостоверенному обязательству о ее освобождении. Благодаря такой практике и созданию отселенче ского жилого фонда суд в соответствующих конфликтных ситуациях должен принять сто- рону банка%кредитора. Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долго- срочных ресурсов кредитования. Из%за реальной угрозы потерять лик- видность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосроч- ных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки, на срок от двух до пяти лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет при- близиться к объему спроса. В настоящее время при активном участии Банка России разрабатыва- ются механизмы, позволяющие использовать инструменты ипотечного кредитования. Так, ЦБР рассматривает возможность переучета заклад- ных; после проведения этой операции созреют условия для перекреди- тования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств. По оценкам специалистов, технически Банк России может присту- пить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента при- нятия решения об ее внедрении. Кроме того, в ЦБР исследуется воз- можность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлека- емых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленности отечественного законода- тельства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспече- ния кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются неяс- ными многие налоговые аспекты. При анализе различных систем ипотечного кредитования в запад- ных странах возникает вопрос, какая конкретно польза может быть извлечена для формирующейся в России системы ипотеки. Ведь раз- личия между российской и западной юридическими и экономиче- скими системами весьма существенны. Нам представляется, что сле- дует руководствоваться общими началами построения системы ипо- течных отношений за рубежом, учитывая национальные особенности российской экономики. 326 5. Операции коммерческих банков Анализ зарубежного опыта позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России: • обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотеч- ных отношениях. Для выполнения этого условия служат специ- альные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество, страхование и т.д.; • создание условий доступности ипотечных кредитов. Это может быть выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита; • создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке; • предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и ценных бумаг; • обеспечение государственного контроля над деятельностью орга- низаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить не только льготную налоговую политику в этой области, но и уметь контролировать; • создание системы нормативных актов ипотечного кредитования, устранение между ними противоречий. Все законы и подзаконные нормативные акты об ипотеке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль. По состоянию развития ипотечного рынка в России на 2005 г. можно было с уверенностью констатировать, что ипотека превратилась из экзотичного направления банковской деятельности в массовый про- дукт. Был принят Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот Закон дает возможность выпускать два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. При этом для банков ипотека откры- вает возможность получать не только стабильный долгосрочный доход, но и надежных клиентов, которых привлекает набор дополнительных услуг банков. В результате на этом рынке стали работать не только специализированные, но и универсальные банки. Однако ипотека в России работает пока только на привлеченных займах или по другим неклассическим схемам. Как показывает практика, ипотека — низкомаржинальный бизнес, который только при больших объемах может приносить прибыль. И именно резко выросший объем ипотечного кредитования, не учиты- вающего риски, привел к возникновению нового кризиса. Например, в США, где финансирование ипотечных кредитов осуществляется путем выпуска ипотечных облигаций, по состоянию на май 2002 г. общий 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков 327 объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 млрд долл., или 22% объема всего рынка облигаций. Стремление делать кредиты доступнее для оживления производства и роста экономики привело к тому, что к концу 2003 г. ставка упала до 1%. Поток дешевых денег хлынул в основном не в реальную экономику, а в сектор услуг, который начал раздуваться. К надуванию «пузыря» с радостью подключились граж- дане: в банки выстроились огромные очереди из желающих получить кредит под низкий процент. Жители США впали в настоящую кредит- ную манию, набрав по 5—6 кредитов и начав скупать дома и квартиры. Цены на недвижимость быстро росли, с лихвой окупая кредиты. Глядя на это, люди шли за новыми кредитами. Достаточно сказать, что под залог имеющегося жилья, например, в 2005 г. американцы набрали кредитов на 750 млрд долл. И что любопытно: 75% из них потратили не на улучшение жилищных условий, а на личное потребление. Банки же выдавали кредиты все менее надежным заемщикам, практически под честное слово, но зато под более высокую ставку. Прибыли и бонусы росли. Одновременно надулся еще один «пузырь»: банки, выдавая кредиты, выпускали под них уже не столь надежные ипотечные ценные бумаги и продавали их инвесторам. Обилие денег и высокие ставки для нестандартных заемщиков сделали эти ценные бумаги очень вос- требованными. Если в 2002 г. на ненадежных заемщиков приходилось 6% кредитов, то к 2006 г. — 20%. Расплатой за потребительский «разврат» и низкие ставки в США стала вышедшая из-под контроля инфляция. Власти пошли на резкое увеличение учетной ставки (к 2006 г. она достигла 5%). Поскольку про- центы по кредитам, особенно для нестандартных заемщиков, являются плавающими, выплаты моментально увеличились в несколько раз. Пирамида рухнула. Спрос на жилье упал, вслед за ним — цены, а среди заемщиков начались дефолты, которые привели к убыткам для инвесто- ров. В 2006 — 2007 гг. начались банкротства компаний, занимавшихся нестандартными кредитами. Далее кризис стал распространяться по миру, так как своими ипотечными бумагами американцы наводнили всю планету. В российских банках ситуация тоже резко обострилась. Правда, банкротство крупным банкам не грозит — им помогло государство. Но и они оказались перед проблемой нехватки средств. Причиной этого стали следующие обстоятельства. После кризиса 1998 г. наша эконо- мика стала бурно расти, предприятиям и людям нужны были кредиты. Растущий спрос на заемные средства заставил наши банки увеличивать заимствования за рубежом. Это было выгодно, так как ставки у нас в несколько раз превышали заграничные. В результате банки стали полу- чать большую прибыль и довели свои займы почти до 200 млрд долл. 328 5. Операции коммерческих банков В настоящее время можно констатировать, что по долгам россияне платят лучше, активы у банков достаточно надежные, однако платежи от заемщиков поступают неравномерно, поэтому банки регулярно вынуж- дены занимать на рынке межбанковского кредитования (МБК), чтобы осуществить текущий платеж иностранному кредитору к определенному сроку. Проблема в том, что схема эта работает только в условиях стабиль- ности. Когда грянул кризис, возник кризис доверия и на рынке МБК, банки перестали обмениваться деньгами, что заставило их обратиться за помощью к государству. К счастью, помощь подоспела вовремя, и деньгам вкладчиков ничего не грозит. В настоящее время российские банки с помощью различных схем стараются перезапустить ипотечное кредитование. Программы жилищ- ного кредитования попытаются вновь запустить с помощью пенсионных накоплений. В ипотечные облигации российских банков может быть инвестировано до 20% пенсионных средств, находящихся под управ- лением государственной управляющей компании – Внешэкономбанка. Сумма вложений может составить около 100 млрд руб. В целом можно отметить, что полноценному развитию ипотечного кредитования в России препятствует большое количество факторов. Пока эти факторы, сдерживающие развитие ипотеки, не будут устра- нены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства. |